Các trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu về hình thức

1. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng đặt cọc

- Đặt cọc thực hiện hai chức năng bảo đảm: đảm bảo việc giao kết hợp đồng và đảm bảo việc thực hiện hợp đồng. Điều này tạo ra sự khác biệt giữa đặt cọc và các biện pháp bảo đảm khác. Trong khi các biện pháp bảo đảm thường tập trung vào việc đảm bảo thực hiện hợp đồng, đặt cọc được thiết lập trước khi hợp đồng chính thức được ký nhằm đảm bảo việc giao kết hợp đồng. Điều này giúp ngăn chặn rủi ro về không đảm bảo trung thực trong quá trình thực hiện hợp đồng.

 Chủ thể của hợp đồng đặt cọc gồm hai bên: Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Quy định về việc ai sẽ là bên đặt cọc hay bên nhận đặt cọc thường tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên. Thông thường, bên nào nắm giữ tài sản, như bên có nhà để bán, cho thuê, hoặc bên đã đầu tư công sức và tài chính để thực hiện một công việc cụ thể sẽ trở thành bên nhận đặt cọc.

- Đặt cọc là hợp đồng thực tế. Hay nói cách khác, hợp đồng đặt cọc chỉ phát sinh hiệu lực khi các bên đã chuyển giao cho nhau tài sản đặt cọc.

- Tài sản đặt cọc mang tính thanh toán cao. Nếu như tài sản cầm cố, thế chấp là bất kỳ tài sản nào đáp ứng được các yêu cầu luật định thì tài sản đặt cọc chỉ giới hạn trong phạm vi hẹp gồm: tiền, kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác. Như vậy, tài sản như quyền tài sản, bất động sản không trở thành đối tượng của đặt cọc.

- Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản: Cần có sự phân biệt giữa tiền đặt cọc và tiền trả trước: trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hay tiền trả trước thì số tiền này được coi như tiền trả trước.

2. Trường hợp nào hợp đồng đặt cọc vô hiệu về hình thức

Hình thức của một hợp đồng không chỉ thể hiện nội dung của hợp đồng mà còn bao gồm các thủ tục, phương tiện để bày tỏ ý chí của các bên, ghi nhận nội dung và chứng minh sự tồn tại của hợp đồng.

Hình thức của hợp đồng không chỉ là hình thức thể hiện nội dung của hợp đồng mà còn là những thủ tục mà pháp luật quy định bắt buộc các bên giao kết hợp đồng phải tuân thủ khi giao kết một số loại hợp đồng như phải có công chứng, chứng thực,…

Vai trò của hình thức hợp đồng bao gồm:

- Các hình thức trọng thể được ấn định cho một số hành vi quan trọng, cốt để các đương sự chú trọng đặc biệt việc mình sắp làm;

- Các hình thức chứng cứ để dẫn chứng trước pháp luật (luật tố tụng trong trường hợp này chỉ chấp nhận hai cách dẫn chứng: “chứng thư hợp đồng” và “sự thú nhận của đương sự”);

- Các hình thức nhằm đảm bảo quyền định đoạt của những người chưa hoàn toàn có tư cách chủ thể độc lập để tự mình xác lập các giao dịch dân sự (ví dụ người chưa thành niên từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi khi xác lập, thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản của mình);

- Các hình thức công bố trong trường hợp có liên quan đến người thứ ba.

Có hai trường hợp hợp đồng được coi là không tuân thủ về hình thức đó là:

- Hình thức văn bản không đúng quy định của pháp luật;

- Hình thức văn bản vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực.

Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 hiện hành thì không có quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải lập thành văn bản hay phải công chứng, chứng thực. So với Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 trước đây quy định: “Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản”, thì Bộ luật Dân sự 2015 đã loại bỏ yêu cầu hình  thức này để tạo điều kiện cho các hình thức đặt cọc đa dạng diễn ra trong thực tế.

Như vậy, hiện nay hợp đồng đặt cọc không bị ràng buộc về mặt hình thức có nghĩa là theo quy định pháp luật, không tồn tại trường hợp hợp đồng đặc cọc vô hiệu về mặt hình thức.

Tuy nhiên, việc không thỏa thuận đặt cọc bằng văn bản cũng có những rủi ro nhất định trong quá trình thực hiện thỏa thuận đặt cọc giữa các bên. Và trong trường hợp xảy ra tranh chấp, khi thực hiện khởi kiện ở tòa án nhân dân có thẩm quyền thì cần phải chứng minh chi tiết việc giao kết hợp đồng đặt cọc giữa các bên.

3. Khi làm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà cần quy định những điều khoản gì?

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà cần phải có những nội dung chính như sau:

- Thông tin của bên mua và bán: ghi rõ đầy đủ họ tên; ngày tháng năm sinh; số CMND, ngày cấp, nơi cấp; địa chỉ thường trú của bên mua và bán.

- Tài sản đặt cọc: liệt kê tài sản mà người mua mang đặt cọc cho bên bán, tài sản có thể kể đến như: tiền, đá quý, cổ phiếu… hay những vật có giá trị tương đương. Nếu là tiền hãy ghi rõ số tiền bằng số và chữ.

- Giá chuyển nhượng, phương thức đặt cọc và thanh toán.

- Thời hạn đặt cọc: nêu rõ thời hạn đặt cọc trong hợp đồng và thời hạn này là do 2 bên mua và bán tự thỏa thuận.

- Mục đích đặt cọc: thể hiện rõ các mục đích bên trong hợp đồng: nêu rõ số tiền này đặt cọc nhằm mục đích chuyển nhượng toàn bộ căn nhà số…, tờ bản đồ số…và tài sản gắn liền nhà đất tại địa chỉ… Ngoài ra, liệt kê thêm các thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ngôi nhà.

- Các điều khoản về thỏa thuận trách nhiệm tiến hành thủ tục công chứng chuyển nhượng và đăng ký sang tên.

- Nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí.

- Quyền và nghĩa vụ của hai bên: Bên mua có nghĩa vụ giao tiền hoặc tài sản đã cam kết cho bên bán. Bên bán nhận tiền hoặc tài sản từ bên mua. Sau khi ký hợp đồng thì hai bên có nghĩa vụ thực hiện những quy định đã thỏa thuận.

Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của bên mua, bạn cần thêm vào các điều khoản ràng buộc để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra bên trên. Cụ thể:

+  Bất động sản không dính quy hoạch.

+ Tài sản không bị tranh chấp hoặc kê biên phát mãi.

+ Cam kết sản phẩm đúng hiện trạng trên sổ và đầy đủ diện tích.

+ Cam kết đúng ranh diện tích và không bị chồng ranh, lấn danh.

+ Nêu rõ ngày đền hợp đồng đặt cọc cụ thể. Lưu ý đây là điều vô cùng quan trọng, vì có nhiều trường hợp bên mua hoặc bán đồng ý đền nhưng hẹn vô thời hạn vì hợp đồng không ghi rõ thời gian đền hợp đồng.

- Phương thức xử lý tiền đặt cọc:

+ Khi hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đã đặt cọc trả lại cho bên mua hoặc trừ vào phần nghĩa vụ của bên mua.

+ Khi bên bán hoặc bên mua không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận thì sẽ bị phạt cọc:

Nếu bên mua từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).

Nếu bên bán từ chối trong việc giao kết, thực hiện các điều khoản hợp đồng thì phải trả cho bên mua tài sản (khoản tiền) đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (tức là trả lại tiền đặt cọc và bị phạt một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Tuy nhiên, bên mua và bán có thể thỏa thuận khác như: không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp, cao hơn số tiền đặt cọc tùy vào thỏa thuận giữa hai bên.

- Phương thức giải quyết tranh chấp và cam đoan của các bên.

-  Ký và ghi rõ họ tên các bên kể cả bên người làm chứng (bên thứ 3).  

Xem thêm: Bồi thường khi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán, chuyển nhượng nhà đất

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Các trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu về hình thức mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.