1. Chưa hết thời hạn cho thuê nhà, chủ nhà có được bán nhà?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Tôi có thuê nhà với hợp đồng là 03 năm có công chứng. Nay thời hạn hợp đồng chỉ còn lại 4 tháng thì chủ nhà đã bán và sang tên mà không hề thông báo. Tôi có liên hệ với chủ nhà để hỏi thanh lý hợp đồng thì không được sự hợp tác. Chủ mới đến đòi tiền nhà, tôi thuê trong khi hợp đồng tôi ký với chủ cũ và vẫn còn hiệu lực. Xin cho tôi biết ý kiến tôi phải làm sao?
Trân trọng cảm ơn.

Chưa hết thời hạn cho thuê nhà, chủ nhà có được bán nhà ?

Luật sư tư vấn chấm dứt hợp đồng thuê nhà, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ theo Điều 127 Luật nhà ở năm 2014 quy định trường hợp mua bán nhà ở đang cho thuê như sau:

"Điều 127. Mua bán nhà ở đang cho thuê

1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VI của Luật này."

Như vậy, chủ nhà bán nhà mà không thông báo cho bạn biết là không đúng quy định của pháp luật, vi phạm trách nhiệm của bên cho thuê nhà.

Căn cứ khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:

"2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác."

Điều này có nghĩa là bạn hoàn toàn có quyền ở lại ngôi nhà đó cho đến hết thời hạn hợp đồng, tức là ở thêm 4 tháng. Nếu bạn đã thanh toán hết tiền nhà cho chủ cũ (đối với trường hợp trả tiền nhà theo năm) thì bạn không phải thanh toán tiền cho chủ nhà mới. Nếu bạn chưa thanh toán hết tiền thuê (đối với trường hợp trả tiền nhà theo tháng) thì bạn có thể tiếp tục đóng tiền thuê nhà cho chủ mới và tiếp tục thực hiện hợp đồng với chủ mới trừ trường hợp bạn và bên chủ nhà mới có thỏa thuận khác (ví dụ: chủ nhà mới muốn lấy nhà gấp có thể thỏa thuận về việc đền bù bạn một khoản tiền để bạn kết thúc hợp đồng sớm, bạn có thể chấp nhận thỏa thuận đó hoặc không).

Đối với hành vi vi phạm của chủ nhà cũ, nếu bạn nhận thấy hành vi của họ xâm phạm đến quyền lợi của mình, bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi chủ nhà cũ cư trú yêu cầu giải quyết, bởi lẽ đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự nên theo Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

>> Tham khảo thêm nội dung: Mức phạt phá vỡ hợp đồng thuê nhà để kinh doanh?

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng thuê nhà trọ cập nhật mới nhất năm 2020 ? Hướng dẫn ký hợp đồng thuê nhà trọ ?

2. Xin tư vấn về việc cho thuê nhà theo dạng lưu trú du lịch?

Kính chào luật Minh Khuê, tôi hiện đang cư trú tại Đà Lạt, gia đình tôi có hai căn nhà muốn cho thuê theo dạng cơ sở lưu trú du lịch, phòng ngủ tương đương khách sạn/ nhà nghỉ nhưng còn có thêm không gian sân vườn bếp núc cho khách sinh hoạt theo kiểu gia đình (cho khách du lịch thuê nguyên căn - diện tích khoảng 200m2).

Tôi hiện đang băn khoăn các vấn đề sau, kính mong luật sư giải đáp: Nếu cho thuê như vậy thủ tục pháp lý thế nào? Tôi có phải đăng ký kinh doanh không và thuộc hình thức kinh doanh nào? Thủ tục thế nào và thuế phải nộp ra sao? Trong thời gian chưa đăng ký kinh doanh mà tôi đã tổ chức đón khách và có báo lưu trú (nói miệng) với tổ dân phố thôi thì có vi phạm pháp luật không hay bắt buộc phải đăng ký tạm trú qua đêm cho khách tại cơ quan công an phường?

Chân thành cảm ơn luật Minh Khuê. Mong được hồi âm qua email.

- TRỊNH THỊ HƯỜNG -

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng cho thuê nhà cập nhật mới nhất năm 2020

3. Thủ tục cho thuê Nhà khách để kinh doanh thực hiện như thế nào?

Xin chào luật sư, mình hiện đang công tác tại một cơ quan, cơ quan mình có một nhà khách cao 5 tầng, gồm 33 phòng ở, 01 hội trường, 01 phòng giải trí, các phòng được bố trí đầy đủ các vật tư, thiết bị cho phòng nghỉ như tivi, điều hòa, nóng lạnh, giường, tủ quần áo, rèm; có quầy lễ tân, bàn tiếp khác tại tầng trệt; có gara để xe ô tô, xe mô tô rộng rãi. Cơ quan mình hiện đang muốn cho thuê nhà khách trên, vậy luật sư cho mình hỏi quy trình, thủ tục cho thuê là như thế nào? Rất mong luật sư có ý kiến phản hồi. Xin trân trọng cảm ơn./.
- Hoàng Dậu -

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

4. Xin tư vấn quy định pháp luật về việc cho thuê nhà?

Chào quý công ty. Hiện tôi đang vướng mắc trong việc cho thuê nhà. Kính mong công ty tư vấn giúp tôi. Tôi xin trình bày như sau: tôi cho một đơn vị thuê nhà, có hợp đồng không công chứng. Đơn vị này đã thông báo thanh lý hợp đồng trước hạn và có đặt cọc 1 khoản tiền để sửa nhà.

Tuy nhiên, khoản tiền này không đủ để tu sửa lại những gì đơn vị này làm hỏng. Đến ngày bàn giao nhà, đơn vị này đã không tiếp tục sửa chữa nhà tôi và cho ủy quyền 1 công ty luật, (đi cùng có văn phòng thừa phát lại làm chứng) đến làm việc về thanh lý hợp đồng thuê nhà nhưng tôi từ chối làm việc (tôi muốn làm việc trực tiếp với bên thuê) với lý do trong hợp đồng có nêu rõ: hai bên cam kết không tiết lộ thông tin của hợp đồng này cho bên thứ ba, trừ trường hợp đó là việc cung cấp thông tin theo yêu cầu của pháp luật hay được sự đồng ý trước bằng văn bản giữa hai bên.

Vậy tôi xin công ty tư vấn giúp tôi:

1. Tôi từ chối làm việc với ủy quyền của bên thuê căn cứ theo điều khoản cấm tiết lộ thông tin hợp đồng có đúng không?

2. Việc đơn vị thuê chưa sửa chữa xong nhà tôi và đòi thanh lý hợp đồng có được không?

3. Tôi không ký vào thanh lý hợp đồng (bên thuê đã chuyển đi) thì tôi có được tiếp tục cho đơn vị khác thuê nhà của mình không?

4. Tôi tiếp tục sửa chữa nhà mình đối các hạng mục bên thuê cũ làm hỏng và không sửa chữa thì có được lấy tiền đặt cọc ra sửa chữa không và sau này đơn vị cũ thuê nhà tôi có căn cứ nào để đòi lại khoản tiền đó không?

Trân trọng cảm ơn.

- Long Nguyen -

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

5. Đăng ký kinh doanh cho thuê nhà không thuộc sở hữu?

Kính gửi Công ty luật Minh Khuê, cô chú tôi đang sở hữu một căn nhà muốn cho người nước ngoài thuê nhưng tuổi cao không tiện việc giao dịch và quản lý nên muốn nhờ tôi đứng tên cho thuê. Hiện chỉ có cô tôi ở Việt Nam còn chú tôi đang ở nước ngoài và trước khi đi nước ngoài, chú tôi không làm giấy tờ ủy quyền gì cho cô tôi về căn nhà đó cả? Vậy xin cho tôi hỏi nếu tôi muốn làm giấy phép kinh doanh hộ cá thể thì cần phải chuẩn bị hồ sơ gồm những giấy tờ gì, thủ tục tiến hành ra sao? Cảm ơn!
- Ngô An Nguyệt -

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

6. Quản lý nhà nước về dịch vụ cho thuê nhà?

Kính chào Quý Công ty, gia đình tôi có căn hộ chung cư. Hiện nay, muốn cho người nước ngoài thuê. Xin Quý Công ty cho biết chúng tôi cần phải làm những thủ tục gì và nếu cần thì tham khảo văn bản pháp luật nào? Xin trân trọng cảm ơn.

Quản lý nhà nước về dịch vụ cho thuê nhà ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Luật Minh Khuê tư vấn pháp luật dân sự về quản lý nhà nước trong hoạt động kinh doanh cho thuê nhà ở và những vấn đề pháp lý khác liên quan đến việc cho thuê nhà:

6.1. Điều kiện cho người nước ngoài thuê nhà

Nếu cá nhân, hộ gia đình có nhà cho người nước ngoài thuê thì buộc phải đăng ký kinh doanh loại hình hộ kinh doanh cá thể và nộp các khoản thuế nhất định cho nhà nước theo quy định.

Các bạn có thể tham khảo thủ tục thành lập hộ kinh doanh cá thể cần có: Bản sao chứng thực chứng minh nhân dân/hộ khẩu (tùy nơi yêu cầu); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh theo quy định tại Chương VIII Nghị định 78/2015/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp.

Chủ hộ kinh doanh phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự; Là cá nhân có năng lực hành vi dân sự; là tổ chức cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh cho thuê nhà ở.

6.2. Điều kiện về giao dịch cho thuê nhà ở

Hộ kinh doanh phải xác lập hợp đồng cho thuê nhà bằng văn bản, thể hiện các nội dung: Tên và địa chỉ của các bên; Mô tả đặc điểm của nhà ở; Giá thuê và phương thức thanh toán; Thời gian giao nhận nhà ở; thời hạn cho thuê; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Cam kết của các bên; Các thỏa thuận khác; Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký). Hợp đồng thuê nhà ở phải có chứng nhận của công chứng trừ các trường hợp sau: Cá nhân cho thuê nhà ở dưới 6 tháng; Bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở. Tham khảo Điều 121 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn Pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Cá nhân có phải xuất hóa đơn khi cho thuê nhà không?