Trường hợp 1: Bố tôi bán cho ông nguyễn văn B, trường hợp này thuế và các loại phí Bố tôi phải nộp. Bố tôi sẽ phải đóng các loại thuế nào? phí nào và mức bao nhiêu? và nếu chuyển mục đích sử dụng đất (đất bán) 100m2 nói trên thành đất ở thì phải chịu những loại thuế, phí nào ?và mức đóng bao nhiêu?

Trường hợp 2: Bố tôi chuyển quyền sử dụng đất cho tôi 100m2 nói ở trên và chuyển quyền sử dụng đất thì các loại phí, thuế nào phải đóng và mức đóng bao nhiêu?

Trường hợp 3: sau khi chuyển quyền sử dụng đất cho tôi (100m2 nói trên) nếu tôi chuyển nhượng cho người khác thì các loại thuế, phí nào phải đóng và mức đóng bao nhiêu?

Thưa luật sư trên 3 trường hợp trên tôi thấy mọi người tư vấn cho bố tôi nhưng tôi không biết chọn trường hợp nào để thuế và các loại phí phải đóng ở mức thấp nhất cả? kính mong luật sư tư vấn hộ tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn! và nếu có trường hợp nào nữa để bán mảnh đất (100 m2) nói trên để Bố tôi phải đóng và nộp các loại phí ít nhất. Xin cảm ơn luật sư!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật Đất đai của công ty Luật Minh Khuê.

 

Trả lời

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 1. Cơ sở pháp lý

Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

25/VBHN-BTC Thông tư hướng dẫn về lệ phí trước bạ 2015

2. Nội dung tư vấn

- Trường hợp 1: Bố bạn phải đóng các loại thuế và phí sau

 1.1 Lệ phí trước bạ, căn cứ quy định tại điều 2, Văn bản hợp nhất của Bộ tài chính ngày 14/9/2015.

Điều 2. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân (bao gồm cả tổ chức,cá nhân người nước ngoài) có các tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ nêu tại Điều 1 Thông tư này, phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ nêu tại Điều 3 và được miễn lệ phí trước bạ nêu tại Điều 8 Thông tư này thì chủ tài sản phải kê khai lệ phí trước bạ với cơ quan Thuế trước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

Căn cứ tính lệ phí trước bạ như sau: 

" Điều 4. Căn cứ tính lệ phí trước bạ, mức thu lệ phí trước bạ

1. Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá trị tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

2. Mức thu lệ phí trước bạ:

Xác định theo tỷ lệ phần trăm trêngiá trị tài sản tính lệ phí trước bạ được quy định cụ thể đối với từng loại tài sản thuộc đối tượng chịulệ phí trước bạ tại Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chínhphủ về lệ phí trước bạ và sửa đổi bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 của Chính phủ.

3. Số tiền lệ phí trước bạ phảinộp được xác định như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp

=

Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng)

x

Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp ngân sách nhà nước tối đa là 500 triệu đồng/1 tài sản/lần trước bạ, trừ ô tô chở người dưới 10 chỗ ngồi (kể cả lái xe), tàu bay, du thuyền"

Trong đó, Lệ phí đối với nhà, đất chuyển nhượng: 0.5%

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất nhận chuyển nhượng của các tổ chức, cá nhân là giá chuyển nhượng thực tế ghi trong hóa đơn, hoặc Hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ mua bán hoặc Tờ kê khai lệ phí trước bạ. Thông thường, bên chuyển nhượng sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân, bên nhân chuyển nhượng chịu lệ phí trước bạ trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

1.2 Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản:  Căn cứ Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012. Thuế này là thuế do Chi Cục thuế thu theo thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Có 2 cách tính thuế (chọn 1 trong 2 cách) sau:

Cách thứ 1: Nếu xác định được giá mua bất động sản (đất)

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

Thuế thu nhập phải nộp = Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản x 25%

Như vậy, Nếu không xác định được giá đất lúc bố bạn mua là bao nhiêu thì có thể áp dụng cách thứ 2

Cách thứ 2: Nếu không xác định được giá mua bất động sản (đất)

Thuế thu nhập phải nộp = Giá trị chuyển nhượng bất động sản x 2%

Ví dụ: Bố bạn chuyển nhượng 100m2 cho ông B, giá đất là 3tr/m2, như vậy số tiền chuyển nhượng là 300.000.000. Vậy Thuế thu nhập phải nộp: 300 triệu x 2%

1.3 Về lệ phí: căn cứ theo quy định tại điểm b.3, khoản b, điều 1, Thông tư số 02/2014/TT-BTC quy định: 

b.3. Lệ phí địa chính

- Lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính.

- Mức thu: Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau:

+ Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau:

>> Xem thêm:  Hướng dẫn khai thuế, nộp Lệ phí trước bạ theo quy định mới 2020

* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận". 

Như vậy, việc thực hiện lệ phí địa chính có thể do hai bên thỏa thuận, nhưng thông thường thì bên chuyển nhượng là chịu thuế thu nhập cá nhân còn bên được chuyển nhượng chịu thuế môn bài và các lệ phí địa chính. 

Bố bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì phải chịu phí sau, căn cứ khoản 2, điều 3, Thông tư 02/2014/TT-BTC

" a.6. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính
- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.
- Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2" 

Như vậy, còn tùy thuộc vào các bước công việc và yêu cầu đo đạc mà thu phí khác nhau. 

Trường hợp 2: Bố bạn chuyển nhượng cho bạn 100m2 đất nói trên thì bố bạn không phỉ chịu thuế thua nhập cá nhân, căn cứ quy định tại khoản 1, điều 4, Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định: 

" Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

..." 

Tại Văn bản hợp nhất về lệ phí trước bạ cũng quy định các trường hợp miễn lệ phí trước bạ, trong đó có: Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Như vậy, trường hợp này cũng được miễn lệ phí trước bạ.

Trường hợp thứ 3: bạn sẽ phải chịu các loại thuế như ở trường hợp 1. 

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về chuyển nhượng đất trực tuyến gọi: 1900.6162  hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận tư vấn phấp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê 

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất