Chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất ruộng có phải đóng thuế không?

1. Đất nông nghiệp là gì?

Theo Luật đất đai 2013 đất nông nghiệp được định nghĩa là loại đất được sử dụng để trồng cây trồng, nuôi chăn thả gia súc, gia cầm, thủy sản và sản xuất nông nghiệp khác. Đất nông nghiệp là một phân loại đất đặc biệt được công nhận và bảo vệ để phục vụ cho hoạt động nông nghiệp và phát triển nông thôn. Các đặc điểm chính của đất nông nghiệp bao gồm:

- Mục đích sử dụng: đất nông nghiệp được dùng để sản xuất nông nghiệp bao gồm trồng trọt, chăn nuôi và các hoạt động liên quan

- Giới hạn sử dụng: đất nông nghiệp không được sử dụng trong mục đích khác và hoạt động nông nghiệp trừ trường hợp được phép theo quy định của pháp luật

- Bảo vệ và quản lý: đất nông nghiệp được coi là tài sản quốc gia và được bảo vệ quản lý bởi nhà nước. Quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng và thế chấp đất nông nghiệp phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai

- Đăng ký và công nhận: đất nông nghiệp phải được đăng ký và công nhận theo quy định của pháp luật để xác định quyền sử dụng và chủ thể sở hữu

- Quản lý sử dụng các hoạt động sử dụng đất nông nghiệp phải tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường bảo vệ tài nguyên đất đai và Phát triển Nông thôn

Đất nông nghiệp đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế nông nghiệp của Việt Nam và là nguồn tài nguyên quan trọng để đảm bảo an ninh lương thực và cung cấp nguyên liệu trong ngành công nghiệp chế biến nông sản.

2. Điều kiện chuyển nhượng và thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp

Căn cứ điều 118 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cụ thể: người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:

• Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất

Tuy nhiên có một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp: Cụ thể:

• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.

Thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp:

Bước 1: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai:

• Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất
• Ủy ban cấp xã nơi có đất (nếu có nhu cầu)

 Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và giải quyết trong thời hạn không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn.

Bước 3: Cá nhân, hộ gia đình nộp tiền thuế, lệ phí bao gồm: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, thuế thẩm định hồ sơ

Bước 4: Trả kết quả là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3. Khi chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất ruộng có phải đóng thuế không?

Khi chuyển nhượng đất nông nghiệp cá nhân, tổ chức cần phải đóng thuế vì đó là một hoạt động kinh doanh có liên quan đến tài sản và thu nhập. Theo pháp luật, chuyển nhượng đất nông nghiệp được coi là một giao dịch bất động sản và thuộc phạm vi quản lý của luật thuế. Việc đóng thuế khi chuyển nhượng đất nông nghiệp có một số lý do quan trọng như:

+ Đất nông nghiệp là một tài nguyên quốc gia và việc chuyển nhượng đất nông nghiệp đó phần trong việc quản lý và sử dụng tài nguyên này

+ Thuế chuyển nhượng đất nông nghiệp là một quần thu quan trọng của ngân sách nhà nước, được sử dụng để đầu tư vào các lĩnh vực phát triển kinh tế xã hội khác

+ Việc đóng thuế khi chuyển nhượng đất nông nghiệp có thể giúp cân bằng thị trường bất động sản và hạn chế các tình trạng mua bán đất giá rẻ làm biến đổi mục đích sử dụng đất một cách không hợp pháp

+ Thuế chuyển nhượng đất nông nghiệp có thể là một biện pháp điều chỉnh để sử dụng đất và hạn chế hoạt động chuyển đổi đất nông nghiệp sang mục đích khác không phù hợp với quy hoạch và phát triển nông thôn.

 Theo quy định của luật thuế thu nhập cá nhân 2007, thu nhập của các cá nhân phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước
• Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức

Như vậy căn cứ quy định nêu trên thì thu nhập cá nhân phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể là chuyển nhượng đất nông nghiệp phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Căn cứ điều 17 thông tư 92/2015/TT-BTC thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất được hướng theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = giá chuyển nhượng  x 2%

Trong trường hợp nhận chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỉ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án. Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

Căn cứ khoản 2 điều 4 luật thuế thu nhập cá nhân 2007, thu nhập được miễn thuế đó là thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở đất ở duy nhất. Như vậy trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập cá nhân trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với đất ở. Nghĩa là thu nhập của cá nhân trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp bắt buộc phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Trừ trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa vợ với chồng, cha đẻ; mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng, mẹ chồng với con dâu, cha vợ, mẹ vợ với con rể, ông nôi, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu, anh chị em ruột với nhau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Do đó khi thực hiện chuyển nhượng đất nông nghiệp thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra cần phải nộp các loại phí khác dưới đây:

- Lệ phí trước bạ: Căn cứ Điều 5, Nghị định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ khi sang tên được xác định theo công thức:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x giá trị lệ phí trước bạ

- Phí thẩm định hồ sơ: mức thu giữa các tỉnh thành sẽ là khác nhau, tuy nhiên sẽ dao động từ 500.000đ đến 5 triệu đồng

Như vậy khi thực hiện chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất ruộng thì cần phải đóng thuế thu nhập cá nhân và các loại phí như lệ phí trước bạ và lệ phí thẩm định hồ sơ.

Để tìm hiểu thêm về vấn đề trên khách hàng có thể tham khảo bài viết Các loại thuế phí phải nộp khi mua bán chuyển nhượng đất đai của Luật Minh Khuê.

Trên đây là bài viết chuyển nhượng đất nông nghiệp có phải đóng thuế không luật Minh Khuê xin gửi tới quý khách hàng. Mong rằng bài viết trên là tài liệu tham khảo hữu ích dành cho bạn. Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào xin vui lòng liên hệ tổng đài 19006162 để được tư vấn và giải đáp trực tiếp hoặc gửi cầu và địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn. Cảm ơn bạn đã quan tâm theo dõi.