Mục lục bài viết

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản ngày càng trở nên phổ biến và giữ vai trò quan trọng trong việc cơ cấu lại nguồn lực, bảo đảm tiến độ triển khai dự án cũng như hạn chế rủi ro cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, do dự án bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất, quy hoạch, đầu tư và quyền lợi của nhiều chủ thể liên quan, pháp luật đã đặt ra những điều kiện và thủ tục chặt chẽ nhằm bảo đảm tính minh bạch, ổn định và an toàn cho thị trường.

1. Khái quát về chuyển nhượng toàn bộ và chuyển nhượng một phần dự án bất động sản

Hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản là một giao dịch đặc thù mà ở đó đối tượng không phải là các sản phẩm bất động sản hoàn thiện, mà là một "thực thể đầu tư" bao gồm quyền sử dụng đất, các công trình đang triển khai và toàn bộ các quyền, nghĩa vụ liên quan đến dự án đó. Theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục thực hiện đầu tư xây dựng, kinh doanh.   

Chuyển nhượng toàn bộ dự án là việc chủ đầu tư cũ chuyển giao tất cả các quyền, nghĩa vụ và toàn bộ diện tích đất, hạng mục công trình của dự án cho một chủ đầu tư mới. Sau khi hoàn tất thủ tục, bên chuyển nhượng sẽ rút hoàn toàn khỏi dự án và bên nhận chuyển nhượng sẽ trở thành chủ đầu tư duy nhất, chịu trách nhiệm kế thừa toàn bộ các cam kết trước đó với khách hàng và Nhà nước.   

Ngược lại, chuyển nhượng một phần dự án là việc chủ đầu tư tách một phần diện tích đất hoặc một số hạng mục công trình cụ thể trong tổng thể dự án để chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác. Hình thức này thường áp dụng cho các dự án phức hợp quy mô lớn, cho phép nhiều nhà đầu tư cùng tham gia phát triển các phân khu khác nhau (ví dụ: một đơn vị phát triển phân khu nhà ở, một đơn vị khác phát triển trung tâm thương mại hoặc khách sạn). Điểm mấu chốt trong chuyển nhượng một phần là phần dự án chuyển nhượng phải đảm bảo tính độc lập về hạ tầng kỹ thuật và không làm phá vỡ quy hoạch tổng thể của dự án ban đầu.

2. Điều kiện để dự án bất động sản được phép chuyển nhượng

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật 2023) đã thiết lập một hệ thống điều kiện chặt chẽ nhưng cũng mang tính tháo gỡ cho các dự án. Các điều kiện này được chia thành ba nhóm: điều kiện đối với dự án, điều kiện đối với bên chuyển nhượng và điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng. 

2.1. Điều kiện đối với dự án và phần dự án chuyển nhượng

Căn cứ Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án hoặc phần dự án khi thực hiện chuyển nhượng phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn sau:

- Tính pháp lý của quyết định đầu tư: Dự án phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật. Đây là "giấy khai sinh" của dự án, khẳng định quyền được phép triển khai đầu tư của doanh nghiệp.

- Quy hoạch chi tiết: Dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng được phê duyệt. Điều này đảm bảo rằng các thông số kỹ thuật, mật độ xây dựng và công năng của dự án đã được định hình rõ ràng, tránh việc chủ đầu tư mới thay đổi tùy tiện làm ảnh hưởng đến hạ tầng chung của khu vực.

- Tiến độ bồi thường, hỗ trợ tái định cư: Dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng phải hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng chuyển nhượng các "dự án treo" còn đang vướng mắc về mặt bằng, gây khó khăn cho việc triển khai của chủ đầu tư mới.

- Hạ tầng kỹ thuật tương ứng: Đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, phải hoàn thành việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

- Tình trạng tranh chấp và pháp lý quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất của dự án không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính; và không trong thời gian bị đình chỉ, tạm dừng hoạt động hoặc có thông báo thu hồi.

- Thời hạn dự án: Dự án phải còn trong thời hạn thực hiện theo quyết định của cơ quan nhà nước.

Bảng so sánh điều kiện chuyển nhượng giữa Luật 2014 và Luật 2023

Nội dung so sánh Luật Kinh doanh BĐS 2014 Luật Kinh doanh BĐS 2023 Ý nghĩa của thay đổi
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bắt buộc phải có GCNQSDĐ cho toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Chỉ cần có quyết định giao đất/thuê đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Tháo gỡ nút thắt cho các dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa được cấp sổ.
Nghĩa vụ tài chính đất đai Chưa quy định cụ thể về thời điểm hoàn thành. Phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế, phí) trước khi chuyển nhượng. Đảm bảo Nhà nước thu đủ ngân sách và ngăn chặn đầu cơ dự án khi chưa nộp tiền đất.
Tính độc lập (một phần dự án) Quy định chung chung. Phải đảm bảo các hạng mục độc lập về vận hành và mục đích sử dụng. Tránh tình trạng phân mảnh dự án làm ảnh hưởng đến tổng thể kiến trúc và hạ tầng.
Dư nợ tín dụng và trái phiếu Không quy định cụ thể. Giới hạn tỷ lệ dư nợ trên vốn chủ sở hữu (Nghị định 96/2024). Kiểm soát rủi ro đòn bẩy tài chính của chủ đầu tư.

2.2. Điều kiện về hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai

Một trong những điểm đổi mới mang tính lịch sử của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là việc cho phép chuyển nhượng dự án khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), miễn là chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Quy định này tại Điều 40 Luật 2023 đã giải quyết căn bản vướng mắc của hàng trăm dự án hiện nay đang bị kẹt thủ tục cấp sổ do sự chậm trễ từ phía cơ quan quản lý, mặc dù doanh nghiệp đã nộp đủ tiền sử dụng đất.

Nghĩa vụ tài chính này bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai. Khi nộp hồ sơ, chủ đầu tư phải cung cấp các chứng từ nộp ngân sách nhà nước hoặc văn bản xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính từ cơ quan thuế.

2.3. Điều kiện đối với các chủ thể tham gia chuyển nhượng

Bên chuyển nhượng (Chủ đầu tư cũ): Phải là chủ đầu tư hợp pháp của dự án, đáp ứng các tiêu chuẩn về vốn và dư nợ theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Bên nhận chuyển nhượng (Chủ đầu tư mới): Phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đáp ứng năng lực tài chính. Năng lực tài chính được xác định qua mức vốn chủ sở hữu: không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư với dự án dưới 20ha, và không thấp hơn 15% với dự án từ 20ha trở lên. Đồng thời, bên nhận phải có văn bản cam kết tiếp tục triển khai dự án đúng mục tiêu và tiến độ đã được duyệt.

3. Hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định mới

Căn cứ theo Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và hướng dẫn tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP, hồ sơ chuyển nhượng phải được chuẩn bị thành 01 bộ bản chính (hoặc bản sao có chứng thực) gửi đến cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.   

3.1. Hồ sơ của chủ đầu tư dự án chuyển nhượng

Chủ đầu tư chuyển nhượng cần chuẩn bị các nhóm giấy tờ sau:

  • Văn bản đề nghị chuyển nhượng: Theo mẫu tại Phụ lục XII ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Trong đơn phải nêu rõ lý do chuyển nhượng, tình hình triển khai thực hiện dự án và cam kết của chủ đầu tư.   
  • Giấy tờ pháp lý dự án: Bao gồm Quyết định chủ trương đầu tư/Chấp thuận đầu tư; Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng.   
  • Hồ sơ đất đai: Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.   
  • Chứng từ tài chính: Các văn bản chứng minh việc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng.   
  • Báo cáo thực trạng: Báo cáo về tình hình triển khai đầu tư xây dựng dự án tính đến thời điểm chuyển nhượng, các nghĩa vụ chưa thực hiện và lộ trình bàn giao.

3.2. Hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng dự án

Để chứng minh năng lực tiếp quản dự án, bên nhận chuyển nhượng phải cung cấp:

  • Đơn đăng ký nhận chuyển nhượng: Văn bản đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án.   
  • Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp: Chứng minh tư cách pháp nhân và ngành nghề kinh doanh bất động sản phù hợp.   
  • Báo cáo tài chính: Báo cáo tài chính có kiểm toán của 02 năm gần nhất (hoặc từ khi thành lập nếu mới hoạt động dưới 2 năm) để chứng minh nguồn vốn chủ sở hữu.   
  • Văn bản cam kết: Cam kết tiếp tục thực hiện dự án theo đúng quy hoạch, nội dung và tiến độ đã được phê duyệt ban đầu.   
  • Hồ sơ huy động vốn: Văn bản từ tổ chức tín dụng hoặc các tổ chức khác cam kết cho vay vốn hoặc bảo đảm tài chính để thực hiện dự án sau khi nhận chuyển nhượng. 

4. Trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng dự án 

4.1. Quy trình tiếp nhận và thẩm định hồ sơ

Chủ đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ trực tiếp hoặc qua đường bưu điện đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được ủy quyền (thường là Sở Xây dựng hoặc Sở Kế hoạch và Đầu tư tùy địa phương).   

Bước 1: Lấy ý kiến liên ngành: Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm gửi hồ sơ lấy ý kiến của các sở, ngành liên quan (Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Thuế) và UBND nơi có dự án.   

Bước 2: Trả lời ý kiến: Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản lấy ý kiến, các cơ quan được hỏi phải có văn bản trả lời về các điều kiện thuộc phạm vi quản lý của mình. Ví dụ, cơ quan thuế phải xác nhận tính đầy đủ của các chứng từ nộp thuế; Sở Nông Nghiệp và Môi trường xác nhận đất dự án không có tranh chấp hay bị kê biên.   

Bước 3: Lập báo cáo thẩm định: Trong vòng 20 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan chủ trì (ví dụ Sở Xây dựng) tổng hợp ý kiến, lập báo cáo thẩm định năng lực của hai bên và tính khả thi của giao dịch để trình UBND cấp tỉnh.   

4.2. Quyết định cho phép chuyển nhượng

Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo thẩm định, UBND cấp tỉnh xem xét và ban hành Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Trường hợp không đồng ý, cơ quan nhà nước phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.   

4.3. Thủ tục hoàn thiện sau quyết định

Sau khi nhận được Quyết định cho phép chuyển nhượng, các bên không mặc nhiên kết thúc giao dịch mà phải thực hiện các bước pháp lý tiếp theo:

- Ký kết hợp đồng: Các bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu quy định tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP (Phụ lục IX cho toàn bộ và Phụ lục X cho một phần dự án).   

- Bàn giao dự án: Thực hiện bàn giao hồ sơ kỹ thuật, hiện trạng dự án và các nghĩa vụ tài chính liên quan. Bên chuyển nhượng có trách nhiệm thông báo đầy đủ bằng văn bản cho khách hàng và các bên liên quan về việc thay đổi chủ đầu tư.   

- Đăng ký biến động đất đai: Bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai để ghi nhận tên chủ đầu tư mới trên hồ sơ địa chính và GCNQSDĐ. 

5. Thẩm quyền quyết định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Trước khi có Nghị định 144/2025/NĐ-CP, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bị phân tán:

  • Các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì việc chuyển nhượng phải do Thủ tướng quyết định sau khi có ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng.   
  • Các dự án do địa phương chấp thuận thì do UBND cấp tỉnh quyết định.   

Toàn bộ các dự án bất động sản (bao gồm cả dự án trước đây do Thủ tướng Chính phủ quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư) khi thực hiện chuyển nhượng đều thuộc thẩm quyền quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án.   

Tuy nhiên, kể từ ngày 01/07/2025, theo Nghị định 144/2025/NĐ-CP có hiệu lực quy định: Trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh quy định tại ... điểm a khoản 1 ... Điều 42 ... Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 ... do Sở Xây dựng thực hiện. Vậy, trách nhiệm của UBND tỉnh sẽ do Sở xây dựng phụ trách.

6. Rủi ro pháp lý và sai lầm thường gặp trong chuyển nhượng dự án

6.1. Rủi ro về "Hợp đồng hai giá" và trốn thuế

Nhiều doanh nghiệp thỏa thuận giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần giá ghi trên hợp đồng để giảm mức thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp (hiện là 20% trên lợi nhuận).   

Khi có tranh chấp, tòa án sẽ căn cứ vào giá trên hợp đồng để giải quyết, dẫn đến việc bên mua mất trắng khoản tiền chênh lệch khổng lồ đã thanh toán ngoài hợp đồng. Đồng thời, hành vi này có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ luật Hình sự nếu số tiền thuế trốn trên 100 triệu đồng.   

2. Sai lầm trong việc thẩm định "Nghĩa vụ tài chính ẩn"

Bên nhận chuyển nhượng thường chỉ chú trọng vào vị trí đất và quy hoạch mà bỏ qua việc rà soát các khoản nợ tiềm ẩn của dự án.   

Khoản nợ bảo lãnh: Chủ đầu tư cũ có thể đã thế chấp dự án hoặc bảo lãnh cho bên thứ ba vay vốn ngân hàng. Nếu không thực hiện tra soát (Due Diligence) kỹ lưỡng tại Trung tâm Đăng ký giao dịch bảo đảm, chủ đầu tư mới có thể nhận một dự án đang bị phong tỏa quyền giao dịch.   

Nghĩa vụ với nhà thầu: Các khoản nợ đọng tiền thi công của bên chuyển nhượng với các nhà thầu cũ thường không hiển thị trên hồ sơ pháp lý dự án nhưng có thể dẫn đến việc nhà thầu chiếm giữ công trường, không bàn giao hồ sơ hoàn công, gây đình trệ dự án.   

3. Rủi ro từ việc mua bán dự án thông qua hình thức "Chuyển nhượng vốn góp"

Thay vì thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án theo Điều 42 Luật 2023, các bên thường mua lại 100% cổ phần/vốn góp của công ty sở hữu dự án.   

Không phải thực hiện các thủ tục xin phép UBND tỉnh phức tạp, không phải đóng thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mà chỉ đóng thuế chuyển nhượng vốn.   

Bên mua kế thừa toàn bộ lịch sử hoạt động của pháp nhân đó, bao gồm cả các sai phạm thuế, các vụ kiện tụng dân sự hoặc các khoản nợ bảo hiểm xã hội của công ty mục tiêu. Đây là hình thức "mua cả rổ cá," trong đó có cả cá thối mà bên mua khó lòng nhận diện hết nếu không có quy trình kiểm tra pháp lý chuyên sâu.   

4. Rủi ro do thay đổi quy hoạch và chính sách địa phương

Một dự án đủ điều kiện chuyển nhượng hôm nay có thể bị điều chỉnh quy hoạch vào ngày mai do nhu cầu phát triển đô thị của địa phương. Sai lầm của nhà đầu tư là không kiểm tra tính đồng bộ của dự án với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu đang được xem xét điều chỉnh. Ngoài ra, việc sáp nhập đơn vị hành chính cũng có thể dẫn đến việc thay đổi các chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật của khu vực, buộc dự án phải điều chỉnh lại, làm tăng chi phí và thời gian triển khai.

Kết luận 

Có thể thấy, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định pháp luật mới nhất được thiết kế theo hướng ngày càng chặt chẽ, đồng bộ và minh bạch, phản ánh rõ quan điểm quản lý của Nhà nước trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, bảo vệ lợi ích công cộng cũng như quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Việc chuyển nhượng dự án không chỉ là sự chuyển giao quyền và nghĩa vụ giữa các chủ đầu tư, mà còn gắn liền với trách nhiệm tiếp tục thực hiện dự án đúng mục tiêu, tiến độ và quy hoạch đã được phê duyệt.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.