Trường hợp nào được phép chấm dứt hợp đồng, thu hồi nhà ở thuộc tài sản công?

Nhà ở thuộc tài sản công không chỉ đơn thuần là những công trình kiến trúc, mà còn là nguồn lực quốc gia quan trọng, đóng vai trò điều tiết chính sách an sinh, giải quyết nhu cầu cư trú cho các đối tượng ưu tiên như cán bộ, công chức, viên chức và những người có công với cách mạng. Tuy nhiên, vì đây là nguồn tài sản hữu hạn thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý, việc sử dụng phải tuyệt đối tuân thủ nguyên tắc đúng mục đích, đúng đối tượng và đảm bảo hiệu quả tối ưu. Thực tế cho thấy, không ít trường hợp nhà ở công vụ, nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước bị sử dụng sai lệch, chuyển nhượng trái phép hoặc bị 'chiếm giữ' ngay cả khi người sử dụng không còn đủ tiêu chuẩn, gây thất thoát nguồn lực và mất công bằng xã hội. Nhằm thiết lập lại kỷ cương và nâng cao hiệu suất quản lý, Luật Nhà ở 2023 đã đưa ra những quy định vô cùng khắt khe và chi tiết về các kịch bản chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở thuộc tài sản công.  

1. Khái niệm nhà ở thuộc tài sản công 

Theo định nghĩa tại Luật Nhà ở 2023, Nhà ở thuộc tài sản công là nhà ở thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đây là một phạm trù pháp lý đặc thù, khẳng định quyền tối cao của Nhà nước trong việc định đoạt và sử dụng tài sản vì lợi ích chung của cộng đồng. Tài sản này không chỉ bao gồm các công trình xây dựng với mục đích để ở đơn thuần mà còn mở rộng ra các nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình và cá nhân trong các khuôn khổ pháp luật cho phép.

Sự phân loại nhà ở thuộc tài sản công theo Điều 13 Luật Nhà ở 2023 là nền tảng để xác định thẩm quyền quản lý và các quy định về thu hồi tương ứng. Hệ thống này bao gồm nhiều phân khúc khác nhau, từ nhà ở công vụ dành cho cán bộ lãnh đạo, nhà ở xã hội đầu tư bằng ngân sách, đến các loại nhà ở cũ được xây dựng trước năm 1994 hiện vẫn đang thuộc quyền quản lý của các cơ quan nhà nước.

Việc xác định đúng loại hình nhà ở và cơ quan đại diện chủ sở hữu là bước tiên quyết trong mọi thủ tục chấm dứt hợp đồng hoặc thu hồi tài sản. Dưới đây là bảng tổng hợp các loại hình nhà ở tài sản công và thẩm quyền tương ứng theo luật định:

Vai trò của Điều 176 Luật Nhà ở 2023 xuất hiện như một "điểm chốt" pháp lý điều chỉnh các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở. Điều khoản này không chỉ áp dụng cho nhà ở thuộc tài sản công mà còn mở rộng phạm vi sang các loại nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân không thuộc tài sản công trong những trường hợp cụ thể. Sự tồn tại của Điều 176 tạo ra một cơ chế giám sát chặt chẽ đối với các giao dịch thuê mua, đảm bảo rằng việc chuyển giao quyền sở hữu từ Nhà nước sang cá nhân phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện về đối tượng và nghĩa vụ tài chính. Nó đóng vai trò là công cụ siết chặt quản lý, ngăn chặn việc sử dụng tài sản công sai mục đích hoặc chuyển nhượng trái phép trước khi đủ điều kiện pháp lý.

2. Trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thuộc tài sản công 

Khoản 1 Điều 176 Luật Nhà ở 2023 đã hệ thống hóa các trường hợp chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở tài sản công dẫn chiếu chi tiết tại Điều 127, tạo ra một ma trận pháp lý để xử lý mọi biến động phát sinh trong quá trình quản lý. Có thể phân loại các trường hợp này thành ba nhóm chính dựa trên tính chất của sự việc:

2.1. Chấm dứt do thỏa thuận, hết hạn hoặc tự nguyện 

Đây là nhóm các trường hợp chấm dứt hợp đồng dựa trên ý chí của các bên hoặc do sự kết thúc tự nhiên của thời hạn pháp lý. Việc thu hồi trong các tình huống này thường diễn ra ôn hòa và theo đúng kế hoạch quản lý của cơ quan nhà nước.

Trường hợp đầu tiên là khi hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc hai bên đạt được thỏa thuận chung về việc chấm dứt hợp đồng. Đây là biểu hiện của quyền tự do hợp đồng trong khuôn khổ tài sản công, khi mục đích sử dụng đã hoàn thành. Bên cạnh đó, pháp luật cũng ghi nhận trường hợp bên thuê hoặc bên thuê mua chủ động trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua. Việc tự nguyện trả lại nhà thường diễn ra khi đối tượng được thụ hưởng đã cải thiện được điều kiện kinh tế, mua được nhà ở thương mại hoặc chuyển vùng sinh sống, tạo điều kiện để Nhà nước điều tiết quỹ nhà cho những người khác đang thực sự khó khăn.

2.2. Chấm dứt do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và quy định pháp luật 

Đây là nhóm trường hợp mang tính chế tài, áp dụng đối với các hành vi sử dụng nhà ở không đúng tôn chỉ hoặc vi phạm kỷ luật tài chính. Luật Nhà ở 2023 đặc biệt siết chặt quản lý đối với các hành vi tự ý cải tạo hoặc sử dụng sai mục đích.

Một vi phạm phổ biến dẫn đến thu hồi là việc bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng. Điều này bao gồm các hành vi như biến nhà ở thành nơi kinh doanh, kho bãi hoặc sử dụng vào các mục đích phi pháp khác. Nghiêm trọng hơn là các hành vi tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại hoặc cho mượn nhà ở tài sản công cho người khác. Tài sản công được phân bổ cho đúng đối tượng thụ hưởng, do đó mọi hành vi "phát canh thu tô" hoặc đầu cơ trên tài sản nhà nước đều bị coi là vi phạm nghiêm trọng và sẽ bị thu hồi ngay lập tức.

Ngoài ra, việc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo hoặc phá dỡ nhà ở đang thuê cũng là căn cứ để chấm dứt hợp đồng. Những hành động này không chỉ làm thay đổi hiện trạng tài sản công mà còn có nguy cơ gây mất an toàn cấu trúc cho toàn bộ tòa nhà, đặc biệt là đối với các khu chung cư cũ hoặc nhà ở xã hội cao tầng. Kỷ luật tài chính cũng được đề cao khi bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà theo hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng đã được chấp thuận. Con số 03 tháng được coi là ngưỡng chịu đựng tối đa của ngân sách nhà nước đối với việc chậm trễ nghĩa vụ tài chính của cá nhân. Cuối cùng, hành vi chiếm dụng nhà ở trái pháp luật, bao gồm cả việc tiếp tục ở lại sau khi hợp đồng đã chấm dứt hoặc chiếm giữ nhà trống, đều dẫn đến việc cưỡng chế thu hồi.

2.3. Chấm dứt do thay đổi nhân thân, đối tượng hoặc vị trí công tác 

Nhóm này điều chỉnh các trường hợp mà tại đó, người sử dụng nhà ở không còn đáp ứng được các tiêu chuẩn pháp lý để tiếp tục được thụ hưởng chính sách nhà ở công.

Trường hợp đầu tiên trong nhóm này là việc xác định bên thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định. Đây thường là kết quả của quá trình rà soát, thanh tra hậu kiểm khi phát hiện các sai sót trong khâu xét duyệt hồ sơ ban đầu. Tiếp theo là trường hợp bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023, chẳng hạn như khi thu nhập cá nhân vượt quá ngưỡng quy định đối với nhà ở xã hội hoặc khi đối tượng đã sở hữu nhà ở khác tại địa phương.

Đối với nhà ở công vụ, một căn cứ đặc thù để thu hồi là khi bên thuê được điều động, luân chuyển hoặc biệt phái đến công tác tại địa phương khác. Nhà ở công vụ gắn liền với chức vụ và địa bàn công tác, do đó khi rời khỏi vị trí hoặc địa bàn đó, nghĩa vụ hoàn trả tài sản là bắt buộc. Cuối cùng, khi bên thuê chết hoặc bị Tòa án tuyên bố mất tích mà không có ai đang cùng sinh sống, nhà ở sẽ bị thu hồi. Riêng với nhà ở công vụ, ngay cả khi có người cùng sinh sống, nếu người thuê chính chết hoặc mất tích, tài sản vẫn phải được trả lại cho Nhà nước vì đây là tiêu chuẩn gắn liền với nhân thân người cán bộ.

3. Chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở xã hội, nhà ở lực lượng vũ trang không thuộc tài sản công 

Tại khoản 2 Điều 176, Luật Nhà ở 2023 thiết lập các chế tài dân sự đặc thù nhằm bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư và tính công bằng của chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội. Các căn cứ chấm dứt được phân tích cụ thể như sau:

- Sự vi phạm quyền định đoạt (Điểm a): Trong thời hạn thuê mua, bên thuê mua thực chất mới chỉ nắm giữ quyền sử dụng và quyền sở hữu có điều kiện. Do đó, mọi hành vi tự ý xác lập giao dịch cho thuê hoặc bán tài sản cho bên thứ ba khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật định được coi là vi phạm nghiêm trọng bản chất của hợp đồng thuê mua, dẫn đến hậu quả pháp lý là chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ngay lập tức.

- Sự sai lệch về điều kiện thụ hưởng chính sách (Điểm b): Nếu sau khi hợp đồng đã được ký kết, cơ quan chức năng hoặc bên cho thuê mua xác định được bên thuê mua không đúng đối tượng hoặc không đáp ứng đủ các tiêu chí về thu nhập, tình trạng nhà ở theo quy định, thì hợp đồng đó được coi là vô hiệu về mặt đối tượng. Việc thu hồi nhà ở trong trường hợp này nhằm trả lại giá trị thực của chính sách cho những đối tượng xứng đáng hơn.

 - Sự vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê (Điểm c): Tương tự như quan hệ thuê nhà thông thường, yếu tố thời gian 03 tháng chậm trả là ngưỡng giới hạn pháp lý. Nếu bên thuê mua vi phạm thời hạn này mà không chứng minh được các lý do bất khả kháng hoặc lý do hợp lệ đã được dự liệu trong hợp đồng, bên cho thuê mua có quyền đơn phương chấm dứt để bảo vệ dòng vốn và hiệu quả kinh doanh.

- Sự xâm phạm tính nguyên trạng của tài sản (Điểm d và đ): Bên thuê mua có nghĩa vụ bảo toàn cấu trúc vật lý và công năng sử dụng của nhà ở. Các hành vi tự ý đục phá, cải tạo trái phép làm thay đổi kết cấu chịu lực, kiến trúc công trình hoặc sử dụng nhà ở vào mục đích khác ngoài mục đích để ở (như làm kho tàng, cơ sở sản xuất) đều cấu thành hành vi vi phạm nghĩa vụ sử dụng tài sản, là căn cứ đủ để thu hồi nhà.

- Trường hợp do lỗi của người thuê mua dẫn đến hư hỏng hoặc vi phạm trật tự (Điểm e): Dẫn chiếu đến Điều 175, nếu bên thuê mua gây thiệt hại nghiêm trọng cho tài sản hoặc làm ảnh hưởng xấu đến sinh hoạt cộng đồng xung quanh mà không có biện pháp khắc phục sau khi đã được nhắc nhở, lập biên bản, thì quyền thuê mua sẽ bị tước bỏ để đảm bảo an ninh, an toàn chung.

- Trường hợp khác (Điểm g): Đây là điều khoản mở nhằm bao quát các tình huống phát sinh theo thỏa thuận cụ thể của các bên trong hợp đồng hoặc các quy định bổ trợ khác của pháp luật có liên quan, tạo sự linh hoạt trong quản lý giao dịch.

4. Trình tự và thủ tục hành chính trong việc thu hồi nhà ở thuộc tài sản công

Quy trình thu hồi nhà ở thuộc tài sản công theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP được thiết kế theo một lộ trình nghiêm ngặt, đảm bảo tính minh bạch và cung cấp đủ thời gian cho người dân thực hiện nghĩa vụ bàn giao. Việc thực hiện thủ tục này không chỉ là trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành mà còn là sự phối hợp đa ngành giữa cơ quan quản lý nhà ở và đại diện chủ sở hữu.

Quy trình thu hồi được chia thành các giai đoạn với thời hạn cụ thể, nhằm ngăn chặn sự chậm trễ gây lãng phí tài sản công:

Tổng thời gian cho một quy trình thu hồi thông thường không quá 60 ngày đối với nhà ở không phải là căn hộ chung cư. Đối với các căn hộ chung cư thuộc diện phá dỡ khẩn cấp, thời hạn có thể được rút ngắn xuống còn 30 ngày kể từ ngày kết thúc việc di dời để đảm bảo an toàn tuyệt đối cho người dân và khu vực lân cận. Trong quá trình bàn giao, nếu người sử dụng nhà ở không hợp tác hoặc vắng mặt, đơn vị quản lý vận hành có quyền mời đại diện UBND cấp xã chứng kiến và ký biên bản chứng kiến việc kiểm kê và tiếp quản tài sản, tạo cơ sở pháp lý cho các bước cưỡng chế sau này.

5. Chế tài cưỡng chế thu hồi và hậu quả đối với cá nhân vi phạm

Cưỡng chế thu hồi nhà ở là biện pháp hành chính mạnh mẽ nhất nhằm thiết lập lại trật tự trong quản lý tài sản công khi các biện pháp vận động và thông báo không mang lại kết quả. Luật Nhà ở 2023 xác định rõ ràng rằng việc sử dụng quyền lực nhà nước để thu hồi tài sản phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện về hình thức và thẩm quyền để tránh lạm quyền.

5.1. Điều kiện và thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế

Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế chỉ được thực hiện khi người đang sử dụng nhà ở đã nhận được quyết định thu hồi hợp lệ nhưng không thực hiện việc bàn giao nhà ở đúng thời hạn quy định. Quyết định cưỡng chế phải được ban hành bằng văn bản hành chính theo đúng thể thức pháp luật. Thẩm quyền ban hành quyết định này được phân cấp như sau:

• Chủ tịch UBND cấp tỉnh: Ban hành quyết định cưỡng chế đối với nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ, các dự án nhà ở quy mô lớn hoặc có yếu tố nước ngoài, an ninh quốc phòng.
• UBND cấp xã:  Ban hành quyết định cưỡng chế đối với nhà ở riêng lẻ thuộc tài sản công trên địa bàn quản lý. Theo quy định mới từ ngày 01/07/2025 (Nghị định 140/2025/NĐ-CP), UBND cấp xã sẽ có trách nhiệm chủ trì phối hợp với lực lượng công an và Sở Xây dựng để tổ chức cưỡng chế thu hồi và quản lý diện tích nhà đất sau thu hồi.

5.2. Chi phí cưỡng chế và hậu quả pháp lý

Một điểm cần đặc biệt lưu ý cho người sử dụng nhà ở là toàn bộ chi phí phát sinh từ hoạt động cưỡng chế sẽ do bên bị cưỡng chế chịu trách nhiệm chi trả. Các khoản chi phí này thường rất lớn, bao gồm: chi phí lập phương án phá dỡ, thuê đơn vị thi công, vận chuyển và bảo quản tài sản, cùng chi phí cho các lực lượng hỗ trợ an ninh, y tế.

Nếu người vi phạm không tự nguyện thanh toán, Nhà nước có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế tài chính như khấu trừ trực tiếp từ tài khoản ngân hàng hoặc trừ vào tiền bồi thường giải phóng mặt bằng nếu người đó có đất bị thu hồi khác tại địa phương. Ngoài thiệt hại về tài chính, cá nhân vi phạm còn có thể đối mặt với việc bị ghi nhận vào hồ sơ quản lý, gây khó khăn cho việc thụ hưởng các chính sách an sinh xã hội hoặc hỗ trợ nhà ở trong tương lai. Hành vi cố tình không trả lại tài sản công sau khi đã có quyết định cưỡng chế có thể bị xem xét dưới góc độ xâm phạm quyền sở hữu tài sản nhà nước, tùy theo mức độ có thể dẫn đến trách nhiệm hình sự.

Kết luận

Các quy định về việc chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở thuộc tài sản công theo Luật Nhà ở 2023 là sự cụ thể hóa quyết tâm của Nhà nước trong việc ngăn chặn mọi hành vi trục lợi và lãng phí tài sản quốc gia. Việc thiết lập một cơ chế thu hồi nghiêm ngặt—từ trường hợp vi phạm nghĩa vụ tài chính, sử dụng sai công năng, đến khi thay đổi vị trí công tác của đối tượng thuê—chính là cách để bảo đảm rằng mỗi mét vuông nhà ở công luôn đi đến đúng địa chỉ và phục vụ đúng sứ mệnh chính trị - xã hội của nó. Những quy định này không mang tính trừng phạt đơn thuần, mà là giải pháp cần thiết để duy trì sự luân chuyển lành mạnh của quỹ nhà ở công vụ và nhà ở xã hội cho các thế hệ kế cận.

Tuy nhiên, để các quy định này đi vào cuộc sống một cách công bằng và nhân văn, sự minh bạch trong quy trình thu hồi và sự tự giác của người sử dụng đóng vai trò quyết định. Một cơ chế hậu kiểm chặt chẽ kết hợp với sự phối hợp nhịp nhàng giữa các cơ quan quản lý nhà ở và đơn vị quản lý vận hành sẽ giúp giảm thiểu các tranh chấp phát sinh. Hy vọng rằng, với những phân tích chi tiết về các kịch bản thu hồi nhà ở thuộc tài sản công trên đây, quý độc giả đã nắm vững những giới hạn pháp lý cần thiết để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình một cách chuẩn mực. Bảo vệ tài sản công không chỉ là trách nhiệm của Nhà nước, mà còn là ý thức của mỗi cá nhân khi được thụ hưởng những chính sách ưu đãi từ cộng đồng, hướng tới một xã hội an cư, lạc nghiệp và thượng tôn pháp luật.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!