Mục lục bài viết

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:  1900 6162

CƠ SỞ PHÁP LÝ:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13 ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013;

Nghị định 01/2017/NĐ-CP ban hành ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;

Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 02 tháng 06 năm 2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 30 tháng 06 năm 2014 quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai;

NỘI DUNG TƯ VẤN:

1. Xác định diện tích đất được bồi thường

Chào Công ty Luật Minh Khuê, tôi là Đỗ Việt Anh. Tôi muốn gửi câu hỏi đến công ty như sau: Gia đình tôi có một mảnh đất ở  Bắc Ninh. Hiện tại ở đó đang chuẩn bị triển khai một dự án, các cơ quan chính quyền địa phương đang thực hiện các bước để chuẩn bị thu hồi đất, trong có có cả mảnh đất của gia đình tôi. Tuy nhiên, có một điều là diện tích đất thực tế sử dụng và diện tích đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình tôi là không giống nhau. Diện tích ngoài thực tế sử dụng lớn hơn nhiều so với diện tích đất trong sổ, do trước kia đã phát hiện sai phạm khi làm sổ nhưng các cụ nghĩ rằng sẽ bớt được tiền thuế đất phải nộp mà đất thực tế thì vẫn được sử dụng nên không yêu cầu điều chỉnh luôn tại thời điểm đó. Xin hỏi gia đình tôi sử dụng đất ổn định, không tranh chấp với ai, toàn bộ diện tích đất có hàng rào bao quanh để xác định ranh giới đất, gia đình tôi có được bồi thường toàn bộ đất tương ứng với diện tích đất sử dụng thực tế hay không?

Mong công ty có thể phản hồi sớm yêu cầu này của chúng tôi, cảm ơn công ty Minh Khuê.

Theo thông tin của anh Việt Anh cung cấp thì diện tích thực tế sử dụng lớn hơn diện tích trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp thì căn cứ vào Điều 12 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất quy định như sau:
Điều 12. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất
Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì được bồi thường theo quy định sau đây:
1. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
2. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định là không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
3. Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
4. Đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì không được bồi thường về đất.
5. Việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đất thu hồi quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này.
Như vậy, đối với diện tích đất thực tế sử dụng lớn hơn diện tích thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất sẽ được bồi thường toàn bộ bao gồm cả phần lớn hơn khi: được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế hoặc có căn cứ xác minh rằng việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định là không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

2. Trình tự thủ tục thu hồi đất?

Chào các luật sư, các luật sư của Công ty Luật Minh Khuê cho em hỏi: Anh Hai em có một mảnh đất, theo như thông báo của địa phương thì phần đất đó thuộc diện đền bù giải tỏa, gia đình bên em đang thắc mắc không biết rằng chính quyền địa phương sẽ gửi những thông báo gì, hoặc thực hiện những bước như thế nào để có thể thu hồi đất của người dân?

Mong công ty sớm phản hồi, để bên em có thể nắm rõ hơn về vấn đề này.

2.1 Các trường hợp đất bị thu hồi:

Theo quy định của Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 thì có 4 trường hợp đất bị thu hồi như sau:

+ Thứ nhất là thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh.

+ Thứ hai là thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội, vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

+ Thứ ba là thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai.

+ Thứ tư là thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật và tự nguyện trả lại đất.

2.2 Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất:

Căn cứ vào điều 66 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 thì thẩm quyền thu hồi đất của cơ quan nhà nước được xác định như sau:

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;  Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;  Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Lưu ý: Đối với trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền thu hồi đất của cả cấp huyện và cấp tỉnh thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

2.3 Quy trình thu hồi đất:

Căn cứ vào Điều 67, Điều 68, Điều 69 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 thì có thể thấy rằng trình tự, thủ tục thu hồi đất được thực hiện như sau:

+ Thứ nhất là Thông báo thu hồi đất: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ thông báo đến người sử dụng đất; hình thức thông báo thường là thông báo trực tiếp bằng văn bản hoặc niêm yết tại trụ sở của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi; Thời hạn ra thông báo: chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp trước khi có quyết định thu hồi đất.

+ Thứ hai là điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm:

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;
Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định.
+ Thứ ba là Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;
Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

+ Thứ tư là quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.

+ Thứ năm là Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt:

Lưu ý:  Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.

Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật này.
 Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê