1. Điều 155 Luật đất đai 2024: Tổng quan

Luật Đất đai luôn là một trong những văn bản pháp luật có ảnh hưởng sâu rộng đến toàn bộ các hoạt động liên quan đến đất đai, từ việc sở hữu, sử dụng đến chuyển nhượng, cho thuê và phát triển. Vào ngày 18/01/2024, Quốc hội khóa XV đã chính thức thông qua Luật Đất đai 2024, một trong những điểm nổi bật là Điều 155. Điều luật này quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, cũng như thời điểm định giá đất và thời điểm tính các khoản tiền này. Những quy định mới này không chỉ đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc quản lý đất đai, mà còn giúp tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp và các cơ quan chức năng trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, việc sử dụng đất đai hiệu quả là yếu tố quan trọng trong quá trình phát triển bền vững. Luật Đất đai 2024 đóng vai trò then chốt trong việc điều chỉnh các hoạt động sử dụng và quản lý đất đai, giúp thúc đẩy sự phát triển đồng đều ở các khu vực và bảo vệ quyền lợi của người dân.

Điều 155 của Luật Đất đai 2024 quy định rõ ràng về việc tính toán và thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, là những khoản phí mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước. Ngoài ra, điều luật này cũng làm rõ các yếu tố quan trọng như thời điểm định giá đất và cách xác định giá trị đất trong quá trình giao dịch. Các quy định trong điều luật này không chỉ ảnh hưởng đến những người sử dụng đất mà còn có tác động lớn đến các nhà đầu tư, doanh nghiệp và các cơ quan quản lý nhà nước.

 

2. Căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Theo Điều 155 của Luật Đất đai 2024, căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được quy định rất rõ ràng và cụ thể. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hợp lý trong việc tính toán các khoản phí liên quan đến sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là một trong những khoản phí quan trọng mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi được giao đất có thu tiền, hoặc khi chuyển mục đích sử dụng đất. Việc nộp tiền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp sau:

  1. Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất: Người sử dụng đất cần trả một khoản tiền để sở hữu quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật. Đây là hình thức thu tiền phổ biến khi Nhà nước thực hiện phân bổ đất đai cho các cá nhân, tổ chức sử dụng vào mục đích xây dựng, phát triển kinh tế - xã hội.
  2. Chuyển mục đích sử dụng đất: Khi một mảnh đất được thay đổi mục đích sử dụng (ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất ở), người sử dụng đất phải nộp một khoản tiền tương ứng với giá trị tăng thêm của đất sau khi chuyển đổi. Điều này nhằm đảm bảo rằng sự gia tăng giá trị đất đai không gây ra bất lợi cho Nhà nước và các bên liên quan khác.

Căn cứ để tính tiền sử dụng đất bao gồm:

  • Diện tích đất: Đây là yếu tố quan trọng nhất trong quá trình tính toán, vì số tiền mà người sử dụng đất phải nộp phụ thuộc rất nhiều vào diện tích đất được giao hoặc chuyển mục đích sử dụng.
  • Giá đất: Giá đất được quy định tại Điều 159 và 160 của Luật Đất đai 2024, hoặc nếu đất được đấu giá thì giá đất sẽ là giá trúng đấu giá. Giá đất có thể thay đổi theo từng thời điểm và khu vực khác nhau, được quy định bởi cơ quan có thẩm quyền.
  • Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất: Một số trường hợp, Nhà nước có thể áp dụng chính sách miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất đối với các đối tượng chính sách, người có công với cách mạng, hoặc các dự án phát triển kinh tế - xã hội tại những vùng khó khăn. Điều này nhằm đảm bảo rằng việc thu tiền sử dụng đất không gây ra gánh nặng quá lớn cho người dân, đặc biệt là những người thuộc diện chính sách hoặc sống tại các khu vực có điều kiện kinh tế khó khăn.

Tiền thuê đất

Tiền thuê đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả khi được Nhà nước cho thuê đất. Khác với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thường được trả định kỳ theo năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê. Có hai hình thức thuê đất phổ biến:

  1. Thu tiền thuê đất hằng năm: Đây là hình thức mà người thuê đất phải nộp tiền thuê đất mỗi năm trong suốt thời gian thuê. Hình thức này thường được áp dụng đối với các dự án kinh doanh nhỏ lẻ hoặc sử dụng đất trong thời gian ngắn.
  2. Thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: Đây là hình thức người sử dụng đất nộp toàn bộ số tiền thuê đất một lần ngay từ đầu, phù hợp với các dự án đầu tư dài hạn.

Căn cứ để tính tiền thuê đất bao gồm:

  • Diện tích đất cho thuê: Cũng giống như tiền sử dụng đất, diện tích đất là yếu tố chính quyết định số tiền mà người sử dụng đất phải nộp.
  • Thời hạn thuê đất: Thời gian thuê đất cũng ảnh hưởng lớn đến số tiền phải trả. Thời gian thuê càng dài, số tiền phải nộp có thể càng cao.
  • Đơn giá thuê đất: Đơn giá thuê đất được quy định cụ thể bởi cơ quan có thẩm quyền, phụ thuộc vào từng khu vực và loại đất. Trong trường hợp đấu giá quyền thuê đất, đơn giá thuê sẽ là giá trúng đấu giá.
  • Chính sách miễn, giảm tiền thuê đất: Tương tự như tiền sử dụng đất, Nhà nước có thể áp dụng các chính sách miễn, giảm tiền thuê đất cho một số đối tượng đặc biệt.

 

3. Thời điểm định giá đất

Việc định giá đất là một yếu tố quan trọng trong quá trình tính toán tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Theo khoản 3 Điều 155 của Luật Đất đai 2024, thời điểm định giá đất được xác định dựa trên các trường hợp cụ thể như sau:

  • Khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Thời điểm này là thời điểm mà Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều này đảm bảo rằng giá trị đất đai được xác định tại thời điểm giao dịch là chính xác và phù hợp với tình hình thực tế của thị trường.
  • Khi công nhận quyền sử dụng đất: Trong trường hợp này, thời điểm định giá đất là thời điểm mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hoặc người đại diện của họ nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định của pháp luật. Điều này đảm bảo rằng giá trị đất đai được xác định dựa trên cơ sở pháp lý vững chắc và chính xác.
  • Khi cơ quan nhà nước điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất: Trong trường hợp có sự thay đổi về diện tích, mục đích sử dụng đất, hoặc thời hạn sử dụng đất, thời điểm định giá đất sẽ là thời điểm mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất. Điều này giúp đảm bảo rằng giá đất luôn được cập nhật và phù hợp với tình hình thực tế.
  • Khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết: Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết, thời điểm định giá đất sẽ là thời điểm mà quyết định này được ban hành. Điều này đảm bảo rằng giá trị đất đai được điều chỉnh phù hợp với các thay đổi về quy hoạch, giúp đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong quá trình quản lý đất đai.

 

4. Thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Thời điểm tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất là một trong những yếu tố quan trọng giúp xác định số tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước. Điều này có ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu ngân sách nhà nước và quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch đất đai. Theo Điều 155 của Luật Đất đai 2024, thời điểm tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được quy định rõ ràng, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch này.

Căn cứ xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Thời điểm tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được xác định dựa trên các trường hợp cụ thể sau đây:

Khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất:

  • Thời điểm tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất là thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi Nhà nước cấp đất cho người sử dụng hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đây là thời điểm căn cứ để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Việc xác định thời điểm này giúp đảm bảo rằng số tiền nộp cho Nhà nước được tính toán dựa trên giá trị thực tế của đất đai tại thời điểm giao dịch.

Khi công nhận quyền sử dụng đất:

  • Trong trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất là thời điểm mà người sử dụng đất nộp đầy đủ hồ sơ hợp lệ và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với đất đai. Khi quyền sử dụng đất được công nhận, số tiền mà người sử dụng đất phải nộp sẽ được tính dựa trên giá trị đất vào thời điểm công nhận quyền sử dụng.

Khi có sự thay đổi về diện tích đất hoặc mục đích sử dụng đất:

  • Nếu có sự thay đổi về diện tích hoặc mục đích sử dụng đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất sẽ được tính từ thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh diện tích hoặc mục đích sử dụng đất. Việc điều chỉnh này có thể làm thay đổi giá trị đất, và do đó ảnh hưởng đến số tiền mà người sử dụng đất cần phải nộp cho Nhà nước.

Khi có điều chỉnh về giá trị đất:

  • Trong trường hợp có sự thay đổi về giá đất do cơ quan nhà nước điều chỉnh quy hoạch hoặc có thay đổi về chính sách giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất sẽ là thời điểm có quyết định điều chỉnh giá đất. Điều này nhằm đảm bảo rằng số tiền phải nộp luôn phản ánh đúng giá trị thực tế của đất tại thời điểm đó.