Các trường hợp bắt buộc phải phá dỡ nhà ở theo quy định mới nhất

Trong sự vận động không ngừng của đời sống đô thị, nhà ở và các công trình xây dựng đóng vai trò là nền tảng vật chất quan trọng, bảo đảm không gian sinh tồn và phát triển cho con người. Tuy nhiên, theo quy luật của thời gian và những tác động đa chiều từ môi trường, kinh tế và quy hoạch, không phải mọi công trình đều có thể tồn tại vĩnh cửu. Có những thời điểm, việc giữ lại một cấu trúc cũ kỹ, hư hại hoặc sai phạm không còn là bảo tồn giá trị, mà trở thành một nguy cơ tiềm ẩn đe dọa trực tiếp đến tính mạng, tài sản của cư dân và sự ổn định của hạ tầng xã hội.

Chính vì vậy, pháp luật về xây dựng và nhà ở hiện hành đã thiết lập một hành lang pháp lý nghiêm ngặt, quy định cụ thể về các trường hợp bắt buộc phải thực hiện phá dỡ. Đây không chỉ là biện pháp kỹ thuật nhằm loại bỏ các công trình "tử thần" do xuống cấp trầm trọng, mà còn là công cụ quản lý nhà nước sắc bén để chấn chỉnh kỷ cương trong hoạt động xây dựng, bảo đảm mọi công trình phải hiện hữu dựa trên sự thượng tôn pháp luật và phù hợp với quy hoạch chung. 

1. Trường hợp bắt buộc phải phá dỡ nhà ở từ ngày 01/01/2025

Điều 136 Luật Nhà ở 2023 đã hệ thống hóa 07 trường hợp cụ thể mà tại đó, quyền sở hữu tài sản là nhà ở phải nhường bước cho các yêu cầu về an toàn và pháp luật. Phân tích sâu 07 trường hợp này cho thấy sự bao quát toàn diện các tình huống từ thiên tai, sự cố kỹ thuật đến các vi phạm hành chính và yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.

1.1. Nhà ở bị hư hỏng do cháy, nổ, thiên tai không còn bảo đảm an toàn

Đây là trường hợp mang tính khẩn cấp cao nhất. Luật quy định nhà ở bị hư hỏng nặng do các sự cố bất khả kháng như cháy, nổ, động đất, bão lũ (thiên tai, địch họa) mà không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng thì bắt buộc phải phá dỡ.

Cơ chế xác định: Việc xác định không dựa trên cảm quan mà phải thông qua kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng cấp tỉnh/thành phố.

Tính chất: Đây là trường hợp phá dỡ để "cứu nguy". Ngay khi có kết luận, chính quyền địa phương có quyền yêu cầu di dời khẩn cấp người và tài sản mà không cần chờ sự đồng thuận tuyệt đối nếu nguy cơ sập đổ là hiện hữu.

1.2. Nhà ở có nguy cơ sập đổ do kết cấu chịu lực 

Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP đặc biệt chú trọng đến nhà chung cư, phân loại chi tiết các mức độ nguy hiểm để đưa ra quyết định phá dỡ. Có hai cấp độ nguy hiểm chính dẫn đến việc bắt buộc phá dỡ:

Nguy hiểm tổng thể: Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính (móng, cột, dầm, sàn) xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng. Đây là trạng thái kỹ thuật "báo động đỏ", đòi hỏi phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư để tiến hành phá dỡ ngay lập tức.

Nguy hiểm cục bộ và hạ tầng yếu kém: Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây:

• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành.
• Có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Điểm mới tiến bộ của quy định này là sự kết hợp giữa yếu tố kết cấu và yếu tố hạ tầng kỹ thuật. Trước đây, nhiều chung cư cũ tuy khung chưa sập nhưng hệ thống điện nước, PCCC đã nát, gây nguy hiểm âm thầm. Quy định mới cho phép phá dỡ cả những công trình "chưa sập ngay" nhưng "không thể sống an toàn", ngăn chặn tư duy chờ sập mới sửa.

1.3. Nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và không đảm bảo an toàn

Luật Nhà ở 2023 quy định nhà chung cư có thời hạn sử dụng được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng (hoặc chưa hết hạn nhưng bị hư hỏng sớm), cơ quan nhà nước sẽ tiến hành kiểm định. Nếu kết quả kiểm định cho thấy nhà ở thuộc diện nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ hoặc không bảo đảm an toàn thì thuộc diện phải phá dỡ.

Điều này chấm dứt quan niệm "sở hữu vĩnh viễn" đồng nghĩa với "tồn tại vĩnh viễn". Quyền sở hữu căn hộ vẫn được bảo đảm (thông qua tái định cư), nhưng quyền sử dụng công trình vật lý sẽ chấm dứt khi công trình hết hạn sử dụng và mất an toàn.

1.4. Phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ 

Một tình huống phức tạp trong thực tiễn là các khu tập thể cũ có nhiều tòa nhà, trong đó có tòa nguy hiểm cấp D (phải phá dỡ) và tòa cấp B, C (chưa nguy hiểm). Để giải quyết bài toán quy hoạch "da beo", Luật Nhà ở 2023 cho phép phá dỡ cả các nhà chung cư chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ (móng, cột, tường, dầm, xà chưa nguy hiểm tổng thể) nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Quy định này trao quyền cho Nhà nước và chủ đầu tư thực hiện các dự án tái thiết quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng, thay vì chỉ sửa chữa chắp vá từng tòa nhà đơn lẻ, đảm bảo mỹ quan và hiệu quả sử dụng đất đô thị.

1.5. Nhà ở thuộc diện giải tỏa để thu hồi đất theo quy định của pháp luật

Đây là trường hợp phá dỡ do yêu cầu từ pháp luật đất đai, không phụ thuộc vào chất lượng công trình. Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; hoặc do vi phạm pháp luật về đất đai, thì nhà ở trên đất đó phải bị phá dỡ để bàn giao mặt bằng.

Sự liên thông giữa Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/08/2024) đảm bảo rằng việc phá dỡ này đi kèm với các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chặt chẽ hơn, minh bạch hơn so với giai đoạn trước.

1.6. Nhà ở xây dựng trên đất không đúng mục đích hoặc sai quy hoạch

Luật Nhà ở 2023 thể hiện thái độ kiên quyết đối với các vi phạm trật tự xây dựng. Bắt buộc phá dỡ đối với:

• Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng (hành lang bảo vệ đê điều, di tích lịch sử, khu vực quân sự...).
• Nhà ở xây dựng trên đất không phải là đất ở (đất nông nghiệp, đất công cộng...) theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp này thường gắn liền với các biện pháp cưỡng chế hành chính và chủ sở hữu thường phải tự chịu chi phí phá dỡ cũng như không được bồi thường về tài sản.

1.7. Các trường hợp phá dỡ khác theo quy định của pháp luật về xây dựng

Đây là điều khoản mở ("điều khoản quét") để đảm bảo tính bao quát của pháp luật. Theo Luật Xây dựng hợp nhất (sửa đổi 2020), nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới theo nguyện vọng của chủ sở hữu cũng thuộc diện này. Điều này khẳng định quyền của chủ sở hữu trong việc chủ động cải tạo, nâng cấp không gian sống của mình, miễn là tuân thủ quy trình xin phép xây dựng hoặc thông báo khởi công theo quy định.

Bảng Tổng hợp 07 Trường hợp Phá dỡ theo Điều 136 Luật Nhà ở 2023

2. Trách nhiệm phá dỡ nhà ở thuộc về ai? 

Điều 137 Luật Nhà ở 2023 phân định rõ trách nhiệm của các chủ thể liên quan trong quá trình phá dỡ. Việc xác định đúng chủ thể chịu trách nhiệm không chỉ giúp đẩy nhanh tiến độ mà còn là cơ sở để quy trách nhiệm bồi thường hoặc chi trả chi phí.

2.1. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc tự phá dỡ

Về nguyên tắc cơ bản, tài sản của ai thì người đó có trách nhiệm quản lý và xử lý. Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở có trách nhiệm chính trong việc phá dỡ nhà ở đối với các trường hợp:

• Nhà ở bị hư hỏng, lão hóa, có nguy cơ sập đổ (trừ trường hợp nằm trong dự án cải tạo chung cư do Nhà nước hoặc chủ đầu tư thực hiện).
• Nhà ở xây dựng vi phạm pháp luật (sai quy hoạch, trên đất cấm).
• Nhà ở riêng lẻ phá dỡ theo nhu cầu xây mới.

Chủ sở hữu phải tự thực hiện việc phá dỡ nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng, hoặc phải thuê tổ chức, cá nhân có năng lực thi công phá dỡ thực hiện. Trong trường hợp này, mọi chi phí phá dỡ do chủ sở hữu tự chi trả.

2.2. Trường hợp chủ đầu tư dự án chịu trách nhiệm phá dỡ

Trách nhiệm phá dỡ chuyển từ chủ sở hữu sang Chủ đầu tư dự án trong các trường hợp sau:

Giải tỏa để xây dựng dự án: Khi nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để xây dựng lại nhà ở mới hoặc công trình khác (ví dụ: dự án khu đô thị mới, dự án cải tạo chung cư cũ theo quy hoạch), chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng có trách nhiệm tổ chức và chi trả chi phí phá dỡ.

Chung cư cũ: Đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, sau khi hoàn thành việc di dời chủ sở hữu, người sử dụng, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm tổ chức phá dỡ theo phương án đã được phê duyệt. Chủ đầu tư cũng chịu trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời hoặc chi trả tiền thuê nhà cho người dân trong thời gian chờ xây dựng lại.

2.3. Vai trò của cơ quan quản lý nhà nước trong việc đôn đốc và giám sát

Cơ quan nhà nước đóng vai trò kiến tạo, giám sát và cưỡng chế khi cần thiết:

UBND cấp xã: Là đơn vị bám sát địa bàn, có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn quản lý. UBND xã cũng là nơi tiếp nhận thông báo khởi công phá dỡ đối với nhà ở riêng lẻ.

Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh:

• Tổ chức kiểm định chất lượng nhà ở để xác định căn cứ phá dỡ.
• Thẩm định và phê duyệt phương án phá dỡ đối với các công trình quy mô lớn, ảnh hưởng đến an toàn cộng đồng.
• Ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ nếu chủ sở hữu/chủ đầu tư không tự nguyện thực hiện.
• Bố trí ngân sách để phá dỡ trong trường hợp khẩn cấp (thiên tai) mà chưa xác định được chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu không có khả năng thực hiện, sau đó yêu cầu hoàn trả sau.

3. Trình tự, thủ tục phá dỡ nhà ở theo quy định hiện hành

Quy trình phá dỡ nhà ở được quy định chặt chẽ tại Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2023, nhằm đảm bảo an toàn tuyệt đối cho con người và môi trường xung quanh.

3.1. Hồ sơ cần chuẩn bị và Phương án phá dỡ

Trước khi tiến hành phá dỡ, chủ thể có trách nhiệm (Chủ sở hữu hoặc Chủ đầu tư) phải lập hồ sơ phá dỡ. Thành phần hồ sơ bao gồm:

Quyết định hoặc Văn bản pháp lý: Quyết định phá dỡ, Quyết định thu hồi đất, hoặc Thông báo của cơ quan có thẩm quyền về việc nhà ở nguy hiểm; hoặc Giấy phép xây dựng mới (trong đó có nội dung phá dỡ công trình cũ).

Phương án phá dỡ: Đây là tài liệu kỹ thuật quan trọng nhất. Phương án phá dỡ phải thể hiện rõ:

• Biện pháp thi công phá dỡ (thủ công, cơ giới, hay nổ mìn...).
• Quy trình thực hiện chi tiết từng hạng mục.
• Biện pháp che chắn, chống bụi, giảm tiếng ồn, xử lý phế thải.
• Biện pháp đảm bảo an toàn cho công trình lân cận, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và người lao động.

Hồ sơ năng lực: Của đơn vị thi công phá dỡ (nếu thuê đơn vị chuyên nghiệp).

Đối với công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng (như chung cư, nhà cao tầng trong khu dân cư đông đúc), phương án phá dỡ phải được cơ quan chuyên môn về xây dựng (Sở Xây dựng hoặc Phòng Quản lý đô thị) thẩm tra và phê duyệt trước khi thực hiện.

3.2. Quy trình thông báo và thực hiện

Thông báo: Trước khi khởi công phá dỡ ít nhất 07 ngày làm việc (đối với nhà ở riêng lẻ thông thường) hoặc theo thời hạn trong quyết định phê duyệt, chủ đầu tư/chủ sở hữu phải gửi thông báo khởi công kèm theo hồ sơ phương án phá dỡ đến UBND cấp xã nơi có công trình.

Chuẩn bị mặt bằng: Di dời người và tài sản ra khỏi khu vực nguy hiểm. Lắp đặt biển báo, rào chắn, lưới che bụi.

Thi công: Thực hiện phá dỡ theo đúng phương án đã lập. Việc phá dỡ trong khu dân cư không được thực hiện vào giờ nghỉ ngơi (từ 12h đến 13h và từ 22h đến 05h sáng hôm sau), trừ trường hợp khẩn cấp.

Giám sát và Nghiệm thu: Chủ đầu tư/chủ sở hữu phải tổ chức giám sát quá trình thi công và nghiệm thu hoàn thành công tác phá dỡ, đảm bảo mặt bằng sạch và an toàn.

3.3. Quy trình cưỡng chế phá dỡ 

Trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc diện bắt buộc phá dỡ không tự nguyện chấp hành, quy trình cưỡng chế sẽ được kích hoạt:

Vận động, thuyết phục: Cơ quan chức năng tổ chức vận động chủ sở hữu tự nguyện phá dỡ.

Ra quyết định cưỡng chế: Chủ tịch UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế phá dỡ. Quyết định này phải nêu rõ lý do, thời gian, biện pháp cưỡng chế và kinh phí dự kiến.

Tổ chức cưỡng chế: Lực lượng chức năng (thường do UBND cấp huyện chủ trì phối hợp với công an, thanh tra xây dựng) tiến hành cưỡng chế. Mọi chi phí cho hoạt động cưỡng chế sẽ do chủ sở hữu nhà ở chịu trách nhiệm chi trả.

Xử lý tài sản: Tài sản còn lại sau cưỡng chế (nếu có) sẽ được bàn giao lại cho chủ sở hữu hoặc bảo quản theo quy định pháp luật.

4. Quyền lợi và bồi thường khi thực hiện phá dỡ nhà ở

Sự ra đời của Luật Đất đai 2024 và các Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở 2023 đã mang lại nhiều điểm mới tích cực trong chính sách bồi thường, tái định cư, đặt quyền lợi của người dân vào trung tâm.

4.1. Trường hợp được tái định cư hoặc bồi thường khi phá dỡ giải tỏa

Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/08/2024), nguyên tắc bồi thường là "người có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ".

Đa dạng hóa hình thức bồi thường: Người dân có nhà ở bị phá dỡ do thu hồi đất có thể được bồi thường bằng:

• Đất ở.
• Nhà ở (Tái định cư).
• Tiền (theo giá thị trường).
• Đất khác mục đích sử dụng (nếu địa phương có quỹ đất và người dân có nhu cầu).

Giá bồi thường: Bảng giá đất được cập nhật hằng năm sát với giá thị trường thay vì khung giá đất cố định 5 năm như trước đây. Đối với nhà ở, mức bồi thường được tính bằng đơn giá xây dựng mới của nhà ở có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương mà không khấu trừ hao mòn (đối với nhà ở phục vụ sinh hoạt).

Hỗ trợ đặc biệt: Trường hợp hộ gia đình bị thu hồi đất nông nghiệp nhưng trên đất có nhà ở (và không còn chỗ ở nào khác), Luật Đất đai 2024 cho phép xem xét bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở, giải quyết bài toán an sinh xã hội cho đối tượng yếu thế.

4.2. Quyền lợi của chủ sở hữu nhà chung cư khi phá dỡ để xây mới

Đối với các dự án cải tạo chung cư cũ (theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP), quyền lợi của chủ sở hữu được quy định rất cụ thể nhằm khuyến khích sự đồng thuận:

Hệ số K (Hệ số bồi thường): Chủ sở hữu căn hộ cũ được tái định cư tại chỗ với diện tích căn hộ mới rộng hơn căn hộ cũ theo hệ số K (thường từ 1 đến 2 lần diện tích cũ, tùy vị trí và phương án quy hoạch của từng địa phương). Ví dụ, căn hộ cũ 30m2 có thể được đổi sang căn hộ mới 45m2-60m2 mà không phải trả thêm tiền cho phần diện tích quy đổi.

Bố trí tạm cư: Trong thời gian thi công, chủ đầu tư phải chi trả tiền thuê nhà hoặc bố trí nhà tạm cư cho cư dân.

Quyền ưu tiên mua thêm: Nếu căn hộ mới có diện tích lớn hơn diện tích được bồi thường theo hệ số K, người dân được ưu tiên mua phần chênh lệch với giá ưu đãi (thường là giá thành xây dựng + lợi nhuận định mức thấp).

Quyền từ chối tái định cư: Người dân có quyền từ chối nhận nhà tái định cư và yêu cầu nhận tiền bồi thường để tự lo chỗ ở mới. Giá trị bồi thường được tính theo giá thị trường của căn hộ tại thời điểm phê duyệt phương án.

Kết luận

Tổng kết lại, quy định về các trường hợp bắt buộc phải phá dỡ nhà ở và công trình xây dựng không nhằm mục đích tước đoạt quyền lợi của chủ sở hữu, mà thực chất là sự bảo hộ cao nhất đối với quyền được sống an toàn của con người và quyền được phát triển trong một môi trường đô thị trật tự, văn minh. Phá dỡ có thể mang lại những tổn thất nhất định về tài chính trong ngắn hạn, nhưng xét về lâu dài, đó là sự đánh đổi cần thiết để ngăn ngừa các thảm họa từ công trình nguy hiểm, đồng thời mở ra không gian cho những dự án mới, kiến trúc mới hiện đại và an toàn hơn.

Trong kỷ nguyên của những đô thị thông minh và bền vững, việc tuân thủ các quy định về phá dỡ đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa ý thức tự giác của chủ sở hữu và sự giám sát công tâm, quyết liệt của các cơ quan chức năng. Chúng ta cần nhìn nhận việc phá dỡ công trình không phải là sự kết thúc, mà là một bước chuyển mình quan trọng, một sự "thanh lọc" cần thiết để tái cấu trúc không gian đô thị bền vững. Hy vọng rằng, với những phân tích chi tiết về các trường hợp bắt buộc phá dỡ được trình bày, quý độc giả sẽ nắm vững các quy định pháp lý để chủ động trong việc quản lý tài sản, đồng thời đóng góp chung vào mục tiêu xây dựng một cộng đồng an cư, nơi mỗi công trình không chỉ đẹp về thẩm mỹ mà còn là một pháo đài an toàn cho cuộc sống của mỗi gia đình.

Quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất!

https://gemini.google.com/app/1fbf5f6e604d1167?hl=vi