1/ Cán bộ địa chính vẫn đánh hợp đồng chuyển nhượng bên bán là tên bà V, nhưng hợp đồng đặt cọc lại đứng tên bà H nhận tiền và bà H đòi thay mặt bà V ký tất cả các giấy tờ có liên quan với lý do chị của bà H ở xa không tới được. Vì thấy giấy tờ không rõ ràng nên vợ chồng em không chấp nhận. Luật sư cho em hỏi bà H và cán bộ địa chính làm như vậy là có đúng hay không?(Hai người này làm việc chung phòng)

2/ Vì bên em chịu tất cả các chi phí sang tên nên khi lên hợp đồng giá trị đất cán bộ địa chính chỉ để với giá là 30 triệu đồng, với lý do để bên em đóng thuế thấp. Luật sư cho em hỏi để giá trị thấp như vậy thì có ảnh hưởng gì bên mua hay không?

3/ Vợ chồng em rất thích mảnh đất này, xin luật sư tư vấn giúp em nếu mua thì bên em phải đòi hỏi những điều kiện gì thì mới đúng thủ tục? Và em nên tiếp tục làm hợp đồng chuyển nhượng ở xã hay ra thẳng 1 phòng công chứng tư?

Em xin cảm ơn luật sư rất nhiều.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của công ty Luật Minh Khuê.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai  trực tuyến,gọi: 1900.6162

Trả lời:

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau: 

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Bộ luật dân sự năm 2005

2. Nội dung tư vấn:

Thứ nhất, Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Căn cứ theo quy định này, người có quyền thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, là người đứng tên sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo như thông tin mà bạn cung cấp, mảnh đất mà gia đình bạn định mua đang đứng tên bà V nhưng bà H là người chuyển nhượng, bà H đã tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác do bà V đứng tên trên sổ đỏ. Nếu bạn giao dịch hợp đồng mua bán này thì đây là một hợp đồng vô hiệu. Đó là một hợp đồng dân sự mà người tham gia giao dịch không có năng lực hành vi dân sự (biểu hiện ở quyền sử dụng đất đổi với mảnh đất mà bạn đứng tên). 

"Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự  

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu."

Như vậy, việc làm của bà H và cán bộ địa chính là trái quy định của pháp luật.

Thứ hai, Tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo như sau:

"Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu."

Theo như bạn trình bày, trong hợp đồng mua bán cán bộ địa chính để giá trị mảnh đất là 30 triệu đồng với lý do để bên bạn chịu thuế thấp. Các bên xác lập giao dịch mua bán nhằm trốn tránh nghĩa vụ, ở đây là nghĩa vụ đóng thuế với bên thứ ba chính là Nhà nước thì hợp đồng mua bán sẽ bị vô hiệu (do được xác lập để che dấu hợp đồng mua bán và để trốn thuế). 

Theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Như vậy, khi bị giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu thì theo quy định của pháp luật, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Thứ ba, để hợp pháp hóa giao dịch này, theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 thì các bên tham gia giao dịch phải đáp ứng các điều kiện sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!                                  

Trân trọng./.                                  

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI