Cách tính thuế đất ở năm 2025 như thế nào? Đất ở trong các trường hợp nào được miễn thuế?

1. Thuế đất ở là thuế như thế nào?

Thuế nhà đất là một loại thuế bắt buộc mà cá nhân, tổ chức phải nộp cho Nhà nước, với mục đích đóng góp vào ngân sách quốc gia. Đây là một loại thuế gián thu, có nghĩa là người tiêu dùng cuối cùng sẽ chịu trách nhiệm chi trả, mặc dù thuế này được thu từ chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất. Thuế nhà đất được áp dụng đối với các loại tài sản đất đai, bao gồm đất ở và đất sử dụng để xây dựng công trình. Những đối tượng chịu thuế nhà đất là các tổ chức và cá nhân sở hữu quyền sử dụng các loại đất này, bao gồm cả đất ở, đất xây dựng các công trình dân dụng hoặc công nghiệp. Mức thuế và cách tính thuế sẽ dựa trên diện tích đất, mục đích sử dụng đất và các yếu tố khác được quy định bởi pháp luật của từng địa phương. Việc nộp thuế nhà đất không chỉ giúp Nhà nước duy trì hệ thống cơ sở hạ tầng và các dịch vụ công, mà còn là nghĩa vụ pháp lý của mọi chủ sở hữu đất đai trong xã hội.

2. Cách tính thuế đất ở năm 2025

Hiện nay, việc xác định giá đất để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại khoản 3 Điều 6 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010. Cụ thể, giá của 1m2 đất được xác định theo mục đích sử dụng đất, do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Mức giá này được ổn định trong một chu kỳ 5 năm, bắt đầu từ ngày Luật có hiệu lực thi hành. Tuy nhiên, từ ngày 01/01/2025, theo quy định mới tại Điều 249 của Luật Đất đai 2024, cách thức xác định giá đất sẽ có sự thay đổi. Theo đó, giá của 1m2 đất sẽ được căn cứ vào bảng giá đất theo từng mục đích sử dụng, và cũng sẽ được ổn định theo chu kỳ 5 năm giống như quy định trước đó. Sự thay đổi này phản ánh những điều chỉnh trong hệ thống pháp luật nhằm phù hợp với tình hình thực tế của thị trường đất đai và yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc tính toán thuế đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan của người sử dụng đất. Việc ổn định giá đất trong chu kỳ 5 năm giúp các tổ chức, cá nhân có thể chủ động trong việc lập kế hoạch tài chính, đầu tư, đồng thời cũng tạo sự minh bạch, công bằng trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế đối với đất đai.

Từ ngày 01/01/2025, ngoài những thay đổi liên quan đến việc xác định giá đất theo quy định mới tại Điều 249 Luật Đất đai 2024, giá tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vẫn sẽ tiếp tục thực hiện theo các quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 6 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010. Cụ thể, giá tính thuế sẽ được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất. Diện tích đất tính thuế sẽ được xác định dựa trên một số quy định cụ thể.

Đầu tiên, diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế mà người sử dụng đất đang sử dụng. Trong trường hợp người sử dụng có quyền sở hữu nhiều thửa đất ở, diện tích đất tính thuế sẽ là tổng diện tích của tất cả các thửa đất đó. Tuy nhiên, đối với những trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp, diện tích đất tính thuế sẽ không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung, nhằm đảm bảo công bằng trong việc áp dụng thuế đối với các dự án có tính chất đặc thù.

Đối với những công trình nhà ở nhiều tầng hoặc chung cư, bao gồm cả những công trình vừa để ở vừa để kinh doanh, diện tích đất tính thuế sẽ được xác định dựa trên hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ này được tính bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng, chung cư chia cho tổng diện tích nhà của tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Đặc biệt, nếu có tầng hầm, 50% diện tích tầng hầm của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sẽ được cộng vào diện tích nhà của họ để tính hệ số phân bổ, từ đó xác định chính xác diện tích đất tính thuế.

Cuối cùng, đối với các công trình xây dựng dưới mặt đất, diện tích đất tính thuế sẽ được áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5, tức là diện tích đất xây dựng sẽ được chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Điều này giúp xác định một cách hợp lý và công bằng diện tích đất phải chịu thuế đối với các công trình đặc biệt như hầm, tầng ngầm, góp phần đảm bảo tính chính xác trong việc thu thuế và quản lý đất đai.

Những quy định này giúp đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong việc tính toán thuế đất, đồng thời tạo điều kiện cho các tổ chức và cá nhân có thể chủ động trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Điều 159 của Luật Đất đai 2024 quy định về Bảng giá đất, một công cụ quan trọng trong việc quản lý và điều chỉnh các vấn đề liên quan đến đất đai. Theo đó, Bảng giá đất được áp dụng trong nhiều trường hợp khác nhau, giúp xác định các khoản tiền liên quan đến đất đai mà các tổ chức, cá nhân cần nộp cho Nhà nước. Cụ thể, bảng giá đất được sử dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc khi có sự chuyển mục đích sử dụng đất của họ. Ngoài ra, bảng giá đất còn được áp dụng trong việc tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm, tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, cũng như các khoản lệ phí khác trong quản lý và sử dụng đất đai.

Hơn nữa, bảng giá đất còn là cơ sở để tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi có thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất, và tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân. Bảng giá đất cũng được sử dụng để tính giá khởi điểm trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước đối với các khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng, cũng như đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá hoặc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Về cách thức xây dựng bảng giá đất, Điều 159 quy định rằng bảng giá đất phải được xây dựng dựa trên khu vực, vị trí đất. Đặc biệt, đối với những khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất sẽ được xây dựng chi tiết đến từng thửa đất, trên cơ sở vùng giá trị và thửa đất chuẩn. Điều này nhằm đảm bảo tính chính xác, minh bạch trong việc áp dụng bảng giá đất trên toàn quốc.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan chịu trách nhiệm xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Sau đó, hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tiếp tục trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo. Trong trường hợp cần thiết phải điều chỉnh trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định các điều chỉnh này. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, và có thể thuê các tổ chức tư vấn chuyên nghiệp để xác định giá đất.

Như vậy, bảng giá đất không chỉ là công cụ quan trọng để Nhà nước thu thuế, phí và xử lý vi phạm liên quan đến đất đai mà còn là căn cứ để tính toán các khoản bồi thường, xử phạt, đấu giá quyền sử dụng đất, bảo đảm tính công bằng và minh bạch trong việc quản lý tài nguyên đất đai.

3. Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất từ 2025

Từ năm 2025, theo quy định của Luật Đất đai 2024, các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất sẽ được quy định cụ thể hơn, nhằm hỗ trợ những đối tượng có hoàn cảnh khó khăn và đảm bảo công bằng trong việc sử dụng tài nguyên đất đai. Một trong những trường hợp đầu tiên được miễn tiền sử dụng đất là khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cho những người có công với cách mạng, như thương binh hoặc bệnh binh không còn khả năng lao động, hoặc hộ gia đình liệt sĩ không còn lao động chính. Đây là chính sách thể hiện sự tri ân đối với những người có công với đất nước.

Ngoài ra, miễn tiền sử dụng đất cũng được áp dụng cho các đối tượng khác như người nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số sinh sống ở các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, biên giới và hải đảo. Điều này không chỉ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho những đối tượng này mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển công bằng ở những vùng khó khăn. Một trong những thay đổi đáng chú ý trong quy định mới là miễn tiền sử dụng đất đối với đất ở cho những người phải di dời do thiên tai hoặc khi Nhà nước thu hồi đất để bảo vệ tính mạng của con người, trong các trường hợp có nguy cơ đe dọa tính mạng. Đây là một đề xuất mới, phản ánh sự quan tâm đến việc bảo vệ an toàn cho người dân trong những tình huống khẩn cấp, bảo đảm họ không phải chịu thêm gánh nặng tài chính.

Bên cạnh đó, miễn tiền sử dụng đất cũng được áp dụng trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở, khiến hộ gia đình hoặc cá nhân phải di chuyển chỗ ở do có nguy cơ đe dọa tính mạng. Tuy nhiên, điều kiện để được miễn là những hộ gia đình này không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có nơi ở nào khác trong khu vực xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của những người bị thu hồi đất mà không có sự lựa chọn về nơi ở khác.

Thêm vào đó, miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở cũng sẽ được áp dụng trong trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải đất ở sang đất ở, đặc biệt là đối với hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số và hộ nghèo sinh sống ở những địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, như vùng đồng bào dân tộc và miền núi, theo danh mục địa bàn khó khăn do Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ quy định. Điều này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho những hộ gia đình này có thể sở hữu đất ở, cải thiện điều kiện sống.

Cuối cùng, việc miễn tiền sử dụng đất cũng sẽ được áp dụng đối với các đối tượng là người có công với cách mạng, thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công. Điều này là sự tiếp nối các chính sách ưu đãi, khẳng định sự quan tâm của Nhà nước đối với những người đã đóng góp cho sự nghiệp cách mạng, giúp họ có thể ổn định cuộc sống một cách tốt nhất.

Tất cả những quy định trên không chỉ thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với những đối tượng yếu thế trong xã hội mà còn góp phần tạo ra một môi trường pháp lý công bằng hơn trong việc sử dụng tài nguyên đất đai. Việc miễn tiền sử dụng đất trong các trường hợp này nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững và giảm thiểu sự bất bình đẳng trong tiếp cận đất đai, đồng thời thể hiện chính sách an sinh xã hội hợp lý và đầy nhân văn.

Xem thêm bài viết: Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ? Đăng ký, kê khai và nộp thuế đất phi nông nghiệp ?

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn.