Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai và cách viết đầy đủ, chi tiết nhất

Trong trật tự pháp luật tố tụng dân sự, đơn khởi kiện được ví như "viên gạch đầu tiên" đặt nền móng cho quá trình đi tìm công lý của mỗi chủ thể khi quyền và lợi ích hợp pháp đối với đất đai bị xâm phạm. Đất đai là tài sản đặc biệt, thường xuyên phát sinh các tranh chấp phức tạp về ranh giới, quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khi các nỗ lực hòa giải tại cơ sở không mang lại kết quả, việc chuyển hướng sang cơ chế tài phán tại Tòa án nhân dân là con đường pháp lý cuối cùng và mạnh mẽ nhất. Tuy nhiên, để một vụ kiện được thụ lý và giải quyết có hiệu quả, đòi hỏi người khởi kiện phải thiết lập được một "Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai" vừa tuân thủ nghiêm ngặt hình thức quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, vừa phải đảm bảo sự chặt chẽ, logic trong việc trình bày tình tiết và xác lập hệ thống chứng cứ.

Việc soạn thảo đơn khởi kiện không đơn thuần là liệt kê các sự kiện, mà là nghệ thuật ngôn ngữ pháp lý nhằm cụ thể hóa các yêu cầu khởi kiện, xác định đúng tư cách đương sự và quan trọng nhất là đưa ra các căn cứ pháp lý sắc bén để thuyết phục Hội đồng xét xử. Một lá đơn sơ sài hoặc nhầm lẫn về thẩm quyền, đối tượng khởi kiện có thể dẫn đến hậu quả bị trả lại hồ sơ, gây lãng phí thời gian và làm mất đi thời điểm vàng để thực hiện các biện pháp khẩn cấp tạm thời bảo vệ tài sản. 

1. Mẫu đơn khởi kiện số 23-DS theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP

Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai hiện nay không được soạn thảo một cách tùy tiện mà phải tuân thủ nghiêm ngặt Mẫu số 23-DS, ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Đây là mẫu đơn áp dụng chung cho các vụ án dân sự, hôn nhân gia đình, kinh doanh thương mại và lao động, nhưng đối với lĩnh vực đất đai, nó đòi hỏi sự chi tiết hóa đặc thù về vị trí, ranh giới và nguồn gốc tài sản.   

1.1. Ý nghĩa pháp lý của việc bắt buộc sử dụng mẫu đơn chuẩn

Việc cơ quan lập pháp và cơ quan tư pháp tối cao quy định sử dụng thống nhất Mẫu số 23-DS mang hàm ý chuẩn hóa hoạt động tố tụng, giúp Tòa án dễ dàng phân loại và kiểm soát các thông tin đầu vào của vụ án. Một đơn khởi kiện theo đúng mẫu sẽ đảm bảo rằng tất cả các yếu tố cấu thành quyền khởi kiện của đương sự được trình bày đầy đủ, giúp Thẩm phán có đủ cơ sở để ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí hoặc yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn một cách chính xác.   

Sự cần thiết của Mẫu số 23-DS còn nằm ở việc hạn chế tối đa các sai sót về mặt thủ tục vốn là nguyên nhân chính khiến nhiều đơn khởi kiện bị trả lại. Khi đương sự sử dụng đúng mẫu, họ được dẫn dắt qua các danh mục thông tin bắt buộc từ tên Tòa án, thông tin định danh cá nhân cho đến danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo, từ đó thiết lập một hồ sơ khởi kiện khoa học và đúng luật.   

1.2. Phương thức tiếp cận và tải mẫu đơn khởi kiện mới nhất

Trong kỷ nguyên chuyển đổi số, người dân có thể tiếp cận mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai thông qua nhiều kênh chính thống. Mẫu đơn số 23-DS có thể được tải về dưới định dạng Word hoặc PDF từ các cổng thông tin điện tử của Tòa án nhân dân tối cao hoặc các Tòa án địa phương. Ngoài ra, tại trụ sở các Tòa án nhân dân cấp huyện và cấp tỉnh đều có khu vực hướng dẫn thủ tục hành chính tư pháp, nơi cung cấp các biểu mẫu giấy và hướng dẫn trực tiếp cho người dân.   

Việc chuẩn bị đơn khởi kiện được các chuyên gia pháp lý hiểu như một quy trình bao gồm "thu thập tài liệu và soạn thảo văn bản" chứ không chỉ đơn thuần là việc điền thông tin vào các ô trống. Điều này đòi hỏi người khởi kiện phải nghiên cứu kỹ lưỡng các hướng dẫn đi kèm theo mẫu để tránh tình trạng đơn bị coi là không hợp lệ.  

1.3. Mẫu đơn khởi kiện 

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

……⁽¹⁾, ngày….. tháng …… năm…….

ĐƠN KHỞI KIỆN

                    Kính gửi: Toà án nhân dân ⁽²⁾……………………………………

Người khởi kiện: ⁽³⁾..................................................................................

Địa chỉ: ⁽⁴⁾ ................................................................................................

Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ………................................................. (nếu có)

Người bị kiện: ⁽⁵⁾......................................................................................

Địa chỉ ⁽⁶⁾ .................................................................................................

Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ………................................................. (nếu có)

Người có quyền, lợi ích được bảo vệ (nếu có)⁽⁷⁾.......................................

Địa chỉ: ⁽⁸⁾.................................................................................................

Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………...(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử : ………………………………............(nếu có)

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) ⁽⁹⁾.................................

Địa chỉ: ⁽¹⁰⁾ ...............................................................................................

Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ..………………………..……............. (nếu có)

Yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây:⁽¹¹⁾.............................

................................................................................................................

Người làm chứng (nếu có) ⁽¹²⁾....................................................................

Địa chỉ: ⁽¹³⁾ ...............................................................................................

Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ………………………...…….…......... (nếu có).

Danh mục tài liệu, chứng kèm theo đơn khởi kiện gồm có: ⁽¹⁴⁾...............

1..............................................................................................................

2..............................................................................................................

(Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án) ⁽¹⁵⁾ ........................................................................................................................

                                                                                                                                          Người khởi kiện ⁽¹⁶⁾

Hướng dẫn sử dụng mẫu số 23-DS:

(1) Ghi địa điểm làm đơn khởi kiện (ví dụ: Hà Nội, ngày….. tháng….. năm……).

(2) Ghi tên Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ án; nếu là Toà án nhân dân cấp huyện, thì cần ghi rõ Toà án nhân dân huyện nào thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nào (ví dụ: Toà án nhân dân huyện A thuộc tỉnh B), nếu là Toà án nhân dân cấp tỉnh, thì ghi rõ Toà án nhân dân tỉnh (thành phố) nào (ví dụ: Toà án nhân dân tỉnh Hưng Yên) và địa chỉ của Toà án đó.

(3) Nếu người khởi kiện là cá nhân thì ghi họ tên; đối với trường hợp người khởi kiện là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi thì ghi họ tên, địa chỉ của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức thì ghi tên cơ quan, tổ chức và ghi họ, tên của người đại điện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện đó.

(4) Ghi nơi cư trú tại thời điểm nộp đơn khởi kiện. Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì ghi đầy đủ địa chỉ nơi cư trú (ví dụ: Nguyễn Văn A, cư trú tại thôn B, xã C, huyện M, tỉnh H); nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức, thì ghi địa chỉ trụ sở chính của cơ quan, tổ chức đó (ví dụ: Công ty TNHH Hin Sen có trụ sở: Số 20 phố LTK, quận HK, thành phố H).

(5), (7), (9) và (12) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (3).

(6), (8), (10) và (13) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (4).

(11) Nêu cụ thể từng vấn đề yêu cầu Toà án giải quyết.

(14) Ghi rõ tên các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện gồm có những tài liệu nào và phải đánh số thứ tự (ví dụ: các tài liệu kèm theo đơn gồm có: bản sao hợp đồng mua bán nhà, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, …).

(15) Ghi những thông tin mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án (ví dụ: Người khởi kiện thông báo cho Toà án biết khi xảy ra tranh chấp một trong các đương sự đã đi nước ngoài chữa bệnh…).

(16) Nếu người khởi kiện là cá nhân thì phải có chữ ký hoặc điểm chỉ của người khởi kiện đó; trường hợp người khởi kiện là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp đó phải ký tên điểm chỉ; trường hợp người khởi kiện, người đại diện hợp pháp không biết chữ, không nhìn được, không tự mình làm đơn khởi kiện, không tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì người có năng lực hành vi tố tụng dân sự đầy đủ làm chứng, ký xác nhận vào đơn khởi kiện. Nếu là cơ quan tổ chức khởi kiện, thì người đại điện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện ký tên, ghi rõ họ tên, chức vụ của mình và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó. Trường hợp tổ chức khởi kiện là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu theo quy định của Luật doanh nghiệp. Nếu người khởi kiện không biết chữ thì phải có người làm chứng ký xác nhận theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 189 của Bộ luật tố tụng dân sự.

2. Hướng dẫn chi tiết cách viết nội dung đơn khởi kiện tranh chấp đất đai

Một đơn khởi kiện thành công phải được xây dựng trên một cấu trúc logic, chặt chẽ và có sức thuyết phục cao. Từng phần trong mẫu đơn đều có vai trò riêng biệt trong việc định hình vụ án và xác lập phạm vi xét xử của Tòa án.   

2.1. Phần kính gửi

Đây là phần đầu tiên và cũng là phần dễ gây nhầm lẫn nhất đối với người dân. Việc ghi sai tên Tòa án có thẩm quyền sẽ dẫn đến việc đơn bị chuyển hoặc trả lại. Theo nguyên tắc thẩm quyền theo lãnh thổ quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đối với tranh chấp bất động sản, Tòa án nơi có bất động sản là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.   

Nếu thửa đất tọa lạc tại một huyện cụ thể, đương sự cần ghi rõ: "Kính gửi: Tòa án nhân dân huyện, tỉnh". Trường hợp vụ án có yếu tố nước ngoài hoặc thuộc thẩm quyền cấp tỉnh (như hủy quyết định cá biệt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp lần đầu), đương sự phải ghi: "Kính gửi: Tòa án nhân dân tỉnh".   

2.2. Thông tin các đương sự

Thông tin về người khởi kiện, người bị kiện và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cần được ghi một cách chi tiết và chính xác tuyệt đối. Pháp luật yêu cầu phải có đầy đủ họ tên, năm sinh, số CCCD, số điện thoại và địa chỉ cư trú.   

Trong lĩnh vực đất đai, địa chỉ cư trú là yếu tố then chốt để Tòa án thực hiện việc tống đạt văn bản tố tụng. Người khởi kiện cần lưu ý ghi rõ cả địa chỉ thường trú trên giấy tờ và địa chỉ tạm trú hiện tại nếu hai địa chỉ này khác nhau. Đối với người bị kiện, nếu không rõ nơi cư trú hiện nay, người khởi kiện phải ghi rõ địa chỉ hoặc nơi làm việc cuối cùng được biết của họ. Điều này giúp Tòa án có cơ sở để thực hiện các thủ tục niêm yết công khai hoặc thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng nếu người bị kiện cố tình trốn tránh.   

2.3. Nội dung khởi kiện

Phần nội dung vụ việc yêu cầu người viết phải trình bày một cách khách quan, mạch lạc theo trình tự thời gian. Cần tập trung vào các vấn đề cốt lõi sau:   

• Nguồn gốc đất: Thửa đất được hình thành từ khi nào? Do ai đứng tên đầu tiên? Quá trình chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho diễn ra ra sao?.   
• Hiện trạng và ranh giới: Diện tích thực tế là bao nhiêu? Có bản đồ địa chính hay sơ đồ thửa đất không?.   
• Diễn biến tranh chấp: Tranh chấp phát sinh từ thời điểm nào? Hành vi xâm phạm của người bị kiện là gì (lấn chiếm, xây dựng trái phép, ngăn cản quyền sử dụng)?.   
• Quá trình giải quyết tại cơ sở: Đã thực hiện hòa giải tại UBND xã chưa? Kết quả hòa giải như thế nào?.   

Cần tránh việc trình bày quá lan man hoặc đưa vào những cảm xúc cá nhân không liên quan đến khía cạnh pháp lý của vụ án. Mỗi khẳng định đưa ra trong phần nội dung đều cần được đối chiếu với danh mục tài liệu kèm theo ở phần cuối đơn.   

2.4. Yêu cầu giải quyết

Phần yêu cầu là nội dung bắt buộc và quan trọng nhất, nơi đương sự đề xuất các phương án giải quyết cụ thể để Tòa án xem xét. Các yêu cầu phổ biến trong tranh chấp đất đai bao gồm:   

• Yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đất cho người khởi kiện đối với diện tích đang tranh chấp.   
• Yêu cầu buộc người bị kiện tháo dỡ công trình, tài sản trên đất và trả lại mặt bằng thửa đất.   
• Yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp sai quy định pháp luật.   
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại về kinh tế phát sinh từ việc không thể khai thác, sử dụng đất trong thời gian tranh chấp.   

Yêu cầu khởi kiện phải rõ ràng, không được đưa ra những yêu cầu phi thực tế hoặc trái quy định pháp luật. Tòa án sẽ chỉ xét xử trong phạm vi yêu cầu của người khởi kiện, do đó việc liệt kê thiếu sót yêu cầu có thể dẫn đến việc đương sự bị mất quyền lợi trong bản án cuối cùng.   

3. Điều kiện bắt buộc và thẩm quyền nộp đơn khởi kiện

Khác với các tranh chấp dân sự thông thường, tranh chấp đất đai (đặc biệt là tranh chấp "ai là người có quyền sử dụng đất") chịu sự điều chỉnh của các điều kiện tiền tố tụng hết sức nghiêm ngặt. Việc không đáp ứng các điều kiện này sẽ dẫn đến việc đơn khởi kiện bị trả lại ngay lập tức.   

Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, đối với tranh chấp quyền sử dụng đất, các đương sự bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất. Đây là quy định nhằm khuyến khích việc giải quyết mâu thuẫn tại địa phương, giảm tải cho hệ thống Tòa án và bảo vệ sự ổn định trong cộng đồng dân cư.   

Quy trình hòa giải tại cấp xã hiện nay được thực hiện theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP với thời hạn giải quyết không quá 30 ngày. Biên bản hòa giải không thành, có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng hòa giải và các bên tranh chấp, được xem là "chứng chỉ" bắt buộc để đương sự có quyền nộp đơn tại Tòa án. Nếu các bên tranh chấp về hợp đồng mua bán đất, thừa kế đất đai hoặc tranh chấp tài sản gắn liền với đất thì không bắt buộc phải qua bước hòa giải này, nhưng vẫn thường được khuyến khích thực hiện.   

Việc xác định Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết phụ thuộc vào đối tượng tranh chấp và sự hiện diện của các loại giấy tờ pháp lý. Luật Đất đai 2024 đã làm rõ các trường hợp này để tránh sự chồng chéo giữa cơ quan hành chính và cơ quan tư pháp.   

Một điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 là việc mở rộng thẩm quyền giải quyết cho Trọng tài thương mại đối với các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai. Điều này tạo thêm sự linh hoạt cho các doanh nghiệp khi giải quyết mâu thuẫn về quyền sử dụng đất gắn liền với kinh doanh bất động sản.   

4. Các tài liệu, chứng cứ cần đính kèm đơn khởi kiện

Chứng cứ được coi là "linh hồn" của vụ án dân sự. Trong tranh chấp đất đai, hệ thống chứng cứ thường bao gồm nhiều loại tài liệu phức tạp, trải dài qua nhiều thời kỳ sử dụng đất khác nhau.   

Dựa trên quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 và thực tiễn xét xử, một bộ hồ sơ khởi kiện đầy đủ thường bao gồm :   

• Đơn khởi kiện (Mẫu 23-DS): Bản chính, có chữ ký hoặc điểm chỉ của người khởi kiện.   
• Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã: Bản chính hoặc bản sao có chứng thực.   
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Bản sao công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 (như giấy tờ do chế độ cũ cấp, giấy tờ giao đất của cơ quan nhà nước...).   
• Giấy tờ cá nhân của các đương sự: Bản sao công chứng CCCD, Giấy xác nhận thông tin về cư trú (nếu cần) của người khởi kiện và người bị kiện.   
• Tài liệu chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng: Hợp đồng chuyển nhượng giấy tay, biên lai nộp thuế đất, sơ đồ thửa đất tự vẽ, hình ảnh hiện trạng, bản vẽ đo đạc hiện trạng thửa đất.   

Theo Luật Đất đai 2024, các bên có nghĩa vụ cung cấp chứng cứ để bảo vệ quyền lợi của mình. Tuy nhiên, nếu chứng cứ đang do cơ quan nhà nước nắm giữ (như hồ sơ địa chính, hồ sơ cấp sổ đỏ), đương sự có quyền yêu cầu Tòa án hỗ trợ thu thập. Việc nộp tài liệu dưới dạng bản sao công chứng hoặc chứng thực là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo tính xác thực, đồng thời tránh việc thất lạc bản gốc trong quá trình tố tụng.   

Người khởi kiện cũng cần lưu ý về việc đánh số thứ tự và liệt kê chi tiết tên các tài liệu trong danh mục kèm theo đơn khởi kiện. Việc sắp xếp hồ sơ khoa học không chỉ giúp cán bộ tòa án nhanh chóng kiểm tra mà còn thể hiện sự nghiêm túc và chuyên nghiệp của người khởi kiện ngay từ bước đầu tiên.   

5. Những lưu ý quan trọng để đơn khởi kiện không bị Tòa án trả lại

Thống kê thực tế cho thấy, một tỷ lệ không nhỏ các đơn khởi kiện tranh chấp đất đai bị Tòa án trả lại ngay từ giai đoạn nhận đơn. Hiểu rõ các nguyên nhân này sẽ giúp đương sự tiết kiệm được rất nhiều thời gian và chi phí. Thẩm phán sẽ ra thông báo trả lại đơn khởi kiện nếu thuộc một trong các trường hợp sau :   

• Người khởi kiện không có quyền khởi kiện: Ví dụ, người con khởi kiện đòi đất cho cha mẹ khi cha mẹ vẫn còn minh mẫn và không có ủy quyền.   
• Chưa đủ điều kiện khởi kiện theo quy định: Điển hình nhất là việc chưa tiến hành hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã hoặc chưa có biên bản hòa giải thành/không thành hợp lệ.   
• Sự việc đã được giải quyết bằng một bản án có hiệu lực: Trừ trường hợp khởi kiện lại theo quy định pháp luật.   
• Vụ án không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án: Ví dụ tranh chấp về quyết định hành chính nhưng lại khởi kiện theo thủ tục dân sự hoặc ngược lại.   
• Người khởi kiện không nộp tiền tạm ứng án phí: Sau khi nhận thông báo, nếu đương sự không nộp biên lai thu tiền trong thời hạn 07 ngày mà không có lý do chính đáng, Tòa án sẽ trả lại đơn.   
• Người khởi kiện không sửa chữa, bổ sung đơn theo yêu cầu của Thẩm phán: Khi đơn thiếu các thông tin về địa chỉ, thông tin bị đơn hoặc yêu cầu không rõ ràng, Tòa án sẽ ra thông báo yêu cầu sửa đổi. Nếu quá thời hạn quy định mà đương sự không thực hiện, đơn sẽ bị trả lại.   
• Chưa đủ điều kiện khởi kiện: Đây là lỗi phổ biến nhất trong tranh chấp đất đai. Nhiều đương sự cho rằng chỉ cần nộp đơn yêu cầu tại xã là đủ, nhưng thực tế Tòa án yêu cầu phải có Biên bản hòa giải của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai do Chủ tịch UBND xã thành lập. Biên bản này phải thể hiện rõ nội dung tranh chấp, ý kiến các bên và xác nhận hòa giải không thành của chính quyền địa phương.   

Một lưu ý quan trọng theo Luật Đất đai 2024 là sự thay đổi trong thành phần Hội đồng hòa giải, bao gồm cả những người dân sinh sống lâu năm am hiểu về nguồn gốc thửa đất. Sự có mặt của những "nhân chứng sống" này giúp biên bản hòa giải có giá trị chứng cứ cao hơn khi chuyển đến Tòa án.