Cơ sở pháp lý liên quan và được sử dụng trong bài viết: 

- Luật Giá ngày 20 tháng 6 năm 2012;

- Luật Đầu tư ngày 26 tháng 11 năm 2014;

- Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá.

 

I. Khái quát chung

1. Khái niệm thẩm định giá 

Thẩm định giá Theo Điều 4. Luật Giá khái niệm thẩm định giá như sau:

“Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”

2. Đặc trưng của hoạt động thẩm định giá

Đặc trưng của thẩm định giá là sự kết hợp của quá trình điều tra, tìm kiếm, thu thập thông tin thị trường, văn bản quy phạm pháp luật liên quan, với sự phân tích, đánh giá một cách thận trọng, chặt chẽ những thông tin đó cùng những kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn của thẩm định viên.

Thẩm định giá là gì thể hiện qua các đặc điểm cơ bản của hoạt động này, cụ thể như sau:

– Thẩm định giá là sự ước tính giá trị tại thời điểm định giá, giá trị của tài sản được xác định có thể là tài sản thị trường hoặc tài sản phi thị trường;

– Giá trị tài sản được thẩm định giá được biểu thị qua hình thức tiền tệ;

– Thẩm định giá được thực hiện theo yêu cầu và mục đích cụ thể, nhất định;

– Tuân thủ các tiêu chuẩn mà pháp luật đề ra.

3. Đối tượng thẩm định giá

Đối tượng thẩm định giá tài sản gồm các đối tượng: Bất động sản; Động sản; Tài sản hữu hình; Tài sản vô hình; Doanh nghiệp và lợi ích của doanh nghiệp; Công cụ tài chính; Tài sản tài chính; Thẩm định giá tài nguyên, Thẩm định giá thương hiệu…

4. Mục đích thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Vậy mục đích thẩm định giá là gì đều được pháp luật quy định cụ thể như sau:

– Xác định giá trị của tài sản để chuyển giao quyền sở hữu: giúp người bán xác định giá bán giúp các bên mua bán có thể thỏa thuận; thiết lập cơ sở trao đổi tài sản với nhau;…

– Xác định giá trị của tài sản để phục vụ mục đích – tín dụng. Ví dụ như phục vụ hoạt động cầm cố, thế chấp tài sản, xác định giá trị hợp đồng bảo hiểm tài sản,…

– Xác định giá trị tài sản để phát triển đầu tư như: so sánh với các cơ hội đầu tư khác, quyết định khả năng đầu tư,…

– Xác định giá trị của tài sản trong doanh nghiệp nhằm: lập các báo cáo thống kê, xác định giá trị doanh nghiệp, phương án xử lý sau khi cải cách doanh nghiệp,…

– Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu pháp lý. Ví dụ như: tìm giá trị tính thuế hàng năm; xác định giá trị bồi khi Nhà nước thu hồi tài sản, phục vụ hoạt động phân chia tài sản của Tòa án,…

Việc xác định rõ mục đích khi thực hiện thẩm định giá là gì từ đó có thể chủ động tìm hiểu các quy định liên quan khi thực hiện thủ tục. Tránh những rủi ro không đáng có xảy ra.

5. Các trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá không được thực hiện thẩm định giá

- Thực hiện thẩm định giá không đảm bảo tuân thủ các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

- Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước theo quy định của pháp luật về danh mục bí mật nhà nước.

- Có thẩm định viên tham gia thẩm định giá, người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát của doanh nghiệp thẩm định giá là thành viên, cổ đông sáng lập hoặc mua cổ phần, góp vốn vào tổ chức là khách hàng thẩm định giá.

- Có thẩm định viên tham gia thẩm định giá, người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát của doanh nghiệp thẩm định giá mà có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột là:

a) Thành viên, cổ đông sáng lập hoặc mua cổ phần, góp vốn vào tổ chức là khách hàng thẩm định giá;

b) Người có trách nhiệm lãnh đạo, quản lý, điều hành, là kế toán trưởng, thành viên Ban kiểm soát, kiểm soát viên của tổ chức là khách hàng thẩm định giá.

- Người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát, kiểm soát viên của đơn vị được thẩm định giá đồng thời là người mua cổ phần, góp vốn vào doanh nghiệp thẩm định giá.

- Doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng thẩm định giá có các mối quan hệ sau:

a) Có cùng một cá nhân hoặc doanh nghiệp, tổ chức thành lập hoặc tham gia thành lập; hoặc hoạt động trong cùng một tập đoàn, tổng công ty, tổ hợp công ty mẹ - công ty con;

b) Có mối quan hệ điều hành, kiểm soát, góp vốn dưới mọi hình thức giữa hai đơn vị;

c) Cùng trực tiếp hay gián tiếp chịu sự điều hành, kiểm soát, góp vốn dưới mọi hình thức của một bên khác;

d) Có thỏa thuận hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng.

 

II. Yêu cầu về người đại diện theo pháp luật của Doanh nghiệp thẩm định giá

1. Nội dung yêu cầu về người đại diện theo pháp luật của Doanh nghiệp thẩm định giá

Theo khoản 2 điều 1 bổ sung Điều 8a vào sau Điều 8 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP như sau:

“Điều 8a. Yêu cầu đối với người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc của doanh nghiệp thẩm định giá

1. Là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp theo quy định tại điểm c khoản 1 hoặc điểm c khoản 2 hoặc điểm c khoản 3 hoặc điểm c khoản 4 hoặc điểm c khoản 5 Điều 39 Luật giá.

2. Có ít nhất 03 năm (36 tháng) là thẩm định viên về giá hành nghề trước khi trở thành người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc của doanh nghiệp thẩm định giá.

3. Không là người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc của doanh nghiệp thẩm định giá đã bị thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá trong khoảng thời gian 01 năm (12 tháng) tính tới thời điểm nộp hồ sơ cấp, cấp lại Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.”

=> Theo Nghị định 12/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 89/2013/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá có hiệu lực từ ngày 01/5/2021. Theo đó, bổ sung quy định về yêu cầu đối với người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc của doanh nghiệp thẩm định giá.

Cụ thể, người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá phải đáp ứng các yêu cầu sau:

- Là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp theo quy định tại điểm c khoản 1 hoặc điểm c khoản 2 hoặc điểm c khoản 3 hoặc điểm c khoản 4 hoặc điểm c khoản 5 Điều 39 Luật giá 2012;

- Có ít nhất 03 năm (36 tháng) là thẩm định viên về giá hành nghề trước khi trở thành người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá;

- Không là người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá đã bị thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá trong khoảng thời gian 01 năm (12 tháng) tính tới thời điểm nộp hồ sơ cấp, cấp lại Giấy chứng nhận này.

2. Thời hạn cấp, cấp lại Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá

- Trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ 01 (một) bộ hồ sơ do doanh nghiệp lập theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 14 Nghị định này, Bộ Tài chính cấp, cấp lại Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá cho doanh nghiệp thẩm định giá.

- Trường hợp từ chối cấp, cấp lại Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, Bộ Tài chính trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do cho doanh nghiệp đăng ký kinh doanh dịch vụ thẩm định giá trong thời hạn 05 (năm) ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ.”

3. Đình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm định giá

Doanh nghiệp thẩm định giá bị đình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định tại Khoản 1 Điều 40 của Luật giá khi thuộc một trong các trường hợp sau:

a) Không bảo đảm một trong các điều kiện tương ứng loại hình doanh nghiệp quy định tại các Khoản 1, Khoản 2, Khoản 3, Khoản 4 và Khoản 5 Điều 39 của Luật giá trong 03 (ba) tháng liên tục.

b) Có sai phạm nghiêm trọng về chuyên môn hoặc vi phạm tiêu chuẩn thẩm định giá, bao gồm:

- Không tuân thủ Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

- Tiết lộ thông tin về hồ sơ, khách hàng thẩm định giá và tài sản được thẩm định giá trừ trường hợp được khách hàng thẩm định giá đồng ý hoặc được pháp luật cho phép.

- Có hành vi thông đồng với chủ tài sản, khách hàng thẩm định giá, người có liên quan khi thực hiện thẩm định giá nhằm làm sai lệch kết quả thẩm định giá.

- Làm sai lệch hồ sơ tài sản thẩm định giá hoặc sai lệch thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá dẫn đến kết quả thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá cao hơn hoặc thấp hơn 10% đối với tài sản là bất động sản, thiết bị, phương tiện vận tải, 15% đối với tài sản là vật tư, hàng hóa so với kết quả thẩm định giá cuối cùng của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp doanh nghiệp thẩm định và cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền áp dụng cùng phương pháp thẩm định giá.

- Bộ Tài chính, ra quyết định đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.

- Thời gian bị đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá tối đa không quá 60 (sáu mươi) ngày kể từ ngày quyết định đình chỉ có hiệu lực. Trong thời gian này, doanh nghiệp phải có báo cáo bằng văn bản gửi Bộ Tài chính về việc xử lý và khắc phục vi phạm của đơn vị kèm theo các tài liệu chứng minh liên quan, đồng thời đề nghị cho phép tiếp tục hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.

Căn cứ tình hình báo cáo của doanh nghiệp, Bộ Tài chính xem xét có thông báo bằng văn bản cho phép doanh nghiệp tiếp tục hoạt động thẩm định giá theo Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá tương ứng loại hình doanh nghiệp quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Khoản 3, Khoản 4 và Khoản 5 Điều 39 của Luật giá hoặc xử lý thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá của doanh nghiệp theo quy định tại Điều 20 Nghị định này.

- Trong thời gian bị đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, doanh nghiệp thẩm định giá phải chịu trách nhiệm về các hợp đồng thẩm định giá đã ký với khách hàng, hợp đồng lao động đã ký với thẩm định viên, nhân viên và các nghĩa vụ pháp lý khác theo quy định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

- Bộ Tài chính đăng tải công khai trên trang Thông tin điện tử của Bộ Tài chính danh sách doanh nghiệp thẩm định giá bị đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, danh sách doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện tiếp tục hoạt động thẩm định giá sau khi bị đình chỉ.

(MK LAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

Trên đây là nội dung Luật Minh Khuê đã sưu tầm và biên soạn. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

Luật Minh Khuê (Sưu tầm và biên tập).