Có được ở trên nhà, đất đang có tranh chấp hay không?

1. Thế nào là đất đang có tranh chấp?

Pháp luật đất đai hiện hành không cung cấp một định nghĩa chính xác về "đất đang tranh chấp", mà chỉ định rằng "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai" (Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013).

Dựa trên định nghĩa này, tranh chấp đất đai là sự mâu thuẫn về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong mối quan hệ đất đai. Trong phạm vi khái niệm này, tranh chấp đất đai có một phạm vi rộng lớn. Nó bao gồm các cuộc tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong mối quan hệ xã hội liên quan đến lĩnh vực đất đai.

Do đó, có thể hiểu rằng tranh chấp đất đai có tính đa dạng về các chủ thể và nội dung tranh chấp. Điều này có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản liên quan đến đất, tranh chấp về ranh giới, mục đích sử dụng đất và nhiều vấn đề khác liên quan đến quyền, nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất.

Từ những phân tích trên đây, có thể rút ra khái niệm "đất đang có tranh chấp" được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp của thửa đất đó với cá nhân hoặc tổ chức khác, với Nhà nước hoặc giữa những người sử dụng chung diện tích đất đó với nhau, đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản liên quan đến đất, ranh giới, mục đích sử dụng đất hoặc quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Đất đang có tranh chấp cũng có thể hiểu là đất đang trong tình trạng tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định được ai là người sử dụng đất hợp pháp.

2. Những quyền lợi bị ảnh hưởng khi đất đang có tranh chấp

Tranh chấp đất đai có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác nhau, và đây là một tình huống mà không người sử dụng đất nào không mong muốn, vì sẽ bị hạn chế hoặc mất đi nhiều quyền lợi khi đất đang trong tình trạng tranh chấp.

(1) Không được chuyển nhượng, tặng cho:

Theo khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền của mình như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, phải đáp ứng các điều kiện nhất định, trong đó yêu cầu đất không có tranh chấp. Do đó, khi đất đang trong tình trạng tranh chấp, người sử dụng đất sẽ không được thực hiện việc chuyển nhượng (sang tên) hoặc các quyền khác như chuyển đổi đất nông nghiệp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất...

(2) Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ lần đầu:

Khi đất đang trong tình trạng tranh chấp, sẽ không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (Sổ đỏ, Sổ hồng). Điều này được quy định rõ trong các điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đất có giấy tờ và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quy định tại Điều 100 và Điều 101 của Luật Đất đai 2013.

(3) Bị từ chối hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ:

Theo khoản 11 Điều 11 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/7/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có quyền từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận khi cơ quan này nhận được văn bản từ cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, liên quan đến việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.

(4) Không được thế chấp quyền sử dụng đất:

Theo khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai 2013, khi đất đang trong tình trạng tranh chấp, người sử dụng đất sẽ không được thế chấp quyền sử dụng đất. Trong trường hợp tổ chức hoặc cá nhân thế chấp không biết rằng đất đang trong tình trạng tranh chấp, cơ quan đăng ký đất đai cũng sẽ từ chối yêu cầu đăng ký thế chấp, có nghĩa là thế chấp đó không có hiệu lực.

(5) Ảnh hưởng đến quyền lợi khi xác định lại diện tích:

Trường hợp diện tích thực tế của đất khác với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp là phổ biến do nhiều lý do khác nhau như sai sót trong quá trình đo đạc thủ công, lấn chiếm diện tích trong quá trình sử dụng. Khoản 5 Điều 98 của Luật Đất đai 2013 quy định rằng khi có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế và số liệu ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, thì khi cấp hoặc cấp đổi sổ, diện tích đất sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Nếu diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc trong Giấy chứng nhận đã cấp, người sử dụng đất không cần nộp tiền cho phần chênh lệch diện tích này.

Trên đây là một số quyền lợi mà người sử dụng đất mất đi khi đất đang trong tình trạng tranh chấp. Ngoài ra, trong thực tế, người sử dụng đất còn có thể bị hạn chế một số quyền khác như quyền thừa kế. Vì vậy, trong các vụ tranh chấp đất đai, các bên không chỉ phải đối mặt với tình trạng mâu thuẫn và tranh chấp kéo dài, mà còn có khả năng không thể thực hiện được quyền của mình đối với mảnh đất đó.

3. Có được ở trên nhà, đất đang có tranh chấp không?

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có tổng hợp các quyền sau đây:

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất.

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước hướng dẫn và hỗ trợ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

Cùng với những phân tích từ mục 2, có thể thấy pháp luật không có quy định về cấm người sử dụng đất ở trên đất đang có tranh chấp. Do đó, trong trường hợp đất đang có tranh chấp và chưa có phán quyết cuối cùng từ Tòa án, nếu bạn có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu với mảnh đất đó, bạn sẽ có quyền tiếp tục sử dụng, hoạt động và khai thác mảnh đất đó cho đến khi Tòa án ra phán quyết và phán quyết có hiệu lực.

Ngoài ra, nếu đất đang tranh chấp và vụ việc đang được Tòa án xem xét, theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đất tranh chấp phải được giữ nguyên trạng thái hiện tại để chờ quyết định của Tòa án. Điều 122 quy định rằng: Cấm thay đổi trạng thái tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi trạng thái tài sản đó. Trong trường hợp bạn vi phạm, Tòa án có thể áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn hành vi này khi có yêu cầu từ bên tranh chấp còn lại. Ngoài biện pháp ngăn chặn được quy định tại Điều 122, Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 còn có các biện pháp khẩn cấp tạm thời khác như: kê biên tài sản đang tranh chấp, cấm chuyển dịch về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp...

Tóm lại, nếu bạn đã sử dụng đất đang tranh chấp trước khi vụ việc được đưa ra Tòa án giải quyết và không làm thay đổi trạng thái tài sản, việc sử dụng đất đang tranh chấp là hợp pháp và không ai có thể xâm phạm. Như vậy, nếu bạn có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu của mình với mảnh đất đó, bạn vẫn có thể ở và sử dụng nhà đất đang có tranh chấp khi chưa có kết luận cuối cùng của Tòa án.

Để tìm hiểu thêm thông tin liên quan, mời quý bạn đọc cùng tham khảo bài viết: Tách sổ đỏ khi trong phần đất có tranh chấp được không? 

Mời quý khách hàng liên hệ đến số hotline: 1900.6162 hoặc qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp kịp thời những thắc mắc về mặt pháp lý. Xin trân trọng cảm ơn!