Cho thuê nhà ở là tài sản chung vợ chồng có cần phải có chữ ký cả hai?

1. Quyền hạn của vợ chồng trong việc quản lý, sử dụng tài sản chung

Căn cứ theo quy định tại Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung:

- Việc chiếm hữu, sử dụng, và định đoạt tài sản chung của vợ chồng được thực hiện dựa trên sự thỏa thuận của cả hai bên. Điều này có nghĩa là vợ chồng cần phải đạt được sự đồng thuận trong các quyết định liên quan đến tài sản chung để đảm bảo rằng mọi hành động liên quan đến tài sản này đều hợp pháp và công bằng.

Trong các trường hợp đặc biệt, việc định đoạt tài sản chung cần phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả vợ chồng. Những trường hợp này bao gồm:

- Trong trường hợp tài sản chung là bất động sản, vợ chồng phải có sự thỏa thuận bằng văn bản trước khi thực hiện bất kỳ hành động nào liên quan đến tài sản này. Bất động sản bao gồm nhà ở, đất đai, và các tài sản không di chuyển được khác. Việc thỏa thuận bằng văn bản giúp xác nhận và bảo vệ quyền lợi của cả hai bên khi định đoạt tài sản.

- Động sản phải đăng ký quyền sở hữu: Đối với động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu, như ô tô, tàu thuyền, hoặc các tài sản có giá trị cao khác, cũng cần có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả vợ và chồng trước khi thực hiện giao dịch liên quan. Điều này nhằm đảm bảo rằng các quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản được thực hiện một cách hợp pháp và minh bạch.

- Tài sản đang tạo ra thu nhập chủ yếu: Nếu tài sản chung đang đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra thu nhập chủ yếu cho gia đình, việc định đoạt hoặc thay đổi tình trạng của tài sản đó cũng phải được thực hiện dựa trên sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng. Điều này nhằm đảm bảo rằng quyết định liên quan đến tài sản không ảnh hưởng tiêu cực đến nguồn thu nhập của gia đình.

Theo Điều 13 Nghị định 126/2014/NĐ-CP, việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung vẫn được thực hiện dựa trên sự thỏa thuận của vợ chồng. Tuy nhiên, trong trường hợp một bên vợ hoặc chồng thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình, điều này sẽ được coi là đã được sự đồng ý của bên kia, trừ những trường hợp đặc biệt quy định tại khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014.

Nếu một bên vợ hoặc chồng định đoạt tài sản chung mà không tuân thủ quy định tại khoản 2 Điều 35, bên còn lại có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó là vô hiệu và yêu cầu giải quyết các hậu quả pháp lý liên quan đến giao dịch vô hiệu này.

Theo Điều 36 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, trong trường hợp vợ chồng thỏa thuận đưa tài sản chung vào kinh doanh, người thực hiện việc đưa tài sản vào kinh doanh có quyền tự mình thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản đó. Thỏa thuận về việc đưa tài sản chung vào kinh doanh phải được lập thành văn bản để đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch.

Điều 25 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định rằng nếu vợ chồng cùng kinh doanh, thì cả hai vợ chồng đều có thể tham gia vào quan hệ kinh doanh và là người đại diện hợp pháp của nhau trong các giao dịch liên quan đến kinh doanh đó. Trường hợp này áp dụng trừ khi có thỏa thuận khác giữa vợ chồng trước khi tham gia vào quan hệ kinh doanh hoặc có quy định khác trong các luật liên quan.

Tài sản chung trong kinh doanh: Đối với trường hợp vợ hoặc chồng đưa tài sản chung vào kinh doanh, quy định tại Điều 36 của Luật Hôn nhân và gia đình 2014 sẽ được áp dụng để điều chỉnh quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản đó trong hoạt động kinh doanh.

Như vậy, việc định đoạt tài sản chung của vợ chồng không phải lúc nào cũng yêu cầu sự đồng ý của cả hai bên trong mọi trường hợp. Tuy nhiên, đối với các loại tài sản như bất động sản, động sản cần đăng ký quyền sở hữu, và tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu, việc định đoạt cần phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả vợ chồng

2. Cho thuê nhà ở là tài sản chung của vợ chồng cần phải có chữ ký cả hai?

Theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2023, các bên tham gia vào giao dịch liên quan đến nhà ở, bao gồm các hoạt động như bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, hoặc ủy quyền quản lý nhà ở, cần phải đáp ứng các điều kiện cụ thể sau đây:

Điều kiện đối với bên thực hiện giao dịch:

- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc được ủy quyền: Bên thực hiện giao dịch, bao gồm cả việc bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, hoặc ủy quyền quản lý nhà ở, phải là chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở hoặc là người được chủ sở hữu ủy quyền thực hiện các giao dịch này. Đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, bên thực hiện giao dịch phải là người đã mua nhà ở từ chủ đầu tư hoặc đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở từ người khác.

- Năng lực hành vi dân sự: Nếu là cá nhân, người thực hiện giao dịch phải có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự. Nếu là tổ chức, tổ chức đó cần phải có tư cách pháp nhân. Tuy nhiên, đối với tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, không yêu cầu phải có tư cách pháp nhân.

Điều kiện đối với bên nhận tài sản hoặc quyền sử dụng tài sản:

- Cá nhân trong nước: Nếu là cá nhân trong nước, bên nhận tài sản, bao gồm bên mua, thuê, thuê mua, nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, hoặc ở nhờ, phải có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự. Ngoài ra, không yêu cầu phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

- Cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Nếu là cá nhân nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, phải có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật Việt Nam và phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở. Tương tự, không yêu cầu phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Điều kiện đối với tổ chức tham gia giao dịch:

- Tổ chức trong nước: Nếu là tổ chức trong nước, tổ chức này phải có tư cách pháp nhân. Việc tham gia giao dịch không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh hoặc nơi thành lập tổ chức.

- Tổ chức nước ngoài: Nếu là tổ chức nước ngoài, tổ chức này phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở. Đối với tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở, tổ chức đó phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 213 của Bộ luật Dân sự năm 2015, vợ chồng có quyền thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, và định đoạt tài sản chung.

Do đó, khi tham gia vào giao dịch về nhà ở, bên cho thuê tài sản phải là chủ sở hữu của tài sản hoặc là người được chủ sở hữu ủy quyền thực hiện giao dịch đó. Nếu tài sản là tài sản chung của hai vợ chồng, việc cho thuê cần phải có sự đồng ý và chữ ký của cả hai vợ chồng. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận để một người đứng ra đại diện ký hợp đồng cho thuê nhà, với điều kiện sự đại diện này phải được sự đồng ý rõ ràng từ cả hai vợ chồng và phải tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.

3. Hậu quả pháp lý nếu không có chữ ký của cả hai vợ chồng

Nếu hợp đồng cho thuê nhà ở là tài sản chung của vợ chồng mà không có chữ ký của cả hai vợ chồng, các hậu quả pháp lý có thể xảy ra như sau:

- Hợp đồng có thể bị xem là vô hiệu: Trong trường hợp hợp đồng chỉ được ký bởi một trong hai vợ chồng mà không có sự đồng ý của người còn lại, hợp đồng đó có thể bị coi là vô hiệu và không có giá trị pháp lý. Điều này có thể dẫn đến việc các bên liên quan không thể thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, và các giao dịch được thực hiện trên cơ sở hợp đồng này có thể bị coi là không hợp pháp.

- Việc thiếu chữ ký của cả hai vợ chồng có thể dẫn đến tranh chấp giữa các bên liên quan, đặc biệt là khi có sự tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản. Điều này có thể dẫn đến những cuộc tranh cãi pháp lý phức tạp và mất thời gian, ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan.

4. Quy trình cho thuê nhà ở là tài sản chung của vợ chồng

Để đảm bảo việc cho thuê nhà ở là tài sản chung của vợ chồng được thực hiện hợp pháp và đúng quy định, cần tuân theo quy trình sau đây:

- Thỏa thuận giữa vợ chồng: Trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch cho thuê nào, cả hai vợ chồng cần thống nhất và đồng ý về tất cả các điều khoản liên quan đến việc cho thuê nhà. Điều này bao gồm việc xác định giá thuê, thời hạn thuê, các điều kiện và quyền lợi của bên cho thuê cũng như bên thuê, và mọi yếu tố khác liên quan đến giao dịch. Sự thống nhất này là cần thiết để tránh các tranh chấp và bảo đảm rằng cả hai bên đều đồng ý với các điều khoản của hợp đồng.

- Soạn thảo hợp đồng: Hợp đồng cho thuê nhà cần được lập thành văn bản để đảm bảo tính hợp pháp và rõ ràng. Trong hợp đồng cần ghi rõ các điều khoản thỏa thuận đã được thống nhất, bao gồm thông tin về tài sản cho thuê, giá thuê, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, cũng như các điều khoản khác liên quan đến việc thực hiện và chấm dứt hợp đồng.

- Ký kết hợp đồng: Cả hai vợ chồng cần phải cùng ký tên vào hợp đồng để xác nhận sự đồng ý và cam kết thực hiện các điều khoản trong hợp đồng. Việc ký kết hợp đồng bởi cả hai vợ chồng là cần thiết để hợp đồng có hiệu lực pháp lý và đảm bảo rằng quyền lợi của cả hai bên đều được bảo vệ.

Xẹm thêm: Xác định tài sản chung, riêng của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân?

Quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất!