1. Tư vấn việc ghi nhận ngõ đi chung trên sổ đỏ?

Thưa luật sư, em muốn hỏi: Nhà Em có một thửa đất nằm cạnh một ngõ đi chung của 5 hộ gia đình. Thửa đất của nhà em nằm ở ngoài cùng không phải đi qua nhà ai cả nhưng trên sổ đỏ chưa có ngõ đi chung. Nay nhà em muốn xin ngõ đi chung của các hộ nêu trên. Đã có biên bản thỏa thuận và ký xác nhận của 4 trong số 5 hộ. Tuy nhiên, còn một hộ không ký và chỉ nói miệng là "cứ đi thoải mái, không phải ký". Xin cho em hỏi trong trường hợp này nhà em nếu gửi hồ sơ lên Phòng Tài nguyên và môi trường để làm ngõ đi chung thì có được hay không? Hộ còn lại sau này có kiện nhà em không? Tất cả 5 hộ em nói trên thì đều là những hộ mua lại đất của nhà bác em bán cho thôi ạ. Em xin cảm ơn!

Người gửi: HN Minh

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Quy định về ngõ đi chung trên sổ đỏ ?

Quy định về ngõ đi chung trên sổ đỏ - Ảnh minh họa

Trả lời:

Căn cứ vào điều 254 Bộ luật dân sự 2015 bạn có thể yêu cầu để có thể sử dụng lối đi chung với các hộ gia đình nếu bạn có nhu cầu muốn sử dụng. Quyền sử dụng có thể được xác lập thông qua việc ký kết biên bản thỏa thuận giữa các chủ sở hữu hoặc bạn có thể yêu cầu với cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Sau đó, bạn có thể làm thủ tục đăng ký biến động xin điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là trên giấy chứng nhận điều chỉnh thể hiện lối đi. Bạn sẽ nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

"Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Trường hợp của bạn đã có sự đồng ý của 4 hộ gia đình bằng văn bản, hộ gia đình còn lại đã đồng ý bằng miệng. Như vậy, họ đã đồng ý quyền sử dụng lối đi chung của bạn, bạn có thể tiến hành xin điều chỉnh và ghi nhận lối đi chung của bạn trong hồ sơ địa chính.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai

2. Mái nhà vệ sinh che một phần ngõ đi chung thì có vi phạm?

Thưa luật sư, tôi có một thửa đất chia làm 2 lô và 1 lối đi chạy dọc thửa đất đó. Năm 2008, tôi xây 1 căn nhà cấp 4 quay cửa ra ngõ trên lô thứ nhất. Do đổ mái bằng nên khi mưa gió nước tràn vào tận giữa nhà, vì vậy tôi có lợp mái tôn che bên ngoài để hạn chế.

Còn lô thứ 2 chuyển nhượng lại cho chị Nguyễn Thị H xây nhà ở vào năm 2012. Nhưng do xích mích những chuyện nhỏ nhặt mà chị H nhiều lần yêu cầu tôi phải dỡ bỏ phần mái che trước cửa nhà với lý do ngõ đi chung không được phép cơi nới. Vậy xin hỏi luật sư, yêu cầu trên của chị H có đúng không và tôi nên giải quyết vấn đề này thế nào?

- Ngọc Anh Nguyễn -

3. Sử dụng ngõ đi chung đang tranh chấp như thế nào?

Chào nhà luật Minh Khuê, xin tư vấn cho tôi: Nhà tôi có một cổng đi riêng 30 năm nay, hai bên cổng đều là ao, một tư nhân, một tập thể, nhưng không được ban địa chính xã công nhận là đất tư nhân, khômg được vẽ. Trong bản đồ địa chính mà ghi là ngõ đi chung.

Gần đây nhà tôi cắt bán hai mảnh đất trên thửa đất của nhà và cho 2 hộ đó đi chung cổng và Ủy ban nhân dân xã bám ao tập thể cho tư nhân, tư nhân này tự ý chuyển đổi ao sang đất nền phân lô bán đất, xây nhà giáp ranh cổng nhà tôi, dù đã có cổng đi riêng rất thông thoáng cho nhà họ, họ vẫn muốn mở thêm cổng ra ngõ nhà tôi, và tôi không đồng ý. Họ đã cố tình xây cửa và đe dọa thách đố tôi. Vậy xin hỏi nhà luật, gia đình tôi có quyền quyết định với diện tích cổng đi 30 năm nay không và có đủ chức năng cấm nhà kia mở cửa ra ngõ nhà tôi không? Xin cảm ơn luật sư đã tư vấn!

- Phong Nguyễn -

4. Tranh chấp ngõ đi chung với hàng xóm?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Trước đây, ông bà nội tôi còn sống giờ đã chết có để lại mảnh đất 716m2 mảnh đất này có từ năm 1950. Đến năm 2005 cấp sổ đỏ thì lại còn 560m2.

Do ngõ đi vào người ta không tính vào diện tích sử dụng. Trước nhà tôi đi 1m 1 ngõ. Nay nhà hàng xóm ngoài mặt đường muốn đi chung. Họ đập phá tường nhà tôi, đêm hôm gây phiền hà quấy nhiễu. Mặc dù nhà tôi đã đồng ý cho đi chung lùi cổng vào. Nhưng họ vẫn muốn lấn chiếm. Liệu nhà tôi có phải lùi cổng vào nữa cho gia đình họ đi nữa không. Xin cảm ơn luật sư.

Người gửi: P.T

Tranh chấp ngõ đi chung ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số:1900.6162

Trả lời:

Theo như nội dung thư yêu cầu, nhà hàng xóm ngoài mặt đường muốn sử dụng lối đi chung với gia đình bạn. Tuy nhiên, theo quy định của Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015, gia đình bạn chỉ phải cho sử dụng lối đi chung khi gia đình nhà hàng xóm là bất động sản bị vây bọc theo đó, nếu nhà hàng xóm ngoài mặt đường đã có lối đi thuận tiện thì gia đình bạn không nhất thiết phải cho bên gia đình hàng xóm sử dụng lối đi chung, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Như vậy, việc sử dụng lối đi chung như thế nào là do các bên thỏa thuận, không phải là nghĩa vụ của gia đình bạn.

>> Tham khảo: Tư vấn viết đơn kiện hành vi lấn đất ra lối đi chung?

5. Tư vấn về tranh chấp ngõ đi chung?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Nhà em đất thổ cư từ đời các cụ để lại, có 1 ngõ để đi. Quanh ngõ có 3 nhà khác nhau, theo như bản đồ địa chính năm 1972 thì ngõ đó là của nhà em, nhưng đến năm 1998 bên địa chính sửa đổi thì lại thành ngõ chung.

Cách đây 1 vài năm, 3 nhà đó, có 1 nhà (tạm gọi là nhà A) có sang nhờ nhà em cho mở 1 cánh cửa để đi chung ngõ. Nhà đó còn viết giấy công nhận là ngõ nhà em, chỉ xin đi nhờ nhưng thất lạc tờ giấy đó, bây giờ họ lại nói là không nhờ cậy gì mà là ngõ chung. Hai nhà còn lại có ký giấy công nhận là ngõ nhà em và xin đi nhờ, giờ nhà em vẫn còn giữ giấy đó.

Tuy nhiên, một trong hai nhà này lại lật lại (tạm gọi nhà B) và nói đó là ngõ chung. Chính thức sử dụng ngõ là nhà em và nhà B, còn nhà A chỉ mở thêm cánh cửa phụ để chở hàng (bán đại lý tạp hóa). Cách đây 2 tuần, nhà em có làm lại ngõ, đổ bê tông để đi cho sạch sẽ. Chiều cao chạm vào cánh cửa nhà A. Họ kéo khoảng 6,7 người mang đồ sang phá phần đó để mở cửa, đập cổng nhà em, đánh mẹ em phải đi viện. Riêng mục này nhà em được quyền kiện vì cố ý gây thương tích có tổ chức đúng không ạ?

Nhà em hiện chưa có sổ đỏ, 3 nhà còn lại có sổ đỏ rồi và số mét đất trên sổ đỏ của họ không bao gồm ngõ của nhà em. Gia đình em có làm đơn kiện về việc công nhận ngõ đó là của nhà em, vậy anh/chị cho em xin ý kiến về vấn đề này với ạ? Gia đình em cần chuẩn bị giấy tờ hoặc thủ tục như thế nào nhờ anh/chị tư vấn? Em xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: Lan

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ theo Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền về lối đi qua thì khi bạn đổ bê tông trên ngõ nên để lại chỗ cho nhà A mở được cửa, tuy nhiên, hai nhà có thể thương lượng với nhau về vấn đề này. Và việc nhà A mang 6, 7 người sang nhà bạn đập phá và đánh mẹ bạn là sai quy định của pháp luật.

Đối với việc mẹ bạn bị đánh bị thương:

Hành vi này ở mức độ nhẹ chỉ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại điểm e khoản 3 Điều 5 Nghị định 167/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội; phòng, chống tệ nạn xã hội; phòng và chữa cháy; phòng, chống bạo lực gia đình thì sẽ bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

"a) Tàng trữ, cất giấu trong người, đồ vật, phương tiện giao thông các loại dao, búa, các loại công cụ, phương tiện khác thường dùng trong lao động, sinh hoạt hàng ngày nhằm mục đích gây rối trật tự công cộng, cố ý gây thương tích cho người khác;

b) Lôi kéo hoặc kích động người khác gây rối, làm mất trật tự công cộng;

c) Thuê hoặc lôi kéo người khác đánh nhau;

d) Gây rối trật tự tại phiên tòa, nơi thi hành án hoặc có hành vi khác gây trở ngại cho hoạt động xét xử, thi hành án;

đ) Gây rối trật tự tại nơi tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế;

e) Xâm hại hoặc thuê người khác xâm hại đến sức khỏe của người khác;"

Ở mức độ nghiêm trọng, nguy hiểm, hành vi này của nhà A có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 134 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017 quy định về tội cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác:

"1. Người nào cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác mà tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 11% đến 30% hoặc dưới 11% nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Dùng vũ khí, vật liệu nổ, hung khí nguy hiểm hoặc thủ đoạn có khả năng gây nguy hại cho nhiều người;

b) Dùng a-xít nguy hiểm hoặc hóa chất nguy hiểm;

c) Đối với người dưới 16 tuổi, phụ nữ mà biết là có thai, người già yếu, ốm đau hoặc người khác không có khả năng tự vệ;

d) Đối với ông, bà, cha, mẹ, thầy giáo, cô giáo của mình, người nuôi dưỡng, chữa bệnh cho mình;

đ) Có tổ chức;

e) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;

g) Trong thời gian đang bị giữ, tạm giữ, tạm giam, đang chấp hành án phạt tù, đang chấp hành biện pháp tư pháp giáo dục tại trường giáo dưỡng hoặc đang chấp hành biện pháp xử lý vi phạm hành chính đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc, đưa vào trường giáo dưỡng hoặc đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc;

h) Thuê gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác hoặc gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác do được thuê;

i) Có tính chất côn đồ;

k) Đối với người đang thi hành công vụ hoặc vì lý do công vụ của nạn nhân."

Vì vậy, bạn cần xin giấy xác nhận của bệnh viện để xác định tỷ lệ thương tật của mẹ bạn xem có lơn hơn 11% không, nếu nhỏ hơn thì xem có thuộc một trong các quy định từ điểm a đến k khoản này không, để nộp đơn yêu cầu cơ quan công an điều tra để truy cứu trách nhiệm hình sự.

Về câu hỏi thứ hai của bạn, căn cứ Điều 256 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề như sau:

"Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người;

2. Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền;

3. Theo thỏa thuận của các bên;

4. Trường hợp khác theo quy định của luật."

Vì vậy, bạn không thể chấm dứt quyền sử dụng bất động sản liền kề của hàng xóm nhà bạn được, tuy nhiên chi phí xây dựng ngõ bạn có quyền yêu cầu họ phải chịu chung một phần chi phí, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Nếu vụ việc không được giải quyết bạn có thể nhờ Ủy ban nhân dân xã hòa giải giúp.

>> Xem ngay: Tư vấn việc sử dụng lối đi chung trong phần đất đã được phân thành nhiều thửa nhỏ?

6. Giải quyết tranh chấp ngõ đi chung?

Tôi và gia đình hàng xóm có một lối đi chung, nhà tôi ở phía ngoài, phần ngõ đi chung này có nguồn gốc từ đất của 2 gia đình cắt ra để làm ngõ đi từ ngày xưa, ngõ đi chung này đã được thể hiện trên bản đồ địa chính thị trấn và đã được thị trấn giải bê tông và lắp đèn chiếu sáng khoảng 3 năm trước họ có tiến hành xây 2 trụ cổng ngõ trên phần ngõ đi chung (trụ cổng cách đất nhà họ khoảng 10m) làm lấp 1/2 cổng ngõ nhà tôi. Xin luật sư tư vấn giúp tôi nên giải quyết như thế nào? Cảm ơn!

Giải quyết tranh chấp ngõ đi chung ?

Trả lời:

Điều 217 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về việc sử dụng tài sản chung như sau:

"Điều 217. Sử dụng tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền ngang nhau trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Tuy nhiên, việc xây dựng trên phần tài sản chung phải đảm bảo nguyên tắc theo quy định tại Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

"Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh."

Như vậy, việc gia đình có cùng quyền sử dụng lối đi chung xây dựng hai cột trụ đã xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của bạn. Bên cạnh đó, việc xây dựng trên phần diện tích chung không được sự đồng ý của bạn cũng đã vi phạm quyền định đoạt tài sản chung. Bạn có thể trao đổi, yêu cầu gia đình đó cải tạo công trình đã xây để phù hợp với sự thỏa thuận của hai bên và quyền, lợi ích hợp pháp của bạn.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê