Thuế nhà đất là gì ? Quy định pháp luật về thuế nhà đất

1. Lịch sử phát triển của chính sách thuế nhà đất ở Việt Nam

Theo quy định của Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 31.7.1992, thì trong tình hình hiện nay, tạm thời chưa thu thuế nhà và chưa quy định về thuế nhà. Pháp lệnh về thuế nhà, đất bao gồm những nội dung chủ yếu sau đây:

1) Đối tượng nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình. Không thu thuế đất đối với các trường hợp đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sử dụng vì lợi ích công cộng, phúc lợi xã hội hay từ thiện không có mục đích kinh doanh và không dùng để ở như: đất làm đường sá, cầu cống, công viên, nhà văn hoá, sân vận động, đê điều, công trình thuỷ lợi, trường học (bao gồm cả nhà trẻ mẫu giáo), bệnh viện (bao gồm cả bệnh xá, trạm xá, trạm y tế, phòng khám...), đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép dùng vào việc thờ cúng công cộng của các tổ chức tôn giáo, các tổ chức khác mà không sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc không dùng để ở, như: các di tích lịch sử, đình, chùa, đền, miếu, nhà thờ (đền, miếu, nhà thờ tư vẫn phải nộp thuế đất). Trong trường hợp còn có sự tranh chấp hoặc chưa xác định được quyền sử dụng đất thì tổ chức, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất là đối tượng nộp thuế đất. Trường hợp bên Việt Nam tham gia doanh nghiệp liên doanh được Nhà nước cho góp vốn pháp định bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểu 7 của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì tổ chức hoặc người đại diện cho bên Việt Nam dùng đất để góp vốn theo hợp đồng đã kí kết là đối tượng nộp thuế đất. Cơ quan ngoại giao, tổ chức quốc tế, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình nộp thuế đất theo Pháp lệnh thuế nhà, đất, trừ trường hợp điều ước quốc tế mà Việt Nam kí kết hoặc tham gia có quy định khác;

2) Đối tượng chịu thuế là toàn bộ diện tích đất ở, đất xây dựng công trình thuộc lãnh thổ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, trừ các trường hợp được miễn nộp thuế nhà, đất;

3) Căn cứ tính thuế và mức thuế là diện tích đất, hạng đất và mức thuế trên một đơn vị diện tích. Hạng đất và mức thuế cụ thể được quy định tại Điều 6 Nghị định số 94/CP ngày 25.8.1994 của Chính phủ quy định chỉ tiết thi hành Pháp lệnh về thuế nhà, đất và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất;

4) Miễn thuế, giảm thuế đối với các trường hợp: đất vùng rừng núi, rẻo cao thuộc diện được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp, vùng định canh, định cư của đồng bào dân tộc thiểu số; đất ở đối với đồng bào xây dựng kinh tế mới được miễn thuế trong 5 năm đầu kể từ ngày đến ở; đất ở của gia đình thương binh loại 1/4, 2/4 và gia đình liệt sĩ được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước, đất xây nhà tình nghĩa cho các đối tượng chính sách xã hội. Những đối tượng này chỉ được miễn thuế đối với một nơi ở với diện tích không được quá mức Chính phủ quy định; đất ở của người tàn tật mất khả năng lao động, người chưa đến tuổi thành niên và người già cô đơn không nơi nương tựa, không có khả năng nộp thuế, chỉ được miễn thuế một nơi ở do chính họ đứng tên với diện tích không quá mức Chính phủ quy định thì được miễn thuế nhà đất; đối tượng nộp thuế đất gặp khó khăn do bị thiên tai, tai nạn bất ngờ không có khả năng nộp thuế thì được xét miễn thuế hoặc giảm thuế.

Uỷ ban nhân dân huyện, quận và cấp tương đương có thẩm quyền quyết định việc miễn thuế, giảm thuế đất theo đề nghị của Chi cục trưởng Chỉ cục thuế.

Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có nghĩa vụ phải nộp thuế nhà đất.

Từ cuối năm 2003 trở về trước, thuế chuyển quyền sử dụng đất thu vào thu nhập có được từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Từ ngày 01 tháng 01 năm 2004, loại thuê này chi thu vào thu nhập của các hộ gia đình và cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Các cơ sở kinh doanh chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp.

2. Phân tích khái niệm thuế đối với đất đai

Tuỳ theo cách nhìn nhận của các nhà làm luật ở mỗi quốc gia mà đất đai có thể thuộc quyền sở hữu nhà nước hoặc thuộc quyền sở hữu tư nhân. Tuy nhiên, bất kể thừa nhận hình thức sở hữu nào về đất đai, hệ thống thuế của mỗi quốc gia cũng thường có một hoặc một vài sắc thuế có liên quan đến việc sở hữu, sử dụng đất và việc chuyển nhượng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Một cách khái quát nhất, thuế đối với đất đai là thuật ngữ hàm chỉ các loại thuế đánh vào việc sử dụng hoặc có quyền sử dụng (hoặc đánh vào quyền sở hữu đất: đối với những quốc gia thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai) và thuế đánh vào hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu đất.

Trong lịch sử, thuế đánh vào đất đai xuất hiện từ rất sớm. Vào thời La Mã cổ đại, trong giai đoạn vua lulius Caesar trị vì, chính quyền các tỉnh đều dựa vào nguồn thu từ thuế đất và thuế thân. Ban đầu số thuế đất mà chủ sở hữu đất phải nộp là một khoản cố định bất kể hoa lợi hay thu nhập đem lại từ mảnh đất đó. Sau này cách tính thuế đã được sửa đổi theo hướng căn cứ vào độ màu mỡ, phì nhiêu của đất.

Mục tiêu của việc áp dụng các sắc thuế đối với đất đai là tạo nguồn thu, đáp ứng nhu cầu chi tiêu của nhà nước. Tuy nhiên, do đất đai thuộc loại tài sản có những đặc tính khác biệt với các tài sản thông thường nên ngoài việc áp dụng các sắc thuế đối với đất đai còn có chủ trương khuyến khích chủ đất sử dụng đất một cách tiết kiệm và hiệu quả. Việc đưa thuế đất vào áp dụng trong thực tiễn ở úc đầu thế ki XX là ví dụ điển hình về việc thực hiện chủ chương này. Năm 1910, Chính phủ úc đã ban hành thuế đất nhằm một mặt huy động nguồn tài chính cho ngân sách nhà nước để củng cố quốc phòng, mặt khác nhằm khuyến khích những người có đất nhưng không sử dụng hết chuyển nhượng bớt một phần cho những đối tượng có nhu cầu về đất và có khả năng sử dụng đất hiệu quả.

Ngày nay, các quốc gia đều áp dụng các sắc thuế đối với đất đai mặc dù ở mỗi nước, những sắc thuế này có thể có tên gọi và cơ sở đánh thuế khác nhau. Ví dụ: Ở Nhật, thuế đanh vào đất đai có thể phân thành hai nhóm chính là thuế đánh vào việc chuyển dịch đất đai và thuế giá trị đất. Thuế đánh vào việc chuyển dịch đất đai được áp dụng khi có sự thừa kế, chuyển nhượng đất đai hoặc khi đất đai được chuyển dịch với tư cách là quà tặng. Thuế giá trị đất là loại thuế đánh hàng năm trên đất đai của các tổ chức và cá nhân sở hữu đất; Đài Loan sử dụng ba sắc thuế đánh vào đất là: thuế đánh trên giá trị đất, thuế đất nông nghiệp (còn gọi là thuế ruộng đất), và thuế giá trị đất tăng thêm.

Việt Nam cho tới tận cuối năm 2008 vẫn áp dụng ba sắc thuế có liên quan đến đất đai: thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế nhà, đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Thuế sử dụng đất nông nghiệp là loại thuế thu vào việc sử dụng đất nông nghiệp hoặc việc được giao đất vào sản xuất nông nghiệp. Nói cách khác, loại thuế này đánh vào hành vi sử dụng đất nông nghiệp và hành vi không sử dụng đất nông nghiệp được giao. Trong trường hợp thứ hai thì thuế sử dụng đất nông nghiệp áp dụng cả với những chủ thể có quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không sử dụng đất đó.

Thuế sử dụng đất nông nghiệp có một số nét đặc thù so với các loại thuế đất khác. Thứ nhất, thuế sử dụng đất nông nghiệp chỉ thu vào việc sử dụng hoặc có quyền sử dụng đất, không thu vào hoa lợi trên đất vì vậy có tác dụng giảm nhẹ gánh nặng thuế cho người nộp thuế, chủ yếu là các hộ nông dân có thu nhập thấp so với mặt bằng chung trong xã hội. Thứ hai, thuế sử dụng đất nông nghiệp là loại thuế có tính xã hội cao do đôi tượng nộp thuế chiếm tỉ lệ lớn. Chỉ tính riêng hộ nông dân, một trong những đối tượng có nghĩa vụ nộp thuế đã chiếm tới gần 80% dân số cả nước. Thứ ba, thuế sử dụng đất nông nghiệp là loại thuế được thu theo mùa vụ, được tính bằng thóc nhưng thu chủ yếu bằng tiền. Việc thu thuế vì vậy phụ thuộc rất nhiều vào thời điểm thu hoạch của vụ sản xuất chính và thực tế giá cả thị trường ở địa phương.

Thuế nhà, đất là loại thuế thu vào việc trực tiếp sử dụng hoặc việc có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình. Loại thuế này không thu vào đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản và làm muối.

Cũng là thuế đánh vào việc sử dụng đất hoặc việc có quyền sử dụng đất như thuế sử dụng đất nông nghiệp nhưng thuế nhà, đất có một số nét đặc thù, thể hiện sự khác biệt của loại thuế này với thuế sử dụng đất nông nghiệp. Một là, thuế nhà, đất không thu vào đất nông nghiệp. Vì vậy, khi xác định số thuế nhà, đất hộ gia đình ở nông thôn phải nộp cần có sự tách biệt giữa diện tích đất nông nghiệp và diện tích đất ở. Hai là, căn cứ tính thuế nhà, đất mặc dù có nhiều điểm tương đồng với căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp (vì phải dựa vào hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và mức thuế sử dụng đất nông nghiệp) nhưng trong đại bộ phận các trường hợp, mức thu cao hơn rất nhiều so với mức thu thuế sử dụng đất nông nghiệp. Ba là, thuế nhà, đất cũng được tính bằng thóc và thu bằng tiền như thuế sử dụng đất nông nghiệp nhưng thời hạn thu nộp thuế không phụ thuộc vào thời điểm thu hoạch cùa vụ sản xuất chính như thời hạn thu thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế thu vào khoản thu nhập có được từ việc chuyển nhượng tài sản là quyền sử dụng đất của các hộ gia đình và các cá nhân (Từ cuối năm 2003 trở về trước, thuế chuyển quyền sử dụng đất thu vào thu nhập có được từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Từ ngày 01 tháng 01 năm 2004, loại thuế này chi thu vào thu nhập của các hộ gia đình và cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Các cơ sở kinh doanh chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp). Nhìn chung các quốc gia đều ban hành sắc thuế này để tăng cường sự quản lí của Nhà nước đối với thị trường đất và động viên sự đóng góp của những người có đất chuyển nhượng vào ngân sách nhà nước, mặc dù tên gọi của loại thuế này có thể khác nhau. Ví dụ: ở Đài Loan, loại thuế này được gọi là thuế trị giá đất tăng thêm trong khi ở Nhật Bản thuế đánh vào việc chuyển nhượng đất đai được gọi là thuế thu nhập (nhưng áp dụng biểu thuế riêng khác với biểu thuế áp dụng cho các loại thu nhập khác).

Mặc dù cũng là loại thuế có liên quan đến đất đai nhưng thuế chuyển quyền sử dụng đất có một số đặc thù cho thấy sự khác biệt của sắc thuế này với thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà, đất.

Thứ nhất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, về bản chất là loại thuế đánh vào hoạt động chuyển nhượng tài sân đặc biệt là quyền sử dụng đất. Đây là một loại thuế trực thu, đánh trực tiếp vào thu nhập của người có quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, loại thuế này không phát sinh định kì, thường xuyên mà phụ thuộc vào tình hình giao dịch quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất trên thị trường.

Thứ ba, thuế chuyển quyền sử dụng đất thể hiện sự quản lí của nhà nước đối với thị trường giao dịch một loại tài sản đặc biệt của quốc gia là đất đai, được chuyển nhượng dưới dạng quyền sử dụng đất hợp pháp của các cá nhân và hộ gia đình. Gần đây, loại thuế này đã bị bãi bỏ, tuy nhiên, việc bãi bỏ sắc thuế này không đồng nghĩa với việc giảm bớt nghĩa vụ tài chính của các chủ thể có hành vi chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà nước. Các chủ thể này vẫn phải nộp một loại thuế khác đánh vào thu nhập có được từ giao dịch làm thay đổi quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.

Luật Minh Khuê (sưu tầm & biên tập)