Gia đình tôi sinh sống tại thửa đất này đến nay. Đến năm 2005 địa chính xã tiến hành cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, khi nhận sổ thì trên sổ đỏ chỉ có 5000m2. Các ranh giới xung quanh không có tranh chấp gì.Nay cha mẹ tôi cần bán bớt phần đất nên muốn hợp thức hoá lại 2000m2 kia có trong sổ đàng hoàng. Sau khi kiến nghị đến địa chính xã thì mới bất ngờ được biết phần đất 2000m2 còn lại của gia đình tôi lại bất đắc dĩ bị nằm trên sổ của nhà kế bên dù hiện gia đình tôi vẫn canh tác trên 2000m2 này và hàng rào phân cách với hàng xóm vẫn có, 2 nhà không tranh chấp gì. Phần đất 2000m2 này trước kia gia đình tôi trồng lúa, nhà kế bên cũng trồng lúa. Nay nhà tôi trồng cao su, chú hàng xóm cũng trồng cao su trên đất chú ấy. Cán bộ xã giải thích việc đất nhà tôi nằm trên sổ nhà hàng xóm là có thể do trước kia đo bằng máy bay bị sai hoặc cán bộ tiền nhiệm làm sai nên giờ họ không giải quyết. Và cách giải quyết họ hướng dẫn gia đình tôi là làm thủ tục chuyển nhượng lại 2000m2 kia từ sổ nhà hàng xóm. Vốn đang cần bán đất và chẳng có tranh chấp gì nên gia đình tôi đành thuận theo và chú hàng xóm cũng hợp tác, chỉ có điều gia đình tôi tự dưng phải mất các khoản chi phí để chuyển nhượng đất của nhà mình về lại sổ nhà mình.Chuyện tưởng đã xong, nhưng khi đề nghị gộp chung thửa 2000m2 kia vào chung với 5000m2 trên giấy ban đầu thì cán bộ địa chính cho biết không được vì KHÁC BẢN ĐỒ. Hiện thửa 5000m2 là thửa số 10 thuộc tờ bản đồ số 50, thửa 2000m2 kế cận thì lại thuộc thửa 54, bản đồ số 51. Vậy nhờ Luật Minh Khuê cho tôi hỏi: 1. Việc hợp thửa không được vì khác bản đồ là có đúng không?2. Gia đình tôi phải làm thế nào để 2 thửa được hợp làm 1, vì vốn dĩ tại cán bộ xã làm sai mà giờ đất nhà tôi tự dưng bị tách thành 2 sổ trên 2 tờ bản đồ khác nhau? Rất mong nhận được sự tư vấn từ luật sư.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Câu trả lời được biên tập từ chuyên mụcTư vấn pháp luật đất đaicủa công ty Luật Minh Khuê.
>>Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đaigọi: 1900.6162
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Cơ sở pháp luật:
Nghị định 43/2013/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật đất đai
Nội dung phân tích:
Trường hợp của bạn trước hết cần thấy rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 1996, đây là thời điểm Luật đất đai 1993 đang có hiệu lực, và theo quy định của Luật đất đai 1993 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, theo Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình thì sau khi chuyển nhượng đất, 2 bên không xảy ra tranh chấp và bên mua trồng cây lâu năm, làm nhà kiên cố...mà không bị bên chuyển nhượng phản đối thì Tòa án vẫn công nhận hợp đồng theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình tại phần II, mục 2, tiểu mục 2.3 quy định việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993 như sau:
"a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;
a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;
a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch."
Như vậy, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng mua bán đất của bạn vẫn có thể xác định là có hiệu lực pháp luật nếu thuộc trường hợp theo quy định nêu trên của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP.
Đối với trường hợp của bạn hiện nay về vấn đề hợp thửa đất theo Luật đất đai 2013 và được hướng dẫn tại Nghị định 43/2013/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật đất đai. Hiện nay để thực hiện hợp thửa đất thì trước tiên mảnh đất được hợp thửa phải là đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc hợp thửa đất phải phù hợp với quy hoạch của địa phương.
Về cơ bản, không có quy định nào cụ thể về việc điều kiện hợp thửa đất phải là các thửa đất có cùng mục đích sử dụng cũng như các thửa đất phải nằm trong cùng tờ bản đồ địa chính.
Do đó, cán bộ địa chính phường trả lời về điều kiện hợp thửa đất như vậy là chưa đúng với quy định của pháp luật, tuy pháp luật không quy định cụ thể về điều kiện hợp thửa, nhưng có thể hiểu pháp luật không quy định cấm và đặt ra điều kiện hợp thửa. Theo đó, bạn có quyền yêu cầu cơ quan địa chính thực hiện thủ tục hợp thửa đất cho bạn. Trường hợp cơ quan địa chính không thực hiện thủ tục hợp nhất đất cho bạn bạn có quyền khiếu nại về quyết định, hành vi hành chính của cơ quan địa chính theo quy định của pháp luật.
Về trình tự thủ tục hợp thửa được quy định tại Nghị định 43/2013/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật đất đai:
Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;
Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Tóm lại, với trường hợp của bạn, có thể được thực hiện theo thủ tục hợp thửa, mà không căn cứ vào 2 thửa đất đó có cùng tờ bản đồ địa chính hay không. Khi bạn cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng 2 mảnh đất đó thì sẽ được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung cho cả 2 thửa đất này.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
