Các phương thức phát triển nhà ở của cá nhân theo Luật đất đai 2023

Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu về nhà ở tại các khu vực đô thị ngày càng gia tăng, đặc biệt là nhu cầu về những căn hộ có diện tích vừa và nhỏ, phù hợp với khả năng tài chính của người dân. Thực tế này đã thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng của loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ do cá nhân đầu tư xây dựng, thường được biết đến dưới nhiều tên gọi khác nhau như nhà nhiều căn hộ, chung cư mini, nhà ở cho thuê nhiều tầng. Tuy nhiên, trong một thời gian dài, việc phát triển loại hình nhà ở này tồn tại không ít bất cập: xây dựng tự phát, thiếu kiểm soát về quy hoạch, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn phòng cháy chữa cháy, phát sinh tranh chấp quyền sở hữu và đặc biệt là khó khăn trong việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Việc hiểu đúng và áp dụng đúng các quy định mới của Luật Nhà ở 2023 không chỉ có ý nghĩa đối với cá nhân trực tiếp đầu tư xây dựng, mà còn đặc biệt quan trọng đối với người mua, người thuê mua và người thuê nhà. Bởi lẽ, chỉ khi mô hình phát triển nhà ở được thực hiện đúng pháp luật thì quyền lợi về chỗ ở, quyền sở hữu tài sản và sự an toàn của người dân mới thực sự được bảo đảm. Chính vì vậy, việc nghiên cứu quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê theo Luật Nhà ở 2023 là yêu cầu cần thiết nhằm nhận diện rõ ranh giới pháp lý, tránh rủi ro và bảo đảm tính minh bạch trong quá trình đầu tư, giao dịch và sử dụng nhà ở.

1. Thế nào là Nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ?

Căn cứ Điều 57 Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành (đặc biệt là Nghị định 95/2024/NĐ-CP), "Nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ" được định nghĩa dựa trên các tiêu chí cấu trúc vật lý và mục đích sử dụng như sau:

• Về cấu trúc: Là nhà ở có từ 02 tầng trở lên.
• Về thiết kế: Tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng các căn hộ (được hiểu là không gian ở khép kín, có đầy đủ chức năng).
• Về mục đích: Được xây dựng nhằm mục đích để bán, cho thuê mua, cho thuê, hoặc kết hợp các hình thức này.   

Khác với quy định cũ vốn chỉ tập trung vào giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, khái niệm mới gắn chặt quyền phát triển với nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, buộc cá nhân tham gia vào thị trường này phải tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật và quy trình pháp lý tương đương với các doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp nếu vượt quá quy mô nhất định. 

Loại hình nhà ở này mang các đặc điểm pháp lý hỗn hợp, nằm giữa ranh giới của tài sản dân sự và hàng hóa bất động sản thương mại:

• Chủ thể phát triển: Là cá nhân có quyền sử dụng đất ở hợp pháp (theo khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 2023). Tuy nhiên, khi thực hiện xây dựng, cá nhân có thể phải chuyển đổi mô hình hoạt động sang doanh nghiệp hoặc đáp ứng điều kiện năng lực của chủ đầu tư dự án.   
• Quyền sở hữu: Các căn hộ trong tòa nhà này được Nhà nước công nhận quyền sở hữu riêng biệt (được cấp Giấy chứng nhận - Sổ hồng) nếu đáp ứng đủ các điều kiện về xây dựng, đất đai và PCCC. Đây là điểm khác biệt then chốt so với các mô hình nhà trọ truyền thống.   
• Tính chất thương mại: Dù xuất phát từ đất ở của cá nhân, nhưng nếu xây dựng để bán hoặc cho thuê quy mô lớn (từ 20 căn trở lên), hoạt động này được coi là kinh doanh bất động sản và chịu sự điều chỉnh của pháp luật về đầu tư và kinh doanh bất động sản. 

2. Các trường hợp xây dựng và Điều kiện làm chủ đầu tư

Căn cứ vào khoản 1, khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 và hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP, việc cá nhân phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được chia thành ba trường hợp cụ thể sau:

Trường hợp 1: Xây dựng để bán hoặc cho thuê mua 

Đây là trường hợp chịu sự kiểm soát chặt chẽ nhất. Nếu cá nhân xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ với mục đích để bán (bán đứt) hoặc cho thuê mua (thuê trong một thời gian rồi chuyển quyền sở hữu), bất kể số lượng căn hộ là bao nhiêu (dù chỉ là 5 hay 10 căn), cá nhân đó phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở như sau:

• Phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, và Luật Xây dựng. Điều này bao gồm việc lập dự án, xin chấp thuận chủ trương đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công.
• Thành lập doanh nghiệp: Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (Điều 9), tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (bán, cho thuê mua) phải thành lập doanh nghiệp, trừ trường hợp quy mô nhỏ. Tuy nhiên, vì Luật Nhà ở yêu cầu phải làm thủ tục "dự án", mà chủ đầu tư dự án thường phải là tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân, nên trên thực tế, cá nhân muốn thực hiện mô hình này bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản.   
• Vốn chủ sở hữu: Phải đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính, cụ thể là vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư (đối với dự án <20ha).   

Trường hợp 2: Xây dựng để cho thuê (Quy mô từ 20 căn hộ trở lên)

Đối với trường hợp cá nhân xây dựng chỉ nhằm mục đích cho thuê (không bán), nhưng quy mô công trình đạt từ 20 căn hộ trở lên.

Tương tự như Trường hợp 1, cá nhân phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Nhà làm luật xác định rằng một tòa nhà có từ 20 căn hộ trở lên sẽ tập trung một lượng dân cư lớn (tương đương 40-60 người), tạo áp lực đáng kể lên hạ tầng kỹ thuật, giao thông và PCCC. Do đó, không thể quản lý như nhà ở riêng lẻ mà phải quản lý như một dự án chung cư thương mại để đảm bảo các tiêu chuẩn an toàn và quy hoạch đồng bộ.   

Trường hợp 3: Xây dựng để cho thuê (Quy mô dưới 20 căn hộ)

Điều kiện:

• Cá nhân xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên.
• Quy mô dưới 20 căn hộ.
• Mục đích duy nhất là để cho thuê.

Quy trình thực hiện:

• Cá nhân không bắt buộc phải thực hiện thủ tục đầu tư dự án như doanh nghiệp.
• Tuy nhiên, việc xây dựng phải tuân thủ quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ, bao gồm: Yêu cầu về thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng, cấp Giấy phép xây dựng.

Ngay cả ở quy mô nhỏ này, công trình vẫn phải đáp ứng các yêu cầu về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ (chặt chẽ hơn nhiều so với nhà ở riêng lẻ thông thường). Việc quản lý vận hành phải tuân theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.   

3. Quy định về Giao dịch (Bán, Cho thuê mua, Cho thuê) nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ 

Việc đưa sản phẩm nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ vào giao dịch thương mại được quy định chặt chẽ tại Điều 57 Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

Các căn hộ trong tòa nhà thuộc Trường hợp 1 và Trường hợp 2 (thực hiện theo mô hình dự án) khi đưa ra giao dịch phải tuân thủ Luật Kinh doanh Bất động sản:

• Đối với nhà ở có sẵn: Phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng, nghiệm thu PCCC và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đối với nhà ở hình thành trong tương lai: Phải có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua (thường yêu cầu đã hoàn thành xong phần móng và có bảo lãnh ngân hàng).   
• Hình thức hợp đồng: Việc bán, cho thuê mua phải được lập thành hợp đồng theo mẫu quy định và phải công chứng, chứng thực (trừ khi bên bán là tổ chức có chức năng kinh doanh BĐS thì có thể không bắt buộc công chứng, nhưng thực tế khuyến khích). 

Chủ đầu tư (cá nhân hoặc doanh nghiệp) chỉ được phép bàn giao căn hộ cho người mua, người thuê mua sau khi đã hoàn thành:

• Nghiệm thu công trình xây dựng theo thiết kế đã phê duyệt.
• Nghiệm thu an toàn phòng cháy, chữa cháy bởi cơ quan Cảnh sát PCCC. Đây là điều kiện tiên quyết và không được nợ. Việc bàn giao nhà khi chưa nghiệm thu PCCC là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng và có thể bị cưỡng chế dừng hoạt động ngay lập tức. 

 Theo Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP:

• Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế.
• "Quy mô nhỏ" được xác định là: Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư; Không quá 10 lần giao dịch/năm; Giá trị hợp đồng không quá 300 tỷ đồng.   

Tuy nhiên, đối chiếu với Điều 57 Luật Nhà ở 2023, nếu cá nhân xây để bán (Trường hợp 1), họ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án. Điều này tạo ra một vòng lặp pháp lý: Để làm dự án, thông thường phải là tổ chức kinh tế. Do đó, khả năng cao là cá nhân muốn xây để bán sẽ không thể áp dụng quy chế "kinh doanh quy mô nhỏ" mà bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp để thực hiện thủ tục dự án một cách chính danh.

4. Vấn đề Cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng) riêng từng căn

. Khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ: "Căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai...".   

Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP (Điều 23) cũng đồng bộ hóa quy định này, cho phép tách thửa, cấp sổ hồng cho từng phần diện tích nhà ở nếu đáp ứng đủ điều kiện.   

5. So sánh nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ với Chung cư mini trước đây

Bảng so sánh dưới đây tổng hợp sự thay đổi cơ bản giữa mô hình "Chung cư mini" tự phát trước đây và mô hình "Nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ" theo luật mới:

6. Câu hỏi thường gặp

6.1. Cá nhân có được tự xây chung cư mini để bán không?

Trả lời: Về lý thuyết là Được, nhưng về thực tế là Rất khó.

Vì Luật Nhà ở 2023 yêu cầu nếu xây để bán (dù chỉ 1 căn), cá nhân phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án. Điều này đồng nghĩa bạn phải có năng lực tài chính (vốn 20%), lập dự án đầu tư, và khả năng cao phải thành lập doanh nghiệp để thực hiện các thủ tục này. Bạn không thể tự ý xây một tòa nhà rồi bán các căn hộ như bán rau ngoài chợ được nữa.

6.2. Tôi xây dưới 20 căn hộ thì có được bán không?

Trả lời: Được, nhưng vẫn phải tuân thủ quy trình của dự án đầu tư như câu trên. Quy định "dưới 20 căn" chỉ giúp giảm nhẹ thủ tục nếu bạn xây để cho thuê. Còn hễ dính đến mục đích "để bán", bất kể số lượng, đều phải làm thủ tục dự án nghiêm ngặt.

6.3. Xây sai phép (vượt tầng) có bị buộc tháo dỡ không hay chỉ bị phạt tiền?

Trả lời: Theo quy định hiện hành, việc xây dựng sai phép đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ sẽ bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm. Cơ quan chức năng hiện nay xử lý rất quyết liệt vấn đề này, không còn cơ chế nộp phạt để hợp thức hóa sai phạm.

6.4. Người mua loại hình này có rủi ro gì không?

Trả lời: Nếu mua dự án tuân thủ đúng luật (có sổ hồng riêng), rủi ro rất thấp. Nhưng nếu mua các căn hộ xây sai phép, không có nghiệm thu PCCC, rủi ro là rất lớn:

• Không được cấp sổ hồng (mất quyền sở hữu pháp lý).
• Không được ở (nếu tòa nhà bị đình chỉ hoạt động do vi phạm PCCC).
• Nguy hiểm đến tính mạng khi xảy ra hỏa hoạn.

6.5. Có nên đầu tư mua loại hình này để ở hoặc cho thuê lại?

Trả lời:

• Nên: Nếu tòa nhà đã có Sổ hồng riêng cho từng căn, hệ thống PCCC đã được nghiệm thu (có tem kiểm định), và vị trí thuận lợi. Đây là tài sản sinh dòng tiền tốt.
• Không nên: Nếu chủ đầu tư chỉ hứa hẹn, mua bán qua vi bằng, hoặc tòa nhà nằm sâu trong ngõ nhỏ xe cứu hỏa không vào được. Rủi ro pháp lý và an toàn là quá lớn so với lợi nhuận.

Kết luận

Có thể thấy, Luật Nhà ở 2023 đã thiết lập một khuôn khổ pháp lý tương đối đầy đủ và chặt chẽ đối với việc phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân. Tinh thần xuyên suốt của luật không phải là hạn chế quyền xây dựng của người dân, mà là đặt hoạt động này vào trật tự pháp lý thống nhất, bảo đảm sự an toàn, minh bạch và bền vững cho thị trường nhà ở. Theo đó, cá nhân vẫn được phép xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ, nhưng tùy theo mục đích sử dụng – bán, cho thuê mua hay cho thuê – mà phải đáp ứng các điều kiện pháp lý khác nhau, thậm chí trong nhiều trường hợp phải thực hiện theo cơ chế của dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Quy định mới đã làm rõ ranh giới giữa nhà ở riêng lẻ và nhà ở hình thành để kinh doanh, khắc phục tình trạng “lách luật” trong thời gian trước đây, đồng thời tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho từng căn hộ khi đủ điều kiện. Điều này không chỉ góp phần bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua, người thuê mua mà còn nâng cao trách nhiệm của cá nhân đầu tư xây dựng đối với cộng đồng dân cư, hạ tầng đô thị và an toàn xã hội.

Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở - Quý khách hàng vui lòng liên hệ ngay: Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162, Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc.