Mục lục bài viết

Trả lời:

1. Căn cứ pháp lý

Thông tư 219/2013/TT-BTC về thuế GTGT

2. Nội dung tư vấn

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi yêu cầu tư vấn đến công ty Luật MInh Khuê. Sau khi nghiên cứu trường hợp của bạn, chúng tôi trả lời thắc mắc của bạn như sau:

Theo quy định tại khoản 6 Điều 4 Thông tư 219/2013/TT_BTC:

"Điều 4. Đối tượng không chịu thuế GTGT

6. Chuyển quyền sử dụng đất."

Và tiết a.4 điểm a khoản 10 Điều 7 Thông tư 219/2013/TT_BTC:

"10. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.

Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng."

Tại Điều 11 Thông tư 219/2013/TT_BTC:

"Điều 11. Thuế suất 10%

Thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ không được quy định tại Điều 4, Điều 9 và Điều 10 Thông tư này."

Căn cứ vào các quy định trên và tình huống cụ thể mà bạn nêu ra thì:

- Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT (tức phần không chịu thuế) là giá nhận chuyển nhượng của ông A (500 triệu đồng)

- Khi bán cho công ty B, phần giá giá tính thuế GTGT là: 2 tỷ - 500 triệu = 1,5 tỷ đồng

- Thuế suất đối với BĐS khi bán cho công ty B là 10% (đối với phần chịu thuế)

Như vậy, khi bán cho công ty B, công ty bạn phải nộp 150 triệu tiền thuế GTGT đối với tài sản này

Thuế giá trị gia tăng là gì ?

Thuế giá trị gia tăng (GTGT) có tên viết tắt là VAT từ cụm từ tiếng Anh Value Added Tax: thuế giá trị gia tăng. Thuế GTGT có nguồn gốc từ thuế doanh thu và Pháp là nước đầu tiên trên thế giới ban hành Luật thuế giá trị gia tăng vào năm 1954. Khai sinh từ nước Pháp, thuế GTGT đã được áp dụng rộng rãi ở nhiều nước trên thế giới. Ngày nay, các quốc gia thuộc khối Liên minh Châu Âu, châu Phi, châu Mỹ La Tinh và một số quốc gia Châu á trong đó có Việt Nam đã chính thức áp dụng thuế GTGT. Tính đến nay đã có khoảng 130 quốc gia áp dụng thuế GTGT.

Căn cứ theo Điều 2 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008, thuế giá trị gia tăng là một loại thuế gián thu đánh trên khoản giá trị tăng thêm của hàng hoá, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng. Và được nộp vào ngân sách Nhà nước theo mức độ tiêu thụ hàng hóa, dịch vụ.

Đặc điểm thuế giá trị gia tăng

Thuế GTGT là một loại thuế độc lập. Thuế GTGT có những đặc điểm sau:

Là loại thuế gián thu

Thuế giá trị gia tăng là một loại thuế gián thu đánh trên khoản giá trị tăng thêm của hàng hoá, dịch vụ. Thuế GTGT còn được phát sinh đến khâu cuối cùng là tiêu dùng. Người tiêu dùng sẽ là người chịu thuế.

Là loại thuế có đối tượng chịu thuế lớn

Hầu hết mọi đối tượng trong xã hội sẽ phải chịu thuế GTGT. Việc đánh thuế trên phạm vi lãnh thổ với mọi đối tượng thể hiện sự công bằng của thuế. Đồng thời thể hiện thái độ của Nhà nước đối với các loại tiêu dùng trong xã hội. Đối với trường hợp cần khuyến khích tiêu dùng hoặc hạn chế việc trả tiền thuế của người tiêu dùng, Nhà nước sẽ không đánh thuế hoặc đánh thuế với mức thuế suất thấp nhất.

Là loại thuế chỉ tính trên phần giá trị tăng thêm của hàng hóa dịch vụ

Đây là đặc điểm cơ bản để phân biệt thuế GTGT với những loại thuế gián thu khác. Thuế GTGT ở tất cả các khâu. Từ quá trình sản xuất đến quá trình lưu thông hàng hóa và cả quá trình tiêu dùng. Việc đánh thuế chỉ trên phần giá trị tăng thêm mà không phải đối với toàn bộ giá trị hàng hóa, dịch vụ.

Số thuế phải nộp sẽ phụ thuộc vào giai đoạn đánh thuế

Như đã nói ở trên, thuế GTGT đánh ở tất cả các khâu, các giai đoạn. Từ khâu sản xuất đến khâu tiêu dùng. Ở mỗi giai đoạn có số thuế GTGT khác nhau. Từ khâu sản xuất đến khâu lưu thông, số thuế giá trị gia tăng là một con số. Từ khâu lưu thông đến khâu tiêu dùng thì số thuế giá trị gia tăng đã khác. Tổng số thuế nộp ở các khâu chính là số thuế cuối cùng tính trên tổng giá trị hàng hóa, dịch vụ. Và người tiêu dùng sẽ mua và phải gánh chịu.

Khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân cho tổ chức, cá nhân khác phải được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp hoặc để lại thừa kế và phải tuân theo các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Đất đai là tài nguyên quốc gia quý giá, là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Đất đai cũng là điều kiện quan ttọng hàng đầu của môi trường sổng, là địa bàn phân bố các khu vực dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh, quốc phòng...

Ở mỗi chế độ khác nhau, việc chiếm hữu đất đai cũng khác nhau. Trong chế độ phong kiến, tư bản, đất đai thuộc sở hữu tư nhân, giai cấp thống trị chiếm hữu hầu hết diện tích đất đai. Dưới chế độ xã hội chủ nghĩa, đất đai phục vụ lợi ích chung của nhân dân lao động và toàn thể xã hội. Để có lãnh thổ như ngày nay, nhân dân ta đã phải dũng cảm và quật cường chiến đấu chống bao kẻ thù ngoại xâm, đấu tranh với thiên nhiên để khai phá, giữ gìn. Tách khỏi những điều kiện của Nhà nước, của cộng đồng thì không một cá nhân nào có thể khai phá, giữ gìn bất kì một vùng đất nào. Vì thế, đất đai là tài sản yô giá.

Do dân số ngày càng gia tăng, các công trình xây dựng (điện, nước, giao thông, bưu điện...) ngày càng nhiều nên diện tích đất canh tác ngày càng giảm, dẫn đến tình trạng nhiều người không có việc làm, thiếu ruộng đất để sản xuất, canh tác, làm mất ổn định xã hội. Nhà nước phải tiến hành sắp xếp lại lao động, bố trí ngành nghề, phân bố lại đất đai nên đất đai thuộc sở hữu toàn dân là điều kiện thuận lợi nhất để Nhà nước quản lí và sử dụng đất đai tốt nhất trong cả nước.

Hiến pháp năm 2013 quy định:

“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lí là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí.” (Điều 53).

Mặt khác, ở nước ta, do đặc thù là sự tồn tại của nền nông nghiệp lúa nước, phải có thuỷ lợi và trị thuỷ là một công việc đòi hỏi sự điều hành, tổ chức trên quy mô rộng lởn. Ngoài Nhà nước thì không một cá nhân hay một tổ chức nào có thể tổ chức và điều hành trong phạm vi cả nước.

Với những lí do trên, việc quy định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân là điều kiện cực kì quan trọng để đảm bảo chế độ công hữu về các tư liệu sản xuất chủ yếu, đảm bảo định hướng chủ nghĩa xã hội.

Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII, VIII và IX đều khẳng định:

"Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ruộng đất được giao cho nông dân sử dụng ổn định, lâu dài, Nhà nước quy định bằng pháp luật các vấn đề thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất".

Nhà nước đã mở ra cho người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất tên cơ sở đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân như Hiến pháp năm 2013 quy định:

>> Xem thêm: Quy hoạch xây dựng theo quy định mới nhất ? Có được phép xây nhà trên phần đất quy hoạch ?

"Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất... là của Nhà nước, thuộc quyền sở hữu toàn dân" (Điều 17). "... Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài"

Trong quá trình chuyển từ nền kinh tế bao cấp, kế hoạch hoá sang nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước, chế độ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai vẫn giữ nguyên bản chất của nó nhưng cần phải có sự đổi mới, tăng thêm các quyền của cá nhân, tổ chức được giao đất để phù hợp với tình hình mới.

Đặc biệt, trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế- xã hội, pháp luật đất đai đã bộc lộ những hạn chế cần phải được khắc phục như:

- Pháp luật đất đai chưa xác định rõ nội dung cốt lõi của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quản lí.

- Pháp luật đất đai chưa đủ tầm giải quyết một cách hiệu quả những vấn đề về đất đai để đáp ứng yêu cầu đẩy nhanh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước trong thời kì mới.

- Pháp luật đất đai chưa thực sự theo kịp với tiến trình chuyển đổi nền kinh tế thị trường định hưởng xã hội chủ nghĩa.

- Pháp luật đất đai chưa giải quyết được những tồn tại lịch sử trước đây về đất đai cũng như những vấn đề mới nảy sinh.

Để khắc phục những tình trạng trên, tại kì họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai những năm trước đấy. Đến nay, Luật đất đai năm 2013 hiện hành đã được Quốc hội khoá XIII, kì họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 và chính thức có hiệu lực thi hành từ 01/7/2013. Luật đất đai năm 2013 được xây dựng trên cơ sở kế thừa nhiều quy định cơ bản của Luật đất đai những năm trước đấy, bên cạnh đó, làm rõ nhiều nội dung cũng như bổ sung một số quy định mới, đảm bảo tính công khai, minh bạch của hoạt động quản lí Nhà nước, tạo tiền đề cho người sử dụng đất có điều kiện để thực hiện tốt những quyền năng của mình.

Luật đất đai năm 2013 quy định chế độ quản lí, sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đặc biệt là 8 quyền của hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất.

Với tư cách là chủ sở hữu đất đai, Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai với ba quyền năng của sở hữu chủ, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt, nhưng trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được sử dụng đất trong phạm vi Nhà nước cho phép.

Để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường, Nhà nước cho phép các chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại mới nhất năm 2021

Về bản chất, chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự, trong đó, đối tượng của giao dịch là quyền sử dụng đất.

Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là: Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và pháp luật về đất đai.

Chuyển quyền sử dụng đất tức là quyền sử dụng đất được đưa vào lưu thông dân sự mà không phải là đất (quyền sở hữu đất), bởi lẽ đất là đối tượng của sở hữu toàn dân. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị hạn chế bởi những điều kiện do Nhà nước quy định. Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, quyền phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước.

Quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, trong đó, người có quyền sử dụng đất chuyển quyền này cho người khác bằng các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nói quyền sử dụng đất là một quyền dân sự đặc thù, vì:

- Đó là quyền tài sản gắn liền với một tài sản đặc biệt, đó là đất đai;

- Phạm vi chủ thể tham gia bị hạn chế;

- Hình thức, thủ tục thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ.

Trên đây là nội dung tư vấn của công ty Luật Minh Khuê về nội dung : Chuyển quyền sử dụng đất có phải đóng thuế GTGT ? Mọi ý kiến đóng góp/ thắc mắc, xin vui lòng liên hệ đường dây nóng: 1900.6162 để được hỗ trợ.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật Thuế - Công ty Luật Minh Khuê.