1. Giải quyết các tranh chấp về lối đi chung và quyền trổ cửa ?

Công ty luật Minh Khuê xin giải quyết các tranh chấp về lối đi chung và quyền trổ cửa như sau:

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi, chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

Vấn đề 1: Tranh chấp lối đi chung Bộ luật dân sự năm 2015

Điều 254. Quyền về lối đi qua
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Như vậy, lối đi chung hiện nay giữa các bất động sản liền kề thường xảy ra tranh chấp. Đối với bất động sản được xác định là chỉ có một lối đi ra duy nhất đến đường côn cộng mà không còn lối đi nào khác thì được phép yêu cầu bất động sản liền kề giành cho mình một lối đi duy nhất đến đường công cộng. Và nếu bất động sản liền kề không giành cho lối đi chung hay có hành vi ngăn cấm hạn chế xây dựng mở rộng lối đi chung thì bạn có quyền làm đơn trình lên ủy ban nhân dân cấp xã phường để hòa giải. Hòa giải không thành bạn có quyên khởi kiện ra tòa cấp huyện/quận nơi bị đơn cư trú để đòi quyền lợi cá nhân.

Vấn đề 2: Về hạn chế quyền trổ cửa

Theo quy định tại Điều 178 Bộ luật dân sự 2015 quy định về trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề như sau:

“1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.”

Khoản 8 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng cũng cấm: “Xây dựng công trình không tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng cho công trình.”

Theo Điểm 1, Khoản 7.12.2, Điều 7 quy chuẩn xây dựng Việt Nam, phần quy định về kiến trúc đô thị (ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, quy định về quan hệ với các công trình bên cạnh thì: “Từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m. Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh”.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Tham khảo ngay: Tư vấn việc sử dụng lối đi chung trong phần đất đã được phân thành nhiều thửa nhỏ?

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

2. Dân lấn đất làm lối đi chung thì xử lý như thế nào ?

>> Luật sư trả lời: Tìm hiểu các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp lối đi chung ?

Căn cứ Điều 211 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về sở hữu chung của cộng đồng như sau:

Điều 211. Sở hữu chung của cộng đồng

1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.

2. Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

3. Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia.

Căn cứ theo quy định trên thì ngõ xóm được coi là thuộc sở hữu chung của cộng đồng, không thuộc sở hữu riêng của bất kỳ nhà nào. Do đó, việc một gia đình lấn chiếm lối đi chung trong ngõ là hành vi vi phạm pháp luật. Vì đất trong ngõ là thuộc sở hữu chung nên bất kỳ người nào cũng có thể tố cáo hành vi lấn chiếm đất này. Trong trường hợp này, trước tiên bạn cần phải báo cáo với Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để được xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.

Căn cứ Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ - CP quy định mức xử phạt hành chính đối với hành vi lấn, chiếm đất như sau:

Điều 14. Lấn, chiếm đất

1. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

2. Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

3. Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn, thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,02 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 7.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

c) Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

e) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

4. Trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

5. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này) tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này và mức phạt tối đa không quá 500.000.000 đồng đối với cá nhân, không quá 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức.

6. Trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnhĐ

c) Buộc thực hiện tiếp thủ tục giao đất, thuê đất theo quy định đối với trường hợp sử dụng đất khi chưa thực hiện xong thủ tục giao đất, thuê đất;

d) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định này.

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

3. Quy định của pháp luật về lối đi chung, riêng ?

Tôi được cấp đất làm nhà năm 1985. Nhưng mãi năm 1992 tôi mới được xã về cắt cho lối đi riêng vào nhà. (Từ đường lớn vào nhà tôi khoảng 100m trên đất của ông cha tôi để lại và không hề tranh chấp với ai vì nó là con đường chỉ vào nhà tôi ở). Tôi đã bỏ tiền ra làm con đường rộng chừng 3m, lát đá chống xói lở.

Năm 2005 một số hộ có đất canh tác trước cửa nhà tôi tự ý đi nhờ để sản xuất. Sau hơn 10 năm cho đi nhờ tôi thấy bất tiện vì đến vụ sản xuất mọi người cứ dựa xe máy, xe đạp vào cánh cổng nhà tôi, thậm chí còn buộc cả trâu, bò, để xe bò chắn hết lối vào nhà tôi. Do vậy năm 1016 tôi quyết định rào lối đi xuống đồng và không cho mọi người qua lối đi vào nhà tôi nữa. Rất nhiều người cho rằng tôi đã vi phạm vào Luật đất đai 2012. Vậy tôi nhờ Luật sư tư vấn xem tôi có vi phạm Luật không?

Xin chân thành cảm ơn!

Quy định về lối đi chung, riêng ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến gọi :1900.6162

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp thì lối đi đó là lối đi riêng vào nhà bạn do UBND xã cấp năm 1992, tức là thuộc sở hữu hợp pháp của gia đình bạn cho nên gia đình bạn được quyền sử dụng, định đoạt mà không ai được cản trở.

Tuy nhiên, Điều 275 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

"Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."

Như vậy, nếu những hộ dân có đất canh tác đó bị vây bọc bởi các bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có lối đi thì bạn là chủ sở hữu bất động sản liền kề phải có trách nhiệm cung cấp lối đi cho những hộ dân đó.

>> Xem thêm:  Có được bán nhà đất đang thế chấp ở ngân hàng không ? Thủ tục mua bán nhà chung cư ?

4. Có được mở thêm cổng phụ ra lối đi chung khác không?

Thưa luật sư! Tôi ở phường Minh Khai, Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Gia đình chồng tôi có 4 người con trai, Các Cụ đã phân chia thành 4 mảnh đất cho các con, thỏa thuận để các lối đi chung giữa các lô đất. Khi địa chính xã đến đo đạc để làm sổ đỏ các hộ đã thống nhất các mốc giới dành những phần đất làm lối đi chung giữa các thửa đất. Sổ đỏ đã được cấp cho tất cả các hộ từ năm 2004.

Gia đình tôi hiện đang sở hữu mảnh đất số 51, có S=297 m2. (xin gửi kèm theo sơ đồ). Các mảnh đất có ký hiệu 293, 1, 52 là 3 mảnh đất của 3 người còn lại. Các ký hiệu 50,53 là lối đi. Hiện tại gia đình tôi đang có 1 nhà C4 có tường nhà tiếp giáp với cạnh đất dài 14.3855 m. Tôi sử dụng chung cổng, lối đi chung (50) với hộ số 293. Trên cổng đánh số nhà của 2 hộ. Nay tôi có nhu cầu sử dụng 1 phần đất của mình là ô đất có cạnh 8,8694 X 11,9147, tiếp giáp với ngõ đi số 53.

Tôi xin hỏi gia đình tôi có quyền mở cổng ra vào đi theo ngõ 53 được không? Hộ gia đình số 1 ở bên trong từ trước đến nay sử dụng một mình ngõ đi đó, cổng nhà đánh số 6. Họ nói rằng ngõ 53 chỉ một mình họ sử dụng, chỉ cho phép nhà tôi đi nhờ thôi. Nếu sau này mà tôi chuyển nhượng sang cho người khác thì không được phép đi như vậy có đúng không? Nếu hộ gia đình số 52 cũng muốn mở cổng ra lối đi 53 thì có được không? (Hiện giờ hộ 52 mở cổng ra đường ngõ chung, cùng hướng với cạnh đất dài 12,7729 m của nhà tôi) Gia đình tôi có những quyền lợi gì với các lối đi chung này?

Xin luật sư tư vấn cho tôi cách giải quyết trong trường hợp này để không ảnh hưởng đến tình cảm gia đình. Mong nhận được tư vấn. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Gia đình chồng bạn có 4 người con trai, Các Cụ đã phân chia thành 4 mảnh đất cho các con, thỏa thuận để các lối đi chung giữa các lô đất. Khi địa chính xã đến đo đạc để làm sổ đỏ các hộ đã thống nhất các mốc giới dành những phần đất làm lối đi chung giữa các thửa đất. Sổ đỏ đã được cấp cho tất cả các hộ từ năm 2004. Tuy nhiên vì bạn đã có một lối đi nên sẽ không được áp dụng theo quy định tại điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 :

Điều 254. Quyền về lối đi qua
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Theo như thông tin bạn cung cấp thì Hộ gia đình số 1 ở bên trong từ trước đến nay sử dụng một mình ngõ đi đó, cổng nhà đánh số 6, họ nói rằng ngõ 53 chỉ một mình họ sử dụng, chỉ cho phép nhà bạn đi nhờ thôi. Như vậy, nếu diện tích làm lối đi chung trên là thuộc quyền sử dụng hợp pháp của nhà Hộ gia đình số 1 thì bạn chỉ được sử dụng một cách hạn chế: sử dụng để đi lại, cấp thoát nước, gas, thông tin liên lạc…và có thể phải đền bù cho Hộ gia đình số 1 (Chủ sở hữu hợp pháp) nên các bên không có thỏa thuận khác. Do đó nếu sau này mà bạn chuyển nhượng sang cho người khác thì không được phép đi như vậy là đúng và nếu bạn muốn đi vào ngõ 53 cũng như nếu hộ gia đình số 52 cũng muốn mở cổng ra lối đi 53 thì cần thỏa thuận và đền bù với Hộ gia đình số 1.

Còn nếu diện tích làm lối đi chung trên không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của nhà Hộ gia đình số 1 và việc mở cổng ra vào đi theo ngõ 53 không làm ảnh hưởng gì đến hộ gia đình số 1 thì hộ gia đình số 1 không có quyền phản đối. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra bạn có thể yêu cầu UBND Xã hòa giải, nếu không giải quyết được thì có quyền yêu cầu UBND huyện hoặc Tòa Án Nhân dân giải quyết.

Ngoài ra Điều 166 và Điều cũng quy định về quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:

"Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất (Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội)

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai."

"Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.

5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.

7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng."

Như vậy để không làm ảnh hưởng đến tình cảm gia đình thì bạn có thể thỏa thuận với hộ gia đình số 1 về quyền của bạn trong việc sử dụng lối đi chung này.

>> Tham khảo ngay: Hướng dẫn cách giải quyết tranh chấp về lối đi chung?

>> Xem thêm:  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

5. Tư vấn tranh chấp đất liên quan đến lối đi chung ?

Kính gửi đến quý cơ quan lời chào trân trọng nhất. Tôi có nhận chuyển nhượng một thửa đất, thực trạng trước đây của thửa đất trên QSDD là có đường nội bộ 1m. Hiện trạng thực tế thì thửa đất tôi có 1 đường 1m và phía sau là đường 5m và có 1 cánh cửa ra vào ở đường 5m này(chưa cập nhật vào QSDD).

Chúng tôi tiến hành cập nhật đường 5m vào QSDD thì Theo hồ sơ kỹ thuật thửa đất đã được UBND Phường và Văn phòng đăng ký đất đai TX xác nhận, thửa đất có phát sinh đường đi 5m so với GCN trước đây. Theo biên bản xác minh hiện trạng của UBND Phường, đường đi 5m này thuộc thửa 644 đã được thu hồi và hiện nay không thuộc quyền quản lý, sử dụng của bất kỳ cá nhân, tổ chức nào. Thị Xã cũng đã tiếp nhận hồi sơ và hen ngày đóng thuế, chuyển QSDD cho tôi. Chúng tôi đang sơn sửa lại cho sạch sẽ để ở và thêm 1 cánh cửa nữa ở đường 5m để tiện dắt xe ra vào. Tuy nhiên, ngày 10/7/2016 một số hộ dân liền kề bên trong đã tự ý xây bức tường cao khoảng trên 1m làm bít cửa đi ra đường 5m của nhà chúng tôi và để 01 thùng rác ngay cửa ra vào nhà chúng tôi. Việc này đặc biệt nghiêm trọng, ảnh hưởng đến sinh hoạt và cuộc sống của gia đình chúng tôi. Trước khi sửa chữa lại căn nhà, chúng tôi được biết đường đi 5m hiện đã đổ bê tông là do một số hộ dân liền kề bên trong tự bỏ tiền ra làm. Chúng tôi đã nói chuyện để đi chung đường 5m.

Tuy nhiên, các hộ dân này vẫn không muốn cho chúng tôi đi con đường 5m (mặc dù đường 5m này không thuộc sở hữu của họ theo xác nhận của UBND và hiện trạng trước đây nhà chúng tôi đã có 1 cửa đang đi ra đường 5m). Trích yếu lịch sử đường 5m: thửa đất 644 này (là con đường 5 hiện tại) do 1 người A đứng tên cùng với 1 thửa 122 nữa. Năm 2011 người A bán toàn bộ đất trên cho ông B. trên giấy QSDD của ông A thể hiện nhà nước đã thu hồi do đã bán toàn bộ diện tích cho ông B và diện tích còn lại làm đường nội bộ. QSDD của ông B chỉ thể hiện diện tích thửa 122, và ko thể hiện thửa 644 nữa mà thể hiện là đường nội bộ. Và ông B cũng tách sổ bán hết diện tích cho những người là hàng xóm liền kề bên trong bây giờ của tôi vào năm 2011 và nhà nước đã thu hồi QSDD của ông B.

Vậy nay cho tôi hỏi

- Việc làm xây đường của các hộ bên trong như vậy có đúng không, nếu không họ vi phạm ở quy định gì ?

- Được biết sau khi xây tường xong, họ và ông B có ký giấy bán con đường đó, có thể lùi ngày hiệu lực, việc làm này có đúng không ?

- Tôi đã gửi đơn cứu xét lên UBND phường nhưng UBND phường bảo đợi đến ngày tôi có QSDD tên tôi mới được xem xét (tôi đang nộp hồ sơ đã có phiếu hẹn ngày trả kết quả để đóng thuế và nhận QSDD). Việc kéo dài thời gian xem xét trên có hợp lý không, vì họ để thùng rác trước nhà tôi rất ô nhiễm, lại bít lối đi như vậy làm cho cuộc sống gia đình tôi rất khó khăn ?

Chân thành cảm ơn quý cơ quan đã giúp đỡ tôi, Mong quý cơ quan phản hồi sớm giúp qua địa chỉ.

>> Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến, Gọi: 1900.6162

Trả lời.

- Căn cứ vào khoản 2 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Vậy theo như trình bày thì thửa đất 644 đã bị nhà nước thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do nhà nước thu hồi đất toàn bộ diện tích đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Xây nhà trên đất không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sẽ bị xử phạt theo quy định của Nghị định 92/2019/NĐ- CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

Điều 14. Lấn, chiếm đất

1. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này."

...

Điều 38. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp trong việc xử phạt vi phạm hành chính

...

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 50.000.000 đồng;

c) Tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng trong việc sử dụng đất;

d) Tước quyền sử dụng giấy phép hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất đai có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất đai có thời hạn;

đ) Áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định này.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 500.000.000 đồng;

c) Tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng trong việc sử dụng đất;

d) Tước quyền sử dụng giấy phép hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất đai có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất đai có thời hạn;

đ) Áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định này.

Vậy không cần đợi có giấy chứng nhận thì UBND Quận có thẩm quyền xử lý vụ việc trên và buộc trả lại hiện trạng đất ban đầu do 5m đất là đất được nhà nước thu hồi.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Đơn giá bồi thường thiệt hại cây trồng, vật nuôi, tài sản khi nhà nước thu hồi đất là bao nhiêu tiền ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Tranh chấp về lối đi chung và quyền trổ cửa ?

Trả lời:

Bộ luật dân sự năm 2015 Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Theo quy định tại Điều 178 Bộ luật dân sự 2015 quy định về trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề như sau:

“1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.”

Câu hỏi: Dân lấn đất làm lối đi chung thì xử lý như thế nào?

Trả lời:

Căn cứ Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ - CP quy định mức xử phạt hành chính đối với hành vi lấn, chiếm đất như sau:

Điều 14. Lấn, chiếm đất

1. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

2. Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

3. Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn, thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,02 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 7.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

c) Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

e) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

4. Trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

5. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này) tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này và mức phạt tối đa không quá 500.000.000 đồng đối với cá nhân, không quá 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức.

6. Trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnhĐ

c) Buộc thực hiện tiếp thủ tục giao đất, thuê đất theo quy định đối với trường hợp sử dụng đất khi chưa thực hiện xong thủ tục giao đất, thuê đất;

d) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định này.

Câu hỏi: Khi nào được đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp?

Trả lời:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.