1. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất đai ?

Kính thưa luật sư, Như đã trình bày thông qua dịch vụ tư vấn điện thọai, và theo ý kiến của Chị Cúc, tôi xin trình bày rõ hơn vấn đề như sau: Tháng 01/2011 tôi có vay ngân hàng 3 tỷ đồng , được thế chấp bằng sổ đỏ quyền sử dụng đất 1000 m2, trong số 1000 m2 có 500 m2 là đất sử dụng lâu dài, còn lại 500 m2 là đất trồng câu lâu năm, số tiền tôi vay ngân hàng là để kinh doanh tại Doanh nghiệp tư nhân An Điền do tôi làm chủ doanh nghiệp

Đến tháng 11/2011, do không có tiền trả nợ cho ngân hàng nên tôi đã đồng ý cho ngân hàng lấy số đỏ về, xóa ngăn chặn, giải ngân, để làm Hợp đồng bán lại cho ngân hàng tôi vay tiền.

Cuối tháng 11/2011 hai bên đã ra Công chứng kí hợp đồng mua bán và tôi giao toàn bộ giấy tờ cho ngân hàng tự sang tên tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định.

Năm 2012 tình trạng kinh doanh của Doanh nghiệp An Điền khó khăn nên tôi đã bán doanh nghiệp cho người khác, và thống nhất các công nợ phát sinh của doanh nghiệp An Điền trước thời điểm hai bên mua bán doanh nghiệp An Điền tôi chịu, sau thời điểm mua bán thì người nhận mua .

Đầu năm 2013, các khách hàng của doanh nghiệp An Điền do tôi làm chủ doanh nghiệp đã không thu được nợ, nên kiện ra tòa và tòa buộc tôi phải thanh toán .

Trong quá trình cơ quan thi hành án xác minh tài sản , họ đã xác minh được tôi có thửa đất mà năm 2011 tôi đã bán cho ngân hàng, lí do họ yêu cầu kê biên là vì ngân hàng chưa sang tên tại cơ quan đăng bộ nên tài sản vẫn là sở hữu của tôi ( theo luật đất đai) . Theo triệu tập của cơ quan thi hành án, tôi đã đến và xuất trình hợp đồng mua bán với ngân hàng có công chứng, nhưng sau 30 ngày kể từ ngày tôi được gọi, họ vẫn kê biên tài sản nói trên.

Hiện nay, ngân hàng đang tích cực làm việc với các cơ quan chức năng. Lí do ngân hàng cho tôi biết là họ chưa chuyển tên được vì đang xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất sử dụng lâu dài( theo quy định tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp). Năm 2012 ngân hàng đã đến cơ quan đăng kí QSDĐ, nộp các giấy tờ để tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đồng thời xin chuyển QSDĐ, và Cơ quan đăng kí chuyển QSDĐ đã có văn bản trả lời là khu vực này đang chờ quy hoạch mới, nên chưa chuyển đổi được và chưa cho đăng ký chuyển quyền sử dụng. Ngân hàng cho biết họ đã làm nhưng chưa xong, chờ có quy hoạch, và lỗi này không phải của ngân hàng, việc mua đất là tình ngay, bên mua cần mua, bên bán cần bán.

Với những diễn biến như trên, xin phép Luật sư tư vấn:

1/ Thời điểm chúng tôi thực hiện kí hợp đồng mua bán đất tại phòng công chứng là tháng 11/2011, tức là trước thời điểm mà bản án của tòa tuyên tôi phải trả nợ có hiệu lực, có đúng là thời điểm thực hiện mua bán theo quy định tại thông tư 14 hay không ? ( thông tư này quy định thời điểm trước và sau khi bản án sơ thẩm có hiệu lực thi hành).

2/ Với ý kiến của cơ quan Ngân hàng và quyết tâm của Ngân hàng thì tinh hình như thế nào khi phải đối chứng trước tòa xử tranh chấp.Vì tuy là mua bán có công chứng nhưng theo luật đất đai , và vì lý do như tôi đã trình bày ở trên, tại thời điểm Cơ quan Thi hành án xác minh và tiến hành kê biên tài sản , ngân hàng vẫn chưa đăng ký sở hữu tại Văn Phòng Đăng Ký quyền sử dụng đất và đây là lý do mà cơ quan thi hành án vẫn tiến hành kê biên tài sản.

Về phần tôi, các tài sản để thi hành án không còn gì cả. Việc bán cho ngân hàng tôi đã bán và đã thỏa thuận ngân hàng nhận giấy tờ đất và tự đi chuyển tên, mọi cái đã có từ năm 2011. Ngân hàng họ cũng biết rõ như vậy nên rất quyết tâm và họ khẳng định là họ đúng".

Với những vấn đề nêu trên kính mong luật sư tư vấn giúp tôi. Xin trân thành cảm ơn!!

Name : NH Tuấn

Trả lời:

1.Thứ nhất về thời điểm chúng tôi thực hiện kí hợp đồng mua bán đất tại phòng công chứng là tháng 11/2011, tức là trước thời điểm mà bản án của tòa tuyên tôi phải trả nợ có hiệu lực, có đúng là thời điểm thực hiện mua bán theo quy định tại thông tư 14 hay không ?

Căn cứ Điều 168 Bộ luật Dân sự số 33/200.5/QH11 của Quốc hội:

“Điều 168. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản

1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Căn cứ Điều 439 Bộ luật dân sự năm 200.5:

“Điều 439. Thời điểm chuyển quyền sở hữu

1. Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.”

Căn cứ Điều 692 Bộ luật dân sự năm 200.5:

“Điều 692. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Căn cứ khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai số 13/2003/QH11Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai:

“Điều 46. Đăng ký quyền sử dụng đất

Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;”

Căn cứ khoản 2 Điều 146 Luật đất đai năm 200.3:

“4. Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.”

Như vậy theo các quy định của pháp luật thì thời điểm ngân hàng được quyền sở hữu với mảnh đất trên là thời điểm tiến hành thủ tục sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Còn thời điểm thực hiện hợp đồng mua bán là thời điểm mà hai bên tiến hành xong thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng.

2. Với ý kiến của cơ quan Ngân hàng và quyết tâm của Ngân hàng thì tinh hình như thế nào khi phải đối chứng trước tòa xử tranh chấp.Vì tuy là mua bán có công chứng nhưng theo luật đất đai , và vì lý do như tôi đã trình bày ở trên, tại thời điểm Cơ quan Thi hành án xác minh và tiến hành kê biên tài sản , ngân hàng vẫn chưa đăng ký sở hữu tại Văn Phòng Đăng Ký quyền sử dụng đất và đây là lý do mà cơ quan thi hành án vẫn tiến hành kê biên tài sản.

Căn cứ Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Căn cứ Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2015:

Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.

Căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định

Như vậy trong trường hợp này do giao dịch giữa bạn và ngân hàng không đảm bảo về mặt hình thức theo quy định của pháp luật nên trong trường hợp này giao dịch này sẽ bị vô hiệu và bạn phải có nghĩa vụ trả nợ số tiền đó cho ngận hàng khi mảnh đất trên bị kê biên.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

2. Mua bán đất không có giấy tờ có đòi lại tiền được không?

Trả lời:

Trong trường hợp này, Khoản 2 Điều 119 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Cụ thể Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Theo như quy định trên thì hợp đồng mua bán đất giữa mẹ bạn và anh chị rể phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực thì mới phát sinh hiệu lực pháp lý. Việc mẹ bạn và anh chị rể bạn đã thực hiện giao dịch nhưng lại không có bất kỳ giấy tờ nào là không đúng với quy định của pháp luật. Do đó, hợp đồng mua bán đất đó bị xem là vô hiệu do không tuân thủ về hình thức theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 :

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Theo đó, Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định hậu quả pháp lý giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy, vì giao dịch mua bán đất của mẹ bạn vô hiệu nên theo nguyên tắc, các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu, anh chị bạn phải có nghĩa vụ trả lại số tiền đã nhận của mẹ bạn. Do đó, để đòi lại được số tiền này, mẹ bạn làm đơn khởi kiện gửi tới tòa án nhân dân để yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

Thủ tục khởi kiện hợp đồng dân sự vô hiệu như sau:

- Về thẩm quyền giải quyết: Theo quy định tại Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì mẹ bạn gửi đơn kiên tới Tòa án nhân dân cấp Huyện nơi anh chị bạn đang trú để yêu cầu giải quyế

- Hồ sơ khởi kiện tại Tòa án bao gồm:

+) Đơn khởi kiện (theo mẫu);

+) Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp

+) Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình (có chứng thực hoặc công chứng), nếu người khởi kiện là cá nhân;

+) Hồ sơ pháp lý khác của người khởi kiện, đương sự khác

+) Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao);

- Nộp tiền tạm ứng án phí: Khoản 2 Điều 146 Bộ luật tố tung dân sự 2015 có quy định:Người nộp đơn yêu cầu Tòa án giải quyết việc dân sự phải nộp tiền tạm ứng lệ phí giải quyết việc dân sự đó, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng lệ phí.

- Sau khi nhận đơn, tòa án có thẩm quyền sẽ tiến hành thủ tục thụ lý vụ án và giải quyết theo quy định của bộ luật tố tụng dân sự.

- Thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án dân sự là 4 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Thời hạn mở phiên tòa là 1 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm.

Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Hướng dẫn viết mẫu đơn đề nghị tách thửa đất mới nhất năm 2021

3. Có được bán đất khi chồng công tác bên Mỹ ?

Kính chào các Quý Luật sư Công ty Luật Minh Khuê: Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Vợ chồng tôi làm cùng 1 cơ quan nhà nước. Sau một thời gian công tác thì tất cả các nhân viên của cơ quan đều được mua 1 lô đất với giá ưu tiên. Chồng tôi 1 suất và tôi 1 suất. Mỗi suất chỉ đứng tên 1 người. Bây giờ tôi muốn bán suất đất đã đứng tên tôi (ghi trong sổ đỏ) thì khi ra công chứng có cần chồng tôi đi cùng không.
Nếu có thì tôi phải làm thế nào khi hiện tại chồng tôi đang công tác bên Mỹ một khoảng thời gian dài ?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê vào địa chỉ email này. Kính thư
Người gửi: VT Lương

Bán đất khi chồng công tác bên Mỹ ?

Luật sư tư vấn thủ tục bán đất, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Vì bạn không cung cấp thông tin cho chúng tôi là bạn mua mảnh đất đứng tên bạn bằng tài sản riêng của bạn hay tài sản chung của vợ chồng nên tôi đặt ra hai giả thiết:

- Nếu bạn mua mảnh đất đó bằng tài sản riêng của bạn (tài sản mà bạn có trước thời kì hôn nhân ví dụ như được thừa kế riêng, tặng cho riêng, tài sản tiết kiệm được trước khi kết hôn,...) thì mảnh đất đương nhiên là tài sản riêng của bạn, bạn hoàn toàn có quyền tự định đoạt mà không cần sự đồng ý của chồng bạn có nghĩa không cần chồng bạn đi cùng khi ra công chứng.

- Nếu bạn mua mảnh đất bằng tài sản chung của vợ chồng và hai vợ chồng thỏa thuận là mảnh đất chỉ đứng tên bạn thì theo quy định tại điều 35 Luật hôn nhân và gia đình 2014

"1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình."

Nếu trước đó bạn và chồng bạn đã có thỏa thuận bằng văn bản để cho bạn có toàn quyền định đoạt mảnh đất bạn đứng tên bạn thì bạn có thể bán mảnh đất và khi ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì không cần chồng đi cùng mà chỉ cần mang kèm theo văn bản đã thỏa thuận; nếu chưa có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không bằng văn bản thì khi bán đất bạn phải được sự đồng ý của chồng, hiện tại chồng bạn đang ở Mỹ bạn không có quyền bán đất.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

4. Hỏi về luật đất đai: Tư vấn thủ tục mua bán đất đai ?

Xin chào luật sư Hiện nay nhà tôi đang ở thuộc đất nông nghiệp thuộc tổ 4 khu phố 6 thị trấn An Thới huyện phú quốc. Gia đình mua đất và xây dựng nhà ở từ năm đó tới nay đất của tôi vẫn chưa có sổ đỏ riêng mà vẫn nằm chung với sổ đỏ của chủ bán và chỉ có giấy sag nhượng bằng tay ( tổng diện tích là 120 mét vuông và là đất nông ngjiêp ).
Nay xin hỏi luật sư vậy ở trường hợp này đất tôi có được tách ra làm sổ đỏ riêng được hay không ? Nếu được thì thủ tục làm như thế nào? Chi phí là bao nhiêu ? Và phải làm ở đâu trên huyên?
Tôi rất mong câu trả lời của luật sư. Chân thành cám ơn !

Trả lời:

Về điều kiện được phép tách thửa thì bạn cần căn cú vào quyết định của UBND Tỉnh thành phố nơi bạn cư trú để xác định xem bạn có đủ điều kiện để được tách thửa không

Trường hợp của bạn thì nếu bạn ở An Thới Kiên giang thì bạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại Quyết định 20/2015 Quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang

Điều 3. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở

1. Thửa đất ở tiếp giáp với đường giao thông có chỉ giới xây dựng lớn hơn hoặc bằng 20 m, sau khi tách thửa thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu sau:

a) Diện tích của thửa đất sau khi trừ chỉ giới xây dựng tối thiểu là 45 m2;

b) Bề rộng của thửa đất bằng hoặc lớn hơn 5 m;

c) Chiều sâu của thửa đất bằng hoặc lớn hơn 5 m.

2. Thửa đất ở không thuộc quy định tại Khoản 1 Điều này, sau khi tách thửa thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu sau:

a) Diện tích của thửa đất sau khi trừ chỉ giới xây dựng (nếu có) tối thiểu là 36 m2;

b) Bề rộng của thửa đất bằng hoặc lớn hơn 4 m;

c) Chiều sâu của thửa đất bằng hoặc lớn hơn 4 m.

Nếu bạn đủ điều kiện để được tách thửa thì bạn thực hiện thủ tục theo quy định sau

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Về tiền sử dụng đất
Trường hợp của bạn nếu chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn thực hiện nộp tiền theo quy định
Điều 5 Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất (Nghị định 43/2014/NĐ-CP Huớng dẫn luật đất đai quy định về thu tiền sử dụng đất)

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thưa luật sư, xin hỏi: Vườn tạp là vườn như thế nào? mua vườn(mua đất) từ năm 1992 đến giờ vẫn là vườn tạp, giờ làm bìa đỏ thì lệ phí hết bao nhiêu ? Cảm ơn!

TRường hợp của bạn đất vườn tạp cũng chỉ là hình thức đẩ nông nghiệp theo quy định Luật đất đai năm 2013:

Điều 10 Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;.....

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

Theo quy định của Luật đất đai thì khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì phải xin chuyển mục đích sử dựng đất

Bạn gửi đơn này cộng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lên cơ quan tài nguyên môi trường.

Điều 5 Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất (Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất)

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Kính chào Luật Sư! Em rất mong nhận được sự tư vấn của Luật Sư với vấn đề cụ thể như sau a!: Tôi mua đất do nhà nước bán đấu giá đã được 2 năm, đã cấp gấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên đến 2 năm nay tôi vẫn chưa được nhận đất với lý do: 1. Có người đang tranh chấp, đã giải quyết trước khi đấu giá nhưng người ta không chấp nhận 2. Trên miếng đất của tôi hiện tại đang có 2 bụi tre (của người đang tranh chấp) chưa được giải quyết. 3. Hiện trạng hiện tại không đúng với quy hoạch (trong bản đồ quy hoạch có một con đường trong thôn đi ra nhưng đến giờ vẫn chưa làm). Trường hợp này tôi phải giải quyết như thế nào ạ? Tôi đã nhiều lần yêu cầu nhưng Chủ Tịch xã cứ bảo đợi giải quyết, tôi thấy quá vô lý nhưng chưa biết phải làm gì? Tôi yêu cầu nhận đất phải đúng mặt bằng quy hoạch, nếu đường chưa làm tôi có được yêu cầu làm đường rùi mới nhận đất không? ( con đường chạy sát nhà nhưng không ảnh hưởng dến lối đi ra, vì miếng đất này 2 mặt tiền mà theo quy hoạch mặt tiền chính là hướng song song với con đường này) Tôi xin trân trọng cảm ơn rất nhiều ạ! Nếu phải tư vấn qua điện thoại mới được tôi rất mong nhận được phản hồi qua mail hoặc số điện thoại 0935.269.666 để tôi liên hệ lại. Xin trân trọng cảm ơn!

=> Như vậy trường hợp của bạn nếu trước đây mua mảnh đất này của nhà nước qua đấu giá và trước khi bạn nhận chuyển nhượng đã có quyết định quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì như vậy bạn có quyền được yêu cầu nhận đất theo đúng mặt bằng quy hoạch. Nếu cơ quan nhà nước chậm giao mảnh đất cho bạn thì bạn có thể khiếu bại đến người trực tiếp không giải quyết cho bạn và nếu họ không giải quyết thì bạn khiếu nại lên cấp trên của họ( thủ trưởng của họ) và nếu họ tiếp tục không giải quyết thì bạn có thể khỏi kiên theo thủ tục tố tụng hành chính theo quy định tại Luật khiếu nại

Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

>> Xem thêm:  Có được bán nhà đất đang thế chấp ở ngân hàng không ? Thủ tục mua bán nhà chung cư ?

5. Bố mẹ có được bán đất đã cho con để cho chị gái trả nợ không ?

Thưa luật sư! Bố mẹ tôi có mảnh đất 500m2 sinh được chị tôi và tôi. Năm 1996 chị đi lấy chồng, năm 2004 tôi lấy vợ. Năm 2010 nghe lời con dâu bố mẹ tôi tách thửa đất chia cho tôi một nửa và được nhà nước cấp sổ đỏ, chị tôi không có ý kiến gì. Nhưng do kinh doanh chị tôi nợ lần rất nhiều, nay vợ chồng chị bỏ nhau, bố mẹ tôi muốn bán mộ phần đất của tôi trả nợ cho chị có được không
Xin hỏi tôi có quyền từ chối không và bố mẹ tôi có đòi lại tôi cho chị không?
Xin trân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại điều 3, Luật đất đai 2013:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Căn cứ vào những những quy định trên thì khi bạn được bố mẹ tặng cho quyền sử dụng đất và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay sổ đỏ), tức bạn có toàn quyền quyết định chuyển đổi, chuyện nhượng, tăng cho... cho bất kỳ ai mà không phụ thuộc vào ý chí của bố, mẹ bạn bởi bây giờ họ không còn quyền sử dụng đất đối với mảnh đất cho bạn nữa. Và họ cũng không thể đòi lại được quyền sử dụng mảnh đất đó của bạn.

Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162

Trân trọng!

Bộ phân tư vấn luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Bị thu hồi đất nằm trong diện được đền bù tái định cư mà chưa được đền bù thì làm như thế nào?

Trả lời:

THeo quy định tại Điều 74 Luật đất đai năm 2013

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Và khoản 1 Điều 79 Luật đất đai

Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Và theo quy định tại Điều 86 Luật đất đai năm 2013

Điều 86. Bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở

1. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư.

Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi.

2. Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.

Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư.

3. Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

4. Trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu.

Chính phủ quy định cụ thể suất tái định cư tối thiểu cho phù hợp với điều kiện từng vùng, miền và địa phương.

>> Như vậy nếu sau nhiều năm mà họ vẫn chưa bồi thường cho bạn thì ban có thể khiếu nại đến họ và nếu họ chậm trễ gây ra thiệt hại cho bạn thì phải bồi thường,

Câu hỏi: Mua đất có công chứng chưa ra sổ, cho người khác ở lâu dài có bị mất đất

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật thì đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải có chữ ký của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Nếu bạn chỉ có thể ủy quyền cho người A đi làm thủ tục công chứng hợp đồng hoặc thủ tục để làm hồ sơ cấp sổ đỏ. Trường hợp này bạn có thể yêu cầu phòng đăng ký đất đai cấp huyện thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của A theo quy định tại khoản 4c thủ tục thu hồi quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 87 NGhị định 43/2014 Trường hợp của anh áp dụng :

“Điều 87. Thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp
4. Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:

c) Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại Điểm b Khoản này

d) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền;

Câu hỏi: Vợ/chồng ở nước ngoài có làm thủ tục nhận chuyển nhượng đất được không?

Trả lời:

Vấn đề của bạn tôi xin tư vấn như sau: Theo Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 có hiệu lực từ ngày 01/1/2015 và Nghị định 126/2014/NĐ-CP ngày 31/12/2014 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật HNGĐ (có hiệu lực từ 15/2/2015) tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng, cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng.

Trường hợp chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân thì hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của mỗi bên sau khi chia tài sản chung là tài sản riêng của vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác (khoản 1 Điều 40).

Như vậy, sổ đỏ (CNQSDĐ) đứng tên một mình thì chưa thể khẳng định 100% đó là tài sản riêng. Tuy nhiên thông thường theo quy định về cấp Giấy chứng nhận QSDĐ hiện nay thì để cấp bìa đỏ đứng tên một mình cá nhân mặc dù đã có chồng thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ yêu cầu cung cấp giấy tờ chứng minh đó là tài sản riêng:

+ Nếu đất nhận chuyển nhượng: phải cung cấp "cam kết tài sản riêng" với chồng và có công chứng, chứng thực hợp lệ.

+ Nếu đất được nhận thừa kế riêng, được tặng, cho riêng thì phải có văn bản công chứng, chứng thực thể hiện rõ.

+ Nếu chưa có chồng thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân là khi nhận chuyển nhượng chưa kết hôn với ai.

Quyền sử dụng đất thì khó có thể là hoa lợi, lợi tức rồi nên mình không đề cập. Việc chứng minh nhậnchuyển nhượng đất bằng tiền riêng khá khó.

Nếu vợ không chứng minh được nó là tài sản riêng thì khi bán tài snar cần có sự đồng ý của người chồng, vì nó được coi là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng.