1. Hoàn công công trình nhà ở là gì?

- Hoàn công nhà ở là cách thường gọi của người dân để chỉ thủ tục nghiệm thu công trình hoặc thông báo cho cơ quan Nhà nước trước khi đưa vào sử dụng. Hay nói cách khác, trong pháp luật xây dựng hiện hành không có thủ tục hành chính nào với tên gọi là “hoàn công nhà ở”.

- Chủ đầu tư là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng (theo khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014). Với nhà ở riêng lẻ thì chủ đầu tư là người chi tiền để thuê người khác xây nhà (hộ gia đình, cá nhân).

- Quy định trong bài viết này áp dụng cho nhà ở riêng lẻ (sau đây gọi chung là nhà ở), là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật (theo khoản 1 Điều 2 Thông tư 05/2015/TT-BXD).

2. Điều kiện để đưa nhà ở vào sử dụng

Để được đưa vào sử dụng thì công trình, hạng mục công trình phải được nghiệm thu theo quy định. Theo đó, nghiệm thu công trình được quy định như sau:

* Trách nhiệm nghiệm thu công trình

- Chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng.

- Chủ đầu tư và các nhà thầu có liên quan thỏa thuận về thời điểm nghiệm thu, trình tự và nội dung nghiệm thu; kết quả nghiệm thu được lập thành biên bản.

* Điều kiện nghiệm thu công trình

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng thi công xây dựng nhà ở cập nhật mới nhất năm 2021

Để được nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng thì phải có đủ 03 điều kiện sau:

- Điều kiện 1: Các công việc xây dựng đã thực hiện được nghiệm thu, gồm:

+ Nghiệm thu công việc xây dựng;

+ Nghiệm thu giai đoạn thi công xây dựng hoặc bộ phận công trình xây dựng.

Kết quả thí nghiệm, kiểm tra, chạy thử đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật theo quy định của thiết kế xây dựng.

- Điều kiện 2: Không còn tồn tại lớn về chất lượng thi công xây dựng làm ảnh hưởng đến an toàn khai thác, sử dụng công trình.

- Điều kiện 3: Được cơ quan cảnh sát phòng cháy và chữa cháy ra văn bản nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy theo quy định.

3. Đối tượng phải thực hiện thủ tục hoàn công

Theo quy định của pháp luật hiện hành, thủ tục hoàn thành công trình nhà ở riêng lẻ (hoàn công) chỉ được đặt ra đối với công trình nhà ở từ 7 tầng trở lên. Đối với các dự án nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, về nguyên tắc, chủ nhà được tự tổ chức thi công xây dựng và chịu trách nhiệm vế an toàn xây dựng và các ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở đến các công trình liẽn kề, lân cận. Đối với dự án nhà ở khác dưới 7 tầng, trừ trường hợp vừa nêu, pháp luật chỉ yêu cầu việc thi công xây dựng phải được tổ chức, cá nhân có kinh nghiệm thi công xây dựng công trình với quy mô tương tự thực hiện. Trong quá trình thi công xây dựng, nếu phát hiện có dấu hiệu bất thường, chủ nhà phải tham khảo ý kiến của thiết kế để kịp thời xử lý.

4. Trình tự thủ tục hoàn công và cập nhật sổ hổng

>> Xem thêm:  Điều kiện, trình tự thủ tục cấp giấy phép xây dựng? Không xin giấy phép xây dựng bị phạt bao nhiêu?

Bước 1: Lập hổ sơ hoàn công và nộp cho cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp nhà ở phải thực hiện thủ tục hoàn thành công trình xây dựng như quy định bên trên, theo quy định của pháp luật, chủ nhà phải chuẩn bị hồ sơ hoàn thành công trình và thông báo cho cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền để được kiểm tra trước khi đưa công trình vào sử dụng. Hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng nhà ở bao gồm các tài liệu sau:

- Giấy phép xây dựng;

- Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có);

- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng;

- Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng;

- Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng;

- Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng);

- Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có); và

- Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyển (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.

Hồ sơ hoàn công sẽ được nộp cho Sở Xây dựng tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định hiện nay

Bước 2: Sở Xây dựng ra văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng của chủ đầu tư trong thời hạn 10 ngày kể từ khi kết thúc kiểm tra. Trường hợp chủ đầu tư phải thực hiện các yêu cầu giải trình, khắc phục các tồn tại (nếu có) và thực hiện thí nghiệm đối chứng, thử tải, kiểm định chất lượng bộ phận, hạng mục hoặc toàn bộ công trình thì thời hạn nêu trên được tính từ khi chủ đẩu tư hoàn thành các yêu cầu này.

5. Thủ tục đang ký biến động đất đai

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn liên quan, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký đất đai.

Căn cứ khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 có quy định về các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai như sau:

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Như vậy, sự kiện xây dựng nhà ở thuộc điểm d khoản 4 Điều trên, nhà ở là tài ản gắn liền với đất nên việc xây dựng nhà ở trên thửa đất phải được đăng ký biến động tại

Bước 1: Lập hồ sơ đăng ký biến gồm các tài liệu sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;

- Bản sao Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu đối với trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải nghiệm thu hoàn tất xây dựng công trình (chỉ áp dụng trong trường hợp công trình nhà ở riêng lẻ thuộc đối tượng phải được cơ quan Nhà nước nghiệm thu thủ tục hoàn công).

>> Xem thêm:  Xin hỏi xây nhà không có giấy phép xây dựng có bị phá dỡ hoặc bị phạt gì không ?

Bước 2: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đến văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

– Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;

– Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

– Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

Bước 4:

– Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã; trả Giấy chứng nhận đã xác nhận cho người nộp hồ sơ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp với đăng ký biến động về các nội dung theo quy định tại Điều này thì thực hiện thêm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

>> Xem thêm:  Có được xây dựng ban công, ô văng đua ra đường công cộng hay không ?

>> Xem thêm:  Cách xác định vị trí thửa đất để xin giấy phép xây dựng?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Vì sao cần phải làm thủ tục hoàn công?

Trả lời:

Theo khái niệm hoàn công là gì có nêu rõ nó là một thủ tục hành chính và phải thực hiện theo đúng quy định pháp luật hiện hành. Là công đoạn rất quan trọng nhằm hoàn thiện tính pháp lý cho căn nhà đó. Bởi vậy hoàn công là bước cuối cùng và là điều kiện cần để cấp phát, đổi sổ hồng.

Bên cạnh đó, hoàn công thể hiện những sửa đổi, thay đổi về thực trạng đất, công trình nhà cửa đó sau quá trình thi công. Đây chính là thủ tục bắt buộc mà sớm hay muộn chủ sở hữu đất hoặc nhà ở phải làm. Tuy nhiên, bạn nên sớm hoàn thiện để thuận tiện và tránh phiền hà sau này.

Hơn nữa để tránh rắc rối sau này phát sinh trong việc sửa chữa, làm mới hay bán nhượng lại. Chủ đất, hay nhà ở đó phải thực hiện hoàn công để hợp thức hóa mảnh đất, căn nhà đó về mặt pháp lý. Từ đó giúp cho việc trao đổi mua bán, sang nhượng đất đai, nhà ở dễ dàng nhất.

Câu hỏi: Thiết kế nhà ở theo quy định?

Trả lời:

Điều 5 Thông tư 05/2015/TT-BXD quy định về thiết kế xây dựng nhà ở như sau:

“Điều 5. Thiết kế xây dựng nhà ở

1. Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, chủ nhà được tự thiết kế.

2. Đối với nhà ở dưới 7 tầng, trừ trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này, việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện.

3. Đối với nhà ở từ 7 tầng trở lên, việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện và phải được thẩm định theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 26 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 6 năm 2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng.”

Câu hỏi: Hợp đồng xây dựng là loại hợp đồng gi?

Trả lời:

“Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thoả thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.” Định nghĩa trên cũng được ghi nhận lại trong khoản 1 Điều 2 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng.