1. Thế nào là người nước ngoài theo quy định của pháp luật Việt Nam?

Định nghĩa về người nước ngoài được trình bày trong Khoản 1, Điều 3, Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam sửa đổi 2019 có các điểm cụ thể như sau: Người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam.

Theo đó, người nước ngoài được phân loại vào một trong những trường hợp sau đây:

- Người mang quốc tịch nước ngoài nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam.

- Người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam.

Giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài là loại giấy tờ được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài hoặc Liên hợp quốc, bao gồm hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị tương đương với hộ chiếu.

2. Cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở cho người nước ngoài được không?

2.1. Về quyền sử dụng đất

Quy định về người sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013, Điều 5, xác định các đối tượng sau có quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và nhận chuyển quyền sử dụng đất:

- Tổ chức trong nước: bao gồm cơ quan Nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, chính trị-xã hội, kinh tế, chính trị-xã hội-nghề nghiệp, xã hội, xã hội-nghề nghiệp, sự nghiệp công lập và tổ chức khác.

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước.

- Cộng đồng dân cư: bao gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ.

- Cơ sở tôn giáo: bao gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo.

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: bao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, lãnh sự, đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức hoặc cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại.

Theo quy định này, người nước ngoài, bất kể ở trong nước hay ở nước ngoài, đều không thuộc các đối tượng được quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013, người nước ngoài nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không được cấp Sổ đỏ, nhưng có thể chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất thừa kế theo các quy định sau đây:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Tặng cho quyền sử dụng đất: Người được tặng phải là Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất và phù hợp với pháp luật về nhà ở. Trong đó, người nước ngoài được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho.

- Chưa chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất: Người nước ngoài nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.

Tóm lại, theo các quy định trên, người nước ngoài không được đứng tên trên Sổ đỏ và không thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.

2.2. Về quyền sở hữu, sử dụng nhà ở

Khoản 1 của Điều 159 trong Luật Nhà ở 2014 quy định rõ ràng về việc người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm:

- Người nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.

- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Do đó, các hình thức cá nhân nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.

- Mua, thuê mua, nhận tặng, hoặc nhận thừa kế nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án xây dựng nhà ở, trừ khu vực được bảo đảm quốc phòng và an ninh.

Người nước ngoài cần tuân thủ các điều kiện và giấy tờ theo quy định cụ thể tại Điều 74 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP, bao gồm:

- Hộ chiếu còn giá trị, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam.

- Người nước ngoài không thuộc diện được quyền ưu đãi hoặc miễn trừ ngoại giao.

Tóm lại, người nước ngoài chỉ có thể mua và được đứng tên trên Sổ đỏ với căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án xây dựng nhà ở, và không được mua ngoài khu vực này. Hơn nữa, người nước ngoài cần tuân thủ các điều kiện và giấy tờ quy định để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Điều kiện được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài

Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định các đối tượng và điều kiện để cá nhân nước ngoài có thể sở hữu nhà ở, bao gồm: cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam và cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Tuy theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, để thực hiện dự án nhà ở, chủ thể cần phải thành lập một doanh nghiệp, dẫn đến việc chuyển đổi chủ thể từ cá nhân sang tổ chức. Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi chỉ tập trung phân tích vấn đề sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài không đầu tư hoặc thực hiện dự án nhà ở.

Vì vậy, đối với cá nhân nước ngoài, theo pháp luật hiện hành, chỉ cần đáp ứng một điều kiện duy nhất là được phép nhập cảnh vào Việt Nam, không còn yêu cầu về thời hạn cư trú từ 01 năm trở lên. Ngoài ra, đối tượng quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài hiện nay cũng được mở rộng so với quy định trước đó. Người nước ngoài vẫn chỉ được mua nhà ở thương mại trong dự án, nhưng nay được mở rộng thêm việc mua nhà ở riêng lẻ.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014, cá nhân nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức mua, thuê mua, nhận tặng hoặc nhận thừa kế nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng và an ninh theo quy định của Chính phủ Việt Nam.

Trong khi tổ chức và cá nhân trong nước, bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài, được phép sở hữu nhà ở lâu dài mà không có hạn chế về thời gian, thì cá nhân nước ngoài chỉ có thể sở hữu nhà ở thông qua các thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, nhận tặng hoặc nhận thừa kế nhà ở, nhưng thời gian tối đa không vượt quá 50 năm tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận. Khi hết hạn, nếu chủ sở hữu có nhu cầu, Nhà nước có thể xem xét và gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ. Thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Để tìm hiểu thêm thông tin liên quan, mời quý bạn đọc cùng tham khảo bài viết sau đây: Quyền thừa kế tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam? 

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê liên quan đến vấn đề: Cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở cho người nước ngoài được không? Mọi thắc mắc chưa rõ hay có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách hàng vui lòng liên hệ với bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tư vấn qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp kịp thời. Xin trân trọng cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.