1. Tư vấn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với mục đích kinh doanh ?

Kính chào luật sư, hiện tại tôi đang gặp phải vấn đề về việc chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mong Luật sư có thể dành chút thì giờ quý báu để giải đáp thắc mắc giúp.
Tôi có thuê nhà để kinh doanh Câu lạc bộ bida với thời hạn là 5 năm, hiện tại tôi đã làm được 4 năm 5 tháng nhưng chủ nhà muốn chấm dứt hợp đồng sớm để bán nhà. Chủ nhà có báo trước cho tôi 3 tháng và trong hợp đồng lại không ghi rõ là phải bồi thường bao nhiêu mà chỉ ghi là hai bên thoả thuận giải quyết nên chủ nhà họ nói là lúc trước đặt cọc bao nhiêu thì bây giờ đền gấp đôi tiền cọc (lúc đầu tôi có đặt cọc số tiền là 10 triệu vnđ) chứ không hỗ trợ chi phí di dời.
Xin luật sư giải đáp thắc mắc giúp tôi trong trường hợp này thù phía chủ nhà phải dền bù bao nhiêu khi đơn phương chấm dứt hợp đông như vậy. Xin cảm ơn luật sư!

Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng được thực hiện như sau:

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Như vậy thì nếu bạn không vi phạm hợp đồng và hợp đồng không có thỏa thuận về việc bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng trước thời hạn khi không có nhu cầu cho thuê nữa mà họ đơn phương chấm dứt hợp đồng thì sẽ phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng của họ trái pháp luật theo quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng theo quy định của BLDS.

Về mức đền bù thì do hai bên thỏa thuận nếu hai bên không thỏa thuận được thì bạn có quyền yêu cầu tòa án xác định một mức bồi thường cụ thể theo quy định tại Nghị quyết 03/2006 Hướng dẫn bộ luật dân sự về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

2. Tư vấn hợp đồng thuê nhà ở

Xin chào Luật sư! Vào tháng 4/2019 em và 4 bạn thống nhất thuê chung một phòng trọ. Em là người đại diện làm hợp đồng. Hợp đồng cho thuê phòng trọ 1 năm. Trong hợp đồng cho phép ở 5 người và yêu cầu đặt cọc 2 tháng tiền nhà (4.5 triệu/tháng). Nếu muốn trả phòng thì báo trước cho chủ nhà 1 tháng thì chủ nhà mới trả lại tiền cọc. Vì 5 người cùng thuê nên em chia đều tiền cọc cho mỗi người và thu 1.8 triệu/người. Vào tháng 3/2020 có một bạn tự ý chuyển đi. Bạn đó có báo với chủ nhà trước 1 tháng. Vì vẫn còn 4 người thuê chưa trả phòng nên chủ nhà không trả cọc cho bạn đó. Sang tháng 4 phòng em chỉ còn 4 người. Vậy bọn em có thể dùng tiền cọc của bạn đó để trả tiền phòng đến khi kiếm được người thay thế không hay là phải trả lại phần tiền cọc của bạn đó và chịu tiền nhà của 5 người cho đến khi kiếm người thế? Mong luật sư giải đáp giúp em. Em xin chân thành cảm ơn!

Trường hợp bạn hỏi thì cần phả căn cứ vào sự thỏa thuận của 4 người thuê trong phòng.

Nếu họ đồng ý cùng nhau góp tiền vào để trả cho người chuyển đi đó thì các bạn có thể thỏa thuận để trả lại tiền cọc cho người đó. Và sau khi các bạn 4 người còn lại chuyển đi thì các bạn sẽ nhận lại tiền cọc của người đó do chủ nhà trả.

Trường hợp nếu 4 người còn lại không đồng ý thì các bạn sẽ đợi khi nào các bạn chuyển đi hoặc có người khác chuyển đến thì người bạn đó của bạn sẽ nhận lại được tiền đặt cọc.

3. Tư vấn hợp đồng thuê nhà ở

Chào các luật sư. Tôi có các câu hỏi sau, mong các Luật sư giải thích giúp tôi: 1/ Cho tôi hỏi nếu tôi muốn thuê nhà của chủ nhà rồi dùng nhà vừa thuê đó cho người khác thuê lại với giá cao hơn một tí thì có hợp lý không và có cần cam kết trong hợp đồng không. 2/ Tôi có cần đặt tiền cọc trước không và việc đặt tiền cọc đó có cần kê khai trên hợp đồng luôn không, nếu đặt tiền cọc thì khoảng bao nhiêu tiền là hợp lý cho cả 2 bên. 3/ Cho tôi xin mẫu hợp đồng thuê nhà hoàn chỉnh nhất đối với chủ nhà và mẫu hợp đồng hoàn chỉnh đối với người tôi muốn cho thuê lại. Cảm ơn quý Luật sư. Trân trọng.!

Thứ nhất, về vấn đề cho thuê lại

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 quy định về hvấn đề cho thuê lại như sau:

"Điều 475. Cho thuê lại

Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý."

Như vậy, đối với hợp đồng thuê nhà do các bên tự thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê, hình thức trả tiền và múc đích thuê nhà. Trường hợp người thuê nhà thực hiện việc cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý.

Theo như thông tin cung cấp thì bạn thuê nhà vừa để ở vừa có mục đích kinh doanh. Pháp luật hiện hành không cấm hoạt động kinh doanh cho thuê lại nhà nên bạn hoàn toàn có quyền kinh doanh. Tuy nhiên bạn cần nhận được sự đồng ý của chủ nhà.

>> Như vậy theo quy định trên bạn có quyền cho thuê nhà lại nếu dược bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

Thứ hai, về vấn đề đặt cọc

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về vấn đề đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Pháp luật dân sự và pháp luật đất đai không có quy định về điều kiện của việc cho thuê nhà. Và theo quy định tại Khoản 2, Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014, thì hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải được công chứng, trừ khi các bên có nhu cầu. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng. Và theo quy định trên thì mục đích cuối cùng của việc đặt cọc là để nhằm đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng mà các bên có mong muốn thực hiện. Việc cho thuê nhà pháp luật không quy định phải thực hiện việc đặt cọc, việc đặt cọc chỉ nhằm thực hiện việc thuê và cho thuê theo đúng với mong muốn của 2 bên và tránh những tranh chấp pháp sinh trong quá trình cho thuê.

Như vậy, việc đặt cọc không phải thủ tục bắt buộc khi thuê hay mua tài sản. Các bên có thể thỏa thuận về việc đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng, mức đặt cọc do 2 bên tự thỏa thuận. Mức đặt cọc như thế nào là hợp lý là do quan điểm và sự thỏa thuận của hai bên cho nên chúng tôi không thể tư vấn rõ ràng được. Hai bên có thể lập một hợp đồng đặt cọc riêng, truwocs thời điểm lập hợp đồng thuê nhà. Hoặc ghi rõ trong hợp đồng thuê nhà về số tiền đã đặt cọc cũng như các trường hợp xử lý tiền đặt cọc.

Thứ ba, mẫu hợp đồng thê nhà ở

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

------

HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

Số: 01/20.../HĐTN

Hợp đồng này được lập và ký tại ......................, ngày 01 tháng 01 năm 2018 - giữa các bên có tên dưới đây:

BÊN CHO THUÊ NHÀ:

Đại diện: Ông

CMTND số: .. Ngày cấp: . Nơi cấp: CA Hà nội

Hộ khẩu thường trú:.

Điện thoại: .

Sau đây gọi tắt làBên A,

BÊN THUÊ NHÀ

Địa chỉ:

Điện thoại:

Fax: CVR:

Đại diện:

Sau đây gọi tắt là Bên B,

Dưới đây, tùy từng ngữ cảnh, được gọi tương ứng là “Một bên” hoặc “Các bên” hoặc “Hai bên”.

Điều 1. Đối tượng của Hợp đồng

Bên A đồng ý cho Bên B thuê và Bên B đồng ý thuê của Bên A Diện tích thuê được mô tả chi tiết tại Khoản 2.1 Điều 2 của Hợp đồng này theo các điều khoản cụ thể được hai bên thống nhất tại Hợp đồng này.

Điều 2. Diện tích thuê, Thời hạn thuê, Mục đích thuê

2.1. Diện tích thuê:

Diện tích thuê là: ...

Diện tích thuê được mô tả tại Khoản này thuộc quyền sở hữu hợp pháp của Bên A, được thể hiện thôngqua giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của Bên A : Số giấy chứng nhận.... Cấp ngày 29 tháng 11 năm 2004

2.2. Thời hạn thuê:

2.2.1.Thời hạn thuê là (12) mười hai tháng tính từ ngày 01/01/ đến hết ngày 31/12/ .

2.2.2. Ngày nhận bàngiao Diện tích thuê: là ngày ........

2.2.3. Ngày bắt đầu tính tiền thuê: là ngày ........

2.2.4. Bên B được quyền ưu tiên thuê tiếp Diện tích thuê nếu khi hết hạn Hợp đồng này, Bên A vẫn tiếp tục cho thuê Diện tích thuê. Trong trường hợp này, Bên B phải thông báo cho Bên A để đề nghị gia hạn Hợp đồng này trước khi kết thúc thời hạn của Hợp đồng này (02) hai tháng để hai bên đàm phán gia hạn Hợp đồng. Tiền thuê trong trường hợp gia hạn Hợp đồng sẽ được hai bên điều chỉnh cho phù hợp nhưng không vượt quá (15%) mười lăm phần trăm của Tiền thuê quy định tại Hợp đồng này.

2.3. Mục đích thuê: làm nơi ở cho nhân viên của Bên B.

Điều 3. Tiền thuê, Phương thức thanh toán Tiền thuê

3.1.Tiền thuê:

3.1.1. Tiền thuê: ....../tháng (bằng chữ: một tháng).

3.1.2. Tiền thuê chưa bao gồm:

3.1.2.1. Thuế phải nộp theo quy định của pháp luật Việt Nam( bên B sẽ nộp hộ bên A khoản thuế này ngoài số tiền thuê xx đồng/một tháng )

3.1.2.2. Chi phí vệ sinh, tiền điện, nước, điện thoại, các loại chi phí, lệ phí phát sinh từ việc tiêu thụ dịch vụ hoặc hàng hoá của Bên B trong quá trình sử dụng diện tích thuê.

3.1.3. Tiền thuê không thay đổi trong Thời hạn thuê quy định tại Khoản 2.2 Điều 2 của Hợp đồng này. Trong trường hợp Bên A tự ý thay đổi Tiền thuê nhưng Bên B không đồng ý, dẫn đến việc hai bên không thống nhất được về Tiền thuê và phải chấm dứt Hợp đồng thì trường hợp này được coi như Bên A đơn phương chấm dứt Hợp đồng và Bên A sẽ phải bồi thường cho Bên B theo quy định tại Khoản 7.2 Điều 7 của Hợp đồng.

3.1.4. Trường hợp chấm dứt hợp đồng trước thời hạn vì bất cứ lý do gì, bên A có trách nhiệm hoàn trả cho bên B số tiền thuê nhà tương ứng với số tháng thuê chấm dứt trước thời hạn trong năm thuê.

3.2. Đặt cọc: Bên B sẽ đặt cọc cho Bên A một khoản tiền bằngTiền thuê trong (01) một tháng thuê. Khoản tiền này sẽ được Bên A hoàn trả lại cho Bên B khi hai bên chấm dứt Hợp đồng. Số tiền này cũng nhằm bảo đảm bên A đã thanh toán đầy đủ các khoản mục được ghi trong điều 3.1.2.2

3.3. Phương thức thanh toán tiền thuê:

3.3.1. Thời hạn thanh toán: tại thời điểm hai bên ký Hợp đồng này, Bên B sẽ thanh toán cho Bên A Tiền thuê trong (06) sáu tháng. Trước khi kết thúc (06) sáu tháng thuê đầu tiên (05) năm ngày, Bên B sẽ thanhtoán nốt cho Bên A (06) sáu tháng Tiền thuê tiếp theo.

3.3.2. Đồng tiền thanh toán: Bên B sẽ thanh toán cho Bên A Tiền thuê bằng tiền mặt, được quy đổi sang tiền đồng Việt Nam tại thời điểm thanh toán theo tỷ giá ngoại hối bán ra giữa Đô la Mỹ và đồng Việt Nam do Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam công bố tại thời điểm thanh toán. Bên B thanh toán cho Bên A số tiền thuê nhà làm 01 lần, tương ứng với 06 tháng tiền thuê nhà. Việc thanh toán bằng tiền Việt theo tỷ giá quy đổi của Ngân hàng ngoại thương vào thời điểm thanh toán.

Điều 4. Quyền và nghĩa vụ của Bên A

4.1. Được quyền yêu cầu bên B thanh toán tiền thuê nhà đầy đủ theo thời hạn đã thoả thuận tại Điều 3 của hợp đồng này.

4.2. Bàn giao Diện tích thuê cho Bên B đúng thời hạn hai bên đã thỏa thuận tại Điều 2 của Hợp đồng này.

4.3. Tạo mọi điều kiện thuận lợi cho Bên B trong quá trình sử dụng Diện tích thuê theo các điều khoản của Hợp đồng này.

4.4. Không được đơn phương chấm dứt Hợp đồng khi Bên B đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ được quy định trong Hợp đồng.

4.5. Có trách nhiệm duy trì tính chất pháp lý của Diện tích thuê.

4.6. Giữ nguyên hiện trạng toàn bộ cơ sở vật chất của Diện tích thuê khi bàn giao cho Bên B.

4.7. Chịu trách nhiệm sửa chữa đối với những hư hỏng về mặt kết cấu của Diện tích thuê không phải do lỗi của bên B gây ra trong thời hạn chậm nhất 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của bên B về những hư hỏng đó.

4.8. Ưu tiên gia hạn hợp đồng với bên B với các điều khoản đã thoả thuận trong hợp đồng này.

4.9. Ủy quyền và tạo mọi điều kiện để bên B thực hiện việc đóng thuế cho thuê nhà với cơ quan thuế.

4.10. Chịu trách nhiệm đăng ký tạm trú cho nhân viên của Bên B trực tiếp sử dụng Diện tích thuê theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của Bên B

5.1. Thanh toán Tiền thuê đủ và đúng hạn cho bên A theo các quy định trong hợp đồng này.

5.2. Sử dụng Diện tích thuê đúng mục đích thuê.

5.3. Không cho bên thứ 3 thuê lại khi không được sự chấp thuận bằng văn bản của bên A.

5.4. Thanh toán toàn bộ chi phí vệ sinh, tiền điện, nước, điện thoại, các loại chi phí, lệ phí phát sinh từ việc tiêu thụ dịch vụ hoặc hàng hoá của Bên B trong quá trình sử dụng toà nhà.

5.5. Được phép trang trí, lắp đặt các trang thiết bị để phù hợp với sinh hoạt của Bên B nhưng không làm ảnh hưởng đến kết cấu của toà nhà.

- Được lắp đặt máy điều hoà không khí vào Diện tích thuê (nếu có nhu cầu).

- Được lát sàn bằng gỗ.

- Được trang trí trần.

- Được sơn cửa sổ phía trong căn hộ.

....

Đối với những tài sản mà do Bên B đầu tư lắp đặt, khi kết thúc thời hạn thuê, những tài sản này sẽ thuộc về Bên B và Bên B có quyền di chuyển ra khỏi Diện tích thuê.

5.6. Thông báo cho Bên A các hư hỏng không do lỗi của Bên B gây ra trong cấu trúc của toà nhà để bên A có biện pháp sữa chữa.

Điều 6. Chấm dứt Hợp đồng

6.1. Hợp đồng đương nhiên chấm dứt hiệu lực trong các trường hợp sau:

6.1.1. Hết thời hạn mà các bên không thoả thuận về việc gia hạn hợp đồng.

6.1.2. Căn hộ cho thuê không còn vì lý do bất khả kháng hoặc do hành động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

6.2. Các trường hợp khác làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng

Điều 7. Cam kết của các bên

7.1. Hợp đồng này thiết lập toàn bộ các thỏa thuận giữa hai bên và thay thế cho mọi thỏa thuận, thảo luận, cam kết trước đó. Những trường hợp không nằm trongđiều khoản quy định sẽ được hai bên đề nghị bằng văn bản hoặc cùng nhau bàn bạc thống nhất, ký kết dưới hình thức phụ lục hợp đồng.

7.2. Nếu một trong các bên đơn phương chấm dứt hợp đồngtrước thời hạn thì phải báo cho bên kia biết ít nhất 03 tháng trước ngày dự định chấm dứt đồng thời phải bồi thường số tiền như sau:

7.2.1 Nếu Bên A đơn phương chấm dứt Hợp đồng trước thời hạn thì Bên A phải bồi thường cho Bên B 06 tháng tiền thuê nhà.

7.2.2 Nếu Bên B đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thì Bên B phải bồi thường cho Bên A như sau: Nếu Bên B đơn phương chấm dứt trong khoảng thời gian 03 tháng đầu tiên thì Bên B sẽ bồi thường những tháng còn lại của kỳ thanh toán.

7.3. Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, bất kỳ tranh chấp nào phát sinh sẽ được hai bên giải quyết trên tinh thần hợp tác thương lượng. Trường hợp cả hai bên không tự giải quyết được, tranh chấp sẽ được đưa ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết.

7.4. Hợp đồng được lập thành (04) bốn bản, 02 bản tiếng Việt và 02 bản tiếng Anh, mỗi bên giữ 01 bản tiếng Việt và 01 bản tiếng Anh có giá trị pháp lý như nhau. Trong trườnghợp có mâu thuẫn giữa bản tiếng Việt và bản tiếng Anh, bản tiếng Việt có giá trị thi hành.

ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIỆN BÊN B

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc gì về ý kiến tư vấn xin hãy liên hệ với tổng đài 1900.6162 để được tư vấn trực tiếp hoặc bạn có thể liên hệ với gmail :

Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Trách nhiệm khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn là gì?

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng cho thuê nhà cập nhật mới nhất năm 2020

4. Tư vấn hợp đồng thuê nhà nguyên căn kinh doanh shop thời trang ?

Dear luật sư, em đang có dự định thuê nhà nguyên căn để kinh doanh buôn bán thời trang ở TP Hồ Chí Minh nhưng chưa hiểu biết cách soạn hợp đồng thuê nhà đủ chặt chẽ, tình hình cụ thể như sau:
1. Em dự định đầu tư khoản 200 triệu để xây sửa mặt bằng, vậy có cần lưu ý điều gì về luật xây dựng và hợp đồng thuê nhà không ?
2. Vì có đầu tư tiền để sửa sang, em muốn được đảm bảo quyền lợi khi chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng, phải soạn thảo như thế nào?
Em xin cảm ơn và chờ hồi âm của luật sư ạ.
- Chou Chou

Thứ nhất, lưu ý các vấn đề về Luật xây dựng khi sửa nhà

"Điều 89, Luật Xây dựng năm 2014 quy định:

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

...g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc; ...".

Như vây, nếu việc bạn sửa chữa thuộc một trong những trường hợp tại điểm g và điểm h Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng thì không phải xin cấp phép xây dựng. Nếu không thuộc trường hợp trên thì phải xin cấp phép xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền.

Thứ hai, biện pháp để đảm bảo quyền lợi khi chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng

Điều 248 BLDS 2015 quy định: "Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định". Do vậy, trong hợp đồng, tại điều khoản về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bạn và phía chủ nhà nên thỏa thuận rõ các trường hợp nào được quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và hậu quả pháp lý của việc chấm dứt hợp đồng ra sao.

Căn cứ Điều 418 Bộ luật dân sự 2015 quy định về phạt vi phạm như sau:

Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Như vậy, bạn có thể thêm điều khoản về phạt vi phạm trong hợp đồng, trong đó xác định nếu bên kia vi phạm hợp đồng, cụ thể là đơn phương chấm dứt hợp đồng trái luật sẽ bị phạt vi phạm với mức phạt vi phạm do hai bên thỏa thuận với nhau, nêu rõ mức phạt trong hợp đồng.

Ngoài ra, bạn và phía bên chủ nhà cần thỏa thuận về vấn đề bồi thường thiệt hại do một bên vi phạm hợp đồng theo tinh thần tại Điều 419 BLDS 2015 như sau:

Điều 419. Thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng

1. Thiệt hại được bồi thường do vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều này, Điều 13 và Điều 360 của Bộ luật này.

2. Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.

3. Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc.

>> Luật sư trả lời: Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng hợp đồng không ? Mẫu hợp đồng thuê nhà và mẫu hợp đồng mua bán nhà ở ?

>> Xem thêm:  Bà ngoại là mẹ liệt sĩ thì cháu có được đăng ký giảm trừ gia cảnh hay không?

5. Tư vấn lập hợp đồng thuê nhà làm trụ sở đăng ký kinh doanh ?

Kính gửi Luật minh khuê, công ty tôi được cấp đăng ký doanh nghiệp vào ngày 13/10/2019. Trụ sở đăng ký là nhà của một cá nhân mà chúng tôi thuê trên địa bàn nhưng hiện tại chưa có hợp đồng thuê nhà. Nhà này chưa được cấp sổ đỏ, nhưng có giấy tờ đất liên quan chứng minh là của cá nhân đấy (giấy tờ viết tay, bản đồ địa chính mang tên cá nhân này).
Vậy cho tôi hỏi:
1. Tôi thuê địa điểm để làm trụ sở đăng ký kinh doanh như vậy có hợp pháp không ?
2. Tiền thuê nhà 8tr/tháng, thanh toán 6 tháng/lần, xin tư vấn giúp mẫu hợp đồng thuê nhà ?
Xin cảm ơn.
- Thanh Nga Nguyen Thi

Nghĩa vụ thuế của công ty theo hợp đồng thuê nhà

Luật sư tư vấn luật thuế áp dụng đối với hợp đồng thuê nhà, gọi: 1900.6162

Thứ nhất, việc thuê nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất có hợp pháp không.

Hợp đồng cho thuê nhà là một trong những hình thức giao dịch về nhà ở quy định tại Điều 117 Luật Nhà ở 2014. Theo đó, nhà ở được cho thuê phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 thì mới được coi là hợp pháp, cụ thể như sau:

– Nhà ở tham gia giao dịch cho thuê thì không cần phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

– Phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.

Như vậy, đối chiếu quy định trên với trường hợp của bạn, nếu ngôi nhà của bạn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã đáp ứng được các yêu cầu trên thì hoàn toàn có thể cho thuê theo quy định của pháp luật. Khi đó, hợp đồng cho thuê nhà có giá trị pháp lý.

Thứ hai, mẫu hợp đồng thuê nhà làm trụ sở công ty

Mẫu Hợp đồng thuê nhà làm văn phòng kinh doanh trên đây chỉ mang tính chất tham khảo, quý vị cần tìm hiểu và nghiên cứu quy định pháp luật liên quan hoặc tham khảo ý kiến luật sư trước khi áp dụng hợp tác.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ LÀM TRỤ SỞ CÔNG TY
Số........ /HĐTN


Hôm nay, ngày......./...../.......... tại địa chỉ số:.........................................................., chúng tôi gồm:


I. BÊN CHO THUÊ VĂN PHÒNG
Công ty.....................
Đăng ký kinh doanh sổ,..................
Mã số thuế:..........
Tài khoản:..........
Địa chỉ:..........
Đại diện theo pháp luật là:.............
Điện thoại:.................
(Sau đây gọi tắt là Bên A)


II. BÊN THUÊ VĂN PHÒNG
Công ty.....................
Đăng ký kinh doanh sổ,..................
Mã số thuế:..........
Tài khoản:..........
Địa chỉ:..........
Đại diện theo pháp luật là:.............

Hai Bên tự nguyện cùng nhau lập và ký bản Hợp đồng này để thực hiện việc thuê một phần căn nhà theo các thoả thuận sau đây :

ĐIỀU 1
ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG

1.1. Bên A là chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở có địa chỉ tại: ................, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: …………; Số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: ………………………….. do UBND quận ................. cấp ngày …....../……/…….., cụ thể như sau:
- Diện tích sử dụng: …………. m2 sử dụng (theo giấy phép xây dựng được cấp ngày ………… do UBND quận .......……….).
1.2. Bằng Hợp đồng này Bên A đồng ý cho Bên B thuê một phần căn nhà và quyền sử dụng đất tại địa chỉ nêu trên, phần diện tích nhà đất thuê theo Hợp đồng này được mô tả như sau:
- Vị trí tầng: Tầng .............
- Diện tích sử dụng riêng:.............
- Diện tích sử dụng chung: ................
- Tài sản gắn liền với diện tích nhà thuê: Hệ thống điện, Hệ thống nước, thiết bị vệ sinh..

ĐIỀU 2
THỜI HẠN THUÊ VÀ MỤC ĐÍCH THUÊ

2.1. Thời hạn thuê
Thời hạn thuê văn phòng theo hợp đồng này là ......... năm (lăm năm) năm bắt đầu từ ngày ....../...../......... đến ngày ........../...../............
Sau khi hết thời hạn trên, tuỳ theo tình hình thực tế hai Bên có nhu cầu thuê và cho thuê thì phải lập phụ lục hợp đồng, nếu không có nhu cầu thì Hợp đồng đương nhiên hết hiệu lực.
2.2. Mục đích thuê
Bên B sử dụng diện tích nhà đất thuê nêu tại khoản 2, Điều 1 của Hợp đồng này vào mục đích: Kinh doanh (Văn phòng – Trụ sở Công ty…)

ĐIỀU 3
GIÁ THUÊ VĂN PHÒNG

3.1 Hai Bên thống nhất giá thuê toàn bộ diện tích Văn phòng nêu tại khoản 2, Điều 1 của Hợp đồng này là khoản tiền Việt Nam tương ứng với .......... USD/1 tháng (........... Đô la Mỹ trên một tháng) tính theo giá Ngân hàng Nhà nước tại thời điểm thanh toán.
a. Giá thuê Văn phòng nêu tại khoản 3.1 đã bao gồm phí dịch vụ sau đây:

  • Dịch vụ bảo vệ chung của Tòa nhà;
  • Dịch vụ vệ sinh chung của Tòa nhà;
  • Phí bảo trì Tòa nhà và các thiết bị kèm theo Tòa nhà như thiết bị điện, nước, Internet… trong thời gian thực hiện hợp đồng này;
  • Dịch vụ trông giữ xe máy của lãnh đạo và nhân viên Bên B (không quá 10 xe máy);
  • Thuế sử dụng nhà đất theo quy định pháp luật trong thời gian thuê.


b. Các chi phí dịch vụ nằm trong giá thuê Văn phòng nêu tại khoản 3.1 chưa bao gồm:
- Tiền điện hàng tháng mà Bên B sử dụng theo Giá điện kinh doanh do Nhà nước quy định;
- Tiền nước sinh hoạt tính theo Công tơ nước với giá nước do Nhà nước quy định;
- Chi phí Internet mà Bên B sử dụng trong quá trình thực hiện Hợp đồng này;
- Phí dịch vụ trông giữ xe ngoài số lượng xe miễn phí nêu tại điểm a, khoản 3.1 của Điều này;
- Thuế VAT.
3.2 Giá thuê Văn phòng và phí dịch vụ theo Hợp đồng này được tính cố định theo tỉ giá USD và mức phí dịch vụ điện, nước theo quy định của Nhà nước trong suốt thời hạn thực hiện hợp đồng này (.......... năm).
Giá thuê Văn phòng và các phí dịch vụ theo hợp đồng này không phụ thuộc vào sự biến động của thị trường trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng. Sau khi hết hạn hợp đồng này thì giá thuê Văn phòng có thể điều chính nếu thị trường biến động nhưng mức tăng giảm không quá 10% giá trị hợp đồng.

ĐIỀU 4
ĐẶT CỌC VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

4.1 Đặt cọc:
Để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng này thì Bên B đồng ý đặt cọc cho Bên A số tiền là .................000.000 đồng (............... triệu đồng chẵn);
- Nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu Bên B vi phạm hợp đồng gây thiệt hại đến tài sản của Bên A thì Bên A có quyền xử lý tài sản đặt cọc để thanh toán cho những thiệt hại của Bên A;
- Đến thời điểm thanh lý hợp đồng, Bên B được nhận lại số tiền đặt cọc sau khi bù trừ với những thiệt hại mà Bên B đã gây ra cho Bên A trong thời gian thực hiện hợp đồng (nếu có).
4.2 Phương thức và thời hạn thanh toán:
- Bên B thanh toán tiền thuê Văn phòng nêu tại Điều 3 của Hợp đồng này cho Bên A trực tiếp, 100% là tiền mặt - Đồng Việt Nam tính theo tỉ giá Đô la Mỹ do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố tại thời điểm thanh toán;
- Hai Bên thống nhất thời hạn thanh toán là 03 tháng/ 1 lần. Bên B thanh toán tiền thuê Văn phòng cho Bên A vào 10 ngày đầu tiên của mỗi kỳ thanh toán (từ ngày 20 đến ngày 30 dương lịch của các tháng 6, tháng 9, tháng 12 và tháng 3 hàng năm).

ĐIỀU 5
QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A

5.1. Bên A có các quyền sau:
- Nhận đủ tiền thuê Văn phòng đúng kỳ hạn;
- Thu các khoản phí ngoài các loại phí kèm theo giá thuê nêu tại Hợp đồng này;
- Điều chỉnh giá thuê và chi phí theo quy định tại Hợp đồng này;
- Yêu cầu Bên B phải sửa chữa những hư hỏng do lỗi của Bên B gây ra trong quá trình thực hiện hợp đồng;
- Yêu cầu Bên B phải sử dụng Văn phòng theo đúng mục đích thỏa thuận tại Hợp đồng này;
- Yêu cầu Bên B phải thanh toán tiền thuê văn phòng và chi trả các chi phí dịch vụ theo thỏa thuận tại Hợp đồng này;
- Yêu cầu Bên B phải tuân thủ các quy định pháp luật trong thời gian thực hiện hợp đồng;
- Yêu cầu Bên B phải khôi phục lại nguyên trạng những sửa chữa nhỏ trong thời gian thực hiện hợp đồng (có sự đồng ý của Bên A);
- Đơn phương đình chỉ thực hiện Hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu bên B có một trong các hành vi sau đây:
+ Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng liên tiếp mà không có lý do chính đáng (trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác);
+ Sử dụng nhà đất không đúng mục đích thuê;
+ Cho người khác thuê lại văn phòng đang thuê mà không có sự đồng ý của bên A;
+ Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh mà đã được chính quyền địa phương nhắc nhở nhiều lần hoặc bị xử lý hành chính;
+ Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường sống xung quanh;
- Được nhận lại diện tích nhà cho thuê khi hết hạn Hợp đồng thuê;

5.2. Bên A có nghĩa vụ sau:
- Bàn giao đúng, đầy đủ diện tích Văn phòng nêu tại khoản 2, Điều 1 của Hợp đồng này và các trang thiết bị kèm theo diện tích thuê cho Bên B ngay tại thời điểm hai Bên ký kết hợp đồng này;
- Đảm bảo an ninh, an toàn cho Bên B trong thời gian thực hiện hợp đồng thuê;
- Bồi thường thiệt hại cho Bên B nếu người bảo vệ của Bên A làm mất mát, hư hỏng tài sản của Bên B;
- Đảm bảo hiệu lực của Hợp đồng thuê này về chủ thể tham gia ký kết hợp đồng, đối tượng của hợp đồng và hình thức của hợp đồng;
- Tạo điều kiện cho Bên B sử dụng thuận tiện diện tích nhà thuê theo đúng mục đích đã thỏa thuận;
- Nộp các khoản thuế về đất ở;
- Kịp thời bảo trì Tòa nhà và sửa chữa khắc phục những sự cố, hư hỏng của Tòa nhà và các trang thiết bị kèm theo khi có biểu hiện hư hỏng, xuống cấp, làm ảnh hưởng đến việc sử dụng nhà của Bên B.
.............

ĐIỀU 6
QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B

6.1 Bên B có các quyền sau:
- Nhận đúng, đầy đủ diện tích, vị trí văn phòng cho thuê theo nội dung đã được thống nhất tại hợp đồng này;
- Yêu cầu Bên A thực hiện đúng, đầy đủ các nội dung đã được thỏa thuận tại Hợp đồng này;
- Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với Bên A, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà ở, chủ sử dụng đất ở đối với nhà đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này;
- Được ưu tiên ký Hợp đồng thuê tiếp, nếu đã hết hạn thuê mà Tòa nhà vẫn dùng để cho thuê;
- Được gắn biển quảng cáo và biển hiệu vào trước và sau diện tích Văn phòng cho thuê nêu tại Hợp đồng này cho phù hợp với mục đích thuê và thẩm mỹ của tòa nhà;
- Được sửa chữa nhỏ không làm thay đổi kiến trúc và kết cấu chịu lực của Tòa nhà (ngăn phòng, gắn biển hiệu, thiết bị làm việc...) mà không cần phải thông báo bằng văn bản cho Bên A;
- Bên B được quyền cho Bên thứ 3 thuê lại Văn phòng theo đúng mục đích và các điều kiện đã được hai Bên thỏa thuận tại hợp đồng này;
- Đơn phương đình chỉ Hợp đồng thuê nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu Bên A có một trong các hành vi sau đây:
+ Bên A chậm giao nhà cho thuê theo Hợp đồng gây thiệt hại cho Bên B;
+ Tăng giá thuê bất hợp lý, không đúng theo quy định tại hợp đồng này;
+ Làm mất mát, hư hỏng tài sản của Bên B hoặc có nguy cơ gây thiệt hại nghiêm trọng tới tính mạng, sức khỏe hoặc tài sản của Bên B;
+ Cản trở Bên B thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo nội dung của Hợp đồng này hoặc cản trở việc sử dụng Văn phòng của Bên B vào đúng mục đích đã được quy định tại Văn phòng này;
.
6.2 Bên B có nghĩa vụ sau:
- Sử dụng nhà thuê đúng mục đích;
- Trả đủ tiền thuê đúng kỳ hạn;
- Thực hiện đúng nội quy của Tòa nhà;
- Thực hiện đúng và đầy đủ các quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường;
- Trả nhà thuê cho Bên A khi hết thời hạn thuê.

ĐIỀU 7
VIỆC NỘP THUẾ, PHÍ, LỆ PHÍ

Bên A có trách nhiệm nộp thuế sử dụng đất, thuế thu nhập phát sinh từ hợp đồng này và các khoản lệ phí khác với Nhà nước liên quan tới Hợp đồng này.

ĐIỀU 8
TRÁCH NHIỆM DO VI PHẠM HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau. Trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 9
CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

9.1. Bên A cam đoan:
- Những thông tin về pháp nhân của Bên A, thông tin về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
- Bên A có chức năng kinh doanh Bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành;
- Các giấy tờ làm căn cứ lập và ký kết Hợp đồng này do Bên A cung cấp, các giấy tờ này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, không có sự giả mạo, tẩy xóa, thêm bớt làm sai lệch nội dung.
- Tại thời điểm ký kết Hợp đồng này, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nêu trên chưa đem chuyển nhượng tặng cho, trao đổi, cầm cố, thế chấp, kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc một sự thỏa thuận mua bán nào khác và không có bất kỳ sự tranh chấp nào.
- Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc.
- Nếu có gì gian dối hoặc không thực hiện đúng những điều đã cam kết trong Hợp đồng này, thì Bên A phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật.
9.2. Bên B cam đoan:
- Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
- Đã xem xét kỹ, đã biết rõ về nhà đất nêu tại Hợp đồng này;
- Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
- Thực hiện đúng những nội dung theo Hợp đồng này và các quy định của pháp luật có liên quan.

ĐIỀU 10
ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

10.1. Bản Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai Bên ký kết và đóng dấu pháp nhân. Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được lập thành văn bản có đóng dấu pháp nhân của cả hai Bên;
10.2. Hai bên đã đọc kỹ nguyên văn bản Hợp đồng và đồng ý với toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng này, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
Hợp đồng này gồm 06 (sáu) trang đánh máy, tiếng Việt và được lập thành 02(hai) bản chính, có giá trị pháp lý như nhau. Từng Bên một đọc lại toàn văn hợp đồng, đồng ý ký tên, đóng dấu và giữ một bản chính để thực hiện.

ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIỆN BÊN B

>> Luật sư trả lời: Chuyển từ hợp đồng thuê nhà sang hợp đồng mượn nhà để làm trụ sở công ty?

>> Xem thêm:  Tăng vốn điều lệ của công ty cổ phần làm như thế nào ? Hồ sơ, thủ tục tăng vốn

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Tham khảo ngay: Chấm dứt hợp đồng thuê nhà thế nào cho đúng với quy định của pháp luật ?

>> Xem thêm:  Trách nhiệm pháp lý của cổ đông công ty cổ phần dựa trên vốn điều lệ ?