Câu hỏi được biên tập từ chuyên mụctư vấn luật đất đai của công ty luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi:   1900.6162

 

Trả lời:

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

I. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Nghị định 45/2014/NĐ-CP

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

>> Xem thêm:  Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại

II. Nội dung tư vấn:

Về thủ tục mua đất:

Những giấy tờ bạn chuẩn bị khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất:

- Bên bán: Chứng minh nhân dân, Sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn (nếu bên bán chưa đăng ký kết hôn thì phải có xác nhận tình trạng hôn nhân của UBND cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú);

- Bên mua: Chứng minh nhân dân, Sổ hộ khẩu của người mua.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tục bao gồm:

- Các bên tới tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản (trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) để tiến hành công chứng thủ tục mua bán;

- Sau khi công chứng xong thì một trong hai bên (tùy các bên thỏa thuận trong hợp đồng) sẽ đến phòng tài nguyên và Môi trường cấp huyện (nơi có bất động sản) làm thủ tục đăng ký sang tên (Hồ sơ cần chuẩn bị gồm: Hợp đồng mua bán đã công chứng; các hồ sơ đã liệt kê ở trên sao y bản chính tối thiểu 2 bản); 

Khi tiến hành công chứng hợp đồng mua bán các bên phải xuất trình toàn bộ bản gốc các giấy tờ đã liệt kê ở trên cho Công chứng viên kiểm tra, đối chiếu;

>> Xem thêm:  Luật sư đại diện tranh tụng tại tòa án giải quyết tranh chấp đất đai

Điều 103 Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao

1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

>> Xem thêm:  Tư vấn về chuyển đổi mục đích sử dụng của đất thuê ?

5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.

7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này".

Căn cứ vào quy định trên nếu mảnh vườn bạn mà bạn mua thuộc trong các trường hợp quy định tại khoản 2,3,4, 5 của Điều 103 thì sẽ được xác định mục đích sử dụng theo các điều khoản như trên. Còn nếu như không thuộc vào các khoản 2 3 4 5 của điều 103 thì mảnh vườn của bạn được xác định là đất nông nghiệp, tuy nhiên bạn được chuyển sang mục đích sử dụng là đất ở với trình tự được quy định tại điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Về trình tự thủ tục để xin chuyển mục đích sử dụng đích đất, căn cứ vào Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”.

>> Xem thêm:  Không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền thì có phạm tội không?

Bạn phải làm hồ sơ bao gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất đó và nộp tại phòng tài nguyên môi trường cấp huyện. Tại đây cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ kiểm tra hồ sơ, nếu thiếu sẽ hướng dẫn bạn bổ sung hồ sơ và sau đó hướng dẫn bạn thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Về nghĩa vụ tài chính mà bạn phải thực hiện căn cứ vào khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Ở đây bạn sẽ mất phí chuyển nhượng là 50% phí chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tiền sử dụng đất được hiểu là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Có được xin cấp bổ sung đất thiếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất so với thực tế hay không?

Trân trọng./.                                  

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai.

>> Xem thêm:  Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất thổ cư ?