Cho đến năm 1998 thì UBND TX.Bà Rịa có dự án quy hoạch giải tỏa để xây dựng Trung Tâm Thương Mại. Vì nằm trong diện di dời giải tỏa để xây dựng, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan Nhà Nước nên gia đình tôi đã chấp hành di dời, giao đất theo qui định của Nhà Nước.Nhà Nước đã bồi thường cho chủ hộ gia đình và có chính sách hỗ trợ cho hộ gia đình thành viên một lô đất trả chậm tại Gò Cát 6 trị giá 8.000.000 đồng (Tám triệu đồng). Thời điểm đó số tiền 8.000.000 đồng đối với gia đình tôi là rất lớn, lúc đó gia đình tôi rất khó khăn về tài chính nên tôi không có điều kiện để mua.Trong thời gian tôi ở nhà chồng, cha tôi có cho tôi miếng đất mà cha tôi khai phá trước năm 1975. Và tôi có dựng một căn nhà lá ở để giữ đất.Cho tới khi Nhà Nước kêu gọi đăng kí kê khai đất, do tôi không có hộ khẩu ở đây và do tôi không hiểu biết về Pháp luật nên tôi khai tên cha tôi .Sau đó cán bộ địa chính xuống đo đạc xác minh đất để tiến hành cấp sổ “ Kê khai diện tích và thu nộp thuế nông nghiệp “ do Tỉnh Đồng Nai cấp ngày 05/03/1993, và ghi trong sổ tổng diện tích là 1200m2: trong đó có 300m2 đất thổ cư và 900m2 đất nông nghiệp.Nên khi Nhà Nước thu hồi đất để xây dựng Trung Tâm Thương Mại, tôi không nhận đất mua trả chậm của Nhà Nước. Do thấy gia đình tôi khó khăn, nên cha tôi đã viết giấy tay cho tôi một phần diện tích đất tại thửa 32,45 tờ bản đồ số 23 trong sổ “Kê khai và thu nộp thuế nông nghiệp”, để làm nhà ở, có sự xác nhận của Ông trưởng khu phố lúc bấy giờ.Sau đó tôi cầm toàn bộ giấy tờ gồm đơn xin cất nhà, sổ “kê khai diện tích và thu nộp thuế nông nghiệp”, giấy cho đất của cha tôi ra Phường Long Toàn,và được cán bộ địa chính Phường Long Toàn lúc bấy giờ xác nhận.Sau đó tôi cầm hồ sơ xin cất nhà lên UBND Thị xã Bà Rịa ngày 12/03/1998 để xin phép xây nhà trên thửa đất 32.45 tờ bản đồ số 23 và được sự đồng ý của UBND Thị xã Bà Rịa (thể hiện tại phiếu đề xuất ý kiến của Phòng Quản Lí đô thị và Phòng Qui Hoạch TX.Bà Rịa).Sau khi cất nhà xong tôi chuyển hộ khẩu về ở và xin số nhà là xxx, KP3, P.Long Toàn. Hằng năm tôi vẫn đóng thuế nhà đất và thuế nông nghiệp mang tên tôi là Vũ Thị L.Đến năm 2003, cha tôi qua đời nên tôi làm thủ tục để phân chia thừa kế.Lúc đó, cũng chính cán bộ địa chính Phường xuống đo đạc xác minh và làm thủ tục thừa kế cho tôi.Tới ngày 05/04/2004 tôi có quyết định số 1256 sử dụng đất tại thửa đất 32,45 tờ bản đồ số 23 mà trước đây do tôi đóng thuế.Đồng thời, năm 2012 Nhà Nước có Quyết Định thu thuế phi nông nghiệp trên thửa đất 32 tôi đang ở,cũng đều do tôi đóng và mang tên tôi Vũ Thị L chủ hộ địa chỉ xxx, KP3, P.Long Toàn ( Nay là xxx Đường Võ Thị Sáu, KP3, P.Long Tâm). Vậy trường hợp của tôi có được nhà nước miễn giảm tiền sữ dụng đất và công nhận đất ở hay không?

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất Đai của công ty luật Minh Khuê.

Câu hỏi ngày 09-11-2015

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về thắc mắc của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai 2013 

Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành luật đất đai 

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất 

>> Xem thêm:  Tiền sử dụng đất có được khấu trừ khi chuyển mục đích sử đất?

2. Nội dung phân tích:

Thứ nhất, trong thư bạn không nói rõ thửa đất mà gia đình bạn đang sử dụng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, tuy nhiên căn cứ vào các thông tin bạn cung cấp thì bạn hoàn toàn có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất Đai 2013 như sau:

 Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất giấy tờ về quyền sử dụng đất.

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấy và không phải nộp tiền sử dụng đất

) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của chính phủ.

Ta có thể thấy gia đình bạn đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất là sổ kê khai và thu nộp thuế nông nghiệp được cấp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, có giấy tặng cho đất của cha bạn có xác nhận, do đó bạn hoàn toàn có đủ điều kiện để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Còn để xác định xem thửa đất mà bạn hiện đang sử dụng có được công nhận là đất ở hay không thì cần căn cứ vào các điều sau của luật Đất đai 2013. Nếu đất của bạn được cấp giấy chứng nhận nhưng không phải là đất ở thì bạn phải xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Khi chuyển mục đích bạn sẽ phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất (trừ trường hợp được miễn tiền sử dụng đất).

Điều 11. Căn cứ để xác định loại đất

Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

"Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao

1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này."

Khi cha bạn chia thừa kế, bạn chỉ được chia một phần trong phần diện tích đất 1200 m2 mà cha bạn đã khai phá trước năm 1975, thửa đất này có giấy tờ xác minh cụ thể diện tích, mục đích sử dụng đất là sổ “ Kê khai diện tích và thu nộp thuế nông nghiệp “ do Tỉnh Đồng Nai cấp ngày 05/03/1993, tổng diện tích là 1200m2: trong đó có 300m2 đất thổ cư và 900m2 đất nông nghiệp. Do đó, bạn có thể xác minh được phần đất của bạn được cho thừa kế là phần đất nào trong diện tích đất nói trên, xác minh được diện tích đất ở và đất nông nghiệp đã được xác định theo như giấy tờ trên trong phần đất bạn được để thừa kế. Theo quy định tại khoản 2 Điều 103 thì nếu phần đất của bạn nằm trong diện tích đất ở 300m2 thì sẽ được công nhận toàn bộ là đất ở.

Để xác định được bạn có nằm trong trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất hay không, cần căn cứ vào các quy định sau của Nghị định 45/2014.NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất:

Điều 11. Miễn tiền sử dụng đất

Miễn tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:

1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.

2. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định.

3. Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

4. Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

5. Thủ tướng Chính phủ quyết định việc miễn tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

6. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này.

Điều 12. Giảm tiền sử dụng đất

1. Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định này khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.

2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.

3. Thủ tướng Chính phủ quyết định việc giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

4. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này.

Như vậy, nếu như bạn thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 11, 12 đã trích ở trên thì bạn được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn. Mọi vướng mắc xin vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật Đất Đai