Cho phép xây dựng công trình trên đất nông nghiệp và miễn giấy phép xây dựng tại TPHCM theo Quyết định 90/2024/QĐ-UBND

1. Có được phép xây công trình 50m2 trên đất nông nghiệp hay không?

Theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024, đất đai được phân loại thành ba nhóm chính dựa trên mục đích sử dụng, bao gồm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Cụ thể, nhóm đất nông nghiệp được xác định là các loại đất phục vụ trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp, bao gồm nhiều loại đất với các mục đích sử dụng khác nhau.

Trong nhóm đất nông nghiệp, Điều 9 quy định rõ các loại đất sau: Đầu tiên là đất trồng cây hằng năm, bao gồm đất trồng lúa và đất trồng các cây hằng năm khác. Tiếp theo là đất trồng cây lâu năm, dành cho việc trồng các loại cây có chu kỳ sinh trưởng dài. Bên cạnh đó, đất lâm nghiệp, bao gồm các loại đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất, cũng được đưa vào nhóm đất nông nghiệp, phục vụ cho các hoạt động liên quan đến bảo vệ môi trường và khai thác tài nguyên rừng. Các loại đất khác trong nhóm nông nghiệp còn có đất nuôi trồng thủy sản, đất chăn nuôi tập trung, đất làm muối, và cuối cùng là đất nông nghiệp khác, bao gồm các mục đích sản xuất nông nghiệp chưa được liệt kê trong các loại đất trên.

Như vậy, đất nông nghiệp là các loại đất được sử dụng chủ yếu cho các hoạt động sản xuất nông nghiệp, từ việc trồng trọt đến chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, và làm muối. Các loại đất này đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển nền nông nghiệp, bảo đảm an ninh lương thực và bảo vệ tài nguyên thiên nhiên.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 218 của Luật Đất đai 2024, việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích là một hình thức linh hoạt, cho phép các loại đất được sử dụng đồng thời vào nhiều mục đích khác nhau, phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội và bảo vệ môi trường. Cụ thể, các loại đất sau đây có thể được sử dụng kết hợp với các mục đích khác nhau.

Đầu tiên, đất nông nghiệp có thể được sử dụng kết hợp với các mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, hoặc trồng cây dược liệu. Điều này tạo điều kiện cho việc tăng cường giá trị sử dụng của đất nông nghiệp, giúp các chủ đất tận dụng tối đa tài nguyên đất để phát triển sản xuất và kinh doanh. Tiếp theo, đất sử dụng vào mục đích công cộng cũng có thể kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển các khu vực dân cư và khu thương mại.

Ngoài ra, đất xây dựng công trình sự nghiệp cũng có thể kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, giúp tăng cường hiệu quả sử dụng đất và tạo ra các nguồn thu từ các hoạt động kinh doanh phục vụ cộng đồng. Đất ở có thể kết hợp với nhiều mục đích khác nhau, như nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, hoặc các công trình sự nghiệp có mục đích kinh doanh. Điều này không chỉ giúp tiết kiệm diện tích đất mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế, đáp ứng nhu cầu đa dạng của xã hội.

Bên cạnh đó, đất có mặt nước có thể được sử dụng kết hợp đa mục đích theo các quy định cụ thể tại Điều 188, 189 và 215 của Luật Đất đai, tạo điều kiện cho việc phát triển các dự án sử dụng tài nguyên nước một cách bền vững và hiệu quả. Đất tôn giáo, đất tín ngưỡng, theo quy định, có thể kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, nhằm khai thác tiềm năng phát triển du lịch văn hóa, tôn giáo một cách hợp pháp và bền vững.

Cuối cùng, các loại đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 9 của Luật này, bao gồm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp khác, có thể được sử dụng kết hợp với mục đích nông nghiệp, xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin, quảng cáo ngoài trời hoặc phát triển điện mặt trời. Việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn góp phần bảo vệ môi trường và tạo ra các cơ hội mới cho sự phát triển bền vững.

Như vậy, việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích là một chính sách linh hoạt của Nhà nước nhằm thúc đẩy sự phát triển đa dạng của các loại đất, vừa đảm bảo hiệu quả kinh tế, vừa bảo vệ các giá trị xã hội và môi trường trong quá trình sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 99 của Nghị định 102/2024/NĐ-CP, việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải tuân thủ một số điều kiện và phạm vi cụ thể, nhằm đảm bảo tính hợp lý, hiệu quả và bảo vệ môi trường trong quá trình sử dụng đất. Đầu tiên, việc sử dụng đất vào mục đích kết hợp không được phép thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai. Điều này có nghĩa là khi sử dụng đất kết hợp đa mục đích, không được phép chuyển đổi đất từ mục đích này sang mục đích khác trái với các quy định của pháp luật về chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất.

Một trong những yêu cầu quan trọng khác là diện tích đất sử dụng vào mục đích kết hợp không được vượt quá 50% diện tích đất sử dụng cho mục đích chính. Tuy nhiên, đối với đất ở sử dụng kết hợp đa mục đích, quy định này có thể linh hoạt hơn. Điều này đảm bảo rằng phần lớn diện tích đất vẫn được sử dụng cho mục đích chính, tránh việc sử dụng quá nhiều đất vào các mục đích phụ gây ảnh hưởng đến quy hoạch và phát triển lâu dài của khu vực. Đặc biệt, đối với công trình xây dựng trên đất nông nghiệp, việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải đảm bảo rằng công trình xây dựng có quy mô và tính chất phù hợp, đồng thời phải dễ dàng tháo dỡ nếu cần thiết, để tránh ảnh hưởng lâu dài đến đất đai và sản xuất nông nghiệp. Các quy định cụ thể về diện tích đất xây dựng công trình trên đất trồng lúa hoặc đất lâm nghiệp sẽ được thực hiện theo các quy định chi tiết tại Nghị định 112/2024/NĐ-CP và các quy định về pháp luật lâm nghiệp, nhằm bảo vệ các khu vực đất này và duy trì sản xuất nông nghiệp bền vững.

Ngoài ra, đối với đất có mặt nước, một trong những yêu cầu quan trọng là không được phép san lấp đất làm thay đổi dòng chảy, diện tích bề mặt nước hoặc chiều sâu tầng nước. Điều này nhằm bảo vệ các hệ sinh thái nước, bảo đảm việc duy trì nguồn nước và các hoạt động thủy sản, đồng thời tránh làm thay đổi cấu trúc tự nhiên của các khu vực có mặt nước.

Việc xây dựng và cải tạo các công trình phục vụ cho mục đích kết hợp cũng phải tuân thủ các quy định về xây dựng và các luật liên quan khác, đảm bảo tính hợp pháp và an toàn trong việc thực hiện các dự án. Đặc biệt, thời gian sử dụng đất vào mục đích kết hợp không được vượt quá thời gian sử dụng đất còn lại của mục đích chính. Điều này có nghĩa là nếu đất có thời hạn sử dụng ngắn, thì việc sử dụng đất cho mục đích kết hợp phải được giới hạn trong khoảng thời gian hợp lý, tránh ảnh hưởng đến các quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất sau này.

Tóm lại, các quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích, theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP, nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững, bảo vệ tài nguyên đất, và duy trì sự ổn định trong việc sử dụng đất. Các yêu cầu này giúp các dự án kết hợp sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau không gây hại đến các chức năng chính của đất, đồng thời đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội một cách hiệu quả và hợp pháp.

2. TPHCM có cho phép xây công trình 50m2 trên đất nông nghiệp hay không?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 178 của Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm cả cá nhân và cộng đồng dân cư, có quyền thực hiện việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi trên đất nông nghiệp của mình, nhằm sử dụng đất một cách hiệu quả và phù hợp với nhu cầu sản xuất. Điều này cho phép họ linh hoạt thay đổi các loại cây trồng hoặc vật nuôi để nâng cao hiệu quả kinh tế, đồng thời có thể áp dụng hình thức sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định tại Điều 218 của Luật Đất đai. Tuy nhiên, việc chuyển đổi này phải được thực hiện trong khuôn khổ pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến mục đích sử dụng chính của đất.

Đặc biệt, người sử dụng đất nông nghiệp còn có quyền sử dụng một phần diện tích đất để xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp. Diện tích đất này được quy định cụ thể bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, nhằm đảm bảo các công trình được xây dựng không làm ảnh hưởng đến quá trình sản xuất nông nghiệp và vẫn tuân thủ quy hoạch sử dụng đất. Đối với đất trồng lúa, việc xây dựng công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp phải tuân thủ thêm các quy định tại Điều 182 của Luật Đất đai 2024, nhằm bảo vệ diện tích đất trồng lúa và duy trì hiệu quả canh tác.

Bên cạnh đó, theo Điều 5 Quyết định 90/2024/QĐ-UBND TP.HCM, việc xây dựng công trình trên đất nông nghiệp để phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại địa phương này cũng có những quy định chặt chẽ. Cụ thể, diện tích đất sử dụng để xây dựng công trình chỉ được phép chiếm tối đa 01% tổng diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình hoặc cộng đồng, nhưng không được vượt quá 50m2. Quy định này nhằm đảm bảo rằng phần lớn diện tích đất vẫn được sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp, đồng thời tránh tình trạng lạm dụng việc xây dựng công trình trên đất nông nghiệp. Các công trình này cũng có những yêu cầu nhất định về quy mô và cấu trúc, như chỉ được phép xây dựng một tầng, với chiều cao đỉnh mái tối đa là 5m, không có tầng hầm và phải có kết cấu bán kiên cố, sử dụng vật liệu nhẹ cho tường và mái, chẳng hạn như tường gạch, tường vật liệu nhẹ, cột thép hoặc cột sắt, mái làm bằng vật liệu nhẹ. Các quy định này không chỉ nhằm bảo vệ môi trường sản xuất nông nghiệp mà còn đảm bảo rằng các công trình xây dựng không ảnh hưởng đến cảnh quan và quy hoạch tổng thể của khu vực.

Như vậy, tại TP.HCM, việc sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp phải tuân thủ các quy định rõ ràng về diện tích đất, quy mô công trình và cấu trúc xây dựng, nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững, đồng thời giữ gìn hiệu quả sản xuất nông nghiệp và bảo vệ môi trường sống.

3. Miễn giấy phép xây dựng với công trình xây dựng trên đất nông nghiệp tại TPHCM theo Quyết định 90/2024

Việc xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp được thực hiện theo các quy định tại Điều 131 của Luật Xây dựng 2014, đã được sửa đổi, bổ sung trong Luật Xây dựng sửa đổi 2020. Theo đó, các công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp sẽ được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 89 của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung tại Luật Xây dựng sửa đổi 2020). Điều này giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân trong việc xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà không phải trải qua quá trình xin cấp phép xây dựng phức tạp. Tuy nhiên, việc miễn giấy phép xây dựng không có nghĩa là không có sự giám sát của cơ quan nhà nước. Cụ thể, UBND cấp huyện sẽ là cơ quan có thẩm quyền chấp thuận về địa điểm, quy mô và thời gian tồn tại của công trình. Điều này đảm bảo rằng các công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp được xây dựng hợp lý, đúng quy hoạch và không ảnh hưởng đến các yếu tố khác trong khu vực.

Mặc dù được miễn giấy phép xây dựng, việc xây dựng các công trình này vẫn phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt để đảm bảo an toàn và không gây ảnh hưởng tiêu cực đến các công trình công cộng, đặc biệt là các công trình thủy lợi, công trình đê điều và các diện tích đất nông nghiệp liền kề. Đồng thời, công trình xây dựng không được vi phạm lộ giới đường hiện hữu theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Các quy định này nhằm bảo vệ cơ sở hạ tầng hiện tại và duy trì sự ổn định trong hoạt động sản xuất nông nghiệp.

Ngoài ra, chủ đầu tư các công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp cần tuân thủ yêu cầu về việc tháo dỡ công trình khi hết thời gian tồn tại theo quy định. Điều này được hiểu là chủ đầu tư phải tháo dỡ công trình khi hết thời gian sử dụng mà không có bất kỳ điều kiện bồi thường nào. Họ cũng phải tháo dỡ công trình khi có yêu cầu từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc trong trường hợp đất nông nghiệp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt chuyển mục đích sử dụng. Quy định này giúp đảm bảo tính linh hoạt trong việc sử dụng đất và bảo vệ môi trường nông nghiệp, đồng thời tạo ra sự công bằng trong việc sử dụng tài nguyên đất đai.

Đặc biệt, Quyết định 90/2024/QĐ-UBND TP.HCM, có hiệu lực từ ngày 23/10/2024, sẽ không áp dụng cho đất trồng lúa, vì diện tích đất xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất trồng lúa phải tuân thủ các quy định riêng biệt của Nghị định về đất trồng lúa. Điều này phản ánh sự đặc thù của đất trồng lúa, nơi mà các yêu cầu về bảo vệ môi trường và sản xuất lúa gạo có thể nghiêm ngặt hơn nhằm bảo đảm an ninh lương thực và ổn định sản xuất nông nghiệp.

Tóm lại, các quy định liên quan đến việc xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và tổ chức, mà còn đảm bảo tính pháp lý, bảo vệ môi trường và tài nguyên đất nông nghiệp, đồng thời duy trì sự phát triển bền vững trong khu vực.

Xem thêm bài viết: Quy định về việc giám sát tác giả của nhà thầu thiết kế trong quá trình thi công xây dựng công trình?

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp.