Cá nhân có phải xuất hóa đơn khi cho thuê nhà không?

Luật sư tư vấn pháp luật thuế về việc xuất hóa đơn cho thuê nhà, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào quý khách hàng, hiện nay, khi các doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân sẽ được tính vào chi phí hợp lý được trừ của doanh nghiệp. Vậy điều kiện ở đây bao gồm những gì, mời quý khác hàng cùng theo dõi bài viết về vấn đề pháp luật thuế sau:

- Về tính vào chi phí hợp lý

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp tại Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 78/2014/TT-BTC, Thông tư 119/2014/TT-BTC, Thông tư 151/2014/TT-BTC do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành thì các khoản chi thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp có đầy đủ hóa đơn, chứng từ được tính vào chi phí hợp lý của doanh nghiệp khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp.

Riêng khoản chi tiền thuê nhà của cá nhân, khoản 2.5 Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC quy định như sau:

"2.5. Chi tiền thuê tài sản của cá nhân không có đầy đủ hồ sơ, chứng từ dưới đây:

- Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản và chứng từ trả tiền thuê tài sản.

- Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thoả thuận doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản, chứng từ trả tiền thuê tài sản và chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân.

- Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì doanh nghiệp được tính vào chí phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân."

Căn cứ vào quy định trên, nếu doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân không có đủ hồ sơ quy định tại khoản 2.5 khoản 2 Điều 4 thông tư 96/2015/TT-BTC sẽ không được tính vào chi phí hợp lý. Cụ thể:

- Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà không có thỏa thuận nộp thuế thay cho cá nhân: Hồ sơ tính vào chi phí gồm: Hợp đồng thuê tài sản, chứng từng thanh toán tiền thuê tài sản.

- Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà có thỏa thuận nộp thuế thay cho cá nhân: Hồ sơ tính vào chi phí gồm: Hợp đồng thuê tài sản, chứng từ thanh toán tiền thuê tài sản và chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân.

Lưu ý: Ngoài các hồ sơ trên, doanh nghiệp cần chuẩn bị thêm các giấy tờ sau: Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liều với đất, hoặc Hợp đồng mua bán nhà ký với chủ đầu tư dự án (nếu là nhà mua của chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán - nhà chung cư, nhà ở thương mại) hoặc giấy phép xây dựng (nếu là tự đầu tư xây dựng nhà ở) để chứng minh cá nhân có quyền cho thuê nhà.

Như vậy, căn cứ vào quy định trên, từ ngày 06/08/2015 kể từ ngày thông tư 96/2015/TT-BTC có hiệu lực thì hồ sơ để đưa khoản tiền thuê nhà của cá nhân vào chi phí hợp lý không cần phải có hóa đơn nữa.

- Về việc mua hóa đơn của cơ quan thuế.

Khoản 1 Điều 13 Thông tư 39/2014/TT-BTC Hướng dẫn thi hành Nghị định số 51/2010/NĐ-CP ngày 14 tháng 5 năm 2010 và Nghị định số 04/2014/NĐ-CP ngày 17 tháng 01 năm 2014 của Chính phủ quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ quy định:

"1. Cơ quan thuế cấp hóa đơn cho các tổ chức không phải là doanh nghiệp, hộ và cá nhân không kinh doanh nhưng có phát sinh hoạt động bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ cần có hóa đơn để giao cho khách hàng.

Trường hợp tổ chức không phải là doanh nghiệp, hộ và cá nhân không kinh doanh bán hàng hóa, dịch vụ thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng hoặc thuộc trường hợp không phải kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng thì cơ quan thuế không cấp hóa đơn."

Dựa vào quy định từ năm 2014, việc bán hóa đơn cho cá nhân có hoạt động cho thuê nhà được chia làm hai trường hợp:
- Trường hợp cá nhân cho thuê nhà với mức doanh thu đến ngưỡng phải chịu thuế giá trị gia tăng (từ năm 2014 là doanh thu trên 100 triệu đồng/năm - quy định tại thông tư 119/2014/TT-BTC): Cơ quan thuế cấp hóa đơn lẻ theo từng số cho cá nhân có nhà cho thuê để xuất cho doanh nghiệp để doanh nghiệp tính vào chi phí hợp lý (kèm theo hợp đồng thuê nhà và chứng từ thanh toán).

- Trường hợp cá nhân cho thuê nhà với mức doanh thu chưa đến ngưỡng chịu thuế giá trị gia tăng: Cơ quan thuế không cấp hóa đơn lẻ cho cá nhân có nhà cho thuê, doanh nghiệp đi thuê nhà lập bảng kê 01/TNDN ban hành kèm theo thông tư 78/2014/TT-BTC kèm theo các chứng từ liên quan (hợp đồng thuê nhà, chứng từ thanh toán) để tính vào chi phí hợp lý.

Tuy nhiên, kể từ khi thông tư 96/2015/TT-BTC có hiệu lực, quy định về vấn đề tính vào chi phí hợp lý khi thuê tài sản của cá nhân không còn quy định bắt buộc phải có hóa đơn nữa, tổng cục thuế đã có công văn hướng dẫn cơ quan thuế không cấp hóa đơn lẻ (trừ trường hợp cho đơn vị sử dụng vốn ngân sách nhà nước thuê). Và sau đó được cụ thể hóa bởi Công văn 1834/TCT-TNCN ngưỡng doanh thu chịu thuế cá nhân cho thuê tài sản 2016 của Tổng cục thuế ngày 04/05/2016, cụ thể:

"- Cơ quan Thuế không cấp hóa đơn lẻ cho hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho doanh nghiệp thuê kể cả trường hợp doanh thu cho thuê trên 100 triệu đồng/năm. Doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản, chứng từ trả tiền và chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân (nếu có trong trường hợp bên thuê là người nộp thuế thay), không phải lập Bảng kê theo mẫu số 01/TNDN tại Thông tư số 78/2014/TT-BTC..."

Như vậy, hiện tại, cơ quan thuế không cấp hóa đơn lẻ cho cá nhân có tài sản cho doanh nghiệp thuê. Doanh nghiệp chuẩn bị Hợp đồng thuê nhà, chứng từ thanh toán tiền thuê nhà, chứng từ nộp thuế thay cho bên thuế (nếu có thỏa thuận) để tính vào chi phí hợp lý được trừ của doanh nghiệp.

Tham khảo thêm các bài viết khác liên quan:#8;​

• Cho thuê nhà có phải đóng thuế môn bài không?
• Cá nhân nộp thuế khi cho thuê nhà như thế nào? Có phải quyết toán thuế cho thuê nhà không?

Luật sư tư vấn luật thuế trực tuyến qua tổng đài, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Về vấn đề của bạn, trước hết Điều 13 Thông tư số 39/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn thi hành Nghị định số 51/2010/NĐ-CP ngày 14 tháng 5 năm 2010 và Nghị định số 04/2014/NĐ-CP ngày 17 tháng 01 năm 2014 của Chính phủ quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ quy định:

"Trường hợp tổ chức không phải là doanh nghiệp, hộ và cá nhân không kinh doanh bán hàng hóa, dịch vụ thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng hoặc thuộc trường hợp không phải kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng thì cơ quan thuế không cấp hóa đơn."

Để biết bạn có phải đối tượng phải kê khai nộp thuế không, khoản 2 Điều 1 Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 71/2014/QH13 và Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành quy định:

"2. Người nộp thuế nêu tại khoản 1 Điều này không bao gồm cá nhân kinh doanh có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống."

Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn cho thuê 5 tháng, giá 14 triệu/tháng, vậy doanh thu 2015 = 5 tháng x 14 triệu = 70 triệu đồng.

Về việc xác định doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản, thông tư 92/2015/TT-BTC có hướng dẫn:

"b) Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.

Ví dụ 5: Bà C ký hợp đồng cho thuê nhà trong 02 năm - tính theo 12 tháng liên tục - với thời gian cho thuê là từ tháng 10 năm 2015 đến hết tháng 9 năm 2017, tiền thuê là 10 triệu đồng/tháng. Như vậy, doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà của Bà C xác định như sau:

Năm 2015, Bà C cho thuê nhà 03 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12) với doanh thu cho thuê là: 03 tháng x 10 triệu đồng = 30 triệu đồng

Năm 2016, Bà C cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là: 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng (> 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2016 Bà C phải nộp thuế giá trị gia tăng, phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

Năm 2017, Bà C cho thuê nhà 09 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 9), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là: 09 tháng x 10 triệu đồng = 90 triệu đồng.

=> Doanh thu của bạn chưa đạt ngưỡng 100 triệu đồng/năm nên không thuộc đối tường phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN từ cho thuê tài sản theo quy định tại thong tư 92/2015/TT-BTC.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân có phải xuất hóa đơn không?

>> Luật sư tư vấn pháp luật Thuế thu nhập cá nhân, gọi: 1900.6162

Trả lời:

-Trường hợp quý khách là cá nhân kinh doanh hoặc hộ cá nhân kinh doanh có thêm hoạt động cho thuê nhà: Quý khách sẽ được mua hóa đơn quyển theo quy định tại Điều 11 và 12 Thông tư 39/2014/TT-BTC Hướng dẫn thi hành Nghị định số 51/2010/NĐ-CP ngày 14 tháng 5 năm 2010 và Nghị định số 04/2014/NĐ-CP ngày 17 tháng 01 năm 2014 của Chính phủ quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ. Cơ quan thuế sẽ bán hóa đơn cho hộ, cá nhân kinh doanh theo tháng. Trường hợp hộ, cá nhân kinh doanh không có nhu cầu sử dụng hóa đơn quyển mà có nhu cầu sử dụng hóa đơn lẻ thì cơ quan thuế bán cho hộ, cá nhân kinh doanh hóa đơn lẻ heo từng lần phát sinh.

-Trường hợp quý khách là hộ, cá nhân không kinh doanh nhưng phát sinh hoạt đông cho thuê nhà:

Khoản 1 Điều 13 thông tư 39/2014/TT-BTC có quy định như sau:

“1. Cơ quan thuế cấp hóa đơn cho các tổ chức không phải là doanh nghiệp, hộ và cá nhân không kinh doanh nhưng có phát sinh hoạt động bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ cần có hóa đơn để giao cho khách hàng.

Trường hợp tổ chức không phải là doanh nghiệp, hộ và cá nhân không kinh doanh bán hàng hóa, dịch vụ thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng hoặc thuộc trường hợp không phải kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng thì cơ quan thuế không cấp hóa đơn.”

Khoản 3 Điều 13 cũng quy định như sau:

“Trường hợp tổ chức, hộ và cá nhân không kinh doanh có bất động sản cho thuê thì cơ quan thuế quản lý địa bàn có bất động sản thực hiện cấp hóa đơn lẻ.”

Như vậy, nếu quý khách có nhu cầu sử dụng hóa đơn lẻ thì phải làm thủ tục kê khai nộp thuế tại chi cục thuế nơi có bất động sản cho thuê.

Như thông tin mà quý khách cung cấp thì có thể xác định doanh thu của quý khách đối với hoạt động cho thuê tài sản Theo hướng dẫn tại thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:

Quý khách cho thuê nhà 09 tháng với doanh thu cho thuê là: 09 tháng x 12 triệu = 108 triệu đồng (lớn hơn 100 triệu).

Như vậy, trường hợp này quý khách phải nộp thuế GTGT, thuế môn bài và thuế TNCN. Sau khi làm thủ tục kê khai, nộp thuế, cá nhân được cơ quan thuế cấp hóa đơn bán lẻ.

“2. Hóa đơn do cơ quan thuế cấp theo từng số tương ứng với đề nghị của tổ chức, hộ và cá nhân không kinh doanh gọi là hóa đơn lẻ.”

Như vậy, khi quý khách có đề nghị thì cơ quan thuế sẽ cấp hóa đơn theo từng số cho quý khách.  Tham khảo nội dung: Kê khai thuế đối với cá nhân cho thuê nhà - Kê khai qua mạng?

>> Luật sư tư vấn pháp luật thuế, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 71/2014/QH13 và Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn về nghĩa vụ thuế đối với cá nhân cho thuê nhà, đối với trường hợp cá nhân cho thuê nhà có mức doanh thu nhỏ hơn 100 triệu đồng/năm thuộc đối tượng không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN, vậy theo hướng dẫn tại điều 13 thông tư 39/2014/TT-BTC như sau:

"Điều 13. Cấp hóa đơn do Cục Thuế đặt in

1. Cơ quan thuế cấp hóa đơn cho các tổ chức không phải là doanh nghiệp, hộ và cá nhân không kinh doanh nhưng có phát sinh hoạt động bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ cần có hóa đơn để giao cho khách hàng.

Trường hợp tổ chức không phải là doanh nghiệp, hộ và cá nhân không kinh doanh bán hàng hóa, dịch vụ thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng hoặc thuộc trường hợp không phải kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng thì cơ quan thuế không cấp hóa đơn."

Vậy trường hợp của bạn thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT nên cơ quan thuế sẽ không cấp hóa đơn.

Vậy để đưa vào chi phi hợp lý được trừ theo điểm 2.5 khoản 2 điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp tại Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 78/2014/TT-BTC, Thông tư 119/2014/TT-BTC, Thông tư 151/2014/TT-BTC do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành bạn cần chuẩn bị những hồ sơ sau:

"2.5. Chi tiền thuê tài sản của cá nhân không có đầy đủ hồ sơ, chứng từ dưới đây:

- Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản và chứng từ trả tiền thuê tài sản.

- Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thoả thuận doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản, chứng từ trả tiền thuê tài sản và chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân.

- Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì doanh nghiệp được tính vào chí phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân."

Như vậy, ở thời điểm hiện tại, trong bộ hồ sơ tính vào chi phí được trừ khi thuê tài sản của cá nhân thì không bắt buộc phải có hóa đơn.

Thêm đó, ở thời điểm hiện tại cá nhân cho thuê tài sản không thể xuất hóa đơn cho thời gian năm 2013, 2014 được.

Vậy, cho thuê nhà có cần phải nộp thuế không?

Điều 3 nghị định 139/2016/NĐ-CP thì với hoạt động cho thuê nhà, nếu doanh thu một năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Nếu doanh thu một năm trên 100 triệu đồng thì phải nộp thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân với tỷ lệ 5% và thuế giá trị gia tăng với tỷ lệ 5%.