Nội dung được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Dân sự của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi: 1900.6162

1. Cơ sở pháp lý:

- Luật Kinh doanh bất động sản 2014;

- Luật nhà ở năm 2014.

Khi mua Nhà ở hình thành trong tương lai, thì người mua thường gặp rất nhiều bất lợi, bởi họ đã phải bỏ ra một khoản tiền khá lớn, để mua một tài sản, mà vào thời điểm giao kết Hợp đồng và chuyển tiền, họ chưa nhìn thấy hình thù thực tế căn nhà như thế nào, vật liệu xây dựng, thi công ra sao ..... mà mọi thứ, đều chỉ mô tả trên giấy.

2. Điều kiện để được bán Nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là Nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng (tức là nhà chưa có sẵn).

Tuy nhiên, không phải mọi căn nhà chưa xây dựng xong, thì Chủ đầu tư đều có thể ký Hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lai. Mà chỉ những căn nhà đã đáp ứng được những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật thì Chủ đầu tư mới được ký hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lai. Các điều kiện đó, bao gồm: (Điều 55, Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014)

- Thứ nhất, Chủ đầu tư phải có Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đây là điều kiện đầu tiên và quan trọng nhất. Nếu Chủ đầu tư không có các giấy tờ này, chắc chắn đó là dự án "ma". Nếu Chủ đầu tư có giấy tờ về đất, nhưng không có hồ sơ dự án, thì được hiểu rằng khu đất đó, chưa có dự án nào cả, và đất đó có thể không được xây dựng Nhà ở.

- Thứ hai, phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật; Đối với nhà Chung cư, thì phải có biên bản nghiệm thu về việc đã hoàn thành xong việc xây dựng phần móng. Cho nên khi chúng ta đi mua cần phải hỏi bên mời chào đã có giấy phép xây dựng, bản nghiệm thu hoàn thành phần móng chưa. Nếu chưa có, thì mọi thứ còn đang rất lâu nữa mới hoàn thành.

- Thứ ba, Chủ đầu tư, phải có Văn bản chấp thuận của Sở xây dựng, về việc cho phép bán nhà hình thành trong tương lai. Đây là điều kiện có giá trị tin tưởng nhất khi mà chúng ta đi mua Nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, khi được chào mời, nhất thiết phải hỏi bên bán đã có Văn bản chấp thuận của Sở xây dựng chưa. Nếu có rồi thì có thể yên tâm phần nào, vì chứng tỏ Dự án có thật, đã có giấy phép xây dựng, đã có nghiệm thu xong phần móng. Còn nếu chưa có Văn bản chấp thuận của sở xây dựng, thì xem như mọi thứ vừa nêu có thể chưa có gì, và như thế càng rủi ro.

- Thứ tư, Chủ đầu tư, phải có chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng, về việc bán Nhà hình thành trong tương lai. Đây là một điều rất quan trọng trong việc bảo đảm quyền lợi cho người mua khi có rủi ro xảy ra. Chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng sẽ có giá trị khi đến ngày bàn giao Nhà, mà Chủ đầu tư không có nhà bàn giao, khiến Chủ đầu tư phải đền tiền, bồi thường cho người mua, thì Ngân hàng sẽ thay Chủ đầu tư trả tiền cho người mua. Lưu ý: Việc Chủ đầu tư có chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng, là điều kiện bắt buộc, mà không phải là tự nguyện. Do đó, cùng với những vấn đề trên chúng ta cần phải hỏi Chủ đầu tư đã có chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng chưa? Nếu chưa có nghĩa là họ chưa có quyền bán nhà (chưa đáp ứng đủ điều kiện). Đó sẽ là cơ sở để quyết định không mua nhà ở hình thành trong tương lai này.

Như vậy, mặc dù mua Nhà hình thành trong tương lai, vốn dĩ đã rủi ro. Nhưng nó sẽ ít rủi ro hơn, khi Chủ đầu tư đã đáp ứng đủ các điều kiện trên đây. Còn nếu Chủ đầu tư, chưa đủ các điều kiện trên đây, thì rủi ro lại càng rủi ro. Một lưu ý để dễ dàng nhận ra Chủ đầu tư chưa đủ điều kiện để được bán nhà ở hình thành trong tương lai dễ gặp trong thực tế đó là khi đi mua, bên mời chào nói rằng sẽ ký hợp đồng đặt chỗ, đặt cọc trước. Đây chính là cách mà các Chủ đầu tư đang lách luật, vì chưa đủ điều kiện để bán nhà hình thành trong tương lai để có thể huy động vốn từ người mua. Trường hợp này chúng ta nên biết để chấm dứt ý định ngay, trách rủi ro.

3. Số tiền thanh toán khi mua nhà hình thành trong tương lai

Do mua nhà hình thành trong tương lai có nhiều rủi ro cho bên mua. Nên Luật chỉ cho phép bên bán được thu trước một khoản tiền nhất định, mà không phải được thu hết đầy đủ.

Cụ thể như sau: (Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014)

- Việc thanh toán phải chia thành nhiều đợt: Đợt đầu tiên không được quá 30% giá trị Hợp đồng. Ví dụ căn nhà bạn mua 10 tỷ, thì lần đầu thanh toán không được quá 03 tỷ.

- Cho đến trước thời điểm Bàn giao nhà, thì không được thu quá 70% giá trị Hợp đồng. Ví dụ căn nhà bạn mua 10 tỷ, thì chừng nào bên Bán chưa bàn giao Nhà cho bạn sử dụng, thì không được thu quá 7 tỷ. Nếu Bên bán là Công ty có vốn nước ngoài, thì không được thu quá 50%, tức 5 tỷ. Cho nên khi mua, bạn phải hỏi Bên bán là Công ty có vốn nước ngoài hay không. Để biết số tiền tối đa mình phải đóng khi chưa bàn giao nhà.

- Cho đến trước thời điểm Bên mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, thì không được thu quá 95% giá trị Hợp đồng. Ví dụ căn nhà bạn mua 10 tỷ, thì chừng nào bên Bán chưa giao Giấy chủ quyền nhà cho bạn, thì không được thu quá 9,5 tỷ.

Đây là hạn mức luật định, Chủ đầu tư không được ép bạn phải đóng vượt quá hạn mức đã nêu.

4. Thẩm quyền ký kết Hợp đồng

Pháp luật về Nhà ở và Kinh doanh bất động sản quy định: Chủ đầu tư Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản. Điều đó có nghĩa là ngoài Chủ đầu tư ra, không có bất kỳ công ty nào khác được ký kết Hợp đồng bán nhà cho bạn. Ví dụ nếu đó là Dự án của Công ty A, thì không có Công ty B nào khác được đứng ra ký Hợp đồng bán nhà, ngay cả khi Công ty B được Công ty A cho phép.

Chúng ta phải thật sự lưu ý vấn đề về thẩm quyền này, bởi lẽ khi tranh chấp xảy ra, Tòa sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu vì không đúng thẩm quyền. Hậu quả pháp lý dẫn đến bạn chỉ có thể nhận lại được tiền mà thôi. Bởi khi Hợp đồng vô hiệu thì các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, mà không phải là tiếp tục thực hiện hợp đồng.

6. Một số vấn đề lưu ý khác

Từ những rủi ro đã luận giải phía trên, Luật Minh Khuê khuyến nghị khách hàng khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý những vấn đề sau:

1. Bên mua có quyền kiểm tra, xem xét hiện trạng Nhà trước khi nhận bàn giao. Có quyền từ chối nhận nhà, khi nhà được xây không đúng thiết kế, không đúng nguyên vật liệu.

2. Có quyền yêu cầu sửa chữa các khiếm khuyết, có quyền yêu cầu thay mới các đồ dùng, thiết bị không đúng với mô tả ban đầu, ví dụ như quạt thông gió, kính, tủ .... không phải của nhà sản xuất theo thỏa thuận ban đầu, trước khi nhận Bàn giao.

3. Nắm rõ trách nhiệm của Chủ đầu tư, khi bàn giao nhà không đúng thời hạn. Các khoản phạt, khoản bồi thường kèm theo…

Và cuối cùng, lưy ý rằng: Trách nhiệm làm thủ tục về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thuộc về Chủ đầu tư mà không phải của người mua. Nên người mua có quyền yêu cầu và hối thúc Chủ đầu tư về điều này.

7. Bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Trong bài viết này, Luật Minh Khuê sẽ luận giải các khía cạnh pháp lý có liên quan đến bảo lãnh ngân hàng khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, để khách hàng hiểu và áp dụng, tránh những hiểu lầm và ngộ nhận đáng tiếc.

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Mua bán nhà ở hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chính là giao kết hợp đồng mua bán nhà hoặc cho thuê mua nhà, khi nhà vẫn đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Chủ đầu tư dự án được phép bán nhà ở hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khi đã đáp ứng được rất nhiều điều kiện mà pháp luật quy định, bao gồm:

- Giấy tờ pháp lý của dự án đã đầy đủ;

- Đã có văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán của Sở xây dựng;

- Có bảo lãnh của ngân hàng trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nếu Chủ đầu tư chưa đủ các điều kiện này, thì không được quyền giao kết hợp đồng mua bán nhà hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, lúc đó họ sẽ bày ra chiêu trò là ký hợp đồng đặt cọc, đặt chỗ, thỏa thuận mua bán, những giao dịch này vô cùng rủi ro.

Như vậy, một trong những điều kiện, cũng có thể coi là điều kiện cuối cùng và quan trọng bậc nhất, để Chủ đầu tư được quyền giao kết hợp đồng mua bán nhà hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, là: Chủ đầu tư dự án bất động sản đã được Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư đối với Khách hàng khi Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với Khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có trách nhiệm công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Có nghĩa rằng, không phải mọi ngân hàng đều có quyền thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh này.

Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (Gọi tắt là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó Ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; Chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho Ngân hàng thương mại.

Điều đó có nghĩa là khi ký hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai, thì bạn sẽ phải đóng trước tiền cho Chủ đầu tư 70% hoặc 95% giá trị nhà; Trong hợp đồng Chủ đầu tư sẽ cam kết giao nhà cho bạn tại một thời điểm nào đó, nếu quá hạn mà không giao được nhà, thì Chủ đầu tư phải trả lại tiền cho bạn, và bồi thường thiệt hại. Nhưng nếu vì bất kỳ lý do nào đó, mà Chủ đầu tư không còn tiền để trả lại và bồi thường cho bạn, thì Ngân hàng bảo lãnh, chính là nơi có nghĩa vụ thực hiện trách nhiệm đó thay cho Chủ đầu tư. Nghĩa rằng, bạn có quyền kiện đòi lại tiền từ Ngân hàng đã cam kết bảo lãnh, chứ không phải đòi từ Chủ đầu tư.

Theo quy định pháp luật là như vây, nhưng vấn đề mấu chốt và bản chất nằm ở chỗ, khi nào thì việc mua nhà ở hình thành trong tương lai (Hợp đồng) của bạn với Chủ đầu tư đã được Ngân hàng bảo lãnh, và việc bảo lãnh đó đã phát sinh hiệu lực, thì không phải ai cũng hiểu và nhận thức rõ.

Đây chính là vấn đề dễ bị các bên đánh tráo khái niệm, gian dối người mua. Nhiều khi, Chủ đầu tư hoặc bên môi giới, trưng ra cho người mua một công văn của Ngân hàng thể hiện, Ngân hàng cam kết sẽ bảo lãnh cho Chủ đầu tư, và nói với người mua rằng đây chính là chứng cứ thể hiện ngân hàng đã cam kết bảo lãnh. Người mua xem xét Công văn cho là đã hợp pháp rồi nên an tâm ký kết hợp đồng.

Nhưng sự thật lại không hề đơn giản như vậy. Công văn hoặc bất kỳ văn bản nào do Ngân hàng phát hành, chỉ nói chung chung sẽ bảo lãnh cho Chủ đầu tư trong dự án nào đó, không có một ý nghĩa nào trong trường hợp mua bán cụ thể của người mua. Cái đó, chỉ có thể được coi là Ngân hàng đã đồng ý về mặt chủ trương với Chủ đầu tư mà thôi. Hoàn toàn không phải là một tài liệu pháp lý, hay căn cứ pháp lý cụ thể trong giao dịch của người mua. Do đó, nếu người mua chỉ dựa vào đó, để tin rằng, hợp đồng mua bán của mình đã được Ngân hàng bảo lãnh, là một sự nhầm lẫn tai hại.

Lý luận và thực tiễn pháp định, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của người mua chỉ được coi là đã có Ngân hàng bảo lãnh, khi đã trải qua một quy trình cụ thể như sau:

+ Đầu tiên Chủ đầu tư và Ngân hàng sẽ ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, phải là hợp đồng mà không thể là công văn gì cả. Do đó, trước khi ký hợp đồng mua nhà với Chủ đầu tư, người mua cần đề nghị chủ đầu tư cho xem hợp đồng này, nếu chưa có thì không nên ký;

+ Sau khi ký hợp đồng mua nhà với Chủ đầu tư, thì trong vòng 10 ngày, Chủ đầu tư phải gửi một bản hợp đồng này cho Ngân hàng;

+ Trong vòng 05 ngày, kể từ ngày nhận được hợp đồng mua bán vừa nêu từ Chủ đầu tư, thì Ngân hàng sẽ phát hành và gửi đến đích danh cho người mua một thư bảo lãnh, với nội dung cam kết, sẽ thay Chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ hoàn tiền, bồi thường cho người mua, nếu Chủ đầu tư vi phạm không giao được nhà bán cho người mua.

Như vậy, chỉ khi nào người mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng, như vừa nêu, thì hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký với Chủ đầu tư, mới được xem là đã được bảo lãnh.

Theo lý thuyết như trên, thì tính từ ngày ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai với Chủ đầu tư, trong vòng 15 ngày, người mua mới nhận được chứng thư bảo lãnh này. Theo đó, để cho an toàn, người mua trước khi ký hợp đồng với Chủ đầu tư, cần thỏa thuận và nêu rõ rằng, chỉ khi nào nhận được chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng, thì mới bắt đầu chuyển tiền mua nhà cho Chủ đầu tư. Đây có lẽ là cách hạn chế rủi ro tốt nhất, khi tham gia loại giao dịch này.

Tất nhiên, cái gì cũng có giá của nó, Ngân hàng khi cam kết bảo lãnh, thường sẽ thu phí dịch vụ này, đúng ra phí này thu từ Chủ đầu tư, nhưng Chủ đầu tư sẽ quy vào trong giá bán. Mức phí này giao động từ 1% - 3% tổng giá trị mua bán.

Nói tóm lại, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, là một sự rủi ro lớn đối với người mua. Đã rất nhiều sự cố đáng tiếc xảy ra, khi Chủ đầu tư ôm tiền bỏ trốn. Vì thế, khi tham gia các loại giao dịch này khách hàng cần hết sức cảnh giác và thận trọng.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Luật Minh Khuê - Sưu tầm & biên tập