1. Mẫu đơn đề nghị/yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

Mẫu đơn đề nghị/yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai - Công ty luật Minh Khuê cung cấp mẫu đơn đề nghị/yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai để Quý khách hàng tham khảo, thông tin chi tiết vui lòng liên hệ 1900.1940 để được tư vấn, hỗ trợ trực tiếp.

Mẫu đơn đề nghị/yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

Tổng đài luật sư trực tuyến gọi: 1900.1940.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.1940

------------------------------------------------------------------------------------------------------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc

----------------------------------

Hà Nội, ngày ......tháng ....... năm .......

ĐƠN ĐỀ NGHỊ

V/v: yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

Kính gửi: UBND phường (xã, phường, thị trấn)..................................

Họ và tên người yêu cầu:

............................................................Sinh năm: ...........................................

CMND số: ........................Ngày cấp: .....................Nơi cấp:........................

Hộ khẩu thường trú: .............................................................................................

Địa chỉ nơi ở hiện nay:...................................................................................

Nội dung vụ việc tranh chấp:

.......................................................................................................................

.......................................................................................................................

.......................................................................................................................

.......................................................................................................................

.......................................................................................................................

.......................................................................................................................

.......................................................................................................................

.......................................................................................................................

.......................................................................................................................

.......................................................................................................................

.......................................................................................................................

.......................................................................................................................

Từ những nội dung nêu trên tôi (chúng tôi) đề nghị UBND phường (xã, phường, thị trấn)................................. tổ chức buổi hòa giải để giải quyết tranh chấp đất đai tại xã/phường/thị trấn đối với quyền sử dụng đất tại thửa đất số: ............., tờ bản đồ số..........., địa chỉ: ..........................................................................

Trong buổi họp hòa giải, đề nghị lập biên bản hòa giải để chúng tôi tiếp tục thực hiện việc yêu cầu ..................................................... đối với thửa đất nêu trên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tôi xin cam kết nhứng thông tin trên hoàn toàn đúng sự thật. Nếu có gì sai sót, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trước pháp luật.

Kính đơn!

NGƯỜI LÀM ĐƠN

(ký và ghi rõ họ tên)

>> Click tải ngay: Mẫu đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

>> THAM KHẢO DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai

2. Tranh chấp đất đai giải quyết như thế nào thì hợp pháp ?

Kính gửi Công ty luật Minh Khuê cùng đoàn luật sư tư vấn. Tôi có một chút vấn đề cần được các luật sư tư vấn hỗ trợ, mong nhận được sự trợ gúp từ phía luật sư. Gia đình ông tôi có 6 người con, ông cố tôi có 2 vợ, trong đó có 2 người con trai, 4 người con gái. Bố tôi là con bà cả (là con trai trưởng) và ông chú tôi là con bà hai.

Tất cả đã có gia đình riêng. Bố tôi cũng có 2 vợ trong đó bà cả không có con còn bà hai tức mẹ đẻ tôi có 3 người con nhưng đã mất 2 người còn mình tôi. Bố tôi cưới bà hai không có đăng ký nhưng 3 người vẫn sống chung 1 nhà. Từ lúc tôi sinh ra ông cố vẫn còn sống và có phân chia mảnh đất cho bố tôi hướng đông, chú tôi hướng tây. Hai căn nhà rõ ràng nhưng sổ đỏ vẫn chưa tách hai mảnh đất đó ra. Khi bố tôi và bà cả mất đi thì ông chú tôi bắt đầu chiếm mảnh đất và nói tôi không phải con bố tôi và không cho tôi thờ ông bà. Nhà tôi có xây một căn nhà nhỏ sát hướng phía đông và ông ấy vây hết mảnh đất trừ mảnh đất xéo không đầy 4 mét của tôi lại. Có thể mảnh đất của tôi đang sống bây giờ vẫn đứng tên ông ấy trong sổ đỏ ông ấy làm lại.

Tôi cảm thấy hoang mang và bất công quá mong các luật sư tư vấn giúp tôi một cách an toàn nhất vì nhà tôi rất nghèo nên đụng đến phong bì thì chắc chắn là tôi sẽ thua ? Làm ơn gúp tôi, tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Trong trường hợp này, nếu bạn muốn giành được quyền đòi lại mảnh đất hoặc ít nhất giành lại được quyền lợi của mình thì bạn phải thu thập tất cả những giấy tờ, tài liệu chứng minh mảnh đất bạn đang sử dụng là của bố bạn để lại hoặc ít nhất chứng minh mảnh đất này do ông bà của bạn để lại. Các giấy tờ này được quy định cụ thể tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ví dụ:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất bao gồm:

- Bằng khoán điền thổ.

...

Khi bạn thu thập được những giấy tờ trên thì bạn vẫn có căn cứ chứng minh mảnh đất đó là di sản thừa kế ông bà của bạn để lại và cũng như của bố bạn để lại. Hoặc trong trường hợp, kể cả khi bạn không có một trong các giấy tờ trên nhưng gia đình bạn có Hộ khẩu thường trú trên mảnh đất này, được Ủy ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đáp ứng quy định tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013. Khi đó, ông bà bạn mất không để lại di chúc, bố bạn và vợ cả mất cũng không có di chúc thì di sản họ để lại sẽ được chia theo hàng thừa kế theo Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Lúc này, muốn nhận được di sản thừa kế của bố bạn để lại thì bạn chỉ cần đưa ra các giấy tờ chứng minh mối quan hệ cha - con giữa bạn và bố bạn, chứng minh quan hệ huyết thống của ba người con với bố bạn để chứng minh họ thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố bạn như: Giấy khai sinh, Kết quả giám định ADN,... Khi đó, bạn có quyền nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tới Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất theo quy định tại Điều 202 và Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 hoặc bạn có thể nộp đơn Khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai cho bạn.

Lưu ý: Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó (căn cứ khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015) nên bạn cần xem xét thời điểm ông bà, bố bạn mất từ khi nào để yêu cầu Tòa án giải quyết sớm nhất có thể tránh trường hợp hết thời hiệu yêu cầu giải quyết.

>> Luật sư trả lời: Tranh chấp đất đai đã có biên bản hòa giải và sự đồng ý của các bên có được khiếu kiện không ?

3. Tranh chấp đất đai và giải quyết yêu cầu chia di sản thừa kế theo pháp luật ?

Kính gửi luật sư, nội dung nhờ luật sư giải đáp như sau: bà ngoại tôi có 2 người con gái, khi mất (cách đây khoảng 19 năm) bà ngoại không lập giấy tờ thừa kế. Hiện tại, trên bằng khoán (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì mẹ tôi được 2.440 m2, chị mẹ tôi thì được gần 8.000 m2. Diện tích nhà và phần đất liền kề với nhà mẹ tôi đang sử dụng khoảng 400 m2 (đã sử dụng hơn 35 năm) diện tích này bác tôi đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện tại bác tôi đang đòi lại phần đất 400 m2 này, như vậy mẹ tôi có phải trả lại phần đất này không? Mẹ tôi có quyền yêu cầu bác tôi chia lại phần đất thừa kế của bà ngoại, mỗi người 50% không? Rất mong được sự tư vấn của luật sư. Chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp, bà ngoại bạn đã mất cách đây 19 năm, khi bà mất không để lại di chúc. bà ngoại có hai người con gái là bác bạn và mẹ của bạn. Hiện tại, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mẹ bạn được 2.440 m2, bác bạn được 8.000 m2. Hai bên hiện nay đang tranh chấp phần đất 400 m2 đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bác của bạn, còn mẹ của bạn chỉ là người trực tiếp sử dụng được hơn 35 năm nay. Chính vì vậy, căn cứ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền bác bạn là người có quyền và nghĩa vụ trực tiếp đối với mảnh đất này, mẹ bạn chỉ là người được bác cho mượn để sử dụng trong thời gian 35 năm, nên khi bác bạn đòi lại mảnh đất thì mẹ bạn vẫn có nghĩa vụ trả lại đất cho bác bạn. Trừ trường hợp mẹ bạn có các giấy tờ, bằng chứng để chứng minh mảnh đất 400 m2 này là của mẹ bạn thì mẹ bạn có quyền nộp đơn Khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Đối với quyền yêu cầu chia thừa kế thì còn phụ thuộc vào việc sau khi bà ngoại bạn mất, mẹ bạn và bác bạn đã làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế hay chưa?

Trường hợp này chỉ phát sinh khi và chỉ khi những mảnh đất mà bác bạn và mẹ bạn đang sử dụng là di sản thừa kế mà bà ngoại bạn để lại, những mảnh đất này không phải là đất riêng của mẹ bạn hay của bác bạn. Lúc này, việc mẹ bạn có quyền yêu cầu chia đất với bác bạn sẽ tùy vào từng trường hợp sau:

Trường hợp 1: Mẹ bạn và bác bạn đã làm thủ tục khai nhận thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự, rồi mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đó, mẹ bạn được 2.440 m2, bác bạn được 8.000 m2. Lúc này, mẹ bạn không còn quyền yêu cầu để chia lại phần thừa kế vì ban đầu hai bên đã tự nguyện thỏa thuận với nhau và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các bên.

Trường hợp 2: Nếu chưa làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế, thì cần mẹ bạn cần cung cấp những giấy tờ, tài liệu chứng minh tất cả mảnh đất mẹ bạn và bác bạn đang được sử dụng đều là đất thuộc di sản thừa kế của bà ngoại bạn để lại thì mẹ bạn có thể nộp đơn yêu cầu Tòa án nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất để yêu cầu giải quyết, bởi lẽ, bà bạn mới mất được 19 năm, vẫn còn đang trong thời hiệu khởi kiện thừa kế theo khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015: Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Mẹ bạn và bác bạn đều thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bà ngoại bạn nên di sản của bà bạn để lại sẽ được chia đều cho bác bạn và mẹ bạn (giả sử không còn người thừa kế khác).

Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

>> Luật sư trả lời: Tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND phường được thực hiện như thế nào?

4. Khởi kiện tranh chấp đất đai có được chia phần trong mảnh đất này không ?

Thưa luật sư. Tôi đang vướng mắc về đất đai. Tôi muốn nhờ luật sư giải đáp và tư vấn giúp. Ba tôi có 2 mảnh đất và có 3 người con 2 trai, 1 gái. Tất cả đều sống riêng và trong hộ khẩu gia đình chỉ có một mình ba tôi. Tôi là anh hai và là người chăm sóc ba tôi hằng ngày dù không sống chung nhà. Năm 2001 ba tôi có làm giấy tờ chuyển nhượng (bán) 1 trong 2 mảnh đất lại cho tôi. Năm 2003 thủ tục hoàn tất và tôi là người đứng tên sổ đỏ. Ba tôi mất năm 2009 mà không để lại di chúc. Từ đó đến này không có tranh chấp gì. Gần đây, do mẫu thuẫn nên 2 em tôi đòi kiện tôi và đòi chia cả 2 mảnh đất làm 3. Tôi có 2 vấn đề nhờ luật sư giải đáp giúp tôi:

1. Mảnh đất do tôi đứng tên có bị ảnh hưởng gì không? Có bị chia ba không?

2. Mảnh đất còn lại do ba tôi đứng tên. Năm 2016, hai em tôi đã tự ý làm giấy tờ sang tên cho em trai tôi đứng tên mà tôi không biết. Nếu tôi đi kiện thì tôi có được chia phần trong mảnh đất này không?

Tôi xin trân trọng cảm ơn luật sư.

Trả lời:

4.1. Mảnh đất do bạn đứng tên có bị phân chia không?

Theo như thông tin bạn cung cấp, năm 2001, ba bạn có làm giấy tờ chuyển nhượng một trong hai mảnh đất cho bạn và đến năm 2003, bạn có làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Tại thời điểm bạn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đang áp dụng theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi, bổ sung năm 1998, bạn chỉ cần cung cấp đầy đủ giấy tờ hợp pháp cho cơ quan có thẩm quyền thì bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, trong trường hợp này, bạn đã hoàn thành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn, tức cơ quan có thẩm quyền đã công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa ba bạn và bạn là đúng pháp luật. Khi đó, mảnh đất đang đứng tên bạn sẽ không phải phân chia, vì đây là tài sản riêng của bạn không phải là di sản thừa kế của bố bạn để lại cho các con.

Trong trường hợp, hai em của bạn chứng minh được việc chuyển nhượng giữa bạn và bố bạn năm 2001 là do bị lừa dối, ép buộc hay việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn không đúng trình tự, thủ tục theo quy định thì khi đó, em của bạn vẫn có quyền khởi kiện. Bạn phải đưa ra tất cả những giấy tờ, bằng chứng để chứng minh hợp đồng chuyển nhượng giữa bố bạn và bạn là hoàn toàn đúng quy định của pháp luật, đồng thời, yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo về quyền và lợi ích hợp pháp cho bạn.

4.2. Bạn có quyền khởi kiện đòi chia mảnh đất mà ba bạn đứng tên không?

Căn cứ theo Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thời hiệu khởi kiện thừa kế là 30 năm đối với bất động sản. Do đó, tại thời điểm hiện nay, bạn vẫn có quyền nộp đơn yêu cầu Tòa án giải quyết về việc phân chia di sản thừa kế theo đúng quy định của pháp luật.

Do bố bạn mất,không để lại di chúc thì di sản là mảnh đất của bố bạn để lại sẽ được chia theo quy định của pháp luật theo Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015, ba anh em bạn thuộc hàng thừa kế thứ nhất và sẽ được chia ba phần bằng nhau (trong trường hợp không còn những người trong hàng thừa kế thứ nhất khác), trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác để đảm bảo quyền lợi của các bên, Tòa án sẽ tôn trọng sự thỏa thuận của các đương sự.

>> Tham khảo: Nên hay không nên quy định thủ tục "hòa giải ở cấp cơ sở" trong giải quyết tranh chấp đất đai?

5. Tranh chấp đất đai là tài sản thừa kế do ông ngoại để lại?

Xin chào Luật sư! Đây là việc tranh chấp đất đai bên ngoại tức là gia đình mẹ con. Ông bà ngoại có 6 người con gồm 2 trai 4 gái, mẹ con là con út, ông ngoại mất sớm từ khi mẹ con mới 9 tuổi, bà ngoại thì mới mất cách đây 5 năm.

Gia đình còn 2 mảnh đất 1 là nhà để thờ, 2 là miếng đất trước kia ông ngoại làm lò rèn cùng với cậu ba và cậu tư. Nay cậu ba đã có công ăn việc làm riêng, chỉ còn cậu tư hoạt động lò rèn, nói vậy chứ cậu tư cũng không làm gì nhiều, đa số lo ăn, nhậu nhẹt tối ngày. Sau nhiều năm ông bà ngoại mất và các cậu dì đều cũng không mấy khá giả nên mọi người bàn với nhau là sẽ bán miếng đất lò rèn rồi chia đều 6 anh em. Tất cả đều đồng ý ngoại trừ cậu tư, cậu tư nói cậu tư còn lao động được không đồng ý bán đất và còn nói là miếng đất này lẽ ra thuộc về con trai thứ út trong nhà (mẹ con út nhưng là con gái không được hưởng), thật ra nói miệng vậy thôi chứ ông bà ngoại không có để lại di chúc hay trăn trối gì khi ra đi. Cậu ba đại diện 5 người đứng ra nhiều lần khuyên nhủ cậu tư nhưng cậu tư không nghe có lần còn đòi chém cậu ba trong khi lúc đó có đầy đủ mặt 6 người anh em. Vì thế nên mọi người im lặng kẻo tránh sẽ có chuyện đáng tiếc xảy ra. Còn về phần miếng đất thì do là miếng đất thời còn chiến tranh nên không có bất kỳ giấy tờ nào cả cũng không có sổ đỏ. Con muốn hỏi là chỉ với 1 người phản đối trong khi 5 người còn lại đều đồng ý thì có thể đưa ra pháp luật hay chính quyền yêu cầu cậu tư phải chấp nhận không ạ? Còn việc giấy tờ đất đai sổ đỏ có thể làm lại được không? Con xin hết.

Mong Luật sự giải đáp vấn đề giúp con hiện gia đình bên ngoại con đang rất lo lắng vì mọi người tuổi đã cao rồi chỉ muốn có chút đỉnh tiền sống qua ngày với nuôi các con ăn học làm việc nên người.

Trả lời:

Căn cứ những thông tin bạn đưa ra, gia đình bạn đang có tranh chấp đối với mảnh đất lò rèn, mảnh đất có nguồn gốc từ của ông bà ngoại bạn để lại vì trong thời kỳ chiến tranh nên mảnh đất đó không có bất kỳ giấy tờ nào. Ông bà ngoại bạn mất và không để lại di chúc, khi đó, cần phải xác định mảnh đất này có được xem là di sản để lại của ông, bà ngoại của bạn hay không?

Theo tiểu mục 1.3 Mục 1 Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình thì xác định quyền sử dụng đất là di sản theo nội dung sau:

Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ được hướng dẫn tại tiểu mục 1.1 và tiểu mục 1.2 mục 1 này nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:

- Trong trường hợp đương sự có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.

- Trong trường hợp đương sự không có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.

Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ quy định tại tiểu mục 1.1, tiểu mục 1.2 mục 1 này và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất được hướng dẫn tại tiểu mục 1.3 mục 1 này, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong trường hợp, mảnh đất này xác định là di sản mà ông bà ngoại bạn để lại thì theo Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thời hiệu khởi kiện thừa kế là 30 năm đối với bất động sản. Do đó, tại thời điểm hiện nay, bạn vẫn có quyền nộp đơn yêu cầu Tòa án giải quyết về việc phân chia di sản thừa kế theo đúng quy định của pháp luật. Ông ngoại bạn có 6 người con thì 6 người con đều thuộc hàng thừa kế thứ nhất và được chia di sản thừa kế bằng nhau, khi có một trong 6 người con không đồng ý thỏa thuận phân chia di sản thì những người còn lại có quyền nộp đơn yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp phân chia di sản thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 và Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

>> Tham khảo ngay: Quy định về mức xử phạt hành vi lấn, chiếm đất mới cập nhật

6. Tranh chấp đất đai đối với phần đất đã có bản án của Tòa án?

Kính thưa luật sư. Ông tôi đã có một vụ tranh chấp đất cách đây gần 20 năm mà vẫn chưa được giải quyết. Gia đình chúng tôi mong muốn xúc tiến hồ sơ để đẩy nhanh tiến độ thì phải làm thế nào? Câu chuyện tranh chấp như sau: Cách đây gần 25 năm, ba của ông tôi có đứng tên một phần đất khá to, và đã bán một phần đất nhỏ bên trong, khoảng 50m2 cho bà A.

Nhưng lúc bấy giờ do bà A chưa đưa đủ tiền và đi đâu đó biệt tích suốt mấy năm trời, nên ông tôi đã mang số tiền trước đó bà A đã đưa xuống UBND xã trả lại (vẫn còn giấy tờ chứng minh) và sử dụng lại phần đất mà đã hứa bán cho bà A. Một thời gian sau đó, có một phụ nữ tên B đến thuê đất ở mặt tiền để kinh doanh. Cách đó khoảng vài năm thì bà A quay về bà nói với bà B rằng là miếng đất ở mặt tiền đường này là của bà ta đã mua từ gia đình tôi. Bà B không tìm hiểu kỹ và đã đưa tiền cho bà A để mua phần đất mà bà đang thuê từ ông tôi. Ông tôi biết được chuyện đó và đã làm đơn kiện vì 2 người đó đã mua bán phần đất thuộc quyền sở hữu của ông tôi. Tòa án cũng đã ra quyết đình rằng tất cả những phần đất nói trên đều thuộc quyền sở hữu của ông tôi. Nhưng sau đó không lâu, bà B uất ức đã đưa tiền cho bà A và khao khát có bằng được phần đất của ông tôi nên đã nhờ người quen và tiền để lật ngược tình thế. Không biết bà ta làm cách nào mà bà ta lại làm được sổ đỏ phần đất mặt tiền rộng lớn nói trên (bao gồm cả phần đất mà gia đình ông tôi đang sinh sống) đứng tên của bà ta. Không lâu sau đó thì có quyết định từ Tòa án cấp huyện buộc gia đình ông tôi phải đi chỗ khác, nếu không sẽ bị cưỡng chế. Và cuối cùng, thì một đội quân mang danh thi hành công vụ xuống đập phá hết nhà cửa của ông tôi.

Ông tôi oan ức đã làm đơn kiện khắp nơi mà vẫn chưa có ai đứng ra giải quyết. Thời điểm xảy ra vụ việc tôi còn quá nhỏ nên cũng không nắm rõ tình tiết và hồ sơ cho lắm. Tuy nhiên cốt chuyện chính là như thế. Vậy theo luật sư đối với vụ kiện này gia đình tôi nên làm thế nào và có thể thắng kiện được không? Rất mong được luật sư hỗ trợ để gia đình chúng tôi lấy lại được phần đất của ông cha mình để lại và làm nguôi ngoai bao nhiêu oan ức mà gia đình tôi đã gánh chịu bấy lâu nay. Hiện tại phần đất nói trên đang nằm ở vị trí đẹp, giá trị cao, ước tính theo giá thị trường khoảng 1,5 tỷ.

Rất mong luật sư có thể tư vấn cho gia đình chúng tôi trong trường hợp này. Xin chân thành cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn Luật Đất đai trực tuyến qua tổng đài, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Đối với vấn đề của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Căn cứ theo Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định :

"Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan."

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"

Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.
Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng mua bán đất đai được xác lập trước thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực (01/7/2004) thì hợp đồng mua bán này không bắt buộc phải công chứng.

Như vậy, nếu như hợp đồng mua bán của gia đình bạn được xác lập sau ngày 01/7/2004 mà không có công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng mua bán này không có hiệu lực pháp luật. Trong phần trình bày của bạn, bạn không nói rõ ông bạn thực hiện việc chuyển nhượng chính xác vào thời điểm nào. Nếu là vào đúng 25 năm về trước, tức là vào năm 1991, thì lúc này vẫn áp dụng Luật Đất đai năm 1987, như vậy, việc mua bán quyến sử dụng đất lúc này không bắt buộc phải lập thành văn bản và có công chứng. Vì vậy, việc mua bán lúc này của ông bạn và bà A là đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, bạn không trình bày rõ, thỏa thuận lúc mua quyền sử dụng mảnh đất 50m2 như trên thì giữa bà A và ông bạn có thỏa thuận rõ về thời điểm thanh toán hết nợ là lúc nào. Bởi, sau khi bà A trả 1 khoản tiền trên cho ông bạn và sau đó không có bất kỳ giao dịch nào khác nữa thì trường hợp này chúng tôi không thể xác định rõ việc ông bạn mang số tiền trên đến UBND xã trả mà không tìm và thông báo cho bà A là đúng hay sai. Tuy nhiên, sau đó, Tòa án đã có quyết định công nhận mảnh đất trên vẫn thuộc quyền sở hữu của ông bạn, tức là Tòa án xác định trước giờ chưa có giao dịch mua bán đất giữa ông bạn và bà A, nghĩa là việc ông bạn trả lại tiền cho bà A theo cách thức như trên là hợp lý.

Song, sau đó bà B lại có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất trên là không đúng quy định của pháp luật. Bởi theo quy định của Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội thì chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có một trong những căn cứ được quy định tại Điều 100 và Điều 101 Luật này. Trong khi trước đó ông bạn vừa được Tòa án ra quyết định quyền sử dụng mảnh đất này thuộc về ông bạn mà không có lý do gì bà A đang thuê đất của ông bạn lại có thể làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đứng tên trên giấy chứng nhận này. Việc thực hiện như vậy của Phòng Tài nguyên môi trường, của các cơ quan có thẩm quyền là không đúng quy định của pháp luật. Theo đó, ông bạn có thể thực hiện việc khiếu nại đối với quyết định hành chính sai phạm này.

Theo quy định tại Điều 7 Luật Khiếu nại số 02/2011/QH13 của Quốc hội thì:

"Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính."

Theo như quy định trên, ông của bạn có quyền được khiếu nại lần đầu trực tiếp đến cơ quan đã ra quyết định hành chính tức là UBND cấp huyện nơi có đất, nếu vẫn không thành, ông của bạn có thể khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp huyện. Sau đó, nếu chủ tịch UBND cấp huyện vẫn không giải quyết thì ông của bạn có quyền được khời kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chinh năm 2015. Theo quy định tại khoản 1 Điều 31 Luật Tố tụng Hành chính 2015 thì:

"Điều 31. Thẩm quyền của Tòa án cấp huyện

Tòa án cấp huyện giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những khiếu kiện sau đây:

1. Khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan hành chính nhà nước từ cấp huyện trở xuống trên cùng phạm vi địa giới hành chính với Tòa án hoặc của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước đó, trừ quyết định hành chính, hành vi hành chính của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện;"

Như vậy, theo quy định này, ông bạn có thể làm đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất. Kèm theo ông bạn có thể gửi các chứng cứ chứng minh rằng ông bạn mới là người có quyền sử dụng mảnh đất này: như giấy tờ chứng minh việc ông bạn đã trả lại tiền cho bà A ở UBND xã, Quyết định của Tòa án trước đó cho rằng ông bạn là người có quyền sử dụng toàn bộ mảnh đất...

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đài 1900.1940. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê