Luật sư tư vấn:

1. Căn cứ phát sinh quan hệ pháp luật thuế nhà, đất ?

Căn cứ phát sinh quan hệ pháp luật thuế nhà, đất là các sự kiện pháp lí xảy ra trong thực tiễn được dự liệu cụ thể trong các quy phạm pháp luật thuế nhà, đất.

Theo Điều 2 Pháp lệnh thuế nhà đất, nghĩa vụ nộp thuế nhà đất của một chủ thể sẽ nảy sinh khi chủ thể đó rơi vào một trong hai trường hợp: có hành vi sử dụng trực tiếp đất ở, đất xây dựng công trình hoặc không có hành vi sử dụng đất nhưng có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình. Trong trường hợp thứ nhất, bất kể được hay không được giao quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình, chủ thể đang sử dụng đất vẫn có nghĩa vụ nộp thuế vì có hành vi sử dụng đất trên thực tế. Nói cách khác, chủ thể có sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình, bất kể việc sử dụng đất đó là hợp pháp (đã được giao quyền sử dụng đất) hay chưa hợp pháp (chưa được giao quyền sử dụng đất) đều có nghĩa vụ nộp thuế đất. Trong trường hợp thứ hai, nghĩa vụ nộp thuế là hệ quả trực tiếp của quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình của một chủ thể, bất kể chủ thể này đã xây dựng nhà ở hoặc công trình trên mảnh đất đó hay chưa.

Khi nghĩa vụ nộp thuế nhà đất của một chủ thể phát sinh sẽ kéo theo các nghĩa vụ kê khai thuế, nộp thuế... và kèm theo khả năng có các quyền được xét miễn hoặc giảm thuế. Từ đó dẫn đến sự phát sinh quan hệ pháp luật thuế nhà đất giữa chủ thể đó với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình các chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế thực hiện nghĩa vụ của mình. Vậy có thể nói căn cứ phát sinh quan hệ pháp luật thuế nhà đất là hành vi sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình hoặc việc được giao quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình. Nói cách khác, sự kiện pháp lí làm phát sinh quan hệ pháp luật thuế nhà, đất là các hành vi pháp lí như sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình và hành vi giao quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng cống trình.

2. Căn cứ tính thuế nhà đất hiện nay ?

Để xác định số thuế đất phải nộp, các quốc gia thường quy định căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Diện tích đất tính thuế gồm toàn bộ diện tích thực tế sử dụng vào trồng trọt, xây dựng nhà ở, công trình kể cả phần diện tích bỏ trống. Giá đất tính thuế thường được xác định căn cứ vào giá thị trường và thấp hơn giá thị trường hoặc là giá do chính quyền địa phương ấn định, dựa vào khung giá đất của Nhà nước. Ví dụ: Luật pháp của Thụy Điển quy định giá đất tính thuế bằng 75% giá thị trường; pháp luật của Indonesia quy định giá đất tính thuế bằng 20% giá thị trường, về thuế suất, phổ biến các nước quy định thuế suất rất thấp và là thuế suất ti lệ.

Ví dụ: Thụy Điển áp dụng thuế suất 1,4% trên 75% giá thị trường (như vậy thực chất thuế suất bằng 1,05% ưên giá thị trường); Indonesia áp dụng thuế suất 0,5% trên 20% giá thị trường (thực chất thuế suất chỉ bằng 0,1% giá thị trường); Nhật Bản áp dụng thuế suất 0,3% trên giá trị đất chịu thuế.

Ở Việt Nam, giá đất tính thuế không phải là một yếu tố để xác định số thuế đất phải nộp. Phương pháp tính thuế đất phụ thuộc khá nhiều vào các yếu tố để xác định thuế sử dụng đất nông nghiệp. Cụ thể, thuế đất được tính dựa vào diện tích đất, hạng đất và mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của một đơn vị diện tích.

>> Xem thêm:  Thuế nhà đất là gì ? Quy định pháp luật về thuế nhà đất

2.1 Diện tích đất tính thuế

Diện tích đất tính thuế được quy định có phân biệt vị trí đất ở, đất xây dựng công trình và loại công trình xây dựng ttên đất là công trình do một chủ hay nhiều chủ quản lí, sử dụng. Ví dụ cách xác định diện tích đất tính thuế cho khoảnh đất ở nông thôn khác với ờ đô thị vì đất ở vùng nông thôn thường xen kẽ với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp đã chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp; hoặc cùng là đất đô thị, cách xác định diện tích đất tính thuế đối với đất xây nhà ở hay công trình do một chủ sử dụng, quản lí cũng khác với đất xây nhà nhiều tầng, do nhiều chủ sử dụng hoặc quản lí. Sở dĩ có điều đó vì khi trong cùng một khoảnh đất có nhiều chủ quản lí, sử dụng thì không thể tránh khỏi phần diện tích dùng chung ngoài phần diện tích dùng riêng của từng chủ. Vì vậy, cần phải có cách xác định diện tích đất tính thuế phù hợp để đảm bảo Nhà nước có thể thu được thuế không chỉ đối với diện tích riêng do từng chủ sử dụng, quản lí mà còn thu được cả phần thuế đối với phần diện tích chung nằm trong khoảnh đất này.

Đối với đất thuộc vùng đô thị diện tích đất tính thuế là toàn bộ diện tích đất của tổ chức, cá nhân quản lí, sử dụng bao gồm: diện tích mặt đất xây dựng nhà ở, xây dựng công trình, diện tích đường đi lại, diện tích sân, diện tích bao quanh nhà, bao quanh công trình kể cả diện tích mặt nước, ao hồ và diện tích đất để trống trong phạm vi đất được phép sử dụng theo giấy cấp đất của cơ quan có thẩm quyền hoặc theo diện tích thực tế sử dụng nếu chưa có giấy phép.

Đối với đất thuộc vùng nông thôn, diện tích đất tính thuế là toàn bộ diện tích đất thực tế quản lí sử dụng của tổ chức, cá nhân không thuộc diện nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp bao gồm: diện tích mặt đất xây nhà ở, xây công ưình (chuồng trại, chăn nuôi, bếp, sân, bể nước...), đất làm đường đi, diện tích đất để trống.

Đối với đất xây dựng nhà nhiều tầng hoặc khu tập thể có nhiều tổ chức, cá nhân quản lí, sử dụng thì diện tích đất tính thuế mà mỗi tổ chức, cá nhân sử dụng phải được xác định sao cho tổng các diện tích đó phải tương đương với toàn bộ diện tích của khoảnh đất đó. Như vậy, trong trường hợp này, mỗi tổ chức, cá nhân ngoài việc kê khai diện tích đất thực tế sử dụng còn phải kê khai cả một phần diện tích sử dụng chung như đường đi, sân chung...

2.2 Hạng đất

Đối với đất thuộc vùng đô thị, hạng đất được xác định căn cứ vào loại đô thị, loại đường phố, khu phố và vị trí đất. Việc xác định hạng đất ở đây là để xác định mức thuế nhà đất cao gấp bao nhiêu lần thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng.

Đối vói đất ven đô thị, ven trục giao thông chính và đất thuộc vùng nông thôn, không xác định hạng đất để xác định mức thuế mà căn cứ vào mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng.

2.3 Mức thuế

Mức thuế được quy định có phân biệt ba loại đất:

>> Xem thêm:  Theo quy định mới, Khi nào chủ đầu tư dự án được tự duyệt bản vẽ thi công ? Lập dự án phát triển nhà ở thương mại như thế nào ?

Đối với đất thuộc thị trấn, thị xã, thành phố, mức thuế đất bằng từ 3 - 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng.

Đối với đất thuộc ven đô thị, ven trục giao thông chính, mức thuế đất bằng từ 1,5 - 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng.

Đối với đất thuộc vùng nông thôn, đồng bằng, trung du, miền núi, mức thuế đất bằng mức thuế sử dụng đất nông nghiệp ghi thu bình quân trong xã.

2.4 ​Chế độ miễn giảm thuế nhà đất

Pháp luật hiện hành quy định những trường hợp được tạm miễn thuế đất và một số trường hợp được xét miễn, giảm thuế đất.

2.5 Tạm miễn thuế đất

Các trường hợp được tạm miễn thuế đất gồm: đất xây dựng trụ sở cơ quan hành chính sự nghiệp nhà nước, tổ chức xã hội, công trình văn hoá, đất chuyên dùng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất ở thuộc vùng cao, vùng sâu, vùng xa, vùng định canh, định cư, vùng kinh tế mới; đất ở của gia đình thương binh, liệt sỹ thoả mãn đỉều kiện luật định, đất xây nhà cho các đối tượng chính sách xã hội, đất ở của một số đối tượng đặc biệt khác.

2.6 Xét giảm, miễn thuế đất

Các chủ thể nộp thuế có khó khăn về kinh tế do ảnh hưởng của các yếu tố khách quan, tuỳ theo mức độ thiệt hại tài sản mà được xét giảm hoặc miễn thuế.

>> Xem thêm:  Luật sư giải thích ký hiệu các loại đất (LUC, ONT, ODT, CLN, TMD...) trên bản đồ địa chính

2.7 Thẩm quyền xét giảm, miễn thuế

Chi cục thuế nơi trực tiếp thu thuế sau khi nhận được tờ khai có xác nhận của uỷ ban nhân dân phường, xã nơi có đất chịu thuế, do tổ chức, cá nhân gửi tới phải tiến hành kiểm tra, tính toán sổ thuế được miễn và số thuế còn phải nộp.

Chi cục trưởng chi cục thuế căn cứ vào tờ khai, đơn đề nghị giảm, miễn thuế kiểm tta, xác minh, kiến nghị mức giảm, miễn thuế cho từng trường hợp trình uỷ ban nhân dân huyện, quận và cấp tương đương quyết định.

3. Quản lý thu thuế nhà đất

3.1 Lập và duyệt sổ thuế đất

Sổ thuế được lập trên cơ sở tờ khai của chủ thể nộp thuế đã được kiểm tra, đối chiếu vói các tài liệu liên quan khác, sổ thuế đất được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị ưấn. Chủ thể nộp thuế là người đứng tên trong sổ thuế đất của xã, phường, thị trấn.

Chi cục thuế có ttách nhiệm xem xét, tổng hợp sổ thuế đất của các xã, phường thuộc địa bàn mình quản lí, báo cáo uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, sau đó trình cục thuế.

Cục thuế có trách nhiệm xét duyệt sổ thuế đất cho các quận, huyện, thị xã và tổng hợp kết quả lập sổ thuế đất của địa phương báo cáo uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương duyệt sau đó báo cáo kết quả với Tổng cục thuế.

3.2 Quản lý và tổ chức thu thuế đất

Cục thuế căn cứ vào khả năng nộp thuế đất của hộ nộp thuế cả năm và từng kì, tham mưu cho uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quyết định các vấn đề về kế hoạch thu thuế đất của từng kì và cả năm, giá thu thuế và kì nộp thuế đất.

Căn cứ vào chỉ đạo của uỷ ban nhân dân tỉnh, ngành thuế phải bàn bạc với kho bạc nhà nước, uỷ ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, phường, xã về biện pháp tổ chức thu nộp thuế đất. Kế hoạch thu thuế đất phải được thông báo cho từng quận, huyện, thị xã trong tỉnh, thành phố để chi cục thuế (hoặc uỷ ban nhân dân xã ở nông thôn) thông báo cho các chủ thể nộp thuế trong địa bàn. Nội dung thông báo gồm thời gian, địa điểm nộp thuế và số thuế phải nộp trong kì.

>> Xem thêm:  Cách thức hợp pháp hóa phần đất dôi dư không có trên sổ đỏ ? Có phải nộp tiền thuế đất hay không ?

Tuỳ đặc điểm của từng địa phương, thuế đất có thể do cơ quan thuế trực tiếp thu hoặc uỷ nhiệm cho uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thu với đỉều kiện phải đảm bảo tiền thuế thu được sẽ nộp kịp thời vào ngân sách nhà nước.

Luật Minh Khuê (sưu tầm & biên tập)