Các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật đất đai 2024

Luật Đất đai năm 2024 – đạo luật có hiệu lực từ ngày 01/7/2025 – đã kế thừa có chọn lọc các chính sách ưu đãi trước đây, đồng thời bổ sung, hoàn thiện và hệ thống hóa các trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai theo hướng rõ ràng, minh bạch và phù hợp hơn với thực tiễn quản lý, sử dụng đất hiện nay. Các quy định mới không chỉ tập trung vào nhóm đối tượng chính sách, người có công, hộ gia đình khó khăn mà còn mở rộng sang các lĩnh vực ưu tiên phát triển, dự án đầu tư công, nhà ở xã hội, tái định cư, cũng như các trường hợp đặc thù phát sinh trong quá trình sử dụng đất.

Việc nắm vững các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2024 vì vậy có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, không chỉ giúp người sử dụng đất xác định đúng nghĩa vụ tài chính, tránh rủi ro pháp lý, mà còn bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp được pháp luật ghi nhận.

1. Khái quát về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất

1.1. Tiền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và được cụ thể hóa tại Khoản 1 Điều 1 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất được định nghĩa là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước trong các trường hợp cụ thể sau đây:

Thứ nhất, khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đây là hình thức phổ biến nhất đối với đất ở (đất thổ cư) giao cho hộ gia đình, cá nhân hoặc đất thực hiện dự án nhà ở thương mại giao cho doanh nghiệp. Bản chất của giao dịch này là Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất mang tính chất ổn định, lâu dài (hoặc có thời hạn nhưng với quyền năng rất lớn) cho người sử dụng.

Thứ hai, khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Ví dụ điển hình là việc chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Lúc này, giá trị địa tô chênh lệch giữa hai loại đất là rất lớn, và tiền sử dụng đất chính là công cụ để Nhà nước thu hồi phần giá trị tăng thêm đó.

Thứ ba, khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Đối với các trường hợp người dân đang sử dụng đất nhưng chưa có giấy tờ hợp pháp, khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, họ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính để hợp thức hóa quyền tài sản của mình.   

Về mặt bản chất kinh tế, tiền sử dụng đất mang tính chất của một khoản thanh toán vốn (capital payment). Người sử dụng đất trả một lần để có được quyền tài sản trọn vẹn. Do đó, các chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất thường được kiểm soát rất chặt chẽ vì nó đồng nghĩa với việc Nhà nước chuyển giao tài sản công sang tư nhân với giá trị bằng không hoặc thấp hơn giá trị thực. Việc miễn giảm ở đây thường gắn liền với các chính sách an sinh xã hội (như tái định cư, người có công) hơn là mục đích kinh tế thương mại.   

1.2. Tiền thuê đất 

Ngược lại với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất áp dụng cho các trường hợp Nhà nước cho thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ, hoặc đất nông nghiệp đối với doanh nghiệp. Tiền thuê đất có thể được trả hàng năm hoặc trả một lần cho cả thời gian thuê.   

Bản chất của tiền thuê đất là một chi phí vận hành (operating expense) của doanh nghiệp. Nó phản ánh giá trị sử dụng của đất đai trong một khoảng thời gian nhất định. Do đó, chính sách miễn, giảm tiền thuê đất có tính linh hoạt cao hơn và thường được sử dụng như một công cụ kích cầu đầu tư. Ví dụ, Nhà nước có thể miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản (thường là 3 năm) hoặc giảm tiền thuê đất trong các giai đoạn kinh tế khó khăn (như chính sách giảm 30% tiền thuê đất năm 2025 theo Nghị định 230/2025/NĐ-CP) để hỗ trợ dòng tiền cho doanh nghiệp.   

1.3. Phân biệt giữa miễn và giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Sự phân biệt giữa "miễn" và "giảm" không chỉ nằm ở số học mà còn ở hệ quả pháp lý:   

- Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: 

Là việc người sử dụng đất được phép không phải nộp toàn bộ số tiền đáng lẽ phải nộp. Về mặt pháp lý, nghĩa vụ tài chính vẫn phát sinh nhưng được Nhà nước xóa bỏ 100%. Người được miễn vẫn phải thực hiện các thủ tục hồ sơ để được công nhận quyền miễn trừ này (trừ một số trường hợp đặc biệt). Một khi đã được miễn, người sử dụng đất không còn gánh nặng nợ đọng đối với khoản tiền đó. Tuy nhiên, đi kèm với sự ưu đãi tuyệt đối này là các ràng buộc chặt chẽ về việc không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đối với một số trường hợp đất chính sách (như đất tái định cư vùng lũ) trong một thời hạn nhất định.

- Giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: 

Là việc người sử dụng đất chỉ được trừ một phần số tiền phải nộp. Phần còn lại vẫn là nghĩa vụ bắt buộc. Mức giảm có thể được tính theo tỷ lệ phần trăm (ví dụ: giảm 30%, 50%) hoặc một số tiền tuyệt đối. Chính sách giảm thường áp dụng cho các đối tượng có khả năng nộp nhưng cần sự hỗ trợ hoặc khuyến khích (ví dụ: đất sản xuất kinh doanh của hợp tác xã, đất quốc phòng kết hợp làm kinh tế). Một điểm quan trọng là nếu người sử dụng đất vi phạm các điều kiện (như chậm nộp phần còn lại, sử dụng sai mục đích), quyết định giảm có thể bị thu hồi.

2. Nguyên tắc chung trong quản lý đất và thực hiện ưu đãi

2.1. Hưởng ưu đãi một lần đối với đất ở

Một trong những cải cách quan trọng nhằm đảm bảo công bằng xã hội là nguyên tắc "một lần" quy định tại Điều 18, Điều 19 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất chỉ được hưởng ưu đãi này một lần duy nhất. Nguyên tắc này áp dụng cho ba trường hợp: (1) Được Nhà nước giao đất để làm nhà ở; (2) Được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; và (3) Được công nhận quyền sử dụng đất ở.   

Quy định này xuất phát từ thực tế lịch sử quản lý đất đai, nơi đã xảy ra tình trạng một số cá nhân lợi dụng danh nghĩa đối tượng chính sách (như người có công, thương binh) để nhận ưu đãi miễn giảm tiền sử dụng đất tại nhiều dự án hoặc nhiều địa phương khác nhau, sau đó chuyển nhượng để hưởng chênh lệch địa tô, gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước. Với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia đang được hoàn thiện, việc kiểm soát lịch sử giao đất và thụ hưởng chính sách của từng cá nhân sẽ được thực hiện chặt chẽ trên phạm vi toàn quốc. Điều này đặt ra yêu cầu người dân phải cân nhắc kỹ lưỡng thời điểm sử dụng "quyền miễn giảm" của mình để tối ưu hóa lợi ích, đặc biệt là khi giá đất sẽ tăng mạnh sau năm 2026.

2.2. Nguyên tắc cộng gộp và giới hạn của ưu đãi

Trong thực tế, một hộ gia đình có thể bao gồm nhiều thành viên thuộc các nhóm đối tượng ưu đãi khác nhau (ví dụ: người chồng là thương binh, người vợ là thân nhân liệt sĩ, hoặc hộ gia đình vừa là hộ nghèo vừa ở vùng biên giới). Nghị định 103/2024/NĐ-CP cho phép cộng gộp các mức giảm của từng thành viên để tính thành mức giảm chung cho cả hộ gia đình.   

Tuy nhiên, nguyên tắc này đi kèm với một giới hạn: tổng mức giảm không được vượt quá 100% số tiền sử dụng đất phải nộp. Điều này có nghĩa là Nhà nước sẽ không chi trả thêm tiền cho người sử dụng đất (âm thuế), mà tối đa chỉ là miễn toàn bộ nghĩa vụ. Nguyên tắc này đảm bảo tính nhân văn, ghi nhận đầy đủ công lao và hoàn cảnh của người dân, nhưng vẫn giữ vững kỷ luật tài khóa.

2.3. Nguyên tắc "Đề nghị thì mới được hưởng"

Theo phản ánh từ thực tiễn và ý kiến của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), quy định này đòi hỏi người sử dụng đất phải nắm rõ quyền lợi của mình. Nếu người sử dụng đất biết mình thuộc đối tượng được miễn giảm nhưng không thực hiện thủ tục nộp hồ sơ trong thời hạn quy định, cơ quan nhà nước sẽ mặc nhiên xem như họ từ bỏ quyền lợi và sẽ ban hành thông báo thu tiền theo mức thông thường. Điều này đặt ra rủi ro lớn cho các đơn vị sự nghiệp công lập hoặc các doanh nghiệp nhỏ thiếu bộ phận pháp chế chuyên nghiệp.   

Đặc biệt, đối với chính sách giảm tiền thuê đất năm 2025 (theo Nghị định 230/2025/NĐ-CP), thủ tục đã được thiết kế đơn giản hóa, nhưng vẫn yêu cầu người thuê đất phải nộp đơn đề nghị giảm kèm theo hồ sơ thuê đất. Không có sự tự động giảm trừ nếu không có đơn.  

2.4. Nguyên tắc chuyển tiếp lợi ích 

Đối với các dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất nơi chủ đầu tư thuê đất của Nhà nước rồi cho các nhà đầu tư thứ cấp thuê lại, Nghị định 230/2025/NĐ-CP đặt ra một nguyên tắc bắt buộc: lợi ích từ việc giảm tiền thuê đất phải được chuyển tiếp đến người sử dụng cuối cùng. Cụ thể, số tiền thuê đất được giảm đối với diện tích đất cho thuê lại phải được chủ đầu tư khấu trừ vào tiền thuê đất mà nhà đầu tư thứ cấp phải trả.   

Nếu chủ đầu tư không thực hiện việc phân bổ và giảm giá này cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp), họ sẽ bị coi là không đủ điều kiện thụ hưởng chính sách và sẽ bị truy thu toàn bộ số tiền đã được giảm. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư hạ tầng "bỏ túi" phần hỗ trợ của Nhà nước mà không chia sẻ khó khăn với các doanh nghiệp sản xuất trực tiếp, đảm bảo dòng vốn hỗ trợ của Chính phủ đi đến đúng địa chỉ cần thiết để kích thích sản xuất.

3. Các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Hệ thống các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2024 được quy định tại khoản 1 Điều 157, với sự mở rộng linh hoạt tại Khoản 2 Điều này thông qua Nghị định 230/2025/NĐ-CP. Dưới đây là phân tích chi tiết từng nhóm trường hợp, đặt trong bối cảnh sửa đổi, bổ sung liên quan đến Luật Khoa học Công nghệ 2025 và các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội.

3.1. Sử dụng đất cho sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư

Điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 quy định việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư. Về bản chất pháp lý, đây là một hình thức "trợ cấp gián tiếp" của Nhà nước thông qua việc từ bỏ quyền thu địa tô để khuyến khích dòng vốn đầu tư chảy vào các khu vực hoặc lĩnh vực mà khu vực tư nhân thường e ngại do tỷ suất lợi nhuận thấp hoặc rủi ro cao.   

Khác với cơ chế "xin-cho" trước đây, nội hàm của quy định này trong Luật 2024 nhấn mạnh tính "đương nhiên" của ưu đãi nếu thỏa mãn điều kiện pháp luật định sẵn. Đối tượng áp dụng bao gồm các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, và hộ gia đình cá nhân. Loại đất áp dụng chủ yếu là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đất cơ sở sản xuất). Hình thức sử dụng đất có thể là thuê đất trả tiền một lần hoặc thuê đất trả tiền hằng năm. Cần phân biệt rõ: miễn tiền thuê đất là không phải nộp cho cả thời hạn hoặc một số năm; giảm tiền thuê đất là chỉ nộp một tỷ lệ phần trăm nhất định trên đơn giá thuê.

Để thụ hưởng chính sách này, nhà đầu tư phải vượt qua các rào cản kỹ thuật nghiêm ngặt.

Thứ nhất, dự án phải nằm trong danh mục ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư được quy định cụ thể tại Nghị định 31/2021/NĐ-CP (hướng dẫn Luật Đầu tư) hoặc các văn bản sửa đổi bổ sung. Sự khớp nối giữa "mục đích sử dụng đất" ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và "lĩnh vực hoạt động" thực tế là điều kiện tiên quyết.

Thứ hai, một điểm siết chặt quan trọng trong Luật 2024 là sự loại trừ rõ ràng: "trừ trường hợp sử dụng đất xây dựng nhà ở thương mại, sử dụng đất thương mại, dịch vụ". Điều này có nghĩa là, ngay cả khi dự án nằm ở địa bàn đặc biệt khó khăn (ví dụ: huyện Mèo Vạc, Hà Giang), nếu nhà đầu tư xây dựng shophouse để bán hoặc kinh doanh khách sạn thương mại thuần túy (không gắn với các yếu tố ưu đãi đặc thù khác), họ có thể không được miễn tiền thuê đất như các dự án sản xuất công nghiệp. Cơ quan thuế sẽ đóng vai trò chủ đạo trong việc xác định số tiền được miễn giảm dựa trên hồ sơ tự khai của doanh nghiệp, thay vì chờ quyết định hành chính riêng biệt như trước đây, giảm thiểu cơ chế "xin-cho" nhưng tăng trách nhiệm giải trình của doanh nghiệp.

3.2. Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở xã hội và an sinh

Điểm b khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 tập trung vào nhóm đối tượng chính sách và an sinh xã hội. Nhà nước không trực tiếp bỏ vốn ngân sách ra xây nhà, mà "bỏ vốn" bằng cách không thu tiền sử dụng đất. Các trường hợp được miễn bao gồm: đất xây dựng nhà ở xã hội (NOXH), nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang, cải tạo chung cư cũ, và đất tái định cư cho người dân vùng thiên tai. Đặc biệt, khái niệm "nhà lưu trú công nhân" là một chế định pháp lý mới, giải quyết điểm nghẽn của Luật cũ vốn cấm đất ở trong khu công nghiệp. Bản chất ở đây là miễn tiền sử dụng đất (đối với đất ở) hoặc miễn tiền thuê đất (đối với đất xây dựng nhà cho thuê). 

Điều kiện tiên quyết là dự án phải được phê duyệt chủ trương đầu tư theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản. Đối với NOXH, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất mà không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất. Đây là một cải cách đột phá. Trước đây, để được miễn số tiền này, chủ đầu tư vẫn phải chờ cơ quan chức năng định giá đất (quy trình mất hàng năm trời) để ra quyết định miễn "số tiền cụ thể". Nay, quy trình này được bãi bỏ, giúp rút ngắn thời gian thực hiện dự án đáng kể. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn phải đảm bảo định mức lợi nhuận và giá bán theo khung quy định của Nhà nước để đảm bảo ưu đãi này đến tay người dân.

3.3. Đồng bào dân tộc thiểu số

Đây là quy định mang tính nhân văn và chính trị sâu sắc, cụ thể hóa các quyền của đồng bào dân tộc thiểu số trong Hiến pháp. Bản chất pháp lý là sự hỗ trợ đặc biệt của Nhà nước nhằm đảm bảo tư liệu sản xuất và đất ở cho nhóm đối tượng yếu thế. Đối tượng áp dụng là cá nhân người dân tộc thiểu số, sử dụng đất ở hoặc đất sản xuất nông nghiệp.

Theo các văn bản hướng dẫn như Nghị định 103/2024/NĐ-CP và dự thảo sửa đổi , điều kiện áp dụng được quy định chặt chẽ hơn để đảm bảo đúng đối tượng. Ưu đãi thường gắn với địa bàn cư trú: đồng bào dân tộc thiểu số sinh sống tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn. Điều này nhằm tránh trường hợp người dân tộc thiểu số có điều kiện kinh tế khá giả tại các đô thị lớn cũng được hưởng ưu đãi bao cấp, gây bất bình đẳng. Diện tích được miễn giảm phải nằm trong hạn mức giao đất ở hoặc đất sản xuất do địa phương quy định. 

Chính sách này nhằm thực hiện mục tiêu giảm nghèo bền vững và bảo đảm an ninh biên giới. Việc giữ đất cho đồng bào dân tộc thiểu số không chỉ là vấn đề kinh tế mà còn là vấn đề ổn định chính trị, xã hội, ngăn chặn tình trạng du canh du cư hoặc bán đất sản xuất dẫn đến bần cùng hóa.

3.4. Đơn vị sự nghiệp công lập

Điểm d khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 quy định miễn tiền thuê đất cho đơn vị sự nghiệp công lập (ĐVSNCL) sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp. Đây là sự thay đổi lớn về tư duy tài chính công. Dưới thời Luật 2013, xu hướng đẩy mạnh tự chủ tài chính đã buộc nhiều ĐVSNCL chuyển sang thuê đất, gây áp lực tài chính khổng lồ lên các trường học, bệnh viện. Luật 2024 quay trở lại cơ chế miễn tiền thuê đất cho phần diện tích phục vụ nhiệm vụ chính trị, xã hội. Tuy nhiên, cần phân biệt rạch ròi: Phần đất xây dựng công trình sự nghiệp (giảng đường, phòng bệnh) được miễn; phần đất sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ, liên doanh liên kết (căng tin, nhà thuốc, bãi xe thu phí) phải nộp tiền thuê đất.

Trên thực tế, nhiều công trình có công năng hỗn hợp (ví dụ: tòa nhà bệnh viện vừa có phòng khám BHYT, vừa có phòng khám theo yêu cầu). Nghị định 103/2024/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn yêu cầu ĐVSNCL phải tự kê khai và chịu trách nhiệm phân bổ diện tích hoặc doanh thu để xác định nghĩa vụ tài chính. Vai trò của cơ quan thuế là hậu kiểm sự chính xác của việc phân bổ này. 

3.5. Hạ tầng hàng không và vận tải công cộng

Quy định này miễn giảm tiền đất cho hạ tầng cảng hàng không, sân bay, bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ vận tải hành khách công cộng, và đặc biệt là công trình trên mặt đất phục vụ vận hành công trình ngầm (metro). Đây là ưu đãi cho hạ tầng giao thông tĩnh và hạ tầng kết nối. Loại đất là đất giao thông, hình thức sử dụng thường là giao đất không thu tiền hoặc thuê đất miễn tiền thuê.

Áp dụng cho các dự án nằm trong quy hoạch giao thông mạng lưới quốc gia hoặc quy hoạch tỉnh. Đối với cảng hàng không, cần phân biệt rõ đất khu bay (đường băng, đường lăn - tài sản công, không thu tiền) và đất khu dịch vụ hàng không (nhà ga hàng hóa, kho bãi logistics - có thể phải thuê đất). Việc xác định ranh giới này do Bộ Giao thông Vận tải và địa phương phối hợp thực hiện. Thúc đẩy sự phát triển của hệ thống giao thông công cộng, giảm ùn tắc và ô nhiễm môi trường. Đặc biệt, quy định về đất phục vụ công trình ngầm tạo tiền đề pháp lý cho việc phát triển các tuyến Metro tại Hà Nội và TP.HCM theo mô hình TOD (Transit Oriented Development).

3.6. Hạ tầng đường sắt 

Điểm e khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 quy định miễn giảm cho đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dùng và công trình công nghiệp đường sắt. Đây là một phần trong chiến lược phục hưng ngành đường sắt. Nội hàm bao gồm đất hành lang an toàn, đất ga, đất đề pô.  Áp dụng cho cả đường sắt quốc gia (ví dụ: dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam) và đường sắt đô thị. Nhà đầu tư phải tuân thủ quy hoạch mạng lưới đường sắt. Đối với đường sắt chuyên dùng (kết nối KCN, cảng biển), ưu đãi này là động lực quan trọng để doanh nghiệp tư nhân bỏ vốn đầu tư.

Đường sắt là phương thức vận tải xanh, khối lượng lớn, chi phí thấp nhưng vốn đầu tư ban đầu rất cao. Chính sách đất đai đóng vai trò "vốn mồi". Việc miễn tiền đất giúp giảm gánh nặng chi phí đầu tư (CAPEX) và chi phí vận hành (OPEX), giúp đường sắt cạnh tranh bình đẳng hơn với đường bộ (vốn được Nhà nước đầu tư hạ tầng miễn phí).

3.7. Dự án theo đối tác công - tư (PPP)

Dự án PPP là sự hợp tác giữa Nhà nước và tư nhân, trong đó Nhà nước chia sẻ rủi ro và hỗ trợ tài chính. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất chính là một hình thức hỗ trợ của Nhà nước (Viability Gap Funding - VGF) để làm cho dự án trở nên khả thi về mặt tài chính. 

 Điều kiện áp dụng trên thực tế: Dự án phải thuộc danh mục dự án PPP và có hợp đồng PPP được ký kết hợp pháp. 

Loại trừ: Theo đề xuất của Bộ Tài chính và quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP, chỉ miễn tiền thuê đất cho phần diện tích phục vụ mục đích công cộng (mặt đường, công trình kỹ thuật). Các hạng mục kinh doanh thương mại như trạm dừng nghỉ có thu phí, cửa hàng tiện lợi, trạm xăng trong dự án cao tốc có thể phải nộp tiền thuê đất hoặc đấu thầu quyền thuê đất riêng biệt để đảm bảo cạnh tranh.

3.8. Hợp tác xã trong lĩnh vực nông – lâm – ngư nghiệp

Điểm h ưu đãi cho khu vực kinh tế tập thể. Đối tượng là Hợp tác xã (HTX), Liên hiệp HTX. Loại đất được miễn giảm là đất xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho, nhà xưởng, cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất. Bản chất pháp lý là hỗ trợ cơ sở vật chất hạ tầng cho mô hình kinh tế chia sẻ trong nông nghiệp.

HTX phải hoạt động theo Luật Hợp tác xã 2023. Đất phải được sử dụng đúng mục đích phục vụ thành viên. Tình trạng lợi dụng danh nghĩa HTX để gom đất nông nghiệp rồi phân lô bán nền hoặc làm du lịch sinh thái trái phép (farmstay biến tướng) sẽ bị kiểm soát chặt chẽ và không được hưởng ưu đãi. Thực hiện Nghị quyết 20-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, phát triển và nâng cao hiệu quả kinh tế tập thể. Nông nghiệp là bệ đỡ của nền kinh tế, và HTX là nòng cốt để tổ chức lại sản xuất nhỏ lẻ.

3.8. Công trình cấp, thoát nước và xử lý nước thải

Miễn tiền đất cho các công trình hạ tầng kỹ thuật môi trường: cấp nước sạch, thoát nước, xử lý nước thải, rác thải. Đây là các dịch vụ công ích (public utilities) có tính chất độc quyền tự nhiên hoặc lợi nhuận thấp.

Điều kiện áp dụng trên thực tế: Dự án phải phù hợp với quy hoạch cấp thoát nước và xử lý chất thải rắn. Áp dụng cho cả nhà đầu tư tư nhân (xã hội hóa). 

Các dự án xử lý rác thải thường gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn do phí xử lý rác (tipping fee) được Nhà nước khống chế ở mức thấp. Việc miễn tiền đất là hình thức bù chéo để đảm bảo lợi nhuận tối thiểu cho nhà đầu tư.

3.8. Đất phục vụ quốc phòng, an ninh của doanh nghiệp quân đội, công an

Điểm k liên quan đến chế độ đất đai đặc thù: đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế. Quy định mới miễn tiền thuê đất đối với đất không phải là đất quốc phòng (đất đã chuyển mục đích hoặc đất giao riêng) của đơn vị quân đội có chức năng cung cấp dịch vụ công theo mô hình đơn vị sự nghiệp công lập (ví dụ: Bệnh viện Quân y khám cho dân, Trường nghề quân đội).

Điều kiện áp dụng trên thực tế: Phải có phương án sử dụng đất được Bộ Quốc phòng/Bộ Công an và UBND cấp tỉnh phê duyệt. Phải hạch toán riêng phần phục vụ nhiệm vụ quân sự và phần dịch vụ công.

3.9. Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở nhưng không đủ điều kiện bồi thường

 Đối tượng là những người dân đang sử dụng đất thực tế, bị thu hồi đất để làm dự án nhưng do thiếu giấy tờ pháp lý hoặc vi phạm pháp luật đất đai trong quá khứ mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất. Nhà nước vẫn giao đất ở mới hoặc bán nhà tái định cư và miễn/giảm tiền sử dụng đất để họ không bị vô gia cư.

Điều kiện bắt buộc: Hộ gia đình, cá nhân không còn chỗ ở nào khác trên địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi. Chính quyền địa phương sẽ thẩm tra kỹ lưỡng điều kiện cư trú này. Bảo đảm quyền con người, quyền có nơi ở và nguyên tắc tối thượng trong giải phóng mặt bằng: "người dân phải có chỗ ở, cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ". Chính sách này giúp giải quyết các "nút thắt" trong giải phóng mặt bằng do khiếu kiện của các hộ dân không có giấy tờ.

3.10.Các công trình phục vụ cho khoa học và công nghệ

Điểm m được bổ sung vào khoản 1 Điều 157 Luật đất đai 2024 theo khoản 4 Điều 71 Luật Khoa học, Công nghệ và Đổi mới sáng tạo 2025 quy định thêm đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong lĩnh vực khoa học, công nghệ, cụ thể:

• Đất xây dựng phòng thí nghiệm (Labs).
• Cơ sở ươm tạo công nghệ (Incubators), ươm tạo doanh nghiệp KH&CN.
• Cơ sở thực nghiệm, sản xuất thử nghiệm (Pilot plants).
• Cơ sở vật chất, hạ tầng dùng chung hỗ trợ startup (Co-working spaces chuyên sâu).
• Trung tâm đổi mới sáng tạo (như NIC), trung tâm hỗ trợ khởi nghiệp sáng tạo cấp quốc gia và cấp tỉnh. Bản chất pháp lý: Chuyển dịch ưu đãi từ "tài nguyên đất" sang "tài nguyên tri thức". Nhà nước tài trợ chi phí mặt bằng – vốn là chi phí đắt đỏ nhất tại các đô thị – để nuôi dưỡng hệ sinh thái đổi mới sáng tạo.

Điều kiện áp dụng dự kiến sẽ rất chặt chẽ để tránh trục lợi gồm:

• Chủ thể: Phải là Doanh nghiệp KH&CN được chứng nhận, hoặc các tổ chức KH&CN công lập/tư nhân.
• Hoạt động: Phải chứng minh được hoạt động R&D thực chất. Nếu biến tướng thành tòa nhà văn phòng cho thuê thông thường (office building) sẽ bị truy thu và phạt.

4. Bảng so sánh và tổng hợp miễn, giảm giữa Luật Đất đai 2013 và 2024

Để làm rõ sự thay đổi và tác động, dưới đây là bảng so sánh các quy định trọng yếu về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Luật cũ và mới như sau:

Bảng so sánh cơ chế miễn, giảm giữa Luật Đất đai 2013 và 2024

Kết luận

Có thể thấy rằng, các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2024 không chỉ đơn thuần là những ưu đãi mang tính tài chính, mà còn phản ánh rõ nét quan điểm quản lý đất đai hiện đại của Nhà nước, trong đó đất đai được xem là nguồn lực đặc biệt, cần được phân bổ hợp lý, sử dụng hiệu quả và gắn liền với mục tiêu phát triển bền vững. Thông qua việc xác định rõ các trường hợp được miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính, Luật Đất đai 2024 đã tạo ra cơ chế pháp lý cân bằng giữa yêu cầu thu ngân sách và bảo đảm an sinh xã hội, hỗ trợ đầu tư, ổn định đời sống người dân.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.