- 1. Cơ sở pháp lý xử phạt vi phạm quy định về quản lý, phát triển nhà ở
- 2. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở
- 3. Xử phạt hành vi vi phạm quy định về phát triển nhà ở
- 3.1. Hình phạt chính là phạt tiền
- 3.2. Biện pháp khắc phục hậu quả
- 4. Xử phạt hành vi vi phạm quy định về quản lý giao dịch nhà ở
- 4.1. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, đối tượng bị xử phạt thế nào?
- 4.2. Bên thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho thuê lại không được cơ quan nhà nước đồng ý bị phạt thê nào?
- 4.3. Vi phạm quy định về giao dịch nhà ở có yếu tố nước ngoài bị xử phạt thế nào?
- 4.4. Biện pháp khắc phục hậu quả
- 4.5 Điều kiện để làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là gì?
- 4.6 Không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định bị xử phạt thế nào?
- 4.7 Người thuê nhà ở công vụ tự ý cải tạo, sửa chữa hoặc phá dỡ nhà ở công vụ bị phạt thế nào?
1. Cơ sở pháp lý xử phạt vi phạm quy định về quản lý, phát triển nhà ở
- Luật nhà ở năm 2014 (thay thế bởi Luật nhà ở năm 2023)
- Nghị định 16/2022/NĐ-CP (có hiệu lực từ 28/01/2022) thay thế Nghị định 139/2017/NĐ-CP.
2. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở
Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở.
Phát triển nhà ở được quy định tại Chương III Luật nhà ở năm 2014 và được hướng dẫn tại một số Nghị định và Thông tư.
Điều 14 Luật nhà ở quy định yêu cầu đối với phát triển nhà ở đó là:
- Phù hợp với nhu cầu về nhà ở của các đối tượng khác nhau và điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, của từng địa phương, từng vùng, miền trong từng thời kỳ.
- Phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng giai đoạn.
- Tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng xây dựng; thực hiện đúng các yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, môi trường, an toàn trong quá trình xây dựng và có khả năng ứng phó với thiên tai, biến đổi khí hậu; sử dụng tiết kiệm năng lượng, tài nguyên đất đai.
- Đối với khu vực đô thị thì việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và chủ yếu được thực hiện theo dự án. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đáp ứng yêu cầu nêu trên, bảo đảm việc phân bố dân cư, chỉnh trang đô thị. Đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư và xây dựng nhà ở để cho thuê.
- Đối với khu vực nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo thì việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nông thôn, chương trình xây dựng nông thôn mới, phong tục, tập quán của từng dân tộc, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền; từng bước xóa bỏ việc du canh, du cư, bảo đảm phát triển nông thôn bền vững; khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, nhà ở nhiều tầng.
3. Xử phạt hành vi vi phạm quy định về phát triển nhà ở
3.1. Hình phạt chính là phạt tiền
Theo quy định tại Điều 63 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi vi phạm quy định về phát triển nhà ở sẽ bị phạt tiền như sau:
Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Báo cáo, cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho cơ quan có thẩm quyền theo quy định;
b) Đặt tên hoặc điều chỉnh tên dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc tên các khu vực trong dự án không đúng quy định hoặc chưa được cơ quan có thẩm quyền quyết định.
Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi sau đây:
a) Điều chỉnh một trong các nội dung sau: tiến độ thực hiện, loại nhà ở phải xây dựng, tổng diện tích sàn xây dựng, tổng số lượng nhà ở, tỷ lệ các loại nhà, tổng mức đầu tư tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công, dự án PPP trước khi được cơ quan có thẩm quyền quyết định;
b) Không ưu tiên bố trí nhà ở thương mại trong dự án cho người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ trong dự án theo quy định;
c) Không xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư khi triển khai thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp;
d) Không bố trí quỹ đất để phục vụ sản xuất cho người thuộc diện được tái định cư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư ở nông thôn;
đ) Tự ý thay đổi tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư và công trình phụ trợ (nếu có) đối với dự án sau khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư;
e) Không dành đủ diện tích xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê (đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội không thuộc khu vực phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê);
g) Không đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
h) Nhà ở xã hội được thiết kế, xây dựng không theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội;
i) Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị nhà ở không đúng mục đích sử dụng đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt.
Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có hành vi chậm triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị theo quy định.
Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có hành vi không thực hiện triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khu đô thị theo quy định.
Phạt tiền từ 260.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có hành vi không dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị theo quy định.
3.2. Biện pháp khắc phục hậu quả
- Buộc báo cáo cơ quan có thẩm quyền về tình hình triển khai dự án theo quy định với hành vi quy định tại điểm a khoản 1.
- Buộc đặt tên hoặc điều chỉnh tên dự án hoặc tên các khu vực trong dự án theo quy định với hành vi quy định tại điểm b khoản 1.
- Buộc hủy bỏ kết quả điều chỉnh với hành vi quy định tại điểm a khoản 2.
- Buộc chủ đầu tư ưu tiên bố trí nhà ở thương mại theo quy định với hành vi quy định tại điểm b khoản 2.
- Buộc xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư theo quy định với hành vi quy định tại điểm c khoản 2.
- Buộc chủ đầu tư sắp xếp, bố trí quỹ đất để phục vụ sản xuất theo quy định với hành vi quy định tại điểm d khoản 2.
- Buộc xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư và công trình phụ trợ (nếu có) đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng với hành vi quy định tại điểm đ khoản 2 đối với công trình chưa khởi công hoặc đang thi công xây dựng;
- Buộc dành đủ diện tích xây dựng nhà ở xã hội theo quy định với hành vi quy định tại điểm e khoản 2.
- Buộc đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định pháp luật với hành vi quy định tại điểm g khoản 2.
- Buộc chủ đầu tư thực hiện theo đúng thiết kế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, diện tích xây dựng nhà ở xã hội theo quy định với hành vi quy định tại điểm h khoản 2 đối với công trình chưa khởi công hoặc đang thi công xây dựng;
- Buộc chậm nhất trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có quyết định xử phạt vi phạm hành chính, chủ đầu tư phải khởi công xây dựng nhà ở xã hội theo quy định với hành vi quy định tại khoản 3.
- Buộc chủ đầu tư triển khai thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định đối với hành vi quy định tại khoản 4.
- Buộc chủ đầu tư phải dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội theo quy định đối với hành vi quy định tại khoản 5.
4. Xử phạt hành vi vi phạm quy định về quản lý giao dịch nhà ở
4.1. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, đối tượng bị xử phạt thế nào?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đúng điều kiện quy định;
b) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng theo quy định;
c) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đảm bảo các điều kiện theo quy định.
4.2. Bên thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho thuê lại không được cơ quan nhà nước đồng ý bị phạt thê nào?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Bên thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thực hiện chuyển đổi, bán, cho thuê lại không được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền theo quy định;
b) Bên thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội bán, cho thuê lại, cho mượn nhà trong thời gian thuê, thuê mua hoặc bán lại nhà không đúng quy định.
Đối với giao dịch nhà ở xã hội tại khoản 4 Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 260.000.000 đồng đối với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai (trừ trường hợp có quy định khác) không đúng quy định.
4.3. Vi phạm quy định về giao dịch nhà ở có yếu tố nước ngoài bị xử phạt thế nào?
Theo quy định tại khoản 3 Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, xử phạt đối với các hành vi vi phạm quy định về nhà ở có yếu tố nước ngoài như sau:
a) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với hành vi cho thuê nhà ở mà không có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở;
b) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với hành vi thực hiện thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở không thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam;
c) Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với hành vi dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác không phải để ở.
Phạt tiền từ 260.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi vi phạm quy định về bán nhà ở cho cá nhân, tổ chức nước ngoài sau đây:
a) Bán nhà ở vượt quá số lượng cá nhân, tổ chức nước ngoài được phép sở hữu theo quy định;
b) Bán nhà ở cho người nước ngoài mà theo quy định thuộc khu vực không cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu;
c) Không gửi thông tin (bằng thư điện tử và bằng văn bản) để đăng trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng về nhà ở đã bán cho cá nhân, tổ chức nước ngoài.
4.4. Biện pháp khắc phục hậu quả
Biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm quy định về quản lý giao dịch nhà ở gồm:
a) Buộc thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đã bán, cho thuê hoặc cho thuê mua không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đúng điều kiện với hành vi quy định tại điểm a khoản 1.
b) Buộc thu hồi nhà ở xã hội và buộc hoàn trả bên mua, bên thuê mua số tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đối với hành vi quy định tại điểm b, điểm c khoản 1.
c) Buộc thu hồi lại nhà thuộc sở hữu nhà nước đã thực hiện chuyển đổi, bán, cho thuê lại không được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền theo quy định với hành vi quy định tại điểm a khoản 2.
d) Buộc thu hồi nhà ở xã hội với hành vi quy định tại điểm b khoản 2.
đ) Buộc thu hồi số tiền giao dịch không thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam với hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 3.
e) Buộc bên cho thuê hủy bỏ việc cho thuê với hành vi quy định tại điểm c khoản 3.
g) Buộc thu hồi lại số lượng nhà đã bán cho người nước ngoài và hoàn trả toàn bộ chi phí mà bên mua đã trả và bồi thường thiệt hại cho bên mua đối với hành vi quy định tại điểm a, điểm b khoản 5.
Lưu ý: Mức phạt tiền này áp dụng đối với tổ chức, trường hợp cá nhân vi phạm hành vi tương ứng mức tiền phạt bằng 1/2, riêng mức phạt tiền quy định tại điểm a khoản 3 Điều 64 là mức phạt đối với cá nhân vi phạm (điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
4.5 Điều kiện để làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là gì?
Theo quy định tại Điều 21 Luật nhà ở 2014, điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại gồm:
- Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.
- Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.
- Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
4.6 Không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định bị xử phạt thế nào?
Theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 67 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định bị phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 260 triệu đồng đối với chủ đầu tư.
4.7 Người thuê nhà ở công vụ tự ý cải tạo, sửa chữa hoặc phá dỡ nhà ở công vụ bị phạt thế nào?
Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 65 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, người thuê nhà ở công vụ tự ý cải tạo, sửa chữa hoặc phá dỡ nhà ở công vụ bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.
Bạn đọc còn vướng mắc pháp lý nào khác vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật nhà ở trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp nhanh chóng nhất!
