1. Hợp đồng đặt cọc có phải công chứng không?

Hiện nay, các văn bản pháp luật liên quan đến hợp đồng đặt cọc không đề cập đến việc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Do đó, khi ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên có thể lựa chọn có hoặc không công chứng hợp đồng.

Hiện, hợp đồng đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, đặt cọc là hành động mà bên đặt cọc giao một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác vào một thời hạn nhất định để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng đặt cọc có thể được hiểu như một dạng hợp đồng "dự bị" để sau này sẽ thực hiện một giao dịch khác. Trong quá trình này, có các trường hợp sau:

(1) Trường hợp hợp đồng được giao kết:

- Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc.

- Tài sản đặt cọc được sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

(2) Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng sau khi hết thời gian đặt cọc, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.

(3) Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng sau khi hết thời gian đặt cọc:

- Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc.

- Hoặc trả một số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc.

Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận khác, khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được, hai bên phải tuân theo thỏa thuận đó.

Luật không bắt buộc việc công chứng hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý và phòng tránh tranh chấp, việc công chứng hợp đồng đặt cọc được khuyến khích.

2. Việc công chứng hợp đồng đặt cọc được thực hiện như thế nào?

2.1. Chuẩn bị hồ sơ

- Để tiến hành công chứng hợp đồng đặt cọc, đầu tiên, người yêu cầu cần điền Phiếu Yêu Cầu Công Chứng theo mẫu được cung cấp bởi tổ chức hành nghề công chứng.

- Giấy tờ liên quan đến người yêu cầu cũng cần được chuẩn bị, bao gồm: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu còn hạn sử dụng; các giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân như đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản án/quyết định ly hôn, và các văn bản khác liên quan.

- Đối với tài sản đặt cọc, cần có các giấy tờ như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hợp đồng mua bán, và các giấy tờ khác nếu có.

Tất cả các giấy tờ nêu trên có thể là bản sao, có hoặc không chứng thực. Trong quá trình công chứng hợp đồng đặt cọc, người yêu cầu và các bên liên quan phải xuất trình bản chính để công chứng viên kiểm tra và đối chiếu.

2.2. Cơ quan thực hiện

Các bên tham gia hợp đồng đặt cọc cần đến văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng thuộc tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện các thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc.

2.3. Thời gian và trình tự thực hiện

Thời gian để công chứng hợp đồng đặt cọc dự kiến là từ 02 - 10 ngày làm việc, với việc kéo dài đến 10 ngày chỉ áp dụng khi nội dung hợp đồng đặt cọc có độ phức tạp cao.

Nếu hồ sơ đầy đủ và tổ chức hành nghề công chứng không quá tải, quy trình công chứng có thể được hoàn thành ngay trong ngày làm việc sau khi công chứng viên nhận được hồ sơ hợp lệ.

2.4. Chi phí phải nộp

Phí công chứng cho việc công chứng hợp đồng đặt cọc sẽ được xác định dựa trên giá trị của hợp đồng, cụ thể là giá trị mà các bên đặt cọc. Do đó, mức phí công chứng cần nộp sẽ được tính toán theo giá trị này. Cụ thể:

STT	Giá trị tiền cọc	Mức thu (đồng/trường hợp)
1	Dưới 50 triệu đồng	50,000
2	Từ 50 triệu đồng - 100 triệu đồng	100,000
3	Từ trên 100 triệu đồng - 01 tỷ đồng	0.1% số tiền đặt cọc
4	Từ trên 01 tỷ đồng - 3 tỷ đồng	1 triệu đồng + 0.06% phần tiền cọc vượt quá 1 tỷ đồng
5	Từ trên 03 tỷ đồng - 5 tỷ đồng	2.2 triệu đồng + 0.05% phần tiền cọc vượt quá 3 tỷ đồng
6	Từ trên 05 tỷ đồng - 10 tỷ đồng	3.2 triệu đồng + 0.04% phần tiền cọc vượt quá 5 tỷ đồng
7	Từ trên 10 tỷ đồng - 100 tỷ đồng	5.2 triệu đồng + 0.03% phần tiền cọc vượt quá 10 tỷ đồng
8	Trên 100 tỷ đồng	32.2 triệu đồng + 0.02% phần tiền cọc vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp)

3. Đã công chứng hợp đồng cọc nhưng người mua vi phạm hợp đồng đặt cọc thì người bán có quyền bán cho người khác?

Khoản 2 của Điều 328 Bộ Luật Dân Sự 2015 quy định về việc đặt cọc như sau: Trong trường hợp hợp đồng được ký kết và thực hiện, tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, bên đó phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

Do đó, khi các bên từ chối thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận, trách nhiệm được xác định như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, bên đó phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

Từ quy định trên, có thể nhận thấy rằng nếu bên mua không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc, bên bán có quyền bán tài sản cho người khác. Cho đến thời điểm này, không có văn bản nào cấm bên bán bán tài sản của mình trong trường hợp bên mua không thực hiện nghĩa vụ.

Tuy nhiên, trên thực tế, các tổ chức hành nghề công chứng thường không chấp nhận ký hợp đồng mua bán nhà đất khi bên bán muốn chuyển nhượng cho người khác, với lý do là hợp đồng đặt cọc đã được công chứng nhưng các bên tham gia giao dịch đặt cọc chưa đồng ý huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc. Điều này có thể dẫn đến tranh chấp, gây phiền hà cho bên bán, và đôi khi bên mua tận dụng tình hình này để yêu cầu bên bán trả lại tiền cọc trước khi thoả thuận huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc.

4. Cần làm gì khi người mua bỏ cọc và không hợp tác ra công chứng huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc?

Dựa trên phân tích tại Mục 3, khi bên mua hủy bỏ cọc mà không ký kết hợp đồng mua bán, làm việc này vi phạm hợp đồng đặt cọc. Trong trường hợp này, bên bán có quyền chuyển nhượng nhà đất cho người khác, tuy nhiên, không thể thực hiện việc công chứng giao kết hợp đồng mua bán như trong các giao dịch thông thường. Bên bán sẽ cần khởi kiện ra Tòa án để tuyên hủy hợp đồng đặt cọc đã được công chứng. Quy trình này được quy định tại khoản 2 của Điều 5 trong Luật Công chứng 2014 về giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:

Hợp đồng hoặc giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Trong trường hợp một bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình, bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên tham gia hợp đồng hoặc giao dịch.

Sau khi hợp đồng đặt cọc được tuyên hủy thông qua một quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật từ Toà án, bên bán nhà đất sẽ thật sự có đầy đủ quyền để tiến hành thủ tục ký kết hợp đồng mua bán nhà đất tại bên công chứng.

Bài viết liên quan: Nội dung và hình thức của hợp đồng đặt cọc theo quy định của pháp luật ? Mức phạt vi phạm đặt cọc ?

Trên đây là nội dung bài viết của Luật Minh Khuê về: Việc công chứng hợp đồng đặt cọc được thực hiện như thế nào? Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!