Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất quan trọng mà còn gắn liền với quyền lợi kinh tế, nơi ở và sự ổn định đời sống của mỗi cá nhân, gia đình. Trong quá trình sử dụng đất, do lịch sử quản lý phức tạp, sự thiếu thống nhất về giấy tờ pháp lý hoặc mâu thuẫn về ranh giới, nguồn gốc đất, nhiều tranh chấp đã phát sinh và kéo dài. Những tranh chấp này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất mà còn gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Trước thực tiễn đó, Luật Đất đai năm 2024 đã đưa ra các quy định cụ thể nhằm làm rõ khái niệm “đất đang có tranh chấp”, qua đó tạo cơ sở pháp lý thống nhất để nhận diện, giải quyết tranh chấp một cách kịp thời, công bằng và đúng pháp luật.
1. Đất đang có tranh chấp là gì?
Theo khoản 16 điều 3 Luật đất đai 2024, Đất đang có tranh chấp được hiểu là thửa đất phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất mà hiện đang trong quá trình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Tranh chấp đất đai có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác nhau như tranh chấp về ranh giới thửa đất, diện tích đất, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc đất, quyền sử dụng đất hoặc các quyền liên quan đến thửa đất.
Việc xác định một thửa đất đang có tranh chấp có ý nghĩa pháp lý đặc biệt quan trọng trong quản lý và sử dụng đất đai. Trong thời gian tranh chấp chưa được giải quyết dứt điểm, tình trạng pháp lý của thửa đất chưa được xác định rõ ràng, do đó pháp luật thường áp dụng các biện pháp hạn chế nhất định nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan và ngăn ngừa việc phát sinh thêm tranh chấp mới. Chẳng hạn, trong nhiều trường hợp, người sử dụng đất không được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất đối với thửa đất đang tranh chấp.
Mặt khác, việc thửa đất đang được cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thể hiện vai trò của Nhà nước trong việc bảo đảm trật tự, công bằng và ổn định trong quan hệ đất đai. Thông qua quá trình hòa giải, giải quyết tranh chấp theo thẩm quyền của Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án, quyền và nghĩa vụ hợp pháp của các bên sẽ được xác định rõ ràng trên cơ sở pháp luật. Chỉ sau khi có quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật, tình trạng tranh chấp mới chấm dứt và thửa đất mới được xem là có đủ điều kiện để thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định.
Như vậy, đất đang có tranh chấp không chỉ phản ánh sự tồn tại của mâu thuẫn về quyền sử dụng đất giữa các chủ thể mà còn là tình trạng pháp lý đặc thù của thửa đất trong thời gian chờ cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Việc nhận diện đúng tình trạng này có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm quản lý đất đai chặt chẽ, hạn chế rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.
2. Quy trình thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Căn cứ khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý đất đai tại địa phương, trong đó bao gồm việc tiếp nhận, xử lý và tổ chức hòa giải các tranh chấp đất đai phát sinh trên địa bàn. Trên cơ sở đó, việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện theo trình tự, thủ tục sau đây:
Bước 1: Tiếp nhận đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai
Khi phát sinh tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp hoặc một trong các bên gửi đơn yêu cầu hòa giải đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Việc tiếp nhận đơn yêu cầu hòa giải là trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định về quản lý đất đai tại địa phương. Sau khi tiếp nhận đơn, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm xem xét, xác định thẩm quyền và tiến hành các bước cần thiết để tổ chức hòa giải.
Bước 2: Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai
Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải hợp lệ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ra quyết định thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai. Việc thành lập Hội đồng hòa giải nhằm bảo đảm tính khách quan, minh bạch và đúng trình tự pháp luật trong quá trình giải quyết tranh chấp, đồng thời thể hiện vai trò, trách nhiệm của chính quyền cơ sở trong quản lý và sử dụng đất đai theo khoản 3 Điều 206 Luật Đất đai.
Bước 3: Xác định thành phần Hội đồng hòa giải
Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã làm Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã; công chức làm công tác địa chính; và người sinh sống lâu năm tại địa phương biết rõ về nguồn gốc, quá trình sử dụng thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy theo tính chất, mức độ phức tạp của vụ việc, Hội đồng hòa giải có thể mời đại diện các tổ chức, cá nhân khác có liên quan tham gia nhằm làm rõ nội dung tranh chấp.
Bước 4: Thu thập thông tin, tài liệu phục vụ hòa giải
Trước khi tiến hành hòa giải, Hội đồng hòa giải có trách nhiệm xác minh thực tế, thu thập các tài liệu liên quan đến thửa đất tranh chấp như hồ sơ địa chính, ý kiến của người dân địa phương, thông tin về quá trình quản lý, sử dụng đất. Việc thu thập thông tin này phù hợp với trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã trong việc nắm bắt tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn theo khoản 3 Điều 206 Luật Đất đai.
Bước 5: Tổ chức phiên hòa giải tranh chấp đất đai
Hội đồng hòa giải tiến hành tổ chức hòa giải tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, tạo điều kiện để các bên tranh chấp trình bày ý kiến, cung cấp tài liệu, chứng cứ và thỏa thuận với nhau về phương án giải quyết tranh chấp. Việc hòa giải phải được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp xã nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai.
Bước 6: Lập biên bản hòa giải
Kết quả hòa giải, dù hòa giải thành hay hòa giải không thành, đều phải được lập thành biên bản. Biên bản hòa giải phải có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về kết quả hòa giải. Biên bản này là căn cứ pháp lý quan trọng để các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ tiếp theo theo quy định của pháp luật.
Bước 7: Gửi và lưu trữ biên bản hòa giải
Biên bản hòa giải được gửi cho các bên tranh chấp để biết và thực hiện, đồng thời được lưu trữ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp nhằm phục vụ công tác quản lý đất đai và làm căn cứ cho việc giải quyết tranh chấp ở các cấp có thẩm quyền tiếp theo nếu hòa giải không thành.
Bước 8: Trường hợp các bên không ký biên bản hòa giải
Trong trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản, Chủ tịch Hội đồng hòa giải và các thành viên tham gia hòa giải vẫn phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp. Biên bản này vẫn có giá trị pháp lý để làm căn cứ cho việc giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo Điều 236 của Luật Đất đai.
3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân các cấp
Khi các bên tranh chấp đất đai lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, thì trình tự và thẩm quyền giải quyết được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 sửa đổi bổ sung tại Điểm g Khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Theo đó, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy ban nhân dân được xác định căn cứ vào chủ thể tham gia tranh chấp, nhằm bảo đảm việc giải quyết tranh chấp phù hợp với tính chất và mức độ phức tạp của từng vụ việc.
- Đối với các tranh chấp phát sinh giữa hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư với nhau, thẩm quyền giải quyết thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Sau khi ban hành quyết định giải quyết tranh chấp, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày các bên nhận được quyết định, nếu không có khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định của pháp luật thì quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có hiệu lực thi hành và các bên có nghĩa vụ nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không đồng ý với quyết định giải quyết này, pháp luật cho phép các bên được lựa chọn một trong hai phương thức bảo vệ quyền lợi của mình, đó là khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án có thẩm quyền hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để được xem xét, giải quyết theo trình tự luật định.
- Đối với các tranh chấp đất đai mà một trong các bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, thẩm quyền giải quyết thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Tương tự như trường hợp trên, quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có hiệu lực thi hành nếu trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày các bên nhận được quyết định mà không thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định. Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án có thẩm quyền hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định hành chính cuối cùng và có hiệu lực thi hành.
Như vậy, việc lựa chọn giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền không chỉ thể hiện vai trò của cơ quan hành chính nhà nước trong quản lý đất đai, mà còn bảo đảm cho người sử dụng đất quyền tiếp cận nhiều cơ chế bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Cơ chế này cho phép các bên vừa được giải quyết tranh chấp bằng con đường hành chính, vừa có quyền chuyển sang con đường tư pháp khi không đồng ý với quyết định hành chính đã ban hành, qua đó bảo đảm tính khách quan, minh bạch và hiệu quả trong việc giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Đất đang bị tranh chấp có được mua bán chuyển nhượng được không?
Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định. Trong đó, điều kiện tiên quyết là người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận hợp pháp, trừ một số trường hợp đặc biệt được Luật cho phép ngoại lệ. Bên cạnh đó, thửa đất dự kiến thực hiện giao dịch phải đang trong tình trạng pháp lý ổn định, không phát sinh tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết dứt điểm bằng quyết định có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Tòa án hoặc Trọng tài.
Ngoài yêu cầu về tình trạng tranh chấp, pháp luật còn đặt ra các điều kiện bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch, bao gồm việc quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, đồng thời vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định. Các điều kiện này nhằm ngăn ngừa rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch cũng như lợi ích của Nhà nước trong quản lý đất đai.
Từ các quy định nêu trên có thể khẳng định rằng, đất đang có tranh chấp là đối tượng không đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng. Trường hợp các bên vẫn ký kết hợp đồng chuyển nhượng khi tranh chấp chưa được giải quyết thì giao dịch này không đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật đất đai. Hệ quả pháp lý là cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền sẽ từ chối thực hiện thủ tục đăng ký biến động, dẫn đến việc không thể hoàn tất thủ tục sang tên cho bên nhận chuyển nhượng, dù hợp đồng đã được ký kết trên thực tế.
Kết luận
Việc xác định đúng thế nào là đất đang có tranh chấp theo Luật Đất đai năm 2024 có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, không chỉ trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan mà còn góp phần bảo đảm trật tự, kỷ cương trong quản lý và sử dụng đất đai. Khi thửa đất được xác định là đang có tranh chấp, các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hay thực hiện các thủ tục hành chính khác sẽ bị hạn chế cho đến khi tranh chấp được giải quyết dứt điểm. Do đó, việc hiểu rõ quy định pháp luật, chủ động lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp sẽ giúp các bên giảm thiểu rủi ro pháp lý, tiết kiệm thời gian và chi phí. Đồng thời, đây cũng là nền tảng quan trọng để xây dựng môi trường pháp lý minh bạch, ổn định, góp phần sử dụng đất đai hiệu quả và bền vững trong giai đoạn phát triển mới của đất nước.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
