1. Mua căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng có rủi ro gì ?

Thưa Luật Minh Khuê, Tôi đang có ý định mua căn hộ chung cư, căn hộ hiện đã bàn giao từ chủ đầu tư cho chủ nhà, đã đóng đủ 100% tiền, nhưng chưa được cấp sổ hồng.
Theo tư vấn của công ty môi giới bất động sản: đây là dạng giao dịch phổ biến trong các giao dịch nhà đất và tôi sẽ làm hợp đồng đặt cọc, ủy quyền, hứa mua hứa bán có công chứng với chủ nhà, đến khi nào chủ đầu tư bàn giao sổ hồng thì chủ nhà sẽ sang tên cho tôi và giao dịch hoàn tất. Tuy nhiên, qua tìm hiểu tôi được biết đây là dạng giao dịch dân sự, và có rủi ro khi giá nhà tăng cao và chủ nhà không đồng ý bán nữa, hoặc rủi ro khi chủ nhà chết/mất khả năng hành vi dân sự...
Ngoài ra tôi cũng được một số bạn bè tư vấn, ngoài công chứng thì nên làm vi bằng công chứng thừa phát lại sẽ có hiệu quả pháp lý tốt hơn trong trường hợp xảy ra tranh chấp, trong hợp đồng có ký tên của những người thừa kế cấp 1 của người bán, hoặc/và di chúc của người bán trong trường hợp người bán chết đột ngột. Vậy xin luật sư tư vấn các rủi ro pháp lý có thể xảy ra, các thuế phí có liên quan đến giao dịch này, cách làm các hợp đồng, văn bản cần thiết khi thực hiện giao kết này và các điều khoản để tránh rủi ro pháp lý xảy ra, cũng như những thủ tục pháp lý cần thiết trong trường hợp rủi ro xảy ra(bên bán không đồng ý bán nữa, bên bán chết,...)
Xin cảm ơn!

Mua căn hộ chung cư khi chưa có giấy chứng nhận sở hữu nhà ở có rủi ro gì ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Tại các Điều 63, Điều 118, Điều 148, Điều 149 Luật nhà ở 2014, chương III Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

- Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:

+) Bên mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+) Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

+) Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

Hợp đồng đặt cọc (hứa mua/hứa bán) trong đó nêu rõ cam kết phạt cọc; ký kết hợp đồng ủy quyền, theo đó bên bán ủy quyền cho bên mua đứng ra làm mọi thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (tuy nhiên sổ hồng vẫn đứng tên bên bán); sau đó thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ đã có sổ mang tên bên bán; bước cuối cùng, hai bên thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua mang biên lai nộp thuế kèm hợp đồng mua bán để vào tên sổ hồng.

Trên lý thuyết, loại hợp đồng kể trên sẽ giúp đảm bảo quyền lợi của cả người mua và người bán tuy nhiên vẫn tồn tại một số rủi ro khi mua bán bất động sản mà chưa có sổ hồng. Điều 581 Bộ luật dân sự 2005 quy định, hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở (có công chứng) chỉ có ý nghĩa đtrong việc thực hiện việc quản lý nhà ở chứ không thể thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở. Ngoài ra, tại Điều 588 cũng nêu rõ, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng vào bất kỳ thời điểm nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền. Khoản 4 Điều 589 Bộ luật Dân sự cũng quy định, hợp đồng ủy quyền chấm dứt hiệu lực khi bên uỷ quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết. Nếu mua căn hộ đã bàn giao (chưa có sổ hồng) chỉ dựa vào hợp đồng uỷ quyền, sổ đỏ vẫn đứng tên người bán thì khi có sổ, chủ cũ có thể không ký công chứng mua bán với người mua (dù đã thanh toán đủ) nhằm đòi tăng giá khi có biến động giá đất và nhà ở. Ngoài ra, trong thời gian chưa có sổ mang tên mình, người mua cũng không thể thế chấp bất động sản loại này tại ngân hàng để vay tiền.

Thủ tục mua bán căn hộ chung cư chưa được cấp sổ hồng (dưới hình thức Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư):

Bước 1: Hai bên kí kết hợp đồng chuyển hượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và công chứng tại phòng công chứng (Kèm theo Hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư)

Bước 2: Bên chuyển nhượng nộp bản sao hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, hợp đồng mua bán căn hộ, biên lai nộp tiền mua nhà cho cơ quan thuế để đóng thuế thu nhập cá nhân.

Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng (gồm bản sao biên lại thu thuế thu nhập, bản sao hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư, và hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng) cho chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

Bước 4: Sau khi chủ đầu tư xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ thì bên nhận chuyển nhượng có thể thực hiện các thủ tục để xin cấp sổ hồng.

Bước 5: Nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong hồ sơ gồm:

+Văn bản chuyển giao hợp đồng mua bán căn hộ có công chứng.

+Bản sao hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư.

+Biên lai nộp tiền mua nhà trong hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư.

Để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra trong giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà ở khi chưa có sổ hồng, bạn có thể tham khảo, đưa vào hợp đồng mua bán, chuyển nhượng của mình một số điều khoản như sau:

Cách 1: Bạn và bên bán có thể ký trước một hợp đồng đặt cọc (với nội dung hứa mua hứa bán). Sau khi căn nhà được cấp giấy chứng nhận, bên bán phải có trách nhiệm ký Hợp đồng bán nhà cho bên mua còn không thì bị phạt tiền cọc theo thỏa thuận của hai bên.

Cách 2:
Hai bên có thể xem xét ký kết Hợp đồng ủy quyền về việc định đoạt toàn bộ, kể cả việc mua bán, chuyển nhượng…căn nhà này khi nhà đã được cấp Giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước và Hợp đồng ủy quyền này phải được công chứng, chứng thực tuy nhiên khi ký kết Hợp đồng ủy quyền này có thể xảy ra các rủi ro xảy ra vì HĐ ủy quyền có thể bị hủy bỏ giữa chừng vì người bán chết, bị tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị đơn phương chấm dứt… theo quy định của Bộ Luật dân sự 2005. Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; và đăng ký sang tên đổi chủ cho bên mua (đăng ký biến động) tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận (huyện).

Trong giao dịch này sẽ phát sinh nghĩa vụ giao nhận tiền và giao nhận giấy tờ. Do đó, các bên liên quan cần xác lập vi bằng về việc đã giao nhận tiền và giấy tờ để chứng minh khi cần thiết. Việc giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất trước sự chứng kiến của Thừa phát lại – Hay còn gọi là lập vi bằng giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ là một trong những chứng cứ vững chắc để chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ này. Đây là chứng cứ ghi nhận việc Bên mua giao tiền cho Bên bán và Bên bán giao giấy tờ cho Bên mua. Quá trình giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ được Thừa phát lại quay phim, chụp hình đảm bảo tính chính xác, khách quan và trung thực. Vi bằng được đăng ký tại Sở Tư Pháp.

Cần lưu ý rằng giá trị của vi bằng giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực – Tức là vi bằng không phải là cơ sở để sang tên đổi chủ cho bên mua. Vi bằng có giá trị chứng cứ trước Tòa và các quan hệ pháp lý khác, dùng để chứng minh việc các bên đã giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất... làm cơ sở để các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoàn thiện hợp đồng theo quy định của pháp luật, hoặc là cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.

Vì vậy, không có vi bằng công chứng thừa phát lại, mà chỉ có vi bằng giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất đề làm cơ sở cho các quan hệ pháp lý khác, hoặc làm cơ sở để giải quyết tranh chấp về sau. Vi bằng giao nhận tiền, giấy tờ sẽ giúp giao dịch của bạn an toàn hơn, hạn chế các rủi ro có thể xảy ra.

Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Điều 39. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

2. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

6. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:quy định tại Điều 40, Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014:

Điều 40. Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng.

2. Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

4. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.

5. Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng.

6. Các quyền khác trong hợp đồng.

Như vậy theo quy định của pháp luật thì hai bên phải có nghĩa vụ thực hiện đúng theo hợp đồng hai bên đã thỏa thuận và ký với nhau.

Trường hợp của bạn là bên giao quyền sử dụng đất đã vi phạm hợp đồng, không tiếp tục thực hiện hợp đồng, không giao đất đúng thời hạn thì theo quy định của pháp luật, bạn có quyền yêu cầu bên bán thực hiện đúng theo hợp đồng hai bên đã thỏa thuận: bên giao quyền sử dụng đất phải bồi thường những thiệt hại khi vi phạm hợp đồng theo thỏa thuận của hai bên khi ký hợp đồng.

Trong trường hợp bên bán không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng và cố tình gây khó khăn cho bạn hoặc có những hành vi vi phạm nghĩa vụ của mình mà hai bên không thể thỏa thuận được với nhau thì bạn có quyền yêu cầu Tòa giải quyết tranh chấp hợp đồng này.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Miễn thuế TNCN khi bán nhà duy nhất ?

Kính thưa luật sư ! Em tôi chỉ có duy nhất một có căn hộ chung cư tại Hà Đông ( vẫn còn đang nợ tiền ngân hàng khi mua nhà cách đây 4 năm ) hộ khẩu thường trú ngay tại địa chỉ nơi ở chung cư ! nay em tôi phải chuyển công tác ra địa phương khác và muốn bán căn hộ ấy ,Vậy em tôi có được miễn 2% thuế TNCN khi bán không và nếu được thì phải hoàn tất những thủ tục giấy tờ gì để cơ quan thuế chấp nhận ?
Và văn phòng luật sư có nhận làm sổ đỏ khi sang tên cho người mua trong trường hợp này không ??? nếu nhận thì chi phí hết bao nhiêu ạ ? căn hộ trên diện tích 100m2 tại khu đô thị Văn Khê quận Hà Đông ,Gá em tôi rao bán là 1,65 tỷ !
Xin cảm ơn luật sư nhiều và rất mong được hồi âm !

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến: 1900.6162

Trả lời:

Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định cụ thể những trường hợp có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế như sau:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân, tại Điều 3 Thông tư 111/2013 Hướng dẫn luật thuế thu nhập cá nhân và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ thì trường hợp có thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

- Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.

- Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

- Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Theo quy định tại Khoản 1b.2 Điều 3 Thông tư 111/213

b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên người chuyển nhượng làm hồ sơ nộp tại cơ quan thuế, hồ sơ , gồm:

- Bản sao quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân có chữ ký của người chuyển nhượng cam đoan chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản khai đó.

- Bản sao giấy tờ pháp lý chứng minh trường hợp cá nhân có duy nhất một nhà ở đất ở tại Việt Nam (nếu có).

Nếu phát hiện kê khai không đúng người kê khai sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi gian lận thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế.

Việc xác nhận trường hợp cá nhân có tài sản duy nhất thì hiện nay vẫn chưa có quy định cụ thể , tuy nhiên trên thực tế em bạn có thể đến yêu cầu xã, phường, thị trấn nơi có hộ khẩu thường trú xác nhận chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. Nhưng cơ quan thuế một số nơi chấp nhận nhưng nơi thì không, bởi vì UBND xã, phường, thị trấn làm sao có thể bao quát, nắm được hết được bất động sản của người dân. Mặt khác, chỉ dựa vào cam kết của người khai thì xã, phường, thị trấn rất khó chứng nhận, nếu có thì chỉ chứng nhận: ở địa bàn xã, phường, thị trấn nơi người dân cư trú mà thôi, còn bất động sản một nơi ở một nơi (trường hợp ở nhờ nhà nhười thân, thuê, mướn...).Vì thế trong trường hợp này thì em bạn cũng cần làm các thủ tục để chứng minh là có căn nhà duy nhất theo yêu cầu của cơ quan thuế để có hồ sơ đầy đủ .

Điều kiện để được chuyển nhượng

Điều 118 Luật nhà ở năm 2014

+. Phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hoặc các loại giấy tờ pháp lý khác;

+. Căn hộ chung cư sử dụng ổn định, không có tranh cấp;

+. Căn hộ chung cư sử dụng ổn định, không thế chấp, liên quan đến kiện tụng, làm tài sản góp vốn, một số hành vi cấm khác;

THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG GỒM CÁC BƯỚC SAU:

+. Thứ nhất: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng (Tư nhân hoặc Nhà nước);

Điều 121 Hợp đồng về nhà ở Luật nhà ở 2014

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

+. Thứ hai: Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký xong hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng, các bên chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng để đến liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất và nhà (cấp Huyện) nộp và làm thủ tục kê khai nộp thuế;

+. Thứ ba: Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư (sổ đỏ) gồm có.

- 01 bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư (Sổ đỏ);

- 04 bản công chứng giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (công chứng sổ đỏ tại văn phòng công chứng);

- 01 bản gốc, 01 bản phô tô Hợp đồng chuyển nhượng (01 bản lưu tai cơ quan địa chính);

- 01 bản gốc, 01 bản phô tô Hợp đồng chuyển nhượng (01 bản lưu tai cơ quan thuế);

- 02 bản chứng thực chứng minh thư, hộ khẩu của bên chuyển nhượng (bao gồm những người đã ký tên trong Hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng uỷ quyền);

- 02 bản chứng thực chứng minh thư, hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng (bao gồm những người đã ký tên trong Hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng uỷ quyền);

- 02 tờ khai Lệ phí trước bạ, 03 tờ khai thuế thu nhập cá nhân (chủ tài sản kê khai hoặc người được uỷ quyền)

Em trai bạn phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5 % theo quy định tại Điều 5,6,7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP Quy định về lệ phí trước bạ.

Điều 5. Căn cứ tính lệ phí trước bạ

Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

Điều 6. Giá tính lệ phí trước bạ

Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

Bộ Tài chính quy định cụ thể trình tự, thủ tục ban hành giá tính lệ phí trước bạ quy định tại Điều này.

Điều 7. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

1. Nhà, đất mức thu là 0,5%.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

3. Thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai ?

Thưa luật sư, Có trường hợp sau đây nhờ Luật sư tư vấn giúp! Bên mua và bán cùng thỏa thuận bán tài sản bao gồm Giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của hai thửa đất liền kề.
Diện tích mỗi thửa đất là 150m2 (trong đó đất ở 100m2, đất trồng cây lâu năm 50m2). Tổng diện tích đất trong hợp đồng mua bán là 300m2 (trong đó đất ở 200m2, đất trồng cây lâu năm 100m2). Tài sản được xây dựng trên hai thửa đất bao gồm 01 nhà hai tầng, diện tích xây dựng 110m2; và 01 nhà bán hàng 190m2. Do diện tích xây dựng vượt quá diện tích đất ở được cấp phép trong Giấy CNQSDĐ. Mục đích của bên mua là để sau này xây dựng khách sạn kinh doanh. Văn phòng công chứng, Cán bộ địa chính xã phường và bên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố tư vấn là làm Hợp đồng chuyển nhượng trong đó ghi giá trị đất và tài sản là nhà 01 tầng, diện tích xây dựng 110m2; còn phần nhà bán hàng 190m2, bên mua làm cam kết thao dỡ khi chính quyền địa phương yêu cầu và đã được chính quyền phường xã xác nhận trong đơn.
Tuy nhiên, sau khi hoàn tất mọi thủ tục, gần đến ngày trả kết quả thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo là hồ sơ không thực hiện chuyển nhượng được. Yêu cầu: Phá dỡ nhà 190m2 hoặc là bên mua phải thực hiện chuyển nhượng mục đích sử dụng 100m2 đất trồng cây lâu năm thành đất ở rồi mới cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho bên mua. Tài sản này trước khi thực hiện mua bán, đang được Bên bán thế chấp tại Ngân hàng. Bên bán được Ngân hàng thỏa thuận cho tự bán để trả nợ vay Ngân hàng. Bên mua nộp tiền vào TKTG của bên bán tại Ngân hàng, Ngân hàng thực hiện thu nợ và xuất tài sản giao cho hai Bên đi làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán và chuyển nhượng. Nhờ Luật sư tư vấn giúp cách giải quyết đối với trường hợp này. Có thể thực hiện hợp đồng mua bán chuyển nhượng trong đó chỉ chuyển nhượng giá trị đất, không chuyển nhượng giá trị trị tài sản trên đất được không. Vì nhu cầu của bên mua là mua đất để sau này xây khách sạn. Còn thực hiện chuyển đổi mục đích 100m2 từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì giá trị khá lớn (100m2 ~ 600 tr.đ). Bên mua không muốn có khoản chi phí phát sinh này. Mặc dù sau này, nếu xây dựng khách sạn thì Bên mua cũng phải thực hiện chuyển đổi mục đích trước khi xin giấy phép xây dựng.
Chân thành cảm ơn Luật sư! Kính chúc Công ty Luật Minh Khuê ngày càng phát triển và sẽ luôn là địa chỉ thực sự tin cậy của mọi khách hàng!
Người hỏi: NTS.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, bạn đã xây dựng một nhà bán hàng trên diện tích đất trồng cây lâu năm như vậy là sử dụng đất không đúng mục đích theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật đất đai 2013.

Theo điều 208, luật đất đai 2013 quy định:

"Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện, áp dụng biện pháp ngăn chặn và xử lý kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm."

Theo quy định trên thì chủ tịch ủy ban nhân dân xã phải yêu cầu tháo dỡ hoặc yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất 100 m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Tuy nhiên, đến thời điểm bạn chuyển nhượng thì bên xã vẫn chưa xử lý đó là sự sai xót của chủ tịch ủy ban nhân dân xã và khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng bên mua có cam kết với xã là sẽ tháo dỡ khi chính quyền địa phương yêu cầu và đã được chính quyền địa phương xác nhận.

Theo quy đinh Luật đất đai 2013 tại khoản 1 Điều 188 thì điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất và Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết luật đất đai 2013 như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn đang được thế chấp tại ngân hàng nên theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015 thì bạn được chuyển nhượng khi ngân hàng đồng ý. Và ở đây thì ngân hàng đã đồng ý để cho bạn chuyển nhượng.

Hiện tại, khi bạn làm thủ tục chuyển nhượng tại văn phòng đăng ký đất đai thì bị văn phòng đăng ký đất đai trả lại hồ sơ do hồ sơ không hợp lệ. Theo quy định của tại điều 62 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 thì văn phòng đăng ký đất đai có quyền trả lại hồ sơ khi hồ sơ không hợp lệ và phải nêu rõ lý do. Ở đây, họ cũng có nói cụ thể lý do không hợp lệ là do việc sử dụng đất không đúng mục đích và yêu cầu thào dỡ nhà hàng 190m2 hoặc làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy là hoàn toàn đúng quy định pháp luật.

Do đó, hiện nay để chuyển nhượng được thì bạn nên tiến hành tháo dỡ nhà hàng trên dù sao nếu chưa có điều kiện để chuyển nhượng mục sử dụng đất thì trước sau gì bạn cũng sẽ bị yêu cầu tháo dỡ do sử dụng không đúng mục đích của đất.

Thứ hai, về việc chỉ chuyển nhượng giá trị đất mà không chuyển nhượng tài sản trên đất.

Nếu tài sản trên đất là bất động sản theo Bộ luật dân sự năm 2015 cụ thể ở trường hợp của bạn là nhà.

Khi nói đến nhà người ta không chỉ nói đến khung nhà gồm các bức tường và mái nhà… Những phần của khung nhà chỉ được coi là một bộ phận của nhà, hay còn gọi là “xác nhà”. Nhà theo khái niệm đầy đủ phải bao gồm hai bộ phận là: vị trí không gian và khung nhà. Trong đó, vị trí không gian của nhà là bộ phận quan trọng nhất của nhà. Khung nhà có thể bằng bê tông, cốt thép, tranh tre, vách nứa, là nhà kiên cố, nhà tạm… nhưng khung nhà phải được đặt trên một không gian nhất định mới được coi là ngôi nhà hoàn thiện. Nhà không thể đặt trên không trung, mà phải đặt trên nền là mặt đất.

Do vậy, khi chuyển nhượng đất mà không bán nhà gắn liền trên đất đó sẽ dẫn đến không thể bàn giao đất trên thực tế. Nếu bên mua chỉ mua đất mà không mua nhà đồng nghĩa với việc bên mua chỉ có quyền sử dụng đất chứ không có quyền sở hữu nhà, điều này rất khó khăn cho việc sử dụng, khai thác đất, bởi nhà trên đất là của một người khác, người mua mà không di chuyển nhà thì không thể khai thác, sử dụng được đất. Việc chỉ nhận chuyển nhượng đất mà không nhận chuyển nhượng nhà là một điều vô cùng bất lợi.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

4. Thủ tục mua bán trả góp nhà chung cư và các bất động sản khác ?

Kính gửi luật Minh Khuê. Khi tôi làm hợp đồng mua nhà dự án chung cư, thời điểm đó tôi chưa kết hôn và đã đóng số tiền là 1/3 tổng giá trị hợp đồng, người đứng tên hợp đồng là tôi. Sau một thời gian tôi kết hôn, tôi vẫn đóng tiền các đợt tiếp theo của hợp đồng,để mua căn hộ này, bằng tiền của mình, cho đến khi được giao nhận nhà và tôi đã đứng tên chủ sở hữu căn hộ đó. Cho tôi hỏi đó có phải là tài sản riêng của tôi hay không? Gia đình tôi không chung tài chính, tiền của ai người đó cầm, các việc chi tiêu hàng ngày có khoản tôi trả, khoản chồng tôi trả. Như vậy căn hộ của tôi có được coi là tài sản chung hay vẫn là tài sản riêng của tôi ?
Cảm ơn!

Tư vấn thủ tục mua bán trả góp nhà chung cư và các bất động sản khác ?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Luật sư phân tích:

Mua bán nhà hình thành trong tương lai cũng như các bất động sản khác. Luật Minh Khuê tư vấn quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề này:

Luật hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 của Quốc hội quy định:

"Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này."

=> Vậy căn hộ này vẫn được coi là tài sản riêng của bạn.

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi đang cần mua 1 căn hộ chung cư Căn hộ này do chủ đầu tư bán cho chủ nhà hiện tại, và chủ nhà thanh toán trả góp cho ngân hàng, theo quy định thì khi nào ngân hàng giải ngân đủ tổng giá trị căn hộ cho chủ đầu tư thì chủ nhà mới có sổ hồng. Nhưng bây giờ chủ nhà muốn bán căn hộ đó lại cho tôi, vậy tôi mua như vậy thì thủ tục sang tên làm như thế nào, tôi và chủ nhà có thông qua chủ đầu tư không?

=> Bạn làm thủ tục sang tên như bình thường nhưng trong hợp đồng ghi rõ sự thỏa thuận giữa 3 bên.

Chào luật sư, Tôi có mua xe trả góp và bây giờ muốn thanh lý hợp đồng sớm hạn,tôi chấp nhận trả mọi phí,gốc hay lãi của ngân hàng. Nhưng tôi muốn chắc chắn là hợp đồng của tôi đã được chấm dứt hoàn toàn thì cần giấy tờ gì,để tránh bất lợi về sau,và bảo đảm tôi không còn nợ xấu tại ngân hàng ? Cảm ơn!

=> Bạn làm hợp đồng trong đó có ghi rõ thỏa thuận thanh lý sớm cùng với giấy tờ trả tiền đầy đủ.

Kính chào văn phòng luật sư Minh Khuê vừa qua chúng tôi có chuyển nhượng 03 hợp đồng BÁN NHÀ TRẢ GÓP (nhà hình thành trong tương lai). Cụ thể như sau : | STT | DIỆN TÍCH (m2) | Đ.GIÁ HĐ/m2 (đ) | TỔNG GIÁ TRỊ HĐ (đ) | GIÁ ĐẤT TÍNH THUẾ/m2 (đ) | PHÍ VP CÔNG CHỨNG THU (đ) | | 1 | 195.6 | 8.100.000 | 1.584.360.000 | 4.900.000 | 1.701.000 | | 2 | 100 | 3.800.000 | 380.000.000 | 4.900.000 | 766.000 | | 3 | 233.8 | 2.338.000 | 2.338.000.000 | 4.900.000 | 2.290.000 | Xin hỏi, theo Thông số 08/2012/TTLT-BTC-BTP thì cách thu trên có đúng quy định không? Lệ phí giữa Công chứng nhà nước và Văn phòng công chứng có khác nhau không ? Trân trọng.

=> Mức thu phí đã bao gồm thuế giá trị gia tăng theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng và các văn bản hướng dẫn thi hành nên cao hơn tại phòng công chứng.

Thưa luật sư, Các khoản hoa hồng Công ty tôi nhận được từ Ngân hàng do bán hàng trả góp qua ngân hàng có phải chịu thuế GTGT không ? Ngân hàng bắt buộc phải xuất hóa đơn gtgt và ghi dòng thuế GTGT 10%.

=> Luật Thuế giá trị gia tăng 2008Luật thuế giá trị gia tăng Luật thuế tiêu thụ đặc biệt Luật quản lý thuế sửa đổi 2016 quy định:

"Điều 3. Đối tượng chịu thuế

Hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng ở Việt Nam là đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng, trừ các đối tượng quy định tại Điều 5 của Luật này."

Và khoản hoa hồng Công ty nhận được từ Ngân hàng do bán hàng trả góp qua ngân hàng không thuộc trường hợp được miễn nên phải nộp.

Chào luật sư, Em có vay tiền của fe creadit hồi tháng 3/2016 là 20 triệu trả góp 24 tháng,nhưng trong hợp đồng lại không ghi lãi suất .ngân hàng lại nhắn tin qua điện thoại trả góp hàng tháng là 1,530,000 em có thắc mắc thì nhân viên nói không biết.theo luật sư tư vấn giờ em phải làm sao,em nghĩ em sẽ trả góp đủ 20 triền tiền đã vay thì xong, lúc đó em không phải trả lãi vì không có ghi trên hợp đồng vay vốn,như vậy có đựơc không?

Bạn xem lại nội quy giao dịch xem lãi suất có theo quy định pháp luật không, nếu có thì abnj vẫn phải trả lãi.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ chung cư với giá lỗ?

5. Mua bán căn hộ chung cư đang chờ cấp sổ hồng có hợp pháp không ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Hiện tại tôi đang thỏa thuận mua bán căn hộ chung cư đang chờ cấp sổ, luật sư tư vấn giúp các thủ tục pháp lý để đảm bảo quyền lợi, tránh rủi ro người mua được không. Có cần phải qua văn phòng luật làm các thủ tục cho đảm bảo hơn hay không. Luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp này ?
Cảm ơn luật sư nhiều.

Luật sư trả lời:

Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau:

"Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường."

Như vậy, theo thông tin dữ liệu bạn đưa ra chúng tôi có thể xác định được rằng căn nhà này đã có người sở hữu thông qua các giao dịch mua bán và đang trong thời gian chờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, đối chiếu theo quy định pháp luật nêu trên thì nếu bạn muốn giao dịch mua bán nhà hợp pháp bạn sẽ phải chờ đến khi nhà này có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về mua căn hộ chung cư trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?