Mục lục bài viết

1. Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp hiện nay quy định thế nào?

Theo điều 1 của Điều 167 trong Luật Đất đai 2013, quy định rõ ràng về quyền của người sử dụng đất để thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất, bao gồm cả đất nông nghiệp. Vì vậy, người dân có quyền chuyển nhượng đất nông nghiệp khi họ đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Điều 188, Khoản 1 của Luật Đất đai 2013 đề cập đến các điều kiện chung khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi họ đáp ứng đầy đủ các điều kiện cụ thể như sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Trong thời hạn sử dụng đất quy định.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Đối với các loại đất như đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, Luật Đất đai hiện hành quy định không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa nếu:

+ Tất cả các thành viên của hộ gia đình thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên, hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc và được hưởng trợ cấp xã hội.

+ Cá nhân thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên, hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc và được hưởng trợ cấp xã hội.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất ở hoặc đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ hoặc rừng đặc dụng đó.

 

2. Người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa theo Luật đất đai mới?

Theo quy định tại khoản 3 của Điều 191 trong Luật Đất đai 2013, có các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Tuy nhiên, tại khoản 8 của Điều 45 trong Luật Đất đai 2024, đã quy định cụ thể về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất được quy định như sau:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Do đó, có thể nhận thấy rằng trong khoản 8 của Điều 45 trong Luật Đất đai 2024 không còn quy định về trường hợp cá nhân không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Vì vậy, từ ngày 01/01/2025, người không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp được phép nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho đất trồng lúa.

 

3. Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện gì theo Luật đất đai mới?

Đặc biệt, tại điều 45, khoản 1 của Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ về điều kiện thực hiện các quyền liên quan đến việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

Người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền liên quan khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, các trường hợp như thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp trong trường hợp dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và những trường hợp được quy định cụ thể tại khoản 7 của Điều 124 và điểm b của khoản 4 của Điều 127 trong Luật này;

- Đất phải không có tranh chấp hoặc nếu có tranh chấp, phải đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết bằng bản án của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài và đã có hiệu lực pháp luật;

Do đó, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và các trường hợp được quy định tại khoản 7 của Điều 124 và điểm b của khoản 4 của Điều 127 trong Luật Đất đai 2024.

- Đất không có tranh chấp hoặc đã có tranh chấp nhưng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết bằng bản án của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài và đã có hiệu lực pháp luật.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

 

4. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định như thế nào theo luật mới?

Dựa trên Điều 47 của Luật Đất đai 2024, điều kiện về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định như sau:

Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác chỉ được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác, và không cần phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất cũng như lệ phí trước bạ.

Do đó, các điều kiện về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định như sau: Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, dù là do Nhà nước giao đất, chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác, chỉ được thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong phạm vi của cùng một đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác. Đồng thời, không có yêu cầu nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất cũng như lệ phí trước bạ.

Bài viết liên quan: Những loại thuế nào cần đóng khi chuyển nhượng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm ?

Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!