Trong bối cảnh nhu cầu sử dụng, khai thác và quản lý nhà ở ngày càng đa dạng, các giao dịch liên quan đến nhà ở không chỉ dừng lại ở việc mua bán hay cho thuê, mà còn mở rộng sang các hình thức chuyển đổi, hoán đổi nhà ở nhằm đáp ứng điều kiện sinh hoạt, kinh doanh hoặc yêu cầu quản lý tài sản. Đặc biệt, đối với nhà ở đang cho thuê và nhà ở thuộc sở hữu chung, việc đổi nhà ở đặt ra nhiều yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn so với các loại nhà ở thông thường.
Bởi lẽ, nhà ở đang cho thuê liên quan trực tiếp đến quyền lợi của bên thuê – chủ thể đang có quyền sử dụng hợp pháp nhà ở theo hợp đồng. Trong khi đó, nhà ở thuộc sở hữu chung lại gắn với quyền, nghĩa vụ của nhiều chủ sở hữu khác nhau, đòi hỏi sự thống nhất ý chí và tuân thủ các nguyên tắc chung về quản lý, định đoạt tài sản chung. Do vậy, pháp luật đã có những quy định cụ thể nhằm điều chỉnh việc đổi nhà ở trong các trường hợp này, nhằm bảo đảm sự hài hòa lợi ích, hạn chế tranh chấp và giữ vững tính ổn định của các quan hệ dân sự.
1. Quy định về đổi nhà ở đang cho thuê
Theo khoản 2 điều 178 Luật nhà ở 2023, Quy định về việc đổi nhà ở đang cho thuê được đặt ra nhằm bảo đảm hài hòa quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở và bên thuê, đồng thời duy trì sự ổn định của quan hệ thuê nhà ở trong trường hợp có sự thay đổi về nhà ở hoặc chủ thể sở hữu. Việc đổi nhà ở đang cho thuê được quy định như sau:
- Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước ít nhất 30 ngày về việc đổi nhà ở;
- Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở đã ký với chủ sở hữu trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
- Khi đổi nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau, nếu có chênh lệch về giá trị nhà ở thì các bên đổi nhà ở phải thanh toán giá trị chênh lệch đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, quy định về việc đổi nhà ở đang cho thuê không chỉ thể hiện sự tôn trọng đối với quyền định đoạt tài sản hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở mà còn đặt trọng tâm vào việc bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của bên thuê, bảo đảm cho quan hệ thuê nhà ở được duy trì một cách ổn định, liên tục và nhất quán trong suốt thời hạn hợp đồng đã ký kết. Thông qua việc yêu cầu thông báo trước, bảo lưu quyền tiếp tục thuê và quy định rõ trách nhiệm thanh toán giá trị chênh lệch khi đổi nhà ở, pháp luật đã tạo ra một khuôn khổ pháp lý minh bạch, chặt chẽ, hạn chế tối đa những xáo trộn, rủi ro và tranh chấp có thể phát sinh từ việc thay đổi nhà ở hoặc chủ thể sở hữu, qua đó góp phần bảo đảm an toàn pháp lý, sự công bằng và trật tự trong các quan hệ pháp luật về nhà ở.
2. Quy định về đổi nhà ở thuộc sở hữu chung
Theo khoản 1 điều 178 Luật nhà ở 2023, Quy định về việc đổi nhà ở thuộc sở hữu chung được xây dựng nhằm bảo đảm sự tôn trọng đầy đủ đối với quyền sở hữu tài sản của các chủ thể có quyền chung đối với nhà ở, đồng thời thiết lập cơ chế pháp lý chặt chẽ để phòng ngừa, hạn chế các tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch. Do nhà ở thuộc sở hữu chung liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của nhiều chủ thể khác nhau, việc đổi nhà ở không chỉ là vấn đề định đoạt tài sản đơn thuần mà còn đòi hỏi sự thống nhất, đồng thuận và minh bạch giữa các chủ sở hữu. Trên cơ sở đó, pháp luật phân biệt rõ giữa các hình thức sở hữu chung để có cách thức điều chỉnh phù hợp, vừa bảo đảm quyền tự do định đoạt tài sản, vừa giữ gìn sự ổn định trong quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu chung. Việc đổi nhà ở thuộc sở hữu chung được quy định như sau:
- Việc đổi nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất
Việc đổi nhà ở – vốn là một hành vi định đoạt tài sản – nếu chỉ do một hoặc một số chủ sở hữu tự ý thực hiện sẽ trực tiếp xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu còn lại. Việc yêu cầu sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu không chỉ nhằm bảo đảm nguyên tắc tôn trọng quyền sở hữu chung, mà còn tạo cơ sở pháp lý rõ ràng, minh bạch cho giao dịch, giúp phòng ngừa tranh chấp và rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện đổi nhà ở.
Quy định này đồng thời bảo đảm rằng mọi quyết định liên quan đến việc định đoạt nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất đều được đưa ra trên cơ sở thống nhất ý chí của tất cả các chủ thể có quyền, qua đó góp phần bảo vệ sự ổn định trong quan hệ sở hữu và sử dụng nhà ở.
- Trường hợp đổi nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần chỉ được đổi phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.
Theo đó, chủ sở hữu trong sở hữu chung theo phần được quyền tự mình quyết định đối với phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình, bao gồm cả việc đổi nhà ở, nhưng không được xâm phạm hoặc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đồng chủ sở hữu khác. Việc giới hạn quyền đổi nhà ở trong phạm vi phần sở hữu riêng nhằm bảo đảm sự công bằng giữa các chủ thể có quyền chung, đồng thời duy trì sự ổn định trong quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu chung.
Quy định này vừa tôn trọng quyền tự do định đoạt tài sản của từng chủ sở hữu theo phần, vừa đặt ra ranh giới pháp lý rõ ràng để phòng ngừa tranh chấp, bảo đảm các giao dịch liên quan đến nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần được thực hiện minh bạch, đúng pháp luật và không gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu còn lại.
Như vậy, các quy định về việc đổi nhà ở thuộc sở hữu chung đã thiết lập một khuôn khổ pháp lý rõ ràng, chặt chẽ, vừa bảo đảm quyền định đoạt tài sản hợp pháp của từng chủ sở hữu, vừa tôn trọng và bảo vệ quyền, lợi ích của các chủ thể còn lại trong quan hệ sở hữu chung; thông qua việc yêu cầu sự đồng thuận trong sở hữu chung hợp nhất và giới hạn phạm vi định đoạt trong sở hữu chung theo phần, pháp luật góp phần phòng ngừa tranh chấp, bảo đảm tính minh bạch, ổn định và an toàn pháp lý trong các giao dịch về nhà ở.
3. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp đổi nhà ở đang cho thuê
Căn cứ theo khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở 2023 có quy định như sau:
Điều 12. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở
.....
3. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, đối với trường hợp đổi nhà ở đang cho thuê, quyền sở hữu nhà ở không phát sinh tại thời điểm các bên ký kết thỏa thuận đổi nhà, mà chỉ được xác lập kể từ thời điểm bên nhận đổi nhà ở thực tế đã nhận bàn giao nhà ở từ bên đổi. Kể từ thời điểm bàn giao này, bên nhận đổi nhà ở chính thức trở thành chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở, được thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật, đồng thời phải gánh vác các nghĩa vụ pháp lý tương ứng.
Tuy nhiên, pháp luật vẫn tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên khi cho phép các chủ thể tham gia giao dịch được xác lập thời điểm phát sinh quyền sở hữu khác với quy định chung, nếu nội dung đó được thể hiện rõ ràng trong thỏa thuận đổi nhà ở. Trong trường hợp không có thỏa thuận riêng, thời điểm bàn giao nhà ở được xem là mốc pháp lý quan trọng, vừa phản ánh việc chuyển giao quyền chiếm hữu, quản lý nhà ở trên thực tế, vừa bảo đảm sự minh bạch và an toàn pháp lý trong việc xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở đang cho thuê.
Kết luận
Pháp luật về nhà ở đã xây dựng một khung pháp lý tương đối chặt chẽ đối với việc đổi nhà ở đang cho thuê và nhà ở thuộc sở hữu chung. Những quy định này không nhằm hạn chế quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu, mà hướng tới việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể liên quan, đặc biệt là bên thuê nhà và các đồng chủ sở hữu.
Đối với nhà ở đang cho thuê, việc đổi nhà phải bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng nhà ở hợp pháp của bên thuê, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định riêng. Đối với nhà ở thuộc sở hữu chung, nguyên tắc đồng thuận, tôn trọng quyền và lợi ích của các đồng chủ sở hữu là nền tảng để việc đổi nhà được thực hiện hợp pháp và có hiệu lực.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
