Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất? Các trường hợp Luật Kinh doanh bất động sản không điều chỉnh?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một vận hội mới, nơi mà sự minh bạch và tính bền vững không còn là lựa chọn, mà là yêu cầu sống còn. Ngày 01/01/2025 đánh dấu một cột mốc lịch sử khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức đi vào đời sống, thay thế cho khung pháp lý cũ vốn đã dần bộc lộ những 'chiếc áo' chật chội trước sự biến thiên nhanh chóng của kinh tế toàn cầu. Không chỉ đơn thuần là việc sửa đổi các điều khoản, đạo luật mới này mang sứ mệnh kiến tạo một sân chơi công bằng, siết chặt kỷ cương giao dịch và bảo vệ quyền lợi chính đáng của mọi chủ thể tham gia.

Tuy nhiên, để hiểu đúng và áp dụng trúng tinh thần của pháp luật, chúng ta không chỉ cần nhìn vào những gì Luật điều chỉnh mà còn phải xác định rõ ranh giới: Đâu là những hoạt động nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản? Việc phân tách rõ ràng giữa hoạt động 'kinh doanh chuyên nghiệp' và các giao dịch dân sự, tài sản công hay các hoạt động đặc thù khác không chỉ giúp các tổ chức, cá nhân tránh được những rủi ro pháp lý 'vô hình' mà còn giúp các cơ quan quản lý vận hành bộ máy một cách hiệu quả và đồng bộ. 

1. Phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 

Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 xác lập một phạm vi điều chỉnh rộng nhưng có chiều sâu, tập trung vào ba mảng chính: (1) Hoạt động kinh doanh bất động sản; (2) Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia; và (3) Công tác quản lý nhà nước đối với lĩnh vực này.

1.1. Các loại hình bất động sản và dự án được đưa vào kinh doanh

Luật định nghĩa rõ ràng các đối tượng được phép giao dịch trên thị trường, bao gồm cả những loại hình mới nảy sinh trong thực tiễn:

• Nhà ở: Bao gồm nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai (chung cư, nhà ở riêng lẻ).
• Công trình xây dựng: Mở rộng ra các loại công trình có công năng phục vụ giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú (condotel, officetel) và công nghiệp.
• Quyền sử dụng đất: Chỉ tập trung vào quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản.

Việc mở rộng định nghĩa công trình xây dựng cho thấy luật đã bắt kịp xu thế phát triển của các loại hình bất động sản đa công năng, giúp xóa bỏ các vùng xám pháp lý khiến các dự án nghỉ dưỡng bị đình trệ trong thời gian qua.

1.2. Các hình thức hoạt động kinh doanh bất động sản được pháp luật thừa nhận

Luật 2023 phân loại các chủ thể kinh doanh thành các nhóm: tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Các hình thức kinh doanh chính được cho phép bao gồm:

• Đầu tư xây dựng mới: Chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
• Đầu tư hạ tầng kỹ thuật: Xây dựng hạ tầng trong dự án để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng đó.
• Mua đi bán lại hoặc thuê lại: Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê; hoặc thuê nhà ở, công trình, quyền sử dụng đất để cho thuê lại.
• Chuyển nhượng dự án: Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư và kinh doanh.

Mỗi hình thức này đi kèm với những điều kiện khắt khe về năng lực tài chính và tính minh bạch của tài sản. Đặc biệt, việc kinh doanh quyền sử dụng đất hiện nay gắn chặt với tiêu chuẩn "đã có hạ tầng kỹ thuật", phản ánh nỗ lực của Nhà nước trong việc ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất thô, gây lãng phí nguồn lực xã hội.

2. Các trường hợp Luật Kinh doanh bất động sản không điều chỉnh 

Một trong những khía cạnh quan trọng nhất của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là Điều 1, nơi xác định rõ "ranh giới đỏ" giữa hoạt động thương mại chuyên nghiệp và các hoạt động mang tính chất dân sự, hành chính hoặc tư pháp. Việc hiểu sai các ngoại lệ này có thể dẫn đến việc áp dụng sai các điều kiện về kinh doanh, gây thiệt hại về kinh tế và pháp lý cho các bên.

2.1. Các giao dịch do thay đổi cơ cấu pháp nhân và tài sản công

- Giải thể, phá sản, chia tách: Các cơ quan, tổ chức bán nhà ở, công trình hoặc chuyển nhượng đất do phá sản, giải thể hoặc chia tách. Ở đây, mục đích không phải là kinh doanh sinh lời mà là thanh lý tài sản để thực hiện nghĩa vụ tài chính theo Luật Phá sản hoặc Luật Doanh nghiệp.

- Tái cơ cấu nội bộ: Việc chuyển quyền sở hữu do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập theo quy định pháp luật. Đây là sự thay đổi chủ sở hữu trên giấy tờ pháp lý do biến đổi mô hình tổ chức, không mang tính chất đưa sản phẩm ra thị trường.

- Quản lý tài sản công: Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản là tài sản công. Các giao dịch này chịu sự điều chỉnh của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, thường thông qua hình thức đấu giá công khai để nộp ngân sách nhà nước.

2.2. Các giao dịch theo quyết định của cơ quan tài phán và hành chính

Các hoạt động mua bán mang tính cưỡng chế hoặc thực thi pháp luật không bị coi là kinh doanh bất động sản:

- Thi hành án và giải quyết tranh chấp: Bán hoặc chuyển nhượng bất động sản theo bản án, quyết định của Tòa án, phán quyết của trọng tài thương mại hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Dịch chuyển quyền sử dụng đất ngoài dự án: Tổ chức, cá nhân chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh đất đã có hạ tầng trong dự án. Điều này có nghĩa là các giao dịch đất đai giữa các cá nhân (đất thổ cư, đất vườn không nằm trong dự án bất động sản) sẽ do Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự điều chỉnh.

Một ngoại lệ mới được bổ sung là việc cho công nhân, người lao động thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án. Quy định này tạo điều kiện cho các tổ chức chính trị - xã hội tham gia giải quyết nhu cầu an sinh xã hội mà không bị ràng buộc bởi các điều kiện thương mại khắt khe của Luật Kinh doanh bất động sản.

3. Cơ chế đặc thù cho tổ chức tín dụng và xử lý nợ xấu

Sự giao thoa giữa Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật 2023) và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 tạo ra một cơ chế đặc thù cho việc phát mại tài sản đảm bảo. Đây là nội dung cực kỳ quan trọng đối với sự ổn định của hệ thống ngân hàng và quá trình xử lý nợ xấu của nền kinh tế.

Theo Điều 1 Luật 2023, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ (VAMC, AMC) khi thực hiện bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc dự án bất động sản đang được dùng để bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ thì không bị coi là thực hiện hoạt động "kinh doanh bất động sản". Hệ quả pháp lý của quy định này là các ngân hàng không cần phải có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản hay phải đáp ứng các điều kiện về vốn điều lệ tối thiểu đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện phát mại. Điều này tháo gỡ một nút thắt lớn, cho phép các tổ chức tín dụng đẩy nhanh quá trình thanh khoản tài sản nợ.

Mặc dù ngân hàng được miễn trừ các điều kiện về "chủ thể", nhưng bản thân bất động sản hoặc dự án được chuyển nhượng vẫn phải đáp ứng các tiêu chuẩn về "nội dung" để đảm bảo quyền lợi cho người mua cuối cùng. Cụ thể, các dự án bất động sản là tài sản đảm bảo khi chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 40 Luật 2023 và Điều 210 Luật Các tổ chức tín dụng 2024:

Quy định này ngăn chặn việc các ngân hàng đẩy những dự án "ma" hoặc dự án chưa hoàn thiện pháp lý ra thị trường, gây rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp. Nó đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa ngân hàng và chủ đầu tư trong việc hoàn thiện hồ sơ dự án trước khi tiến hành chuyển nhượng.

4. Sự khác biệt giữa giao dịch dân sự và kinh doanh bất động sản

Việc phân định rạch ròi giữa giao dịch dân sự và kinh doanh bất động sản là cơ sở để xác định nghĩa vụ thuế và trách nhiệm pháp lý của các bên. Nếu giao dịch dân sự dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận của các cá nhân nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng, thì kinh doanh bất động sản là hoạt động mang tính nghề nghiệp với mục đích tìm kiếm lợi nhuận thường xuyên.

Giao dịch dân sự thường phát sinh khi một cá nhân bán nhà để chuyển chỗ ở, chia thừa kế hoặc giải quyết nhu cầu tài chính cá nhân. Ngược lại, kinh doanh bất động sản yêu cầu chủ thể phải có tính tổ chức (thành lập doanh nghiệp) và có chiến lược đầu tư rõ ràng.

Dưới đây là bảng so sánh chi tiết các tiêu chí phân biệt:

Sự nhầm lẫn hoặc cố tình "trá hình" giao dịch kinh doanh dưới danh nghĩa giao dịch dân sự thường nhằm mục đích trốn thuế hoặc lách các quy định về điều kiện bán hàng (như điều kiện về hạ tầng, bảo lãnh ngân hàng). Luật 2023 đã siết chặt việc này bằng cách bắt buộc các giao dịch kinh doanh phải thực hiện qua ngân hàng và ghi đúng giá thực tế. Việc thực hiện quá 10 giao dịch mỗi năm mà không thành lập doanh nghiệp có thể bị coi là kinh doanh trái phép, dẫn đến các chế tài xử phạt hành chính nghiêm khắc hoặc bị truy thu thuế theo mức kinh doanh doanh nghiệp.

5. Cá nhân bán nhà có cần thành lập công ty không? 

Đây là vấn đề nhận được sự quan tâm lớn nhất từ các nhà đầu tư cá nhân và môi giới. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã giao cho Chính phủ quy định chi tiết các ngưỡng để một cá nhân không cần phải thành lập công ty mà vẫn có thể giao dịch hợp pháp. Các ngưỡng này được cụ thể hóa tại Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Theo quy định tại Điều 9 Luật 2023 và hướng dẫn tại Nghị định 96, một cá nhân kinh doanh bất động sản được coi là quy mô nhỏ (không cần thành lập doanh nghiệp) khi đáp ứng đồng thời hoặc thuộc các trường hợp sau:

• Về dự án: Cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo pháp luật xây dựng, nhà ở.
• Về giá trị: Giá trị của mỗi hợp đồng giao dịch không vượt quá 300 tỷ đồng.
• Về tần suất: Tổng số lần giao dịch trong một năm không vượt quá 10 lần.

Trường hợp cá nhân chỉ thực hiện giao dịch 01 lần trong một năm thì không xét đến giá trị hợp đồng. Quy định này rất nhân văn, bảo vệ những người sở hữu bất động sản giá trị cực lớn (như các tòa nhà văn phòng, biệt thự triệu đô) khi họ muốn thoái vốn một lần duy nhất mà không bị ép buộc vào các thủ tục doanh nghiệp rườm rà.

Dù được miễn trừ việc thành lập doanh nghiệp, các cá nhân này không được miễn trừ các nghĩa vụ pháp lý cơ bản để đảm bảo sự lành mạnh của thị trường:

• Kê khai thuế: Phải tự kê khai và nộp thuế đầy đủ theo quy định của pháp luật thuế (thường là thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản).
• Trách nhiệm dân sự: Phải chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin bất động sản và các cam kết trong hợp đồng theo mẫu quy định.
• Điều kiện năng lực: Phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và không thuộc các đối tượng bị cấm theo quy định của pháp luật.

Việc lượng hóa các con số (300 tỷ, 10 lần) giúp cơ quan quản lý nhà nước dễ dàng giám sát và xử lý các trường hợp "kinh doanh ngầm" quy mô lớn nhưng núp bóng cá nhân để trốn thuế hoặc tránh trách nhiệm bảo hành, bảo trì công trình.

Kết luận

Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất được ban hành nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn. Luật đóng vai trò then chốt trong việc điều chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính thương mại, bảo đảm sự công bằng giữa các chủ thể tham gia thị trường và tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước.

Tuy nhiên, không phải mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Việc pháp luật xác định rõ các trường hợp không điều chỉnh thể hiện nguyên tắc phân định rạch ròi giữa hoạt động kinh doanh và các giao dịch dân sự, hành chính hoặc quản lý tài sản thuần túy. Điều này giúp tránh chồng chéo pháp luật, bảo đảm áp dụng đúng quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự hoặc các luật chuyên ngành khác.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!