Cách mua nhà ngân hàng thanh lý và những rủi ro cần phòng tránh?

1. Hiểu thế nào về mua nhà ngân hàng thanh lý?

Nhà ngân hàng thực hiện thanh lý tài sản là quá trình bán lại các tài sản đang thế chấp, chủ yếu là nhà đất hoặc căn hộ, để thu hồi khoản nợ từ khách hàng không trả được tiền vay. Đa số các ngân hàng hiện nay cung cấp dịch vụ cho vay bằng cách thế chấp tài sản như đất đai hay nhà cửa để hỗ trợ cho cá nhân hoặc doanh nghiệp trong việc mua nhà, sản xuất, kinh doanh. Nếu khách hàng không trả được khoản nợ, ngân hàng có quyền tịch thu tài sản thế chấp và bán lại để thu hồi khoản nợ. Vì vậy, ngân hàng thường tiến hành thanh lý tài sản như nhà đất hoặc căn hộ.

Hiện nay, có hai phương thức chính để ngân hàng thanh lý tài sản, đó là cho chủ sở hữu tự bán tài sản hoặc tự ngân hàng tổ chức bán tài sản trong trường hợp chủ nhà không đồng ý hoặc không có khả năng tự bán.

2. Lợi ích và rủi ro khi mua nhà ngân hàng thanh lý

2.1. Lợi ích khi mua nhà ngân hàng thanh lý

Các tài sản gắn với chữ "thanh lý từ ngân hàng" như không chỉ riêng nhà mà gần đây còn có nhiều xe ô tô được bán với mức giá rất hấp dẫn. Tuy nhiên, có hai ưu điểm chính khi mua đất hoặc bất động sản từ ngân hàng thanh lý như sau:

Giá cả hấp dẫn hơn so với thị trường: trước khi cho vay bằng tài sản thế chấp, ngân hàng thường sử dụng đội ngũ định giá chuyên nghiệp để định giá bất động sản và tham khảo giá thị trường. Thông thường, ngân hàng sẽ định giá thấp hơn giá trị thị trường từ 20% đến 30%. Sau đó, ngân hàng sẽ cho vay từ 60% đến 80% giá trị được định giá. Vì vậy, khi bán tài sản, mục đích của ngân hàng là thu hồi vốn và lãi, trong khi tài sản thường có giá trị thấp hơn giá thị trường khoảng 20%.

Uy tín của ngân hàng: mua tài sản từ ngân hàng thanh lý mang lại cho người mua sự yên tâm về pháp lý. Điều này đến từ uy tín và tiền tệ của ngân hàng. Vì vậy, người mua thường sẽ quyết định nhanh nếu thấy tài sản này mang lại lợi nhuận.

2.2. Rủi ro khi mua nhà ngân hàng thanh lý

- Không xác định được chủ sở hữu

Nếu không có rắc rối phát sinh, ngân hàng đầu tiên sẽ tạo điều kiện cho chủ nhà tự mở bán và rao bán nhà trực tiếp. Trong giao dịch này, cả ba bên gồm người bán (chủ nhà hoặc người vay vốn), ngân hàng và người mua nhà sẽ tham gia.

Tuy nhiên, nếu mua nhà trực tiếp từ chủ sở hữu mà không thông qua hay không có sự có mặt của ngân hàng, người mua nhà ngân hàng thanh lý sẽ phải chịu rắc rối phát sinh như bị tịch thu nhà hoặc các vấn đề pháp lý khác.

- Gặp rắc rối về các thủ tục pháp lý

Do đó, vì tài sản là tài sản thanh lý, các bên liên quan cần phải có sự có mặt hoặc thông qua. Điều này đòi hỏi thủ tục pháp lý phải được hoàn tất với sự thỏa thuận và chữ ký của tất cả các bên tham gia, gây ra một số rắc rối và tốn nhiều thời gian để hoàn tất thủ tục thanh lý nhà.

- Dễ bị khiếu nại hoặc tố cáo

Trong trường hợp người vay vốn không đồng ý với mức giá thanh lý nhà mà ngân hàng đưa ra, rất dễ xảy ra các vấn đề tranh chấp và kiện tụng. Do đó, hai bên sẽ phải tốn nhiều thời gian để giải quyết vấn đề này một cách thỏa đáng.

>> Tham khảo: Thủ tục thanh lý tài sản cố định hiện nay như thế nào?

3. Cách mua nhà ngân hàng thanh lý và những lưu ý khi mua nhà thanh lý của ngân hàng

3.1. Các bước thực hiện mua nhà ngân hàng thanh lý

Bước 1: Ngân hàng thông báo bán tài sản phát mại 

Bước đầu tiên trong quy trình xử lý tài sản là việc Ngân hàng phải thông báo bán tài sản cho tổ chức có thẩm quyền quyết định việc xử lý tài sản. Thông báo bằng văn bản sẽ được chuyển tiếp và ghi vào sổ đăng kí ngay khi tài sản được xử lý theo qui định của Nhà nước. Khi xử lý tài sản, Ngân hàng phải đảm bảo thực hiện những quy định sau:

- Miêu tả cụ thể về tài sản và mục đích xử lý tài sản rõ ràng;

- Chịu trách nhiệm đối với việc xử lý tài sản;

- Xác định địa điểm, thời hạn và biện pháp xử lý tài sản.

Bước 2: Xác định tài sản thế chấp ngân hàng phải bán

Việc xác định giá trị tài sản thế chấp là rất quan trọng để đảm bảo sự công bằng cho cả hai bên. Trong trường hợp không có thoả thuận nào giữa người mua và ngân hàng, tài sản thế chấp sẽ được xác định theo hai phương pháp khác nhau. Phương pháp đầu tiên là thẩm định của tổ chức đánh giá tài sản, trong khi đó phương pháp thứ hai cho phép ngân hàng và người mua quyết định giá trị của tài sản đó. Quá trình định giá tài sản phải được thực hiện công khai và đảm bảo tính hợp lý, không quá cao so với giá trị thực tế của tài sản. Điều này giúp đảm bảo sự minh bạch và chính xác trong quá trình bán tài sản thế chấp.

Bước 3: Bán nhà phát mại ngân hàng

Trước khi thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp, nếu bên bảo lãnh đã hoàn tất nghĩa vụ của mình đối với tài sản và chi trả đầy đủ các chi phí liên quan, bên bảo lãnh được phép từ chối bàn giao tài sản thế chấp. Ngay cả khi có quy định cụ thể trong pháp luật yêu cầu trả lại tài sản trước khi xử lý, bên bảo lãnh vẫn có quyền từ chối. Nếu không có cách thức xử lý tài sản hoặc không thực hiện nghĩa vụ, tài sản sẽ được bán đấu giá. Số tiền thu được từ bán đấu giá sẽ được hoàn trả ngay cho bên mua, tuy nhiên, phân chia số tiền này có thể được thực hiện theo nhiều mức độ khác nhau, tuỳ thuộc vào thỏa thuận giữa ngân hàng và bên mua từ trước.

Bước 4: Thanh toán ngay khi phát mại nhà đất

Sau khi bán nhà phát mại và thanh toán đầy đủ các chi phí liên quan, số tiền thu được sẽ được phân chia theo nguyên tắc và quy định của pháp luật tại hợp đồng như sau:

- Nếu số tiền bán đấu giá tài sản thấp hơn giá trị tài sản sử dụng để thực hiện nghĩa vụ bảo đảm (trong trường hợp các bên thoả thuận chuyển nhượng tài sản bảo đảm), việc chậm thanh toán nghĩa vụ sẽ không được coi là có bảo đảm và mỗi bên sẽ quyết định thực hiện nghĩa vụ của mình khi phát mại tài sản.

- Nếu số tiền thu được thông qua hoạt động bán đấu giá tài sản sau khi đã thanh toán đầy đủ các khoản chi phí thấp hơn tài sản bảo đảm, phần lợi sẽ thuộc về người sở hữu tài sản thế chấp.

Bước 5: Đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản

Sau khi bán đấu giá nhà phát mại ngân hàng thành công, mỗi bên phải thực hiện việc lập hợp đồng và chuyển giao sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản thế chấp (bất động sản) cho từng người mua tài sản theo quy định của pháp luật.

3.2. Một số lưu ý khi mua nhà ngân hàng thanh lý

Để tránh thiệt hại không đáng có khi mua nhà ngân hàng thanh lý, người mua cần chủ động phòng ngừa rủi ro bằng các cách sau:

- Xác định rõ đây là nhà ngân hàng thanh lý. Trên thị trường bất động sản sôi động hiện nay, nhiều kẻ lừa đảo đã biến nhà bình thường thành nhà thanh lý ngân hàng để lừa đảo khách hàng. Người mua cần tìm hiểu kỹ trước khi quyết định mua, có thể đến trực tiếp ngân hàng để xác minh.

- Đảm bảo có đầy đủ giấy tờ pháp lý. Người mua cần nắm rõ các giấy tờ như giấy xác nhận nắm quyền sử dụng nhà, nhà có nằm trong khu quy hoạch nào hay không, v.v. Những giấy tờ này sẽ đảm bảo quyền lợi sử dụng nhà sau khi mua.

- Nắm rõ hiện trạng và giá trị phát triển của nhà. Không nên tham rẻ mà bỏ qua hiện trạng và giá trị phát triển của căn nhà. Cần đánh giá rõ mục đích sử dụng, điều kiện vật chất và tiềm năng tăng trưởng giá nhà trong tương lai.

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê liên quan đến vấn đề: Cách mua nhà ngân hàng thanh lý và những rủi ro cần phòng tránh? Mọi thắc mắc chưa rõ hay có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách hàng vui lòng liên hệ với bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tư vấn qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp kịp thời. Xin trân trọng cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.