Chính sách mới ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

1. Giới thiệu:

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực kinh tế bao gồm các hoạt động mua bán, cho thuê, và phát triển tài sản bất động sản, bao gồm đất đai, nhà ở, và các công trình thương mại. Đây không chỉ là nơi diễn ra các giao dịch tài chính mà còn phản ánh sự phát triển kinh tế và xã hội của một quốc gia. Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra việc làm, thúc đẩy đầu tư và ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân. Sự ổn định và phát triển của thị trường này có thể tác động trực tiếp đến nền kinh tế chung, vì nó liên quan đến nhiều ngành nghề khác nhau như xây dựng, ngân hàng, và dịch vụ.

Chính sách là một yếu tố quyết định trong việc định hình thị trường bất động sản. Các quyết định chính sách của chính phủ, từ quy hoạch đô thị đến luật về sở hữu và đầu tư bất động sản, có thể tạo ra môi trường thuận lợi hoặc cản trở cho sự phát triển của thị trường. Chính sách hợp lý không chỉ giúp tăng cường tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch bất động sản, mà còn bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và nhà đầu tư. Ngoài ra, các biện pháp kiểm soát như thuế, hỗ trợ tài chính, và quy định về xây dựng có thể ảnh hưởng sâu sắc đến giá cả và tính thanh khoản của thị trường, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững. Việc hiểu rõ mối quan hệ giữa chính sách và thị trường bất động sản là điều cần thiết để đảm bảo sự phát triển ổn định và bền vững cho cả nền kinh tế.

2. Phân tích các chính sách mới:

Một số chính sách mới ảnh hưởng đến thị trường bất động sản cụ thể như sau: 

(1) Sửa đổi Luật Đất đai - Bỏ khung giá đất, áp dụng giá thị trường

Một trong những điểm đáng chú ý trong việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 là việc bỏ khung giá đất, thay vào đó xác định giá đất dựa trên giá trị thị trường.

Theo khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khung giá đất hiện tại do UBND các tỉnh quy định để lập bảng giá đất. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2024 tại Điều 132 và 133 quy định rằng bảng giá đất sẽ dựa vào giá thị trường.

Bảng giá đất là cơ sở để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, bao gồm:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức;

- Tính thuế sử dụng đất;

- Tính phí, lệ phí trong quản lý đất đai;

- Xác định tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi có thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước;

- Tính thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch mua bán đất không ghi giá hoặc ghi giá thấp hơn bảng giá.

Việc bỏ khung giá đất và áp dụng giá theo thị trường được xem là bước tiến quan trọng trong quản lý đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, giảm thiểu tình trạng đầu cơ và trốn thuế.

(2) Nghị quyết 18-NQ/TW: Tăng thuế với người sở hữu nhiều nhà đất

Ban Chấp hành Trung ương đã thông qua Nghị quyết 18-NQ/TW nhằm "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực và hiệu quả quản lý đất đai".

Nghị quyết nêu rõ sẽ áp dụng mức thuế cao hơn đối với những người sở hữu nhiều đất đai và nhà ở, nhằm hạn chế đầu cơ và tình trạng đất bỏ hoang.

(3) Chủ đầu tư phải công bố thông tin về dự án và giao dịch bất động sản

Theo Khoản 9 Điều 18 Nghị định 44/2022/NĐ-CP, có hiệu lực từ 15/8/2022, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm cung cấp thông tin về dự án và sản phẩm bất động sản đủ điều kiện giao dịch.

Chủ đầu tư phải kê khai và công bố thông tin về dự án trước khi khởi công hoặc cấp phép xây dựng. Nếu có chuyển nhượng dự án, cả bên nhận và bên chuyển nhượng đều phải cập nhật thông tin dự án. Các cá nhân, tổ chức có thể khai thác thông tin qua nhiều kênh khác nhau, góp phần minh bạch thị trường bất động sản. Các thông tin, dữ liệu về dự án bất động sản quy định như sau:

- Cung cấp thông tin, dữ liệu về dự án bất động sản và sản phẩm bất động sản đủ điều kiện giao dịch trong kỳ báo cáo.

Việc kê khai, cung cấp thông tin, dữ liệu về dự án, cơ cấu loại bất động sản của dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, thẩm định dự án đầu tư xây dựng được thực hiện trước khi có thông báo khởi công xây dựng hoặc trước khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng để thực hiện dự án (nếu có);

Việc kê khai, cung cấp thông tin, dữ liệu về bất động sản đủ điều kiện giao dịch và đăng tải văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện trước khi chủ đầu tư đưa bất động sản của dự án ra giao dịch;

- Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện cung cấp thông tin, dữ liệu; chủ đầu tư chuyển nhượng phải điều chỉnh, sửa đổi lại thông tin, dữ liệu về dự án. Cơ quan quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản cấp tài khoản mới và hướng dẫn truy cập, kê khai, cung cấp thông tin, dữ liệu cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng;

- Kê khai, cung cấp thông tin, dữ liệu về tình hình giao dịch bất động sản của dự án trong kỳ báo cáo.

Để khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thì tổ chức, cá nhân có nhu cầu có thể thực hiện bằng 1 trong 3 cách sau:

- Qua Cổng thông tin của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản tại địa chỉ trên màn hình; Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng;

-Thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản yêu cầu;

- Bằng hợp đồng giữa cơ quan quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và bên khai thác, sử dụng dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật.

Như vậy, việc công khai thông tin về thị trường nhà ở và thị trường bất động sản sẽ góp phần minh bạch thông tin thị trường bất động sản.

(4) Thị trường trái phiếu bất động sản phát triển thực chất hơn

Nghị định 65/2022/NĐ-CP, ban hành ngày 16/9/2022, sửa đổi Nghị định 153/NĐ-CP về chào bán trái phiếu riêng lẻ, đã gia tăng trách nhiệm của nhà đầu tư khi mua trái phiếu doanh nghiệp. Nhà đầu tư cần đọc kỹ bản công bố thông tin, xác nhận đã tiếp nhận đầy đủ thông tin và tự chịu trách nhiệm về quyết định đầu tư của mình.

Đồng thời theo quy định của Luật Bất động sản 2023 cũng có sự thay đổi gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như sau: Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định cụ thể điều kiện bắt buộc áp dụng cho chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi nhận tiền thanh toán từ khách hàng là phải thông qua ngân hàng, các trường hợp khác sẽ do các bên tự thỏa thuận và không bắt buộc qua ngân hàng. Luật cũng quy định rõ doanh nghiệp phải công khai thông tin bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh; đảm bảo sự công khai, minh bạch của thị trường; tránh sự bất cân xứng trong các thông tin; giúp các đối tượng cần thông tin được tiếp cận một cách nhanh chóng và chính xác.

3. Tác động của chính sách mới đến thị trường bất động sản:

Ảnh hưởng đến Giá Nhà Đất:

- Chính sách thắt chặt tín dụng: Khi chính phủ siết chặt tín dụng, nguồn vốn dành cho mua nhà giảm, làm giảm nhu cầu và có thể khiến giá nhà giảm. Ngược lại, chính sách nới lỏng tín dụng sẽ thúc đẩy nhu cầu và đẩy giá nhà lên.

- Chính sách thuế: Việc tăng thuế bất động sản, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ làm tăng chi phí sở hữu và giao dịch, từ đó làm giảm nhu cầu và có thể khiến giá nhà giảm. Ngược lại, việc giảm thuế sẽ kích thích nhu cầu và đẩy giá lên.

- Chính sách quy hoạch: Các chính sách về quy hoạch đô thị, cấp phép xây dựng, đổi mục đích sử dụng đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung nhà ở. Nếu quy hoạch hạn chế phát triển nhà ở, nguồn cung sẽ giảm, đẩy giá lên. Ngược lại, nếu quy hoạch khuyến khích phát triển nhà ở, nguồn cung sẽ tăng, giá có thể giảm.

- Chính sách hỗ trợ nhà ở: Các chính sách hỗ trợ nhà ở như vay vốn ưu đãi, nhà ở xã hội sẽ giúp người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn, từ đó làm tăng nhu cầu và có thể đẩy giá nhà lên ở một số phân khúc.

Tác động đến Thị Trường Cho Thuê Nhà:

- Giá thuê: Giá thuê nhà thường có mối liên hệ chặt chẽ với giá nhà. Khi giá nhà tăng, giá thuê cũng có xu hướng tăng theo. Ngược lại, khi giá nhà giảm, giá thuê cũng có thể giảm.

- Nhu cầu cho thuê: Chính sách mới cũng ảnh hưởng đến nhu cầu cho thuê. Ví dụ, nếu chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhu cầu cho thuê nhà ở phân khúc cao cấp có thể giảm.

Đánh giá Ảnh Hưởng đến Hoạt Động Đầu Tư Bất Động Sản:

- Rủi ro đầu tư: Chính sách mới tạo ra những rủi ro và cơ hội khác nhau cho nhà đầu tư. Các chính sách bất ổn, thay đổi liên tục sẽ làm tăng rủi ro đầu tư.

- Lợi nhuận đầu tư: Lợi nhuận đầu tư bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có chính sách. Các chính sách hỗ trợ sẽ tăng lợi nhuận cho nhà đầu tư, ngược lại, các chính sách siết chặt sẽ làm giảm lợi nhuận.

- Xu hướng đầu tư: Chính sách mới sẽ định hình lại xu hướng đầu tư bất động sản. Ví dụ, nếu chính sách ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà đầu tư có thể chuyển hướng sang các phân khúc khác như nhà ở thương mại, bất động sản công nghiệp.