1. Chủ đầu tư không thu tiền đặt cọc quá 5% đối với nhà ở hình thành trong tương lai?

Theo quy định tại Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (chưa có hiệu lực) thì nguyên tắc quản lý kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng đã chính thức hình thành và đặt ra những nguyên tắc cụ thể để định hình tương lai của ngành này. Một trong những quy định quan trọng là việc áp đặt giới hạn về việc thu tiền đặt cọc từ phía chủ đầu tư dự án bất động sản. Theo quy định này, chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán khi giao dịch nhà ở hoặc công trình xây dựng. Điều này nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và người thuê mua, đồng thời tạo ra một môi trường kinh doanh công bằng và minh bạch.

Ngoài ra, thỏa thuận đặt cọc cũng phải được lập chi tiết, đặc biệt là ghi rõ giá bán hoặc giá cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng cùng với diện tích sàn xây dựng trong công trình. Điều này giúp đảm bảo sự rõ ràng và minh bạch trong quá trình giao dịch, giúp cả hai bên hiểu rõ về các điều kiện và cam kết mà họ đang thực hiện. Theo những quy định mới nhất tại Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản phải tuân thủ một loạt các điều lệ để đảm bảo tính công bằng trong quá trình giao dịch. Một trong những quy định đặc biệt quan trọng là việc hạn chế việc thu tiền đặt cọc từ phía chủ đầu tư.

Theo quy định chi tiết này, chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc, và số lượng này không được vượt quá 5% của giá bán khi giao dịch mua bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng. Điều này là một bước quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua và người thuê mua, đồng thời xây dựng một môi trường kinh doanh trong sạch và minh bạch.

Cụ thể hơn, chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền đặt cọc này từ phía bên mua hoặc thuê mua khi nhà ở hoặc công trình xây dựng đạt đủ các điều kiện để chính thức đưa vào kinh doanh theo quy định cụ thể của Luật. Điều này đảm bảo rằng người mua và người thuê mua chỉ phải thanh toán khi có đủ điều kiện và tiện ích để sử dụng, tăng cường sự an tâm và tin tưởng trong quá trình giao dịch bất động sản. Để đảm bảo sự minh bạch và tính chất rõ ràng trong quá trình giao dịch bất động sản, thỏa thuận đặt cọc không chỉ đơn giản là một quy định pháp lý, mà còn là một cơ hội để xây dựng một nền tảng thông tin chi tiết và toàn diện cho các bên liên quan. Theo quy định cụ thể này, thỏa thuận đặt cọc phải được lập kèm theo một loạt các thông tin chi tiết, trong đó có giá bán hoặc giá cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng cũng như diện tích sàn xây dựng trong công trình.

Việc ghi rõ giá bán là cực kỳ quan trọng để người mua hoặc người thuê mua có cái nhìn rõ ràng về giá trị của bất động sản. Đồng thời, thông tin về diện tích sàn xây dựng trong công trình là yếu tố then chốt giúp bảo đảm rằng các bên đều hiểu rõ về quy mô và tính chất cụ thể của căn nhà hoặc công trình họ đang giao dịch. Bằng cách này, thỏa thuận không chỉ là một văn bản pháp lý, mà còn là một công cụ mạnh mẽ để tăng cường sự hiểu biết và minh bạch trong quá trình giao dịch bất động sản. Điều này không chỉ giúp mọi bên liên quan đạt được sự hài lòng và tin tưởng, mà còn tạo nên một cơ sở vững chắc cho mối quan hệ kinh doanh lâu dài.

 

2. Giấy tờ chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh?

Tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì giấy tờ chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm:

* Dưới đây là một số loại giấy tờ quan trọng liên quan đến quyền sử dụng đất, đó là:

- Quyết định giao đất: Đây là văn bản chính thức của cơ quan chức năng, xác nhận việc giao đất từ chủ thể quản lý đến bên sử dụng đất. Quyết định này thường đi kèm với các điều kiện và quyền lợi liên quan đến việc sử dụng đất.

- Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất: Quyết định cho thuê đất là tài liệu chính thức xác nhận việc chủ thể quản lý đất cho phép bên thuê sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định. Hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất là văn bản chi tiết hóa các điều khoản, điều kiện và quyền lợi của cả hai bên trong quá trình thuê đất.

- Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Đây là văn bản quyết định của cơ quan quản lý đất đai, xác nhận cho phép bên sử dụng đất thay đổi mục đích sử dụng đất. Quyết định này thường cần tuân thủ theo các quy định của pháp luật và đi kèm với các điều kiện cụ thể để đảm bảo sự hợp lý và bền vững trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là văn bản chứng nhận chính thức từ cơ quan quản lý đất đai, xác nhận quyền của bên sử dụng đất trong một khoảng thời gian và mục đích nhất định. Giấy chứng nhận này giúp đảm bảo tính chính xác và minh bạch về quyền lợi sử dụng đất của cá nhân hoặc tổ chức.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: Thông thường, giấy chứng nhận này kết hợp cả quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong một văn bản. Điều này giúp đơn giản hóa quá trình xác định và chứng minh quyền lợi của chủ sở hữu đối với cả tài sản và đất đai tương ứng.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Đây là một văn bản toàn diện, chứa đựng thông tin về quyền lợi sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và những tài sản khác gắn liền với đất. Việc kết hợp tất cả những thông tin này vào một giấy chứng nhận giúp đảm bảo sự đồng nhất và đầy đủ của các quyền lợi tài sản.

- Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai: Loại giấy chứng nhận này bao gồm những quyền lợi đặc biệt và chi tiết hơn, theo đúng quy định của pháp luật về đất đai. Có thể bao gồm các quyền sử dụng đất đặc biệt hoặc các quyền lợi đặc thù khác liên quan đến tài sản và đất đai.

* Dưới đây là một danh sách các tài liệu quan trọng liên quan đến quá trình xây dựng và hoàn thiện dự án, bao gồm:

- Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng: Đây là tài liệu pháp lý quan trọng xác nhận sự chấp thuận từ cơ quan chức năng cho việc xây dựng nhà ở hoặc công trình xây dựng. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đi kèm chi tiết các yếu tố thiết yếu và kế hoạch xây dựng, đảm bảo tuân thủ theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế: Trong trường hợp không yêu cầu giấy phép xây dựng, thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế đều là những văn bản quan trọng để thông báo và mô tả các chi tiết kỹ thuật và quyết định quan trọng liên quan đến việc bắt đầu xây dựng.

- Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Đây là tài liệu xác nhận việc hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ dự án. Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, giấy tờ này còn chứng minh rằng phần móng cũng đã được nghiệm thu đúng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

 

3. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản mới nhất

Theo quy định chi tiết tại Điều 9 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, các điều kiện áp dụng cho tổ chức và cá nhân trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được đặt ra như sau:

* Đối với tổ chức và cá nhân muốn tham gia kinh doanh bất động sản, họ phải tiến hành việc thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc có thể lựa chọn thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, và phải hoạt động trong lĩnh vực ngành nghề kinh doanh bất động sản (được gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản). Tuy nhiên, có những trường hợp đặc biệt được quy định tại khoản 3 và khoản 4 của Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023. Ở trường hợp các tổ chức và cá nhân chọn lựa kinh doanh dịch vụ bất động sản, họ cần tuân thủ đúng quy định tại khoản 5 của Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Điều này áp dụng để đảm bảo tính linh hoạt và phù hợp với các hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực bất động sản.

* Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cần đáp ứng một loạt điều kiện quan trọng nhằm đảm bảo sự ổn định và tính bền vững trong hoạt động kinh doanh của mình:

- Tuân thủ các quy định hạn chế hoạt động: Doanh nghiệp phải đảm bảo không nằm trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, không bị tạm ngừng, hay đình chỉ hoạt động theo quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này nhấn mạnh sự tính minh bạch và đạo đức trong quá trình kinh doanh.

- Bảo đảm tỷ lệ dư nợ và dư nợ trái phiếu: Doanh nghiệp cần duy trì một tỷ lệ ổn định giữa dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu doanh nghiệp so với số vốn chủ sở hữu. Điều này giúp đảm bảo sự ổn định tài chính và khả năng thanh toán nợ một cách hiệu quả.

- Vốn chủ sở hữu và khả năng huy động vốn: Các doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản cần có mức vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% hoặc 15% tổng vốn đầu tư tùy thuộc vào quy mô của dự án. Đồng thời, họ cũng phải đảm bảo khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư. Điều này nhằm đảm bảo tính khả thi và tiếp cận tài chính cho các dự án kinh doanh bất động sản.

- Phân bổ vốn chủ sở hữu đối với từng dự án: Trong trường hợp doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án, họ cần có khả năng phân bổ vốn chủ sở hữu sao cho đủ để bảo đảm tỷ lệ vốn nhất định cho từng dự án. Điều này đảm bảo sự quản lý tài chính hiệu quả và ổn định cho toàn bộ danh mục dự án.

* Cá nhân thực hiện kinh doanh bất động sản ở quy mô nhỏ không buộc phải thành lập một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, họ phải thực hiện việc kê khai và nộp thuế đầy đủ theo các quy định của pháp luật, đặt ra một tiêu chí quan trọng về tính minh bạch và trách nhiệm đối với nghệ danh của họ.

* Trong trường hợp tổ chức hoặc cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng không với mục đích kinh doanh, và dưới mức quy mô nhỏ, họ không bị bắt buộc phải tuân thủ một số quy định nào đó. Tuy nhiên, họ vẫn cần tiến hành kê khai và nộp thuế đúng theo quy định pháp luật. Đối với cá nhân có hành động mua bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, công chứng và chứng thực cũng là các bước cần thiết theo quy định tại khoản 5 của Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

* Tổ chức hoặc cá nhân mặc nhiên tham gia kinh doanh dịch vụ bất động sản phải tiến hành thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã. Điều này đặt ra yêu cầu cụ thể về tổ chức và quản lý, đồng thời phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, điều này nhấn mạnh sự chuyên nghiệp và cam kết đối với chất lượng trong ngành.

Ngoài ra, có thể tham khảo: Cách khởi kiện lấy lại tiền đặt cọc hợp đồng theo quy định mới. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.