Mục lục bài viết

1. Quy định pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai?

- Theo Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch. Điều 105 của cùng bộ luật mô tả tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, bao gồm cả bất động sản và động sản, có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

- Dựa vào các quy định trên, có thể xem nhà ở đang xây là tài sản chưa hình thành và cũng là tài sản hình thành trong tương lai. Để chắc chắn hơn, có thể tham khảo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Theo đó, nhà ở trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng có thể được coi là nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, nhà ở mà bạn đang đề cập có thể được xem là tài sản hình thành trong tương lai.

 

2. Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo đến cơ quan nào trước khi cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai?

Quy định về việc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định rõ trong Khoản 2 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Theo đó, trước khi chủ đầu tư có ý định cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, họ cần phải thực hiện một số thủ tục bắt buộc và thông báo đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

- Đầu tiên, để đảm bảo bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện để tham gia vào hoạt động kinh doanh, chủ đầu tư phải có các giấy tờ liên quan, bao gồm giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, nếu yêu cầu, chủ đầu tư cần có Giấy phép xây dựng và giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Nếu nhà ở hình thành trong tương lai là một tòa nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp dùng cho mục đích ở, chủ đầu tư cần có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần móng của tòa nhà đó.

- Thứ hai, trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán hoặc cho thuê mua. Cơ quan này có thể là cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoặc một cơ quan có thẩm quyền tương tự. Thời hạn để cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trả lời yêu cầu của chủ đầu tư là 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo. Trong thời gian này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc nhà ở có đủ điều kiện để được bán hoặc cho thuê mua. Trường hợp nhà ở không đủ điều kiện, cơ quan này phải nêu rõ lý do tại sao.

- Tóm lại, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trước khi chủ đầu tư cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, họ phải thực hiện các thủ tục bắt buộc và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở có đủ điều kiện để cho thuê mua. Điều này nhằm đảm bảo tính pháp lý và đáng tin cậy của việc cho thuê mua nhà ở và bảo vệ quyền lợi của người thuê mua nhà.

 

3. Có bắt buộc phải được bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không?

- Theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Điều này áp dụng khi chủ đầu tư không thể bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với khách hàng.

- Việc yêu cầu bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư là để đảm bảo quyền lợi của khách hàng khi mua, thuê mua nhà ở trong tương lai. Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh sẽ được công bố danh sách bởi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Điều này giúp đảm bảo rằng ngân hàng có khả năng đáp ứng nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư không thể hoàn thành cam kết bàn giao nhà ở theo tiến độ đã thỏa thuận.

- Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh sẽ được quy định trong hợp đồng giữa các bên, nhưng bên bảo lãnh phải đảm bảo thực hiện trách nhiệm theo quy định tại khoản 3 của Điều này. Chủ đầu tư cần gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Thời hạn của hợp đồng bảo lãnh kéo dài cho đến khi chủ đầu tư bàn giao nhà ở cho bên mua, bên thuê mua.

- Tổng quan, quy định trên đảm bảo rằng chủ đầu tư dự án bất động sản phải có bảo lãnh nghĩa vụ tài chính từ ngân hàng thương mại có đủ năng lực. Điều này đảm bảo quyền lợi của khách hàng khi chủ đầu tư không thể bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết. Hợp đồng bảo lãnh được thiết lập giữa các bên để đảm bảo thực hiện trách nhiệm và được ký kết khi chủ đầu tư và khách hàng thỏa thuận mua, thuê mua nhà ở.

 

4. Có thể thực hiện thành nhiều lần trong việc thanh toán trong thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không?

- Việc thanh toán trong quá trình thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể được thực hiện thành nhiều lần theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Theo quy định này, việc thanh toán trong quá trình mua bán và thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai có thể được thực hiện thành nhiều đợt, với mức thanh toán ban đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Các đợt thanh toán tiếp theo phải tuân thủ tiến độ xây dựng bất động sản, nhưng tổng số tiền thanh toán chưa được vượt quá 70% giá trị hợp đồng trước khi nhà, công trình xây dựng chưa được bàn giao cho khách hàng. Trường hợp bên bán hoặc bên cho thuê mua là một doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổng số tiền thanh toán không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng.

- Ngoài ra, nếu bên mua hoặc bên thuê mua chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bên bán hoặc bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần còn lại của giá trị hợp đồng sẽ được thanh toán sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua hoặc bên thuê mua.

- Điều này có nghĩa là việc thanh toán trong quá trình thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định rõ ràng và linh hoạt. Chủ đầu tư cần sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo mục đích đã cam kết. Quy định này giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình thanh toán, bảo vệ quyền lợi của cả bên mua và bên bán hoặc bên thuê mua.

Quý khách có thể tham khảo thêm bài viết sau của Luật Minh Khuê: Quy định mới về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai?

Trong trường hợp quý khách hàng có bất kỳ câu hỏi hoặc thắc mắc nào liên quan đến bài viết hoặc vấn đề pháp lý, chúng tôi xin gửi đến quý khách hàng thông tin liên hệ với tổng đài tư vấn pháp luật 1900.6162 hoặc qua địa chỉ email lienhe@luatminhkhue.vn để được chúng tôi hỗ trợ và giải đáp  Chúng tôi cam kết sẽ đáp ứng mọi yêu cầu và tư vấn một cách chuyên nghiệp, mang lại sự hỗ trợ và giải quyết tốt nhất cho quý khách hàng !