Quy định mới về cho mượn, cho ở nhờ nhà ở? Cách chấm dứt hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ?

 Trong đời sống dân sự, bên cạnh các giao dịch phổ biến như mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, thì cho mượn, cho ở nhờ nhà ở là những quan hệ sử dụng nhà ở mang tính nhân văn, thường phát sinh trong quan hệ gia đình, họ hàng, bạn bè hoặc hỗ trợ xã hội. Đây là hình thức chuyển giao quyền sử dụng nhà ở không vì mục đích lợi nhuận, thể hiện sự giúp đỡ và chia sẻ trong cộng đồng.

Tuy nhiên, trên thực tế, không ít tranh chấp đã phát sinh từ chính các quan hệ cho mượn, cho ở nhờ do các bên không lập văn bản, không thỏa thuận rõ thời hạn, quyền và nghĩa vụ, hoặc không hiểu đầy đủ quy định pháp luật. Khi nhu cầu sử dụng nhà ở thay đổi, việc yêu cầu trả lại nhà hoặc chấm dứt việc ở nhờ thường gặp nhiều khó khăn, thậm chí dẫn đến mâu thuẫn kéo dài

1. Việc cho mượn, cho ở nhờ là gì?

Điều 180 của Luật Nhà ở 2023 là quy định pháp lý điều chỉnh các quan hệ cho mượn và cho ở nhờ nhà ở, thay thế và hoàn thiện các quy định còn thiếu sót của Luật Nhà ở 2014. Về bản chất, đây là các giao dịch không mang tính đền bù, trong đó chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng nhà ở cho một chủ thể khác trong một khoảng thời gian nhất định mà không thu phí.

Nội dung của Điều 180 tập trung vào việc xác lập quyền tự định đoạt của chủ sở hữu và cơ chế quản lý các hình thức sở hữu chung khi tham gia vào giao dịch này. Một điểm cốt lõi trong quy định này là sự phân định rõ ràng trách nhiệm giữa các đồng sở hữu. Đối với nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất, luật yêu cầu phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu. Điều này xuất phát từ nguyên tắc bảo vệ tài sản chung của hộ gia đình hoặc vợ chồng, đảm bảo rằng việc cho một bên thứ ba cư trú không gây ảnh hưởng đến quyền lợi và sinh hoạt của các thành viên khác. Trong khi đó, đối với sở hữu chung theo phần, chủ sở hữu có quyền cho mượn hoặc cho ở nhờ phần diện tích thuộc quyền sở hữu của mình, nhưng phải đảm bảo không xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp của các đồng sở hữu còn lại.

Giao dịch cho mượn và cho ở nhờ theo Luật Nhà ở 2023 được coi là một dạng của hợp đồng mượn tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Điều này đồng nghĩa với việc bên mượn có nghĩa vụ trả lại nhà khi hết thời hạn hoặc khi mục đích mượn đã đạt được. Sự luật hóa các trường hợp chấm dứt tại khoản 2 Điều 180 chính là một bước tiến giúp giảm thiểu sự mập mờ trong các thỏa thuận miệng vốn rất phổ biến trong đời sống dân cư Việt Nam.

Luật Nhà ở 2023 đã mở rộng và làm rõ các loại hình nhà ở được phép tham gia giao dịch. Không chỉ giới hạn ở nhà ở riêng lẻ, các đối tượng như nhà chung cư, nhà ở xã hội (trong những điều kiện nhất định), và thậm chí là nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp cũng có thể trở thành đối tượng của việc cho mượn, cho ở nhờ.

Việc mở rộng đối tượng nhà ở cho thấy sự linh hoạt của pháp luật trong việc giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các tầng lớp dân cư, đặc biệt là những người yếu thế hoặc người lao động tại các khu công nghiệp. Tuy nhiên, tính chất của mỗi loại hình nhà ở sẽ quyết định giới hạn quyền năng của chủ sở hữu khi thực hiện việc cho mượn hoặc ở nhờ.

2. Điều kiện để chủ sở hữu thực hiện quyền cho mượn, cho ở nhờ nhà ở

Mặc dù việc cho mượn, cho ở nhờ mang tính thiện chí, nhưng để giao dịch này có hiệu lực pháp luật và tránh rủi ro bị tuyên bố vô hiệu, các bên phải tuân thủ các điều kiện nghiêm ngặt về đối tượng tài sản và năng lực chủ thể.

2.1. Điều kiện về giấy chứng nhận và tình trạng pháp lý

Một trong những cải cách đáng chú ý nhất của Luật Nhà ở 2023, cụ thể tại khoản 2 Điều 160, là quy định cho phép thực hiện giao dịch cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ mà không bắt buộc nhà ở đó phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (Sổ đỏ/Sổ hồng). Đây là sự thừa nhận thực tế rằng nhiều bất động sản có nguồn gốc hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy, việc cho ở nhờ trong trường hợp này giúp tối ưu hóa công năng sử dụng đất và hỗ trợ an sinh xã hội.

Tuy nhiên, dù không cần sổ đỏ, nhà ở vẫn phải đáp ứng các tiêu chí an toàn và pháp lý khác để bảo vệ bên ở nhờ và trật tự quản lý nhà nước :

• Tính không tranh chấp: Nhà ở không được đang trong quá trình khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu. Việc cho ở nhờ một tài sản đang tranh chấp có thể dẫn đến việc bên ở nhờ bị kéo vào các rắc rối pháp lý không đáng có hoặc gây khó khăn cho việc thi hành bản án sau này.
• Thời hạn sở hữu: Nếu là nhà ở sở hữu có thời hạn (như một số loại chung cư hoặc nhà thuê mua), giao dịch cho mượn phải nằm trong khoảng thời hạn này.
• Trạng thái cưỡng chế: Nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án.
• Quy hoạch và an toàn: Nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa hoặc phá dỡ. Đồng thời, nó phải đảm bảo chất lượng, không có nguy cơ sập đổ gây nguy hiểm cho người cư trú.

2.2. Năng lực hành vi dân sự của các bên

Tính hợp pháp của giao dịch còn phụ thuộc vào tư cách của các bên tham gia. Theo Điều 161 và 162, bên cho mượn phải là chủ sở hữu hợp pháp hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền. Nếu chủ sở hữu là cá nhân, họ phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo Bộ luật Dân sự để nhận thức và chịu trách nhiệm về quyết định của mình. Đối với tổ chức, họ phải có tư cách pháp nhân và thực hiện giao dịch thông qua người đại diện theo pháp luật.

Bên mượn hoặc bên ở nhờ có thể là cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc thậm chí là người nước ngoài nếu họ thuộc đối tượng được phép cư trú tại Việt Nam. Việc Luật Nhà ở 2023 công nhận việc ở nhờ là một hình thức có "chỗ ở hợp pháp" đã tạo điều kiện thuận lợi cho công dân thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến cư trú, từ đó đảm bảo các quyền lợi về y tế, giáo dục tại nơi ở thực tế.

3. Cách chấm dứt hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở theo quy định mới

Luật Nhà ở 2023 cung cấp một khung pháp lý rõ ràng về việc chấm dứt quan hệ cho mượn, cho ở nhờ, giúp chủ sở hữu có căn cứ pháp lý vững chắc để lấy lại nhà và bên ở nhờ có sự chuẩn bị cần thiết.

3.1. Các trường hợp chấm dứt mặc nhiên

Khoản 2 Điều 180 liệt kê các tình huống mà hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ sẽ tự động hết hiệu lực mà không cần các bên phải có thêm thỏa thuận nào khác:

• Hết thời hạn thỏa thuận: Đây là trường hợp phổ biến nhất khi các bên có lập hợp đồng văn bản rõ ràng.
• Nhà ở không còn tồn tại: Trường hợp nhà bị tiêu hủy do thiên tai, hỏa hoạn hoặc các lý do bất khả kháng khác.
• Sự thay đổi về chủ thể: Bên mượn hoặc bên ở nhờ là cá nhân chết hoặc bị Tòa án tuyên bố mất tích; bên mượn là tổ chức bị giải thể, phá sản hoặc chấm dứt hoạt động. Quyền ở nhờ thường gắn liền với nhân thân của người được cho mượn và không mặc nhiên chuyển giao cho người thừa kế của họ.
• Quyết định của cơ quan nhà nước: Khi nhà ở thuộc diện phải phá dỡ do nguy hiểm hoặc bị thu hồi đất cho các mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế.
• Thỏa thuận giữa các bên: Các bên có thể thống nhất chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào thông qua sự tự nguyện.

3.2. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi không có thỏa thuận thời hạn

Thách thức lớn nhất trong các vụ việc đòi nhà cho ở nhờ thường nằm ở những giao dịch không xác định thời hạn. Luật Nhà ở 2023 dẫn chiếu đến các nguyên tắc của Bộ luật Dân sự để giải quyết vấn đề này. Theo Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho mượn có quyền đòi lại tài sản khi đạt được mục đích của việc mượn.

Đặc biệt, nếu bên cho mượn có "nhu cầu đột xuất và cấp bách" (như bản thân không có chỗ ở, cần bán nhà để điều trị bệnh, hoặc gia đình có thêm thành viên cần không gian sống), họ có quyền đòi lại nhà dù mục đích của bên mượn chưa đạt được. Tuy nhiên, luật đặt ra một điều kiện nhân văn là phải thông báo trước một thời gian hợp lý. Thời gian này không được ấn định cứng nhắc trong luật nhưng thực tiễn thường áp dụng khoảng 30 đến 90 ngày để bên ở nhờ có thể sắp xếp chỗ ở mới, trừ trường hợp họ vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ dẫn đến việc chủ nhà được quyền đòi lại nhà ngay lập tức.

4. Quy trình đòi lại nhà cho ở nhờ khi bên mượn không chịu bàn giao

Khi quan hệ cho mượn đã chấm dứt nhưng bên mượn không chịu di dời, chủ sở hữu cần tuân thủ một quy trình pháp lý chặt chẽ để đảm bảo quyền lợi của mình mà không vi phạm các quy định về trật tự công cộng.

Bước 1: Thông báo bằng văn bản (Thời gian báo trước)

Việc đầu tiên và quan trọng nhất là chủ sở hữu phải lập một thông báo đòi lại nhà bằng văn bản. Thông báo này cần ghi rõ lý do đòi nhà (căn cứ theo Điều 180 Luật Nhà ở 2023 hoặc Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015) và ấn định một thời hạn cụ thể để bên ở nhờ di dời (thường là từ 30 đến 60 ngày). Việc gửi thông báo nên được thực hiện qua đường bưu điện có bảo đảm hoặc có sự chứng kiến của tổ dân phố để tạo chứng cứ xác thực về việc đã thực hiện nghĩa vụ báo trước.

Bước 2: Hòa giải tại cơ sở

Hòa giải là một bước đệm quan trọng và thường được Tòa án khuyến khích trước khi đưa vụ việc ra xét xử. Đối với các tranh chấp về nhà ở (không phải tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất), việc hòa giải tại UBND cấp xã không phải là điều kiện bắt buộc để khởi kiện, nhưng lại vô cùng hiệu quả trong việc duy trì tình cảm và đạt được thỏa thuận về chi phí di dời. Hội đồng hòa giải với sự tham gia của đại diện Mặt trận Tổ quốc, công chức địa chính và những người có uy tín trong cộng đồng sẽ giúp hai bên hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình.

Bước 3: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Nếu các nỗ lực tự hòa giải thất bại, chủ sở hữu có quyền gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có nhà đất hoặc nơi bị đơn cư trú.

Trong suốt quá trình này, chủ nhà tuyệt đối không được tự ý cắt điện, nước, đập phá đồ đạc hoặc dùng vũ lực để đuổi người ở nhờ, vì những hành vi này có thể dẫn đến trách nhiệm hình sự về tội xâm phạm chỗ ở của người khác hoặc tội hủy hoại tài sản.

5. Những lưu ý quan trọng để tránh tranh chấp khi cho ở nhờ nhà ở

Phòng bệnh hơn chữa bệnh, việc thiết lập các thỏa thuận rõ ràng ngay từ đầu là chìa khóa để bảo vệ chủ sở hữu khỏi những rắc rối kéo dài hàng thập kỷ.

Mặc dù pháp luật không bắt buộc công chứng, nhưng việc lập hợp đồng bằng văn bản là cực kỳ cần thiết để định hình rõ ràng ranh giới giữa "lòng tốt" và "quyền sở hữu". Một hợp đồng được soạn thảo tốt sẽ là rào cản ngăn chặn bên ở nhờ nảy sinh ý định chiếm hữu tài sản. Các nội dung cần có trong hợp đồng bao gồm :

• Mô tả chi tiết tài sản: Ghi rõ hiện trạng nhà, các thiết bị đi kèm và giá trị ước tính để có căn cứ bồi thường nếu hư hỏng.
• Xác nhận quyền sở hữu: Bên ở nhờ ký xác nhận hoàn toàn thừa nhận quyền sở hữu của chủ nhà và cam kết không tranh chấp dưới bất kỳ hình thức nào.
• Điều khoản về chi phí vận hành: Ai sẽ trả tiền điện, nước, internet, phí quản lý chung cư và các loại thuế, phí liên quan đến việc cư trú.
• Quy định về việc trả lại nhà: Ấn định thời gian báo trước tối thiểu khi một trong hai bên muốn chấm dứt việc ở nhờ.

Tranh chấp đòi nhà thường trở nên bế tắc khi bên ở nhờ đã bỏ ra một số tiền lớn để cải tạo, nâng cấp nhà. Theo quy định, người ở nhờ không có quyền tự ý thay đổi kết cấu, công năng của tài sản không thuộc sở hữu của mình. Mọi hành vi tự ý đập tường, nâng nền, mở rộng diện tích mà không có sự đồng ý của chủ nhà đều bị coi là vi phạm nghĩa vụ và là căn cứ để đòi lại nhà ngay lập tức.

Nếu việc sửa chữa là cần thiết để duy trì sự an toàn của căn nhà, các bên nên lập phụ lục hợp đồng ghi rõ :

• Phạm vi sửa chữa và kinh phí dự kiến.
• Trách nhiệm chi trả: Chủ nhà chi trả, bên ở nhờ tự nguyện chi trả hay trừ vào các chi phí khác.
• Xử lý phần giá trị tăng thêm: Khi rời đi, bên ở nhờ có được chủ nhà thanh toán lại phần giá trị đã đầu tư hay không.

Việc quy định rõ "ai trả tiền cho viên gạch nào" sẽ giúp Tòa án dễ dàng phân xử và tránh việc bên ở nhờ lấy cớ "có công sức đóng góp" để từ chối trả nhà.

Kết luận

Tóm lại, việc cho mượn hay cho ở nhờ nhà ở là một hành vi nhân văn, nhưng để sự nhân văn đó không trở thành gánh nặng pháp lý, mỗi cá nhân cần trang bị cho mình kiến thức vững chắc về luật định. Những cập nhật mới nhất từ Luật Nhà ở không nhằm gây khó khăn cho các bên, mà ngược lại, đó là công cụ hữu hiệu để định hình một "cuộc chơi" công bằng, minh bạch.

Việc chấm dứt hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ chưa bao giờ là một quyết định dễ dàng bởi nó thường đi kèm với những yếu tố tình cảm đan xen. Tuy nhiên, bằng việc tuân thủ nghiêm ngặt các điều khoản về thời hạn thông báo, hình thức văn bản và các điều kiện chấm dứt đã thỏa thuận, chúng ta có thể bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của mình mà vẫn giữ được sự tôn trọng dành cho đối phương. Hy vọng rằng, với những phân tích chi tiết về quy định mới và cách thức xử lý chuyên nghiệp nêu trên, quý bạn đọc đã có cái nhìn toàn diện để tự tin thực hiện các giao dịch nhà ở một cách an toàn và bền vững nhất.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!