1. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê
Trên cơ sở ghi nhận quyền cho thuê tài sản, pháp luật cũng buộc bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê. Khi bên cho thuê thực hiện đầy đủ nghĩa vụ này sẽ đảm bảo cho bên thuê khai thác được công dụng tài sản trong thời hạn thuê tài sản. Quy định về nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê được quy định tại Điều 477 Bộ luật dân sự 2015:
Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê
1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
....
- Chủ thể có nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê: Theo quy định tại khoản 1 Điều 477 trên, bên cho thuê tài sản có nghĩa vụ bảo đảm giá trị của tài sản thuê. Tùy từng trường hợp cụ thể mà bên cho thuê có thể là chủ sở hữu, người được chủ sở hữu ủy quyền, người có quyền cho thuê lại hoặc các chủ thể có quyền cho thuê tài sản trên cơ sở quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án có hiệu lực của Tòa án hoặc theo các cơ sở pháp lý do luật quy định.
- Nội dung nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê: Để đảm bảo giá trị sử dụng của tài sản thuê, bên cho thuê phải thực hiện theo các nội dung sau:
+ Cơ sở xác định giá trị sử dụng của tài sản thuê: Giá trị sử dụng của tài sản thuê được đảm bảo trên cơ sở đảm bảo chất lượng tài sản thuê. Do vậy, đảm bảo chất lượng tài sản thuê chính là phương thức đảm bảo giá trị sử dụng của tài sản này. Căn cứ để xác định chất lượng tài sản thuê chính là nội dung thỏa thuận ghi nhận trong hợp đồng. Chất lượng tài sản thuê phải tương thích với mục đích thuê tài sản.
+ Pháp luật quy định nghĩa vụ sửa chữa các hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê đối với bên cho thuê tài sản. Các hư hỏng, khuyết tật không được sửa chữa sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới việc khai thác công dụng của tài sản.
Tuy nhiên, pháp luật cũng buộc bên thuê tài sản có nghĩa vụ sửa chữa các hư hỏng nhỏ theo tập quán. Quy định này hoàn toàn phù hợp vì nó sẽ đảm bảo giá trị sử dụng tài sản ngay lập tức cho bên thuê tài sản.
2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng bên thuê có quyền gì?
Các biện pháp bên thuê tài sản có quyền áp dụng khi tài sản thuê không đảm bảo giá trị sứ dụng mà chủ thể này không có lỗi: Khi tài sản thuê bị giảm sút giá trị và bên thuê tài sản không có lỗi đối với sự giảm sút này thì theo khoản 2 Điều 477 Bộ luật dân sự 2015 cho phép bên thuê tài sản được phép thực hiện các quyền sau đối với bên cho thuê tài sản:
- Yêu cầu sửa chữa tài sản.
- Yêu cầu giảm giá thuê.
- Đổi tài sản.
- Đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sàn thuê không thể sửa chữa được.
Các biện pháp này tương thích với quy định tại Điều 476 Bộ luật dân sự về giao tài sản thuê. Khi giao tài sản thuê mà không đảm bảo chất lượng tài sản thuê thì bên thuê tài sản được phép áp dụng các biện pháp nêu trên.
3. Chi phí sửa chữa tài sản thuê do ai chịu?
Về nguyên tắc, nghĩa vụ sửa chữa tài sản khi tài sản bị hư hỏng thuộc về bên cho thuê tài sản. Tuy nhiên, tránh trường hợp giá trị tài sản bị giảm sút nghiêm trọng nếu không sửa chữa kịp thời và không khai thác được công dụng tài sản nên pháp luật cho phép bên thuê tài sản được quyền sửa chữa. Tuy nhiên, việc sửa chữa phải đảm bảo hai yếu tố: chi phí sửa chữa phải hợp lý, tức là phù hợp với mức chi phí chung để sửa chữa các hư hỏng cùng loại; và bên thuê tài sản phải thông báo cho bên cho thuê về việc tự mình sửa chữa tài sản thuê.
Khi thực hiện quyền sửa chữa tài sản thuê theo các điều kiện luật định thì bên thuê tài sản có quyền yêu cầu thanh toán chi phí sửa chữa tới bên cho thuê tài sản.
==> Như vậy, nghĩa vụ bỏ chi phí sửa chữa thuộc về bên cho thuê tài sản.
4. Có tranh chấp về tài sản thuê thì giải quyết như thế nào?
Bên cạnh việc đảm bảo giá trị sử dụng đối với tài sản thì bên cho thuê tài sản cũng có nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản. Pháp luật quy định nghĩa vụ này nhằm đảm bảo việc sử dụng tài sản thuê cho bên thuê trong mối quan hệ đối kháng với người thứ ba.
Theo quy định tại Điều 478 Bộ luật dân sự 2015:
Điều 478. Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê
1. Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.
2. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Nội dung quy định về nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê gồm:
- Chủ thể có nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê:
Bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê. Để đảm bào nghĩa vụ này thì chủ thể này sẽ không có quyền cho thuê tài sản trong trường hợp tài sản đang có tranh chấp hoặc pháp luật không cho phép tham gia vào các giao dịch chuyển quyền sử dụng tài sản. Do đó, để thực hiện nghĩa vụ này buộc bên cho thuê phải cung cấp đầy đủ thông tin một cách trung thực liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản.
- Hậu quả pháp lý trong trường hợp quyền sử dụng tài sản ổn định của bên thuê tài sản không được đảm bảo:
Trong trường hợp đang có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê dẫn đến bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê tài sản có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Hợp đồng chấm dứt mà phát sinh thiệt hại thì bên thuê tài sản có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại phù hợp với quy định pháp luật về điều kiện, trình tự bồi thường.
5. Bên thuê có được cải tạo tài sản thuê không?
Điều 479 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:
Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê
1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.
Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.
2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.
Bảo quản tài sản là việc quản lý nhằm bảo đảm giá trị và giá trị sử dụng của tài sản thuê. Pháp luật quy định nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê cho bên thuê tài sản. Nội dung quy định pháp luật về nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê bao gồm:
- Chủ thể có nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê: Theo quy định tại khoản 1 của Điều luật này, bên thuê là chủ thể có nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê. Nghĩa vụ này sẽ gắn liền với bên thuê trong khoảng thời gian chiếm hữu, sử dụng tài sản thuê.
- Nội dung nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê: Với nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê, bên thuê tài sản phải thực hiện các hành vi cụ thể sau:
+ Bảo dưỡng tài sản thuê: Bảo dưỡng là các hoạt động mang tính chất định kỳ nhằm đảm bảo tình trạng ổn định, vận hành tốt của tài sản thuê. Bảo dưỡng tài sản thuê thường được áp dụng đối với các tài sản thuê là các động cơ, máy móc hay các phương tiện vận tải...
+ Sửa chữa đối với các hư hỏng nhỏ: Nhận diện hư hỏng nhỏ của tài sản thuê là vấn đề mang tính chất tương đối. Do đó, các bên có thể thỏa thuận các dấu hiệu nhận diện hư hỏng nhỏ hoặc bên thuê tài sản tự đánh giá các hư hỏng nhỏ để thực hiện việc sửa chữa.
+ Tu sửa, làm tăng giá trị tài sản thuê nếu được bên cho thuê đồng ý: Đối với việc tu sửa, làm tăng giá trị tài sản thuê sẽ khiến cho bên thuê tài sản phải bỏ ra một khoản chi phí đáng kể nhất định. Do đó, trường hợp này pháp luật buộc bên cho thuê phải đồng ý thì bên thuê mới được phép thực hiện. Với sự đồng ý này, tranh chấp về việc thanh toán chi phí cho việc tu sửa, làm tăng giá trị tài sản thuê giữa các bên chủ thể sẽ bị hạn chế.
- Hậu quả pháp lý khi vi phạm nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê:
Khi bên thuê tài sản không thực hiện nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê dẫn đến việc tài sản bị hư hỏng hoặc bị mất thì phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Giá trị thiệt hại, thủ tục bồi thường sẽ tuân theo quy định pháp luật về trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
- Trường họp loại trừ trách nhiệm trong quá trình bảo quản tài sản thuê:
Trong trường họp tài sản bị hao mòn tự nhiên thì bên thuê tài sản không có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại. Như vậy, trường hợp này không được xếp vào những hư hỏng do lỗi bảo quản tài sản của bên thuê tài sản.
Ví dụ: A cho B thuê xe máy sử dụng trong vòng 10 ngày. Vậy, B không phải chịu trách nhiệm đối với những hao mòn ở phần bánh xe trong quá trình sử dụng. Vì đây được xem là hao mòn tự nhiên trong quá trình khai thác tài sản.
Quy định pháp luật về nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê đối với bên thuê tài sản tương đổi phù hợp. Tuy nhiên, quy định này cũng cần làm rõ thời điểm phát sinh nghĩa vụ của bên thuê tài sản. Bên thuê tài sản chỉ phát sinh nghĩa vụ bảo quản kể từ thời điểm tiếp nhận chiếm hữu tài sản thuê.
==> Như vậy, bên thuê được cải tạo, tu sửa tài sản thuê với điều kiện bên cho thuê đồng ý.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Email : Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Trân trọng./.
