Trả lời:

Chào bạn cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê căn cứ vào thông tin bạn cung cấp xin tư vấn với bạn như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2005 

2. Nội dung tư vấn:

Hợp đồng đặt cọc được quy định trong bộ luật dân sự 2005 được quy đinh như sau:

" Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

>> Xem thêm:  Đi xuất khẩu lao động có phải đặt cọc không ? Cách rút tiền đặt cọc đi xuất khẩu lao động ?

Theo đó việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Việc đặt cọc có thể nhằm thực hiện hai mục đích: một là nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng hai là nhằm thực hiện hợp đồng dân sự. 

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc được quy định trong nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm như sau:

" Điều 30. Nghĩa vụ của bên đặt cọc, bên ký cược

1. Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu trong trường hợp tài sản đó được chuyển quyền sở hữu cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận.

Điều 31. Quyền của bên đặt cọc, bên ký cược

Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc sử dụng tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, nếu do sử dụng mà tài sản có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

Điều 32. Nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược

1. Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; không được khai thác, sử dụng tài sản đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

2. Không được xác lập giao dịch đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, trừ trường hợp bên đặt cọc, bên ký cược đồng ý.

>> Xem thêm:  Người sử dụng lao động có được giữ tiền đặt cọc của người lao động không ? Cách đòi lại tiền đặt cọc ?

Điều 33. Quyền của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược

Bên nhận đặt cọc có quyền sở hữu tài sản đặt cọc, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Bên nhận ký cược có quyền sở hữu tài sản ký cược trong trường hợp tài sản thuê không còn để trả lại cho bên nhận ký cược, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Theo đó trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc cho người đặt cọc, và bồi một khoản tiền bồi thường tương đương với giá trị tai sản đặt cọc. Trường hợp người đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Hiện tại tôi đã đặt cọc để mua một căn hộ chung cư, nhân viên ở sàn BĐS yêu cầu tôi đóng tiền để làm hợp đồng mua bán chính thức, nhưng tôi hỏi đến chứng thư Bảo lãnh của ngân hàng thì các nhân viên ở sàn BĐS trả lời chưa có, chủ đầu tư chưa đàm phán xong với Ngân hàng. Tôi muốn hỏi Luật sư trong trường hợp này tôi chưa đóng tiền có được không?

 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy đinh về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

" Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

>> Xem thêm:  Trốn ra nước ngoài làm việc có được lấy lại sổ đỏ và tiền cọc không?

3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh"

Theo đó nếu như chủ đầu tư chưa có chứng thư bảo lãnh thì bạn không nên giao kết với nhà đầu tư như thế bạn sẽ không đảm bảo được quyền lợi của mình.

Tôi hiện đang là sinh viên có thuê phòng trọ nhưng không kí hợp đồng. Tôi đã đóng tiền 3 tháng nhưng giờ muốn chuyển đi do phòng xa trường tuy nhiên chủ trọ lại không cho chuyển yêu cầu phải ở hết 6 tháng mới được chuyển. Vậy giờ tôi muốn chuyển đi và lấy lại tiền đặt cọc được không ? Tôi xin cảm ơn !

 Thuê quy định của bộ luật dân sự và luật nhà ở thì việc thuê nhà phải được lập thành văn bản và không cần công chứng chứng thực. Trường hợp này bạn và bên kia không giao kết hợp đồng thuê nhà là không đúng, do đó nếu có ra pháp luật thì họ cũng không công nhận giữa hai bên đã có giao kết về hợp đồng thuê nhà, nếu bạn có tài liệu để chứng minh rằng mình đã chuyển giao tiền cho bên đó thì bạn có thể đòi lại được.

Dạ em chào luật sư, em có thắc mắc về vấn đề tiền cọc cho thuê nhà ạ, trường hợp của em như sau: nhà em đang mướn mặt bằng để kinh doanh bán quán cafe mới đầu bên cho thuê kí hợp đồng là hai năm tiền thuê mỗi tháng là 6 triệu và bắt đặt cọc là 15 triệu. Hết hợp đồng nha em muốn kí tiếp nhưng bên cho thuê bắt nhà em phải đặt cọc thêm 3 triệu nữa. Em thấy hơi lạ mong rằng luật sư có thể giải đáp giúp em. Em chân thành cảm ơn.

 Trường này hợp đồng đặt cọc của bạn được lập ra là nhằm mục đích thực hiện hợp đồng. Bên cho thuê đã thực hiện đúng hợp đồng thuê nhà ở với bạn, hiện tại đã hết thời hạn hợp đồng thì đưa nhiên hợp đồng đặt cọc cũng chấm dứt hiệu lực. Do đó khi giao tiếp hợp đồng thuê mới thì hai bên có thể thỏa thuận một mức đặt cọc khác được.

Vợ tôi và ông cho thuê nhà ký HĐ cho thuê 1 năm, nhưng trước khi ký tôi nói chuyện với ông cho thuê rằng: hợp đồng soạn sẵn rồi, nhưng năm nay tôi mua nhà và có thể thuê không tới 1 năm, và ông đồng ý bằng miệng với tôi nếu trả báo trước 1 tháng, nhưng ít nhất phải thuê 6 tháng và đặt cọc 10.000.000 (Đ). Tới nay, đã 7 tháng, vợ tôi báo trước tháng sau trả nhà. Nhưng ngày tôi thay vợ tới thanh lý HĐ thì bà ( vợ ông ký HĐ cho thuê) bắt tôi phải sửa những hao mòn tự nhiên, và không trả tiền cọc do HĐ ký 1 năm. Hỏi, tôi phải xử lý như thế nào ? Gửi từ Huawei MediaPad

 Trường hợp này là đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, theo như bạn nói thì trường hợp này mọi thỏa thuận mà bạn trình bày ở trên chỉ bằng miệng còn nội dung thỏa thuận trong hợp đồng mẫu lại hoàn toàn khác, mà về nguyên tắc thì việc thuê nhà phải được lập thành văn bản, do đó những thỏa thuận bằng miệng của bạn đều không có hiệu lực. Trường hợp của bạn là đơn phương chấm dứt hợp đồng thì theo quy định bạn chỉ được đơn phương chấ dứt hợp đồng khi có các căn cứ sau:

- Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

- Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

- Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Do đó việc bạn chấm dứt hợp đồng nếu xét theo các điều khoản trong hợp đồng của bạn thì là không chính xác, do vậy bạn không đủ căn cứ để yêu cầu bên kia trả tiền đặt cọc.

>> Xem thêm:  Có đòi lại được tiền đặt cọc nhà khi phát hiện nhà kém chất lượng?

Kính gửi luật sư Em có vấn đề cần luật sư tư vấn như sau: Ba em có nhờ một thợ cơ khí chế tạo một máy dán bao bì theo yêu cầu, đã đặt đọc 90 triệu và có viết giấy tay có chữ ký 2 bên(không có công chứng). Sau một thời gian dài nhưng bên kia không chế tạo được và họ nói là không có tiền để trả lại tiền cọc. Em muốn hỏi luật sư là bây giờ phải làm như thế nào để đòi được số tiền đó và hợp đồng đặt cọc viết tay đó có giá trị không. Mong nhận được phản hồi sớm từ luật sư Em cảm ơn

 Hợp đồng đặt cọc chỉ cần được lập thành văn bản mà không có quy định bắt buộc phải công chứng, do đó trong trường hợp này hợp đồng đặt cọc của bạn và bên kia là có giá trị pháp lý. Nếu bên đó không trả tiền thì bạn có thể khởi kiện bên đó ra tòa án được. 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Luật Đất đai - Công ty Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn luật dân sự về năng lực hành vi dân sự, hợp đồng dân sự vô hiệu và vấn đề nhận tiền đặt cọc ?