Mục lục bài viết

1. Bảo lãnh là gì?

Căn cứ vào khoản 1 Điều 335 Bộ luật Dân sự năm 2015, định nghĩa bảo lãnh là:

"Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ".

Ở Đức, Bộ luật Dân sự không định nghĩa "bảo lãnh" nhưng những luật gia của Đức cho rằng: "Bảo lãnh là một dạng quan hệ hợp đồng đơn vụ, qua đó người bảo lãnh cam kết với chủ nợ của một người thứ ba (còn được gọi là con nợ chính) sẽ chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba đó". Trong hợp đồng đơn vụ (hợp đồng bảo lãnh) thì chủ nợ là người có quyền mà không có nghĩa vụ, còn người bảo lãnh chỉ có nghĩa vụ.

Bảo lãnh là sự thỏa thuận của 03 bên: bên bảo lãnh, bên được bảo lãnh và bên nhận bảo lãnh. Bên có nghĩa vụ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bên có quyền. Khi đến thời hạn bên có nghĩa vụ đã thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ của mình thì biện pháp bảo đảm nghĩa vụ đó sẽ chấm dứt. Còn khi nghĩa vụ chính không được thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì áp dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ để bảo đảm quyền lợi cho bên có quyền.

Tóm lại, bảo lãnh như một lời cam kết đảm bảo bên được bảo lãnh sẽ thực hiện và hoàn thành nghĩa vụ của mình, còn nếu bên được bảo lãnh không hoàn thành nghĩa vụ đó thì bên bảo lãnh sẽ trả nợ cho bên được bảo lãnh.

 

2. Khái niệm "bất động sản hình thành trong tương lai"

Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản hình trong tương lai bao gồm: tài sản chưa hình thành, tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Còn khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, quy định: "Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng."

Theo pháp luật dân sự, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải là: 

  • Nhà ở, công trình xây dựng chưa hình thành.
  • Nhà ở, công trình đã hình thành nhưng chủ thể vẫn chưa được xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch.

Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang được xây dựng nhưng chưa được nghiệm thu sử dụng. Nói rõ hơn, chỉ cần bất động sản chưa hình thành nhưng đang được xây dựng thì được coi là bất động sản hình thành trong tương lai.

 

3. Các loại bất động sản hình thành trong tương lai

- Nhà ở hình thành trong tương lai là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

- Căn hộ, nhà chung cư hình thành trong tương lai: Là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh, đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

- Công trình xây dựng hình thành trong tương lai: là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế, đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác…

- Các hình thức bất động sản hình thành trong tương lai khác như: Condotel, nhà thương mại, khu phức hợp, resort nghỉ dưỡng, nhà riêng lẻ,….

 

4. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

- Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

- Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
- Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
- Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.
Việc thực hiện bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai làm phát sinh chi phí và trong thực tế thì phần chi phí này sẽ được phản ánh trong giá bán, mà theo đó thì người mua phải trả. Mức phí này bình quân dao động từ 1,1 - 2,5% giá trị bảo lãnh (không quá 70% giá hợp đồng) và từ đó được xem như một gánh nặng về tài chính cho phía bên mua nhà. Do đó, trong thực tế đã xuất hiện không ít các trường hợp các chủ đầu tư thỏa thuận với bên mua nhà về việc không phát hành bảo lãnh ngân hàng khi ký hợp đồng mua bán. Chỉ khi các bên mua nhà tiến hành vay vốn để thanh toán tiền mua nhà thì ngân hàng cho vay mới yêu cầu hồ sơ vay vốn phải có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Trong trường hợp thanh toán bằng vốn đầu tư của bên mua thì hầu như việc phát hành bảo lãnh được các bên lách qua để giảm thiểu số tiền phải thanh toán. Do đó, rất khó để ngân hàng triển khai nếu không có sự hợp tác của bên bán.
Khi mở bán dự án, đã có trường hợp chủ đầu tư chủ động ký kết với ngân hàng các văn bản cam kết bảo lãnh (nhưng thực chất đây không phải là bảo lãnh ngân hàng) hoặc các văn bản tài trợ vốn trong đó có nội dung về bảo lãnh...vô tình gây ra việc khách hàng nhầm dự án có bảo lãnh ngân hàng. Về đúng quy định, bảo lãnh ngân hàng trong trường hợp này phải đúng hình thức của cam kết bảo lãnh ngân hàng, in trên ấn chỉ bảo lãnh ngân hàng và phát hành riêng lẻ cho từng bên mua nhà là bên nhận bảo lãnh (cá nhân và tổ chức) với các thông tin phù hợp với hợp đồng mua bán đã ký kết. Nhiều khách hàng không hiểu đúng quy định này hoặc có yêu cầu nhưng chủ đầu tư né tránh bằng các văn bản khác nên dẫn đến quyền lợi của bên mua nhà bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Trên thị trường bất động sản hiện tại cũng có nhiều người tham gia với tư cách là nhà đầu tư thứ cấp tại các dự án. Những người này với mục đích đầu tư đầu tư kiếm lời, chỉ có nhu cầu lướt sóng nên hầu hết trong số đó sẽ chuyển nhượng lại hợp đồng trước khi bàn giao căn hộ nên việc bảo lãnh đối với những người này không có nhiều ý nghĩa như người mua nhà để sử dụng trong tương lai - những người vốn rất quan tâm đến tiến độ thực hiện dự án và sẽ chờ đến khi bàn giao nhà. Phía chủ đầu tư khi phải chịu một khoản phí không nhỏ khi phát hành bảo lãnh cho những người mua là nhà đầu tư vốn không quan trọng cam kết của ngân hàng.
Theo quy trình nghiệp vụ của ngân hàng, trước khi quyết định đồng ý cấp bảo lãnh thì họ phải thẩm định rất chi tiết về dự án trước khi cấp tín dụng. Các yếu tố liên quan đến dự án sẽ lần lượt được phân tích: năng lực của chủ đầu tư về vốn, kinh nghiệm triển khai dự án; cơ sở pháp lý của dự án; phân tích về thị trường bất động sản; chính sách bán hàng và năng lực bán hàng; năng lực nhà thầu;....Khi chủ đầu tư đáp ứng các yếu tố này, cân nhắc các rủi ro thì ngân hàng mới đưa ra quyết định đồng ý cấp giới hạn tín dụng cho khách hàng, trong đó mới có hạn mức riêng để phát hành bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Điều kiện để chủ đầu tư được ngân hàng đồng ý cấp tín dụng trong thực tế không hề đơn giản và đòi hỏi chủ đầu tư phải có tiềm lực thực sự. Nhiều dự án mà chủ đầu tư có năng lực kém, pháp lý chưa đầy đủ, việc phát triển dự án do đơn vị phát triển dự án thực hiện nhưng không được công nhận về tư cách pháp lý nên do đó đơn vị phát triển dự án dù có mạnh nhưng vẫn không thể làm được thủ tục với ngân hàng về cấp bảo lãnh.
 

5. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

Căn cứ Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, quy định thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lại: 

- Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

- Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
>> Xem thêm: Phân biệt thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
 

6. Câu hỏi thường gặp về nhà ở hình thành trong tương lai

6.1 Đối tượng nào được sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam?

Điều 7 Luật Nhà ở năm 2020, đối tượng được sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam gồm:

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở năm 2020.

 

6.2 Như thế nào là thuê mua nhà, công trình xây dựng?

Khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:

"Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó."

 

6.3 Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài như thế nào thì được sở hữu nhà ở tại Việt Nam?

Căn cứ khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2020, đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2020 và pháp luật có liên quan;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.