1. Có bắt buộc phải xin giấy xác nhận độc thân khi mua bán đất ?

Xin chào luật sư : tôi xin phép đặt câu hỏi. Mẹ tôi lấy cha tôi năm 1980 , sinh ra 2 anh em tôi , người anh sinh 1982, tôi 1985, năm 1986 hai người không có đăng kí kết hôn và cũng ko dính líu giấy tờ gì. Chỉ có giấy khai sinh của 2a e là có tên cha. Rồi sau đó ông năm 1986 ông bỏ đi đến nay. Sau đó ông ngoại tôi có cho 1 phần đất.
Nay mẹ tôi mưốn bán phần đất này. Nhưng phải có giấy xác nhận độc thân mới thực hiện giao dịch được ?
Xin luật sư hướng dẫn giúp. Xin cảm ơn luật sư.

Luật sư trả lời:

Theo quy định của Luật đất đai 2013thì quyền sử dụng đất của một cá nhân, tổ chức được xác lập kể từ thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, những cá nhân, tổ chức được ghi nhận tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quyền thực hiện tất cả các quyền đối với phần đất của mình bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn...Tuy nhiên, theo quy định của luật hôn nhân và gia đình 2014 thì những tài sản là bất động sản được xác lập trong thời kỳ hôn nhân thì được coi là tài sản chung của hai vợ, chồng, khi muốn chuyển nhượng phần đất này thì phải được sự đồng ý của cả chồng và vợ. Vì luật đất đai trước đây chưa yêu cầu bắt buộc phải ghi tên cả vợ và chồng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nên còn gây khó khăn trong việc quản lý, cho nên trong thực tế khi mua bán đất thì cơ quan có thẩm quyền thường sẽ yêu cầu bên nhận chuyển nhượng phải cung cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của mình để chứng minh về tài sản chung, tài sản riêng của cá nhân.

Đối chiếu với trường hợp của bạn thì khi mẹ bạn bán đất mà cơ quan có thẩm quyền yêu cầu cung cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân là phù hợp với quy định của pháp luật.

Cụ thể điều 21 Nghị định 123/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật hộ tịchLuật hộ tịch 2014 quy định về thẩm quyền cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân như sau:

Điều 21. Thẩm quyền cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân

1. Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú của công dân Việt Nam thực hiện việc cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Trường hợp công dân Việt Nam không có nơi thường trú, nhưng có đăng ký tạm trú theo quy định của pháp luật về cư trú thì Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi người đó đăng ký tạm trú cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

2. Quy định tại Khoản 1 Điều này cũng được áp dụng để cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân cho công dân nước ngoài và người không quốc tịch cư trú tại Việt Nam, nếu có yêu cầu.

Như vậy, theo quy định trên thì trường hợp của mẹ bạn nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mẹ bạn phải đến Cơ quan tư pháp xã, phường nơi mẹ bạn có hộ khẩu thường trú để xin giấy xác nhận tình trạng hôn nhân để chứng minh phần đất này không được xác lập trong thời kỳ hôn nhân của mẹ và bố bạn, cho nên bố bạn không cần phải ký tên khi bán phần đất này.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thuê mua là gì ? Quy định về thuê mua nhà ở xã hội

2. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung như thế nào ?

Theo quy định tại Điều 57 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung nhưng có chủ sở hữu chung vắng mặt được quy định như sau:

Pháp luật quy định về việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung nhưng có chủ sở hữu chung vắng mặt như thế nào?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

1. Việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải tuân thủ các quy định tại Điều 96 của Luật Nhà ở.

2. Trường hợp mua bán nhà ở có chủ sở hữu chung vắng mặt và không xác định được nơi cư trú của người đó thì các chủ sở hữu chung còn lại phải có đơn yêu cầu tòa án tuyên bố người đó bị mất tích theo quy định của pháp luật trước khi thực hiện bán nhà ở đó.

Căn cứ vào giá bán nhà ở ghi trong hoạt động mua bán nhà ở, các chủ sở hữu chung còn lại có trách nhiệm gửi tiền bán nhà tương ứng với phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích vào ngân hàng thương mại nơi có nhà ở được bán; khi người bị tuyên bố mất tích trở về và có yêu cầu thì ngân hàng đã nhận tiền gửi có trách nhiệm thanh toán lại cho họ cả tiền gốc và tiền lãi theo quy định về lãi suất không kỳ hạn tại thời điểm người được tuyên bố mất tích nhận lại tiền.

3. Trường hợp người bị tuyên bố mất tích chết hoặc bị tòa án tuyên bố là đã chết thì phần tiền đã gửi vào ngân hàng nêu tại khoản 2 Điều này được chia cho những người thừa kế hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật về dân sự.

Trân trọng./.

>> Tham khảo dịch vụ: Dịch vụ trước bạ sang tên nhà đất;

>> Xem thêm:  Quy định mới năm 2021 của pháp luật về xây dựng nhà ở ?

3. Thủ tục mua bán nhà đất theo quy định mới nhất ?

Thưa Luật sư. Tôi đang có dự định mua một mảnh đất và căn nhà 4 tầng ở trên đó. Nhưng chưa từng mua bán đất đai, nhà cửa lần nào nên tôi chưa biết làm thủ tục mua bán như thế nào? Bao lâu sẽ được cấp sổ đỏ?
Rất mong được Luật sư tư vấn.

Thủ tục mua bán nhà đất mới nhất ? Thời hạn được cấp GCNQSDĐ khi nhận chuyển nhượng ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

1. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo Điều 188, Luật đất đai 2013 khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

2. Hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

Theo khoản 3, điều 167, Luật đất đai 2013 quy định về việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản...

Khi chuyển nhượng cần công chứng, chứng thực hợp đồng, để công chứng hoặc chứng thực được hợp đồng này các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Chứng minh thư, sổ hộ khẩu của các bên mua bán;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn), Giấy chứng nhận độc thân (Chưa đăng ký kết hôn);

3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp quận/ huyện nơi có đất.

Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

- Lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = 0,5 % x (Diện tích đất x Giá 1 m2 đất tại Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh)

- Thuế thu nhập cá nhân:

Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định rõ, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật Thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.

Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Thời gian được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điểm b, khoản 2, điều 61, Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai...

2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:...

b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày...

Như vậy: Thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là không quá 15 ngày.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Ban công được phép xây dựng thò ra ngoài bao nhiêu ? Diện tích ban công được phép xây dựng tói đa là bao nhiêu?

4. Tư vấn rà soát hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Hợp đồng đã chuyển tiền xong trong năm 2013 nhưng xuất hóa đơn, bây giờ bên A sợ thuế phạt nên làm lại hợp đồng để xuất hóa đơn qua cho Bên Em (Bên B).

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Chúng tôi gồm có:

Bên bán (sau đây gọi là Bên A):

Tên Đơn Vị: CÔNG TY TNHH TM ............................................

Địa chỉ: ....Khối ....., TT ........., Huyện ................., Tỉnh Bình Định.

MST: ..............................................................................................

Người đại diện: ..........................................., Chức Vụ: ................

Sinh ngày ......... tháng ..........năm 19.......

CMND số: ............, cấp ngày ..... tháng ..... năm 20....... tại Công An ....

Địa chỉ liên hệ: ......Khối ............., .........., ..................., Bình Định

Bên mua (sau đây gọi là Bên B):

Tên Đơn vị: CÔNG TY TNHH SX TM............................................

Địa chỉ: ............................................................................................

Người đại diện:.............................................., Chức vụ: Giám Đốc

MST: ..............................................................................................

Sinh ngày ............... tháng ........... năm 19........

CMND số: ............, cấp ngày ..........tháng .....năm 20.. tại Công An..

Hộ khẩu thường trú

Hai bên đồng ý thực hiện việc mua bán tài sản với các thỏa thuận sau đây:

ĐIỀU 1: TÀI SẢN MUA BÁN

Tài sản bán là công trình xây dựng trên đấ thuộc quyền sở hữu của bên A theo hồ sơ thiết kế cụ thể như sau:

-Nhà điều hành

-Nhà kho

-Nhà để xe công nhân

-Nhà bảo vệ.

Toàn bộ tài sản nêu trên được xây dựng trên thửa đất:

-Thửa đất số:247

-Tờ bản đồ số:50

-Địa chỉ thửa đất: Cụm Công nghiệp Bồng Sơn, Thị Trấn Bồng Sơn, Huyện Hoài Nhơn, Tỉnh Bình Định.

-Diện tích: 3.937,7m­2 ( Bằng chữ: Ba nghìn chín trăm ba mươi bảy phẩyv bảy mét vuông)

-Hình thức sử dụng:

+Sử dụng riêng: 3.937,7m­2

-Mục đích sử dụng đất: Đất khu công nghiệp

- Thời hạn sử dụng đất: Đến ngày 15/07/2059

- Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm.

Giấy tờ về quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CT01652 do Giám đốc Sở tài Nguyên Và Môi Trường cấp ngày 23/01/2013.

ĐIỀU 2: GIÁ MUA BÁN VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

1. Giá mua bán tài sản nêu tại Điều 1 là: 900.000.000đ (bằng chữ: Chín trăm triệu đồng y./.)

2. Phương thức thanh toán: Chuyển khoản.

3. Việc thanh toán số tiền nêu trên do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

ĐIỀU 3: THỜI HẠN, ĐỊA ĐIỂM VÀ PHƯƠNG THỨC GIAO TÀI SẢN

( 2 bên tự thương lượng)

ĐIỀU 4: QUYỀN SỞ HỮU ĐỐI VỚI TÀI SẢN MUA BÁN

1. Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho Bên B kể từ thời điểm Bên B nhận tài sản (nếu không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác);

2. Đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho Bên B kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó;

2. Đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì Bên B chịu trách nhiệm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.( lần 2 bên A tự sữa đổi; như vậy là có hàm ý gì)

ĐIỀU 5: VIỆC NỘP THUẾ VÀ LỆ PHÍ

Thuế và lệ phí liên quan đến việc mua bán tài sản theo Hợp đồng này do Bên B chịu trách nhiệm nộp (nếu có).

ĐIỀU 6: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 7: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1. Bên A cam đoan:

a) Những thông tin về nhân thân, về tài sản mua bán ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

b) Tài sản mua bán không có tranh chấp, không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý theo quy định pháp luật;

c) Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc;

d) Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này;

đ) Các cam đoan khác ...

2. Bên B cam đoan:

a) Những thông tin về nhân thân ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

b) Đã xem xét kỹ, biết rõ về tài sản mua bán và các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu;

c) Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc;

d) Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này;

đ) Các cam đoan khác...

ĐIỀU 8: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

1. Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này;

2. Hai bên đã tự đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này;

3. Hợp đồng có hiệu lực từ ngày: ………………………………………….

Bên A Bên B

(ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên) (ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên)

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê. Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư!

Người gửi: Thanh Bình

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về Công ty Luật Minh Khuê, dựa trên những thông tin bạn đã cung cấp, tôi xin đưa ra một số vấn về hợp đồng mua bán tài sản của bạn như sau :

Thứ nhất, về thông tin bên A, chưa nêu rõ chức vụ của người đại diện. Trong trường hợp người đại diện là Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc thì đây là người đại diện theo pháp luật không cần phải có giấy ủy quyền, nhưng nếu người đại diện của bên A không phải là người đại diện theo pháp luật thì cần phải có giấy ủy quyền của họ, nếu không có giấy ủy quyền, họ không có năng lực chủ thể để ký kết hợp đồng, điều này có thể dẫn đến hậu quả là hợp đồng sẽ bị vô hiệu.

Thứ hai, về tài sản mua bán, hay nói cách khác là đối tượng của hợp đồng mua bán này. Những thông tin bnaj đã nêu là khá chi tiết nhưng để cụ thể hơn nữa, bạn nên đưa một bản đồ của tài sản vào phần lục của hợp đồng, điều này vừa làm rõ hơn về tài sản được mua bán vừa có thể đảm bảo phần tài sản mà ocong ty bạn mua được đúng và đầy đủ như trên giấy tờ, tránh những tranh chấp về sau.

Thứ ba, về phương thức thanh toán. Hai bên cần phải thỏa thuận rõ hình thức thanh toán và cách thức thanh toán, ngày chuyển tiền, số tiền được chuyển, chuyển bao nhiêu lần.

Đặc biệt, vì hai bên thỏa thuận là thanh toán bằng chuyển khoản nên bắt buộc phải có thông tin về tài khoản, số tài khoản, chi nhánh ngân hàng của cả hai bên, như thế mới có thể chuyển khoản được.

Thứ tư, điều 3 về thời hạn, địa điểm và phương thức gia tài sản. Không thất bạn đề cập đến vấn đề này, nhưng đây là một trong những nội dung vô cùng quan tọng của hợp đồng mua bán. Do đó, để bảo đảm quyền cũng như lợi ích hợp pháp của cả hai bên đồng thời để tránh những tranh chấp có thể phát sinh trong tương lai, hai bên cần có thỏa thuận rõ ràng và cần ghi cụ thể vào hợp đồng về thời gian giao tài sản, địa điểm giao, cách thức giao như thế nào. càng rõ ràng càng tốt.

Thứ tư, về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản. Tài sản được mua bán ở đây là công trình xây dựng gắn liền với đất, vì vậy, tài sản này có thể phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, khi đó, thời điểm xác lập quyền sở hữu là từ khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản. QUy định này là hoàn toàn bình thường theo đúng quy định của pháp luật nên bạn không cần lo lắng.

Thứ năm, về phương thức giải quyết tranh chấp, hai bên chỉ thỏa thuận là giải quyết bằng con đường Tòa án mà chưa thỏa thuận là giải quyết tại tòa án nào: Tòa án nơi đặt trụ sở của bên A hay Tòa án nới đặt trụ sở của bên B hay tòa án nơi có tài sản ? (trường hợp này nên chọn tòa án nơi có tài sản để giải quyết thì sẽ thuận tiện hơn).

Thứ 6, Hợp đồng trên mới chỉ đưa ra cam kết của hai bên, song đã quyên đi phần quan trọng hơn là quyền và nghĩa vụ của hai bên trong hợp đồng.

Trong đó, hai bên có thể thỏa thuận một số nội dung cơ bản như : Bên A có quyền : nhận tiền và có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên B, ngược lại, bên B có quyền nhận tài sản và chuyển tiền cho bên A.

Hợp đồng chưa có thỏa thuận về bảo dưỡng, sửa chữa tài sản..

Ngoài ra, tài sản mua bán là công trình xây dụng trong khu công nghiệp nhưng hợp đồng chưa có thỏa thuận gì về vấn đề quyền sở hữ đối vơi snhwngx tài sản gắn liền với công trình xây dựng đó như máy móc, vật tư....

Đoạn cam kết của hai bên nên rút ngắn lại vì trước đó đã có điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trên đây là một số tư vấn về hợp đồng mua bán tài sản, chúc bạn đàm phán thành công. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Điều kiện cấp quyền sở hữu nhà khi xây dựng không đúng giấy phép ?

5. Thu tục mua bán nhà, quyền sở hữu nhà ở ?

Thưa luật sư, tôi có mua 1 căn nhà ở Phường Long Trường , quận 9 bằng giấy viết tay , do điều kiện gia đình khó khăn mà cũng chỉ có 3 mẹ con ở , nên đã quyết định mua căn nhà ấy là 17m2 có gác đỗ với giá là 200trăm lẻ 5 triệu đồng , nhà này có diện tích nhỏ như v là do được tác ra từ căn nhà lớn của người chủ gốc xây cho người em mình ở nhưng sau này người e k ở nữa nên mới chuyển nhượng bán lại cho những người khác , đến đây tôi mua lại là đã qua 4 người . Khi làm giấy tờ tay bên bán và mua chỉ viết giấy tay thoả thuận giữa 2 bên mà k có ra phường xã công chứng , cũng k thể hiện ng làm chứng giao dịch mua bán này trong giấy tờ ( nhà này k có tranh chấp ) , do bên tôi thiếu hiểu biết nên ko làm rõ tất cả trên giấy tờ. Luật sư cho tôi hỏi là bây giờ mẹ con tôi đã lỡ mua rồi , nhưng nếu mua giấy tay như tôi nêu trên vậy sau này chúng tôi sẽ gặp những rủi ro gì , và sẽ phải giải quyết như thế nào, ? Chúng tôi nên làm j nếu sau này muốn bán đi thuận lợi hơn ?
Rất mong nhận được sự tư vấn bên luật sư , xin cảm ơn !

Trả lời:

Thủ tục mua bán nhà. Các nghĩa vụ phải thực hiện khi mua bán nhà. Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất. Trình tự và thủ tục thực hiện. Các vấn đề pháp lý liên quan.

Căn cứ quy định tại Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định như sau:

2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.

3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng"

Như vậy, theo quy định trên thì đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản :

"Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật." thì hợp đồng kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải công chứng.

Như vậy, việc mua bán căn nhà nhỏ lẻ giữa bạn và người bán thông qua hợp đồng viết tay vẫn có giá trị pháp lý.

Để tránh gặp rủi ro thì bạn có thể xin xác nhận của UBND phường là nhà không có tranh chấp, nếu chưa có giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất thì bạn có thể làm hồ sơ yêu cầu xin cấp GCNSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất.

Chào luật sư, Tôi đang dự định mua căn nhà có sổ hồng chung của ba căn, nhưng tôi sẽ là người giữ cuốn sổ hồng gốc này. Xin Luật sư cho biết, nếu tôi mua căn nhà đó, thì người bán có thể đi sang tên cuốn sổ hồng đó qua tên tôi được không?và nếu có thể thì thủ tục sang tên như thế nào? Xin cám ơn.

=> Ở đây là nhà chung cư, việc bạn muốn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì bạn phải có sự đồng ý của những hộ gia đình còn lại về vấn đề thỏa thuận bằng văn bản cho bạn làm người đại diện đứng tên căn hộ chưng cư đó.

Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất gồm:

+ Văn bản hợp pháp về việc thỏa thuận giữa các hộ gia đình đồng ý cho bạn đứng tên là người đại diện trên GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Biên lai xác định các nghĩa vụ thuế/lệ phí trước bạ.

+ Giấy tờ tùy thân.

Thưa luật sư, xin hỏi: Năm 2010, tôi có làm nhà trên phần đất bố mẹ chồng cho; đến nay, bố mẹ chồng tôi yêu cầu tôi phải mua lại phần đất đã xây nhà. vậy xin hỏi: 1. Thủ tục, hồ sơ mua bán nhà gồm những gì? 2. Tôi muốn căn nhà chỉ đứng tên mình tôi, không liên quan gì đến chồng và bên nhà chồng thì cần thêm thủ tục và giấy tờ gì nữa? 3. Phần đất xây nhà đó không có sổ đỏ (vì là đất ngoài đê nên không làm sổ được), chỉ có giấy mua bán có dấu đỏ của UBND xã với bố chồng tôi từ năm 1990, xin hỏi các thủ tục như thế nào để mua bán nhà được hợp pháp?

- Câu trả lời thứ nhất: Hồ sơ mua bán nhà gồm: Hợp đồng mua bán nhà được thỏa thuận giữa các bên có thể công chứng hoặc chứng thực ; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất; Các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi mua bán nhà.

- Câu trả lời thứ hai: Phần đất mà bạn xây nhà là đất của bố mẹ chồng bạn do đó bạn phải thỏa thuận về việc chuyển nhượng đất với bố mẹ chồng để phần đất đó thuộc quyền sỏ hữu của riêng bạn mà không liên quan đến chồng bạn. Nếu như căn nhà là do bạn tự dùng tài chính của mình để xây dựng thì bạn vẫn được sở hữu riêng, nếu căn nhà do cả hai vợ chồng cùng xây dựng trong thời kỳ hôn nhân thì bạn cần thỏa thuận với chồng về việc cho bạn sở hữu riêng căn nhà thông qua vấn đề bồi thường hay trả cho chồng một khoản tiền tương ứng với số phần góp của chồng khi xây nhà. Sau khi đã thỏa thuận xong các vấn đề này thì bạn có thể xin cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất đứng tên mình.

- Câu trả lời thứ ba: Để bán nhà hợp pháp thì bạn phải xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất theo quy định sau:

Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì điều kiện thực hiện quyền chuyển :

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Xin chào Luật sư, xin Luật sư tư vấn giùm 1 vấn đề ạ. Tôi có bán một căn nhà và có nhận trước 1 khoản tiền, khoản còn lại sẻ thanh toán sau, vậy trong thời gian Tôi chưa nhận đủ số tiền còn lại thì quyền đối với căn nhà vẫn là của Tôi đúng không ạ, người mua nhà không có quyền can thiệp vàođúng không ạ ? Xin Luật sư trả lời vào mail Tôi dùm, xin chân thành cảm ơn, mong nhận được mail sớm.

=> Căn cứ quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005 như sau:

" Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác".

Việc bạn nhận một khoản tiền trước là việc bên kia đặt cọc để đảm bảo thực hiện việc bán nhà, do đó, khi bên kia đã thanh toán cho bạn một khoản tiền trước thì họ vẫn có quyền can thiệp vào tình trạng pháp lý của căn nhà trong trường hợp: bạn mang nhà đi thế chấp; bạn tiến hành sửa chữa ngôi nhà...

Quý luật sư vui lòng cho tôi hỏi : Làm thế nào để mua nhà của một người bà đã mất năng lực hành vi dân sự ( bà đang đứng tên sổ đỏ) một cách an toàn và hợp pháp ? Bà có 3 người con trai : con trai đầu không có vợ và đang nuôi dưỡng bà , con trai thứ nhì đã chết để lại vợ con , con trai út đã có vợ con .Xin chân thành cám ơn!

=> Theo quy định tại Điều 62 BLDS năm 2005 về người giám hộ đương nhiên của người mất năng lực hành vi dân sự thì:

Người giám hộ đương nhiên của người mất năng lực hành vi dân sự

+ Trong trường hợp vợ mất năng lực hành vi dân sự thì chồng là người giám hộ; nếu chồng mất năng lực hành vi dân sự thì vợ là người giám hộ.

+ Trong trường hợp cha và mẹ đều mất năng lực hành vi dân sự hoặc một người mất năng lực hành vi dân sự, còn người kia không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con cả là người giám hộ; nếu người con cả không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con tiếp theo là người giám hộ.

+ Trong trường hợp người thành niên mất năng lực hành vi dân sự chưa có vợ, chồng, con hoặc có mà vợ, chồng, con đều không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì cha, mẹ là người giám hộ.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, người bạn muốn mua căn nhà bị mất năng lực hành vi dân sự thì người giám hộ đương nhiên phải là người con cả.

Để người giám hộ (người con trai cả ) tiến hành các giao dịch dân sự một cách hợp pháp đối với tài sản của người được giám hộ thì cần phải có người giám sát người giám hộ. Theo quy định tại khoản 1 Điều 59 Bộ luật Dân sự 2005 thì “người thân thích của người được giám hộ có trách nhiệm cử người đại diện làm người giám sát việc giám hộ….Người thân thích của người được giám hộ là vợ, chồng, cha, mẹ, con của người được giám hộ…”. Nghĩa là, trong trường hợp này gia đình người mất năng lực hành vi dân sự phải cử người đại diện làm người giám sát việc giám hộ, người giám sát việc giám hộ phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Trong hợp đồng mua bán nhà ở ngoài chữ ký của người con cả ra còn phải có cả chữ ký của người giám sát việc giám hộ nữa.

Để bán được nhà trong trường hợp trên thì bạn phải thỏa thuận với con của người chủ nhà thực hiện những công việc sau đây:

- Thứ nhất, nộp đơn lên Tòa án yêu cầu Tòa án ra quyết định tuyên bố người bà đó bị mất năng lực hành vi dân sự.

- Thứ hai, người con cả cần làm thủ tục đăng ký giám hộ bằng cách làm đơn yêu cầu đăng ký việc giám hộ đương nhiên (theo mẫu) nộp tại UBND xã, phường, thị trấn. Khi làm thủ tục cần nộp các tài liệu sau:

+ Giấy khai sinh của người giám hộ;
+ Sổ hộ khẩu gia đình của người giám hộ;
+ Chứng minh nhân dân của ngườigiám hộ;

- Thứ ba, gia đình bên người bà phải cử người đại diện làm người giám sát việc giám hộ.

Sau khi thực hiện các công việc trên, bạn có thể thỏa thuận với người giám hộ bán nhà một cách hợp pháp.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận luật sư đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là

Trả lời:

chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Câu hỏi: Thống kê đất đai có nghĩa là

Trả lời:

việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần thống kê.

Câu hỏi: Kiểm kê đất đai có nghĩa là

Trả lời:

việc Nhà nước tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê.