Có được xây dựng nhà kín trên thửa đất không?

1. Quy định chung về điều kiện xây dựng nhà

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 có những quy định, yêu cầu về xây dựng nhà ở trong đó hộ gia đình, cá nhân muốn xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện dưới đây.

- Đối với nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn sẽ phải đáp ứng các yêu cầu sau:

• Phải phù hợp quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực nhà ở và bảo đảm yêu cầu vệ sinh, môi trường.
• Việc xây dựng hoặc cải tạo nhà ở hiện có phải kết hợp với việc giữ gìn, bảo tồn kiến trúc nhà ở truyền thống và phù hợp với phong tục, tập quán, điều kiện sản xuất của từng khu vực, từng vùng, miền.
• Hộ gia đình, cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở hợp pháp của mình.
• Trường hợp xây dựng nhà ở trong dự án thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án đã được phê duyệt. Đối với khu vực yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế thì phải tuân thủ đúng nội dung của Giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế được phê duyệt.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí từ ngân sách để các hộ gia đình, cá nhân bảo tồn, bảo trì, cải tạo nhà ở trong khu vực cần bảo tồn giá trị nghệ thuật, văn hóa, lịch sử.

- Đối với nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị thì sẽ phải đáp ứng các yêu cầu sau:

• Phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, có nhà ở và được cải tạo, xây dựng lại theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Việc xây dựng hoặc cải tạo nhà ở hiện có phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế đô thị. Đối với nhà ở yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng thì phải xây dựng theo Giấy phép xây dựng.
• Việc xây dựng nhà ở phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, yêu cầu vệ sinh, môi trường, kiến thức nhà ở và không làm ảnh hưởng đến công trình liền kề.

- Về tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Nhà ở phải được xây dựng trên thửa đất có đủ điều kiện về diện tích để xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai cản hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đới với từng cản hộ trong nhà ở đó.
• Đối với nhà ở riêng lẻ có thời hạn sử dụng được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và hiện trạng thực tế của nhà ở. Khi nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì thực hiện phá dỡ theo quy định của pháp luật.

- Trách nhiệm của hộ gia đình, cá nhân trong việc xây dựng nhà ở như sau:

• Phải tuân thủ đúng trình tự, thủ tục về cải tạo, xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Phải thực hiện các quy định về giữ vệ sinh, môi trường trong quá trình cải tạo, xây dựng nhà ở.
• Phải bảo đảm an toàn cho người và tài sản của các hộ liền kề trong quá trình xây dựng, cải tạo nhà ở, trường hợp gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
• Hộ gia đình, cá nhân nếu đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán thì còn phải thực hiện các quy định của pháp luật về giao dịch nhà ở.
• Thực hiện các trách nhiệm khác khi cải tạo, xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

2. Có được xây dựng nhà kín trên thửa đất hay không?

Có được xây dựng nhà trên hết diện tích xây dựng hay không thì phải dựa vào quy định mật độ xây dựng tối đa cho phép là bao nhiêu. Mà mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) được quy định trong Thông tư số 01/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 19 tháng 05 năm 2021 về ban hành QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.

- Theo đó mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định trong Bảng 2.8 của QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BXD như sau:

Bảng 2.8: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập).

Lưu ý: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.

- Mật độ xây dựng thuần tối đã của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình; các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và khoảng lùi công trình theo quy định của pháp luật.

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ - công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%.

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình; các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và về khoảng lùi công trình.

Như vậy đối với mỗi loại nhà ở, công trình khác nhau sẽ có quy định về mật độ xây dụng tối đa khác nhau chính vì thế khẳng định được xây dựng nhà ở hết diện tích của thửa đất là không đúng.

Chỉ được xây dựng nhà ở riêng lẻ kín trên thửa đất khi đáp ứng điều kiện là diện tích lô đất đó phải bằng hoặc nhỏ hơn 90m2 thì sẽ được xây dựng nhà kín mảnh đất của mình. Ngoài ra mảnh đất được sử dụng để xây nhà phải có mục đích sử dụng đất phù hợp với nhu cầu xây dựng và không nằm trong quy hoạch, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất thì mới được xây dựng nhà kín thửa đất của mình.

Cũng cần phải lưu ý các bộ phận của công trình mang tính chất trang trí như mái đua, mái đón, hành lang, ô văng, ... không thuộc diện tích được tính trong diện tích mật độ xây dựng nhưng phải đảm bảo các bộ phận này được thi công, thiết kế theo đúng quy định của pháp luật không làm ảnh hưởng đến lợi ích của cá nhân, tổ chức khác. Nếu bộ phận của ngôi nhà (thiết bị, đường ống, móng, ...) có quy định không được vượt quá ranh giới đất sử dụng thì phải tuân thủ không được vi phạm ranh giới sử dụng đất.

3. Mức phạt khi xây dựng nhà ở kín thửa đất

Đối với hành vi xây dựng kín diện tích của thửa đất mà theo quy định về mật độ xây dựng không cho phép việc xây kín diện tích thửa đất đó thì sẽ là hành vi vi phạm về xây dựng, tùy từng hành vi và mức độ nghiêm trọng sẽ bị xử lý tương ứng. Theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 28 tháng 01 năm 2022 quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. 

Đối với hành vi xây dựng vượt quá mật độ cho phép được ghi trên nội dung giấy phép xây dựng sẽ bị phạt như sau:

- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.

- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.

- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Trên đây là bài tư vấn của chúng tôi, mọi thắc mắc quý khách hàng xin vui lòng liên hệ số Hotline 1900.6162 hoặc địa chỉ email lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp. Xin chân thành cảm ơn!